【正文】 （2）電子分銷渠道的整合發(fā)展。我國不僅需要增加本土酒店集團的數量，而且還需要提高本土酒店集團的質量。預計未來我國商務酒店業(yè)將向著產業(yè)結構的均衡發(fā)展，樹立起民族品牌，并不斷贏得持續(xù)競爭力。商業(yè)傳媒領導者《21世紀經濟報道》評選出的中國十佳商務酒店是北京東方君悅、香港文華東方、上海希爾頓、香港半島、廣州中國大酒店、香港港島香格里拉、上海波特曼麗嘉、中國大飯店、深圳威尼斯皇冠假日、香港洲際酒店。因此目前國內外各投資方看準了商務酒店市場的持續(xù)強力和發(fā)展?jié)摿Γ娂娂哟笤谌A酒店投資幅度。但是從世界范圍來看，我國的商務旅游市場份額還較小。企業(yè)和政府的商務旅游消費結構中，住宿分別占到了28%%的比例。商務酒店受到商務旅游需求的引導。頻繁的商務活動給各商務酒店帶來了高比例的入住率和會議承辦率。首先，近幾年我國商務酒店發(fā)展迅速。表31 2003年底國家旅游局官方統(tǒng)計：全國酒店數量項目數量（家）百分比星級酒店總數9751100%國有經濟5622%集體、股份、聯(lián)營2816%私營635%外商、港、澳、臺678%星級酒店總數9751100%5星級酒店198%4星級酒店727%3星級酒店3166%2星級酒店4864%1星級酒店796%我國商務酒店發(fā)展概況商務酒店在中國的成長首先是商務旅行需求引導下的市場競爭的產物。并有專家預計：%；上海2010年的四、五星級酒店將超過100家；廣州在亞運會前，星級飯店將增加到300家，并有大約一半為四星級以上高端飯店。從城市發(fā)展看，一個城市高星級酒店的擁有狀況直接顯示出城市的商務活力和投資潛力。我國星級酒店發(fā)展概況目前，我國酒店行業(yè)質量有了較大提高，星級酒店發(fā)展迅速。并且三星、四星和五星級酒店的平均房間收益，分別比2004年增長了11%、9%和20%。20052006年我國酒店無論是住宿率還是平均房價保持了持續(xù)增長的勢頭。第二階段，20世紀90年代，各行各業(yè)新建酒店，作為主營業(yè)務的一種補充，投資主體還是以國有資本為主。，可向公安機關申請辦理在一定期限內多次出入境的證件。，經會計師事務所驗資確認后，按外商實際進資額（含實物及工業(yè)產權折價部分，外幣匯率接進資當日國家外匯牌價折人民幣）的千分之二獎勵中介人。，增加注冊資本，或作為資本金再投資開辦其它企業(yè)，經營期不少于五年的，經投資者申請，稅務部門批準，退還其再投資部分已繳納企業(yè)所得稅的40％稅款。對國家鼓勵類的內資企業(yè)和外商投資企業(yè)，在2001年至2010年內，減按15％的稅率征收企業(yè)所得稅。擴大西部地區(qū)服務貿易領域對外開放，允許外商在西部地區(qū)依照有關規(guī)定投資電信、保險、旅游業(yè)和其他已承諾開放領域的企業(yè)。對西部地區(qū)內資鼓勵類產業(yè)、外商投資鼓勵類產業(yè)及優(yōu)勢產業(yè)的項目在投資總額內進口自用先進技術設備，除國家規(guī)定不予免稅的商品外，免征關稅和進口環(huán)節(jié)增值稅。對設在西部地區(qū)國家鼓勵類產業(yè)的內資企業(yè)和外商投資企業(yè)，在一定期限內，減按15%的稅率征收企業(yè)所得稅。針對本項目，主要享受以下政策：（1）西部大開發(fā)優(yōu)惠政策，凡是企業(yè)用自有資金或利用銀行貸款投資于國家鼓勵和允許類產業(yè)的項目，項目建議書和可行性研究報告合并一道按規(guī)定程序報批，初步設計、開工報告不再報政府審批，相應簡化外商投資項目審批程序。這將帶來了巨大的旅游人流，為本項目提供廣闊的市場空間。