【正文】 省委省政府在上海的“窗口”企業(yè)，在滬皖兩地有著良好的品牌優(yōu)勢(shì)，是連接兩地市場(chǎng)、促進(jìn)滬皖資源配置的橋梁，是安徽實(shí)行“東向發(fā)展”戰(zhàn)略的橋頭堡。郭書記還充分肯定了裕安公司重新整合裕安大廈產(chǎn)權(quán)、對(duì)大廈實(shí)施統(tǒng)一化管理的思路，認(rèn)為大廈實(shí)施統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，是合作共贏的好事，對(duì)大廈整體形象的提升、收益的提高都大有好處。目前，公司正充分發(fā)揮品牌、地理和區(qū)位優(yōu)勢(shì)，抓住安徽實(shí)施東向發(fā)展戰(zhàn)略、長(zhǎng)三角產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整等有利時(shí)機(jī)，堅(jiān)持以人為本的企業(yè)文化，打破原有思維并拓展業(yè)務(wù)框架，轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)觀念，創(chuàng)新發(fā)展模式，以發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為方向，依托兩地資源和市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，有效促進(jìn)滬皖兩地人員流、商品流、資金流、技術(shù)流、信息流、項(xiàng)目流的相互流動(dòng)，大幅提高了公司的經(jīng)濟(jì)收益及發(fā)展速度。裕安大廈軟硬件各方面的改造完成為裕安大酒店的改建奠定了良好的基礎(chǔ)。去年以來(lái)，公司已自籌資金對(duì)裕安大廈一樓大堂、消防系統(tǒng)、監(jiān)控中心、中央空調(diào)及管網(wǎng)系統(tǒng)等進(jìn)行了全面的改造，開設(shè)了員工餐廳等服務(wù)設(shè)施，大幅提高了大廈服務(wù)功能。大廈緊鄰世紀(jì)大道地鐵站，從地鐵站到裕安大廈徒步只需3分鐘。%，較2004年（88%）提高6個(gè)百分點(diǎn)。2005年末裕安大廈房屋入住率達(dá)到大廈位于陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)中心地段，緊鄰第一八百伴、世界廣場(chǎng)、華都、湯臣、寶安等商貿(mào)大廈，周邊有紫金山、齊魯萬(wàn)怡、通貿(mào)、由由（喜來(lái)登）、紅塔、湯臣州際等高星級(jí)酒店。（三）裕安大廈簡(jiǎn)介及區(qū)位特點(diǎn)裕安大廈位于上海市浦東新區(qū)東方路738號(hào)，地上30層、地下一層，總建筑面積39000平方米。2010年前上海酒店業(yè)規(guī)模將大幅度擴(kuò)容，床位將從現(xiàn)在的27萬(wàn)張?jiān)黾拥?0萬(wàn)張，其中星級(jí)酒店的床位將從現(xiàn)在9萬(wàn)張的基礎(chǔ)上增加到17萬(wàn)張。據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅浦東新區(qū)一年的國(guó)際性會(huì)展就高達(dá)600個(gè)，上海新國(guó)際博覽中心一年365天幾乎都有展會(huì)，今年展會(huì)日程就已排至2008年。此外，其中有半數(shù)以上世界500強(qiáng)企業(yè)在浦東、近百個(gè)在金橋出口加工區(qū)設(shè)立總部基地，商貿(mào)往來(lái)非常頻繁，高星級(jí)酒店自然孕育著巨大發(fā)展空間。卡爾頓酒店、已經(jīng)投用的金茂君悅酒店、在建的環(huán)球金融大廈和21世紀(jì)大廈將分別引進(jìn)柏悅酒店和四季酒店。這幾年，高星級(jí)賓館興建越來(lái)越多。