【正文】 份/部門(mén)行政管理費(fèi)工資及福利水電能源費(fèi)維修保養(yǎng)費(fèi)廣告費(fèi)其他合計(jì)1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 合計(jì)1, 2, 2, 1, 1, 8, 平均  營(yíng)業(yè)利潤(rùn)利潤(rùn)預(yù)測(cè)根據(jù)測(cè)算，xxxx大酒店在15年的經(jīng)營(yíng)期內(nèi)可創(chuàng)造11,，%。（10）開(kāi)辦費(fèi)攤銷(xiāo)根據(jù)新會(huì)計(jì)制度規(guī)定開(kāi)辦費(fèi)為開(kāi)業(yè)后一次性攤銷(xiāo)完。（9）固定資產(chǎn)折舊按照可行性研究報(bào)告的慣例，折舊計(jì)算方法與會(huì)計(jì)折舊計(jì)算方法有所不同，會(huì)計(jì)的折舊計(jì)算方法按照嚴(yán)格的會(huì)計(jì)制度執(zhí)行，而可行性報(bào)告則站在財(cái)務(wù)分析的角度，其折舊計(jì)算方法是為了考慮整個(gè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的需要，因此會(huì)調(diào)整折舊計(jì)算方法。宣傳推廣費(fèi)用變動(dòng)：由于酒店在經(jīng)營(yíng)前期投入的廣告費(fèi)會(huì)較多，1－2年為3%，在第三年的時(shí)候?qū)V告費(fèi)比率調(diào)低至2%。%，加上每年預(yù)提的中小裝修費(fèi)用、設(shè)備大修理基金等，%，維修保養(yǎng)費(fèi)比率共為1%變動(dòng)維修費(fèi)部分，隨著營(yíng)業(yè)額的變動(dòng)而變動(dòng)，%的速度遞增。固定部分，為設(shè)備基本的維修保養(yǎng)費(fèi)。（5）能源費(fèi)用包括水電費(fèi)、天然氣費(fèi)、柴油費(fèi)等酒店固定水電能源費(fèi)用為100萬(wàn)/年變動(dòng)能源費(fèi)用為營(yíng)業(yè)額的5%?；诠べY的計(jì)算：固定工資及福利費(fèi)用為150萬(wàn)/年，變動(dòng)工資部分為營(yíng)業(yè)額的4%。（4）工資及福利費(fèi)包括員工工資、社會(huì)保險(xiǎn)、員工餐、員工宿舍費(fèi)等其他福利費(fèi)。（3）行政管理費(fèi)包括辦公費(fèi)、郵電通訊費(fèi)、應(yīng)酬費(fèi)、差旅費(fèi)、印刷品、保險(xiǎn)費(fèi)、布草費(fèi)用、低值易耗品、屬于管理費(fèi)用范疇的稅金等，根據(jù)酒店慣例，結(jié)合x(chóng)x實(shí)際情況取定。變動(dòng)費(fèi)用則包括宣傳推廣費(fèi)和其他費(fèi)用。（4）其他成本率其他成本相對(duì)應(yīng)收入項(xiàng)目為其他收入，按照行業(yè)會(huì)計(jì)制度，沒(méi)有其對(duì)應(yīng)的成本，其支出部分在費(fèi)用中一并核算。 （2）餐飲成本率參考四星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)成本率，并結(jié)合團(tuán)餐為主的特點(diǎn)，本酒店中餐成本率取定為40%。為了體現(xiàn)客房成本的清晰度，更科學(xué)地預(yù)算經(jīng)營(yíng)成本與費(fèi)用，本報(bào)告的客房成本將同行業(yè)會(huì)計(jì)制度上的成本范疇有所不同，將真正屬于客房成本的布草洗滌費(fèi)、客人用品、書(shū)報(bào)費(fèi)等費(fèi)用列入客房成本核算。酒店到了第三個(gè)五年，設(shè)備設(shè)施已經(jīng)老化，經(jīng)營(yíng)已經(jīng)開(kāi)始滑坡，考慮競(jìng)爭(zhēng)力下降、客源分流、物價(jià)上漲等正反面綜合因素，參考酒店業(yè)營(yíng)業(yè)收入變動(dòng)規(guī)律，按照穩(wěn)健性原則制定。考慮物價(jià)上漲、客源積累、客源分流等正反面綜合因素，參考酒店業(yè)營(yíng)業(yè)收入變動(dòng)規(guī)律，按照穩(wěn)健性原則制定?？紤]酒店客源增長(zhǎng)、持續(xù)經(jīng)營(yíng)客源積累等綜合因素，參考酒店業(yè)營(yíng)業(yè)收入變動(dòng)規(guī)律，按照穩(wěn)健性原則取定。 （5）營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)指標(biāo)通常酒店?duì)I業(yè)收入變動(dòng)分為三個(gè)階段，即增長(zhǎng)期、平穩(wěn)期、衰退期，每個(gè)階段大約五年。（3）平均消費(fèi)水平參考xx市場(chǎng)高星級(jí)酒店的平均消費(fèi)，結(jié)合本酒店的經(jīng)營(yíng)定位計(jì)算。xxxx大酒店經(jīng)營(yíng)收入結(jié)構(gòu)圖（圖1）xxxx大酒店經(jīng)營(yíng)收入預(yù)測(cè)基礎(chǔ)指標(biāo)一覽表（表2）項(xiàng)　目客房餐飲康樂(lè)其他豪華套房豪華標(biāo)房普通標(biāo)房容量1010013070010　翻(開(kāi))房率75%80%80%80%150%　均價(jià)（元）42825818840300　日收入（萬(wàn)元）日收入合計(jì)（萬(wàn)元）營(yíng)業(yè)收入變化情況第一個(gè)五年年遞增3%第二個(gè)五年不變第三個(gè)五年在第十年基礎(chǔ)上年遞減10%指標(biāo)說(shuō)明：（1）容量根據(jù)酒店功能定位各營(yíng)業(yè)部門(mén)容量計(jì)算。2. 經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè) 經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)指標(biāo)取定依據(jù)原則：根據(jù)xx酒店市場(chǎng)的客觀狀況，結(jié)合酒店業(yè)的發(fā)展規(guī)律，采取保守性、穩(wěn)健性原則取定。投資回報(bào)分析1. 投資 投資估算xxxx大酒店的總投資為5,，如表1所示。xxxx大酒店項(xiàng)目投資估算表（表1）單位：萬(wàn)元人民幣序號(hào)項(xiàng)目估算方法及說(shuō)明單位數(shù)量指標(biāo)估算值1投資總額2+3+4+5+6+75,2工程費(fèi)用++2,建筑工程費(fèi)用地基平整及護(hù)坡工程按建筑面積算㎡3, 建筑及外裝飾1按建筑面積算㎡10, 建筑及外裝飾2按建筑面積算㎡9, 停車(chē)場(chǎng)及廣場(chǎng)建設(shè)按建筑面積算㎡2, 裝飾工程費(fèi)用客房裝飾房間、走廊及電梯間按建筑面積算㎡12,000大堂及其配套按實(shí)際面積算㎡500餐飲裝飾中餐及宴會(huì)廳按建筑面積算㎡1, 大堂吧按建筑面積算㎡ 餐廳燈飾按餐臺(tái)計(jì)算臺(tái) 廚房裝飾按實(shí)際面積算㎡ 會(huì)議室裝飾按建筑面積算㎡ 康樂(lè)裝飾按建筑面積算㎡ 游泳池宗 32 xxxx大酒店項(xiàng)目投資估算表（表1續(xù)1）單位：萬(wàn)元人民幣序號(hào)項(xiàng)目估算方法及說(shuō)明單位數(shù)量指標(biāo)估算值后勤裝飾按建筑面積算㎡ 行政辦公室按建筑面積算㎡ 園林綠化含噴水池宗 18 景觀制安含樓層景觀燈宗 20 設(shè)備制安費(fèi)用1,配電系統(tǒng)照明工程按建筑面積算㎡19, 綜合布線工程按建筑面積算㎡19, 防雷工程按建筑面積算㎡19, 變配設(shè)備安裝按建筑面積算㎡19, 發(fā)電機(jī)系統(tǒng)450kw組 20 暖通工程按建筑面積算KW2, 消防系統(tǒng)消防水系統(tǒng)按建筑面積算㎡19, 消防電系統(tǒng)按建筑面積算㎡19, 給排水系統(tǒng)給水系統(tǒng)含熱水系統(tǒng)㎡19, 排水系統(tǒng)按建筑面積算㎡19, 污水處理按建筑面積算㎡19, 其他公共設(shè)備電梯制安費(fèi)中外合資品牌部 20 電話(huà)系統(tǒng)工程實(shí)際分機(jī)容量計(jì)算門(mén) 閉路監(jiān)控系統(tǒng)按實(shí)際監(jiān)控點(diǎn)計(jì)點(diǎn) 有線電視系統(tǒng)安裝費(fèi)及衛(wèi)星接收系統(tǒng)宗 20 xxxx大酒店項(xiàng)目投資估算表（表1續(xù)2）單位：萬(wàn)元人民幣序號(hào)項(xiàng)目估算方法及說(shuō)明單位數(shù)量指標(biāo)估算值熱水鍋爐系統(tǒng)專(zhuān)供客房熱水臺(tái) 12 經(jīng)營(yíng)性音響設(shè)備中餐廳音響設(shè)備套 KTV包廂音響設(shè)備按包廂數(shù)計(jì)間 演藝廳音響設(shè)備中檔配置組 5 會(huì)議室專(zhuān)業(yè)音響含同聲傳譯系統(tǒng)一套間 1 經(jīng)營(yíng)性家私設(shè)備客房家私電器按客房數(shù)計(jì)間 