其境內的秦嶺自然風景區(qū)內有國家級的風景名勝區(qū)1處，國家級森林公園5處，國家級自然保護區(qū)3處和國家級地質公園1處。1981年聯(lián)合國科教文組織把西安確定為“世界歷史名城”。旅游資源西安旅游資源得天獨厚，是海內外著名的世界歷史文化名城之一。區(qū)域經濟西安的比較優(yōu)勢突出地表現在三個層次上：世界級的旅游觀光資源優(yōu)勢；國家級的科研教育和高新技術產業(yè)基地優(yōu)勢；區(qū)域級的金融、商貿中心和交通、信息樞紐優(yōu)勢。西安作為新歐亞大陸橋中國段上規(guī)模最大、綜合實力最強的城市，在中國區(qū)域經濟布局上，具有承東啟西、東聯(lián)西進的樞紐作用。配套設施項目地基礎設施完善（道路、電、通訊、通自來水、通排水順暢），企業(yè)運營所需的水、電、通訊等確保供給。西安有飛往全國各大主要城市的國內航線80多條，港澳地區(qū)航線2條，飛往日本、韓國的國際航線8條。繞城高速、機場新線建成，二環(huán)路全面貫通，三環(huán)路開工建設，建成一批人行天橋和地下通道。2004年旅客吞吐量636萬人次。交通概況西安交通便利，是西部地區(qū)航空、鐵路、公路運輸樞紐?，F有人口688萬，其中市區(qū)人口326萬。東以零河和灞源山地為界，與華縣、渭南市、商州市、洛南縣相接；西以太白山地及青化黃土臺塬為界，與眉縣、太白縣接壤；南至北秦嶺主脊，與佛坪縣、寧陜縣、柞水縣分界；北至渭河，東北跨渭河，與咸陽市市區(qū)和楊凌區(qū)、三原、涇陽、興平、武功等縣和扶風縣、富平縣相鄰。39′～34176。40′～109176。公司以打造優(yōu)質企業(yè)品牌，創(chuàng)中國一流酒店為目標，以打造商務酒店為發(fā)展方向，并計劃在2010年前打造十家低于五星級高于三星級的純商務型酒店，并建立起自己獨特的投資與經營管理模式。公司總部現設于西安市**區(qū)**大街**號，擁有****、****、****、****國際酒店四家酒飯店，法人代表***全權負責這四家酒店的運營與管理，目前公司擁有員工***人，****年經營總收入達****萬元。第二章 項目背景及規(guī)劃一、項目方簡介本項目* * * *國際酒店是由* * * *酒店有限公司為投資主體籌建的。目前主樓酒店已于* *年* *月* *日建成運營，公寓附樓計劃* *年* *月* *日開始裝修施工，* *年* *月* *日開業(yè)運營。本酒店服務項目齊全，設施配備達到五星級標準。綜觀幾年來，我國涌現出的一批規(guī)模較大的酒店公司和連鎖企業(yè)，一個共同的特點是它們都尋求向外地擴張，立足和占據區(qū)域市場，甚至打進中心城市和國際性大都市。酒店業(yè)由過去少數比較高檔的飯莊酒樓和比較簡陋的小旅館，發(fā)展到具有能夠滿足不同層次消費群體需要的酒店。從競爭內容看，重點由單純的價格競爭、產品質量的競爭，發(fā)展到產品與企業(yè)品牌的競爭、文化品位的競爭。國際酒店項目商業(yè)計劃書國際酒店項目商業(yè)計劃書 目 錄第一章 摘 要 5一、項目名稱 5二、項目單位 5三、財務計劃 5四、項目簡介 5第二章 項目背景及規(guī)劃 7一、項目方簡介 7二、項目選址及投資環(huán)境評估 7（一）建設地址概況 7（二）環(huán)境評估 8第三章 行業(yè)分析 12一、酒店行業(yè)分析 12二、關聯(lián)產業(yè)的影響 15（一）旅游行業(yè)分析 15（二）餐飲業(yè)概況及其對酒店業(yè)的影響 18（三）體育活動和會展對酒店業(yè)的影響 18第四章 市場分析 20一、西安酒店市場分析 20（一）西安酒店行業(yè)概況 20（二）西安旅游業(yè)