（二）上海浦東新區(qū)酒店市場(chǎng)分析隨著金融、旅游會(huì)展等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)迅速發(fā)展，浦東對(duì)高檔賓館的需求量也不斷提升。根據(jù)上海市2005年統(tǒng)計(jì)年鑒的數(shù)字顯示，上海市2004年旅游星級(jí)飯店基本情況如下圖所示：圖表1：上海市2004年旅游星級(jí)飯店基本情況旅游星級(jí)飯店基本情況 (2004)指標(biāo)合 計(jì)五星級(jí)四星級(jí)三星級(jí) 二星級(jí)一星級(jí)飯店數(shù)（個(gè)）359243713214719客房數(shù)（萬(wàn)間） 床位數(shù)（萬(wàn)張） 客房平均出租率（%） 營(yíng)業(yè)收入（億元） 平均房?jī)r(jià) (元/間天)539 另外，根據(jù)上海旅游事業(yè)管理委員會(huì)網(wǎng)站所公布的統(tǒng)計(jì)資料，上海市四星級(jí)飯店2005年1月至2006年2月平均出租率和房?jī)r(jià)走勢(shì)如下圖所示：圖表2：上海市四星級(jí)飯店平均出租率（—）圖表3：上海市四星級(jí)飯店平均房?jī)r(jià)（—）根據(jù)上圖數(shù)據(jù)顯示，上海市四星級(jí)酒店2005－2006年平均出租率一般在60—80％之間波動(dòng)，平均房?jī)r(jià)在600－800之間波動(dòng)。四星級(jí)飯店僅有寶山的寶山賓館、奉賢的悅?cè)A大酒店與嘉定的迎園飯店。這與高星級(jí)飯店的功能定位和適配環(huán)境基本一致。上海裕安大酒店項(xiàng)目計(jì)劃書上海裕安投資有限公司二 〇 〇 六 年 八 月 八 日目 錄一、上海高星級(jí)酒店市場(chǎng)分析及裕安大廈簡(jiǎn)介（一）上海高星級(jí)酒店現(xiàn)狀分析………………………………….1（二）上海浦東新區(qū)酒店市場(chǎng)分析……………………………….2（三）裕安大廈簡(jiǎn)介及區(qū)位特點(diǎn)………………………………….4（四）上海裕安公司介紹及經(jīng)營(yíng)特色…………………………….4二、改建裕安大酒店的意義（一）提高裕安大廈資產(chǎn)收益、提升安徽在滬形象………......6（二）抓住安徽經(jīng)濟(jì)“東向發(fā)展”戰(zhàn)略機(jī)遇，充分利用裕安的品牌效應(yīng)，使裕安大酒店成為新一輪滬皖互動(dòng)的橋頭堡………………6三、裕安大酒店的規(guī)劃設(shè)想和設(shè)計(jì)檔次（一）酒店客房標(biāo)準(zhǔn)……………………………………………….8（二）配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)……………………………………………….8（三）裝飾布局標(biāo)準(zhǔn)……………………………………………….9（四）前廳（大堂）標(biāo)準(zhǔn)………………………………...........9四、裕安大酒店工程改建可行性（一）建筑結(jié)構(gòu)……………………………………………………10（二）空調(diào)設(shè)備…………………………………………………..10（三）鍋爐及熱交換設(shè)備………………………………………..10（四）供水設(shè)備……………………………………………………11（五）排水系統(tǒng)…………………………………………………..11（六）供電設(shè)備…………………………………………………..11（七）電梯設(shè)備…………………………………………………..11（八）酒店大堂…………………………………………………..11五、裕安大廈改建酒店的優(yōu)勢(shì)條件（一）裕安大廈外觀現(xiàn)狀…………………………………………12（二）裕安大廈內(nèi)部結(jié)構(gòu)…………………………………………12（三）大廈現(xiàn)有設(shè)備基本齊全……………………………………12（四）酒店與寫字樓互為補(bǔ)充……………………………………13（