1 客房布草按客房數(shù)計(jì)間 中餐家私按包廂及大廳放置數(shù)量計(jì)套 中餐廚房設(shè)備按建筑面積算㎡ 中餐廳布草臺(tái)布餐巾等宗 2 餐飲器具餐臺(tái)數(shù)三倍計(jì)臺(tái) KTV家私按包廂計(jì)間 1 演藝廳家私中檔配置組 6 會(huì)議室家私按座位計(jì)位 其他康樂(lè)設(shè)備設(shè)施宗 12 后勤設(shè)備設(shè)施運(yùn)輸及輔助設(shè)備宗 15 員工食堂設(shè)備設(shè)施宗 8 清潔衛(wèi)生用品宗 15 辦公設(shè)備宗 20 員工宿舍設(shè)備設(shè)施按房間數(shù)計(jì)間 員工制服按編制600人計(jì)套1, 其他基礎(chǔ)配套設(shè)施xxxx大酒店項(xiàng)目投資估算表（表1續(xù)3）單位：萬(wàn)元人民幣序號(hào)項(xiàng)目估算方法及說(shuō)明單位數(shù)量指標(biāo)估算值廣告牌按營(yíng)業(yè)項(xiàng)目各1塊塊 戶(hù)外燈光樓層景觀燈宗 3其他費(fèi)用1,土地費(fèi)用評(píng)估價(jià)1,建設(shè)單位管理費(fèi)建設(shè)項(xiàng)目籌建管理費(fèi)按建設(shè)部規(guī)定費(fèi)率計(jì)算前期咨詢(xún)費(fèi)見(jiàn)注1報(bào)建費(fèi)按建筑及裝飾工程1%計(jì)施工報(bào)建費(fèi)%計(jì)規(guī)劃驗(yàn)收費(fèi)㎡計(jì)㎡19,264消防驗(yàn)收費(fèi)㎡計(jì)㎡19,264建筑稅費(fèi)%計(jì)其他費(fèi)用按總管理費(fèi)用5%計(jì)勘察設(shè)計(jì)費(fèi)根據(jù)建設(shè)部規(guī)定相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)取定聯(lián)合試運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)見(jiàn)注2工程監(jiān)理費(fèi)%計(jì)4預(yù)備費(fèi)基本預(yù)備費(fèi)按總造價(jià)10%計(jì)，不含土地費(fèi)用漲價(jià)預(yù)備費(fèi)按總造價(jià)8%計(jì)，不含土地費(fèi)用5借款利息融資2,000萬(wàn),綜合利率9%xxxx大酒店項(xiàng)目投資估算表（表1續(xù)4）單位：萬(wàn)元人民幣序號(hào)項(xiàng)目估算方法及說(shuō)明單位數(shù)量指標(biāo)估算值6開(kāi)辦費(fèi)用廣告及宣傳媒體推廣、宣傳資料等開(kāi)業(yè)典禮費(fèi)用開(kāi)業(yè)典禮、賓客宴請(qǐng)等籌建期經(jīng)營(yíng)準(zhǔn)備費(fèi)員工培訓(xùn)費(fèi)及行政管理費(fèi)籌建期其他費(fèi)用7流動(dòng)資金物資備貨、備用金等注1：前期咨詢(xún)費(fèi)包含編制項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告、編制設(shè)計(jì)概算、編制施工圖預(yù)算、設(shè)計(jì)招標(biāo)全過(guò)程代理、施工監(jiān)理招標(biāo)全過(guò)程代理、施工招標(biāo)全過(guò)程代理等費(fèi)用。xx實(shí)業(yè)公司法定代表人為董xx先生。 根據(jù)xx縣城市總體規(guī)劃的有關(guān)文件，本項(xiàng)目完全符合x(chóng)x縣的最新整體規(guī)劃。九、項(xiàng)目的整體規(guī)劃與目標(biāo)定位在充分尊重控制性規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)的基礎(chǔ)上，結(jié)合市場(chǎng)需求，充分利用周邊自然景觀，協(xié)調(diào)周邊建筑形態(tài)及風(fēng)格，營(yíng)造區(qū)內(nèi)人性化、智能化的精品環(huán)境，體現(xiàn)人性化、均好性的設(shè)計(jì)理念，合理配置，竭力營(yíng)造濃厚的高雅舒適的酒店及高尚的商業(yè)環(huán)境?？梢院侠淼念A(yù)測(cè)，未來(lái)的《物權(quán)法》關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)土地使用權(quán)的操作細(xì)則是有利于現(xiàn)有不動(dòng)產(chǎn)所有人繼續(xù)