五）改建費(fèi)用低、周期短……………………………………..13六、改建后裕安大酒店功能介紹………………………………………13七、裕安大酒店改建成本及改建前后收益對(duì)比（一）裕安大酒店改建成本………………………………………15（二）酒店改建前后收益對(duì)比……………………………………18八、酒店的經(jīng)營(yíng)成本及效益分析（一）酒店年?duì)I業(yè)收入測(cè)算………………………………………22（二）酒店年經(jīng)營(yíng)成本測(cè)算………………………………………25（三）營(yíng)業(yè)稅………………………………………………………29（四）所得稅………………………………………………………30九、財(cái)務(wù)分析（一）投資回報(bào)分析………………………………………………31（二）盈虧平衡分析……………………………………………..33（三）現(xiàn)金流量表………………………………………………..37十、裕安大廈業(yè)主分布態(tài)勢(shì)及業(yè)主參股方式（一）業(yè)主分布態(tài)勢(shì)………………………………………………39（二）合作方式……………………………………………………41十一、裕安大酒店的公司治理結(jié)構(gòu)（一）采用股份有限公司形式…………………………………..42（二）公司治理結(jié)構(gòu)…………………………………………….46十二、上海裕安大酒店經(jīng)營(yíng)管理方式的建議（一）自行管理…………………………………………………..52（二）聘用酒店顧問公司………………………………………..52（三）納入酒店管理集團(tuán)經(jīng)營(yíng)體系………………………………53十三、結(jié)語(yǔ)………………………………………………………………54附件上海裕安大酒店項(xiàng)目計(jì)劃書一、上海高星級(jí)酒店市場(chǎng)分析及裕安大廈簡(jiǎn)介（一）上海高星級(jí)酒店現(xiàn)狀分析《上海市旅游事業(yè)管理委員會(huì)公告（2006年第1號(hào)）》稱，到目前為止，上海擁有五星級(jí)飯店25家，四星級(jí)40家，三星級(jí)125家，二星級(jí)130家。從分布狀況看,四、五星級(jí)飯店大都集聚在中心城區(qū)。近、遠(yuǎn)郊地區(qū)目前尚未有正式掛牌的成熟的五星級(jí)飯店。三星級(jí)以下飯店相對(duì)平衡,全市18個(gè)區(qū)與崇明縣均有分布。但是，由于浦東新區(qū)金融中心的特殊地理區(qū)位，酒店出租率和平均價(jià)格都高于全市平均水平。據(jù)浦東新區(qū)旅游會(huì)展處統(tǒng)計(jì)，自2002年以來(lái)，浦東新區(qū)四星級(jí)以上的高星級(jí)賓館平均房?jī)r(jià)年均增幅達(dá)17%，2005年達(dá)到每晚每間1513元，平均出租率均高于72%這一良好水平。從黃浦江畔的世紀(jì)大道由西向東，在不到1公里的距離里，已投用和將建設(shè)的世界頂級(jí)酒店達(dá)到6個(gè)品牌——臨江的兩座香格里拉酒店、香港新鴻基地產(chǎn)在建項(xiàng)目中引進(jìn)的W酒店和里茲世界各地?fù)寯傟懠易旖鹑谫Q(mào)易區(qū)的機(jī)構(gòu)越來(lái)越多，作為高星級(jí)酒店潛在客戶聚集的甲級(jí)寫字樓還在不停建造，而且短期內(nèi)還將繼續(xù)呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。上海作為國(guó)際會(huì)展之都及國(guó)際性旅游觀光城市，會(huì)展旅游業(yè)非常發(fā)達(dá)。2010年上海世博會(huì)歷時(shí)6個(gè)月，將吸引200多個(gè)國(guó)家和國(guó)際組織參展，吸引海內(nèi)外7000萬(wàn)人次參觀，參展參觀者居歷屆世博會(huì)之首，這些參觀者將成為浦東高星級(jí)酒店重要的客戶資源。綜上所述，根據(jù)浦東高星級(jí)酒店的發(fā)展趨勢(shì)以及酒店業(yè)巨大的發(fā)展空間，把裕安大廈部分樓層改建為酒店，組建裕安大酒店是符合市場(chǎng)發(fā)展需要的。裕安大廈享有“浦東開發(fā)開放第一樓”的美譽(yù)，被載入浦東開發(fā)開放史，代表了安徽在上海的形象。目前，大廈功能齊全，商務(wù)中心、銀行、餐飲等一應(yīng)俱全。94裕安大廈交通十分方便，公交地鐵車站近在咫尺。另外，根據(jù)上海軌道交通規(guī)劃，世紀(jì)大道路地鐵站將成為有4條地鐵線匯集的交通樞紐站，裕安大廈優(yōu)越的交通條件更為凸現(xiàn)。改造后的監(jiān)控中心面貌煥然一新，整潔舒適，設(shè)備精良，成為裕安大廈對(duì)外展示的又一“窗口”。（四）上海裕安公司介紹及經(jīng)營(yíng)特色上海裕安公司位于浦東裕安大廈，是經(jīng)安徽省人民政府批準(zhǔn)，并由省政府出資在上海浦東注冊(cè)的國(guó)有大型一類企業(yè)，是安徽省在上海的重要聯(lián)絡(luò)和經(jīng)營(yíng)平臺(tái)。2005年6月4日，安徽省委書記郭金龍一行到裕安公司進(jìn)行視察和指導(dǎo)工作，在聽取公司領(lǐng)導(dǎo)工作匯報(bào)后，郭書記明確指出，裕安公司要抓住我省實(shí)施“東向發(fā)展”戰(zhàn)略的機(jī)遇，圍繞“世博會(huì)”這個(gè)亮點(diǎn)做文章，努力做好東向經(jīng)濟(jì)的橋頭堡，為安徽和上海兩地經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。裕安大廈的建設(shè)，是安徽省呼應(yīng)浦東開發(fā)的重要舉措，展示了安徽對(duì)外開放的決心。作為安徽省在上海的唯一省屬企業(yè)，裕安公司得到安徽省委省政府、上海市委市政府領(lǐng)導(dǎo)的高度關(guān)注和大力支持。二、改建裕安大酒店的意義（一）提高裕安大廈資產(chǎn)收益、提升安徽在滬形象裕安大廈作為安徽在上海樹立的重要的形象工程，是上海浦東第一座省部大樓，是安徽省在上海的標(biāo)志性建筑。裕安大廈落成10年來(lái)，為省內(nèi)企業(yè)進(jìn)入上海市場(chǎng)、樹立安徽在滬形象、促進(jìn)滬皖兩地經(jīng)濟(jì)交流與合作發(fā)揮了不可替代的作用。因此，重新整合裕安大廈產(chǎn)權(quán)、組織省屬企業(yè)業(yè)主以及部分私人業(yè)主共同參加裕安大酒店改建工作、對(duì)大廈實(shí)施統(tǒng)一化管理，對(duì)于提升裕安大廈整體形象、確保各業(yè)主單位實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值顯得非常必要和緊迫。上海將建成國(guó)際經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易、航運(yùn)中心之一，將成為現(xiàn)代化的國(guó)際大都市。安徽是最臨近長(zhǎng)三角地區(qū)的一個(gè)省份，面對(duì)這一區(qū)位優(yōu)勢(shì)和發(fā)展機(jī)遇，安徽經(jīng)濟(jì)實(shí)施了“東向發(fā)展”戰(zhàn)略。隨著上海市快速發(fā)展為國(guó)際大都市，其作為華東經(jīng)濟(jì)體龍頭的帶動(dòng)作用越來(lái)越巨大，相應(yīng)滬皖兩地交流日益擴(kuò)大，兩地政務(wù)商務(wù)往來(lái)將日益頻繁，對(duì)本地賓館酒店業(yè)需求大大增加。另外，裕安公司在省部窗口企業(yè)中率先進(jìn)駐浦東，伴隨著浦東開發(fā)開放的全過(guò)程，已經(jīng)在上海建立相當(dāng)?shù)闹群陀绊懥Γ０矊⒔o酒店的品牌建設(shè)提供強(qiáng)有力的支持。三、裕安大酒店的規(guī)劃設(shè)想和設(shè)計(jì)檔次上述兩部分，我們著重分析了上海高星級(jí)酒店的發(fā)展現(xiàn)狀以及改建裕安大酒店的意義，正是基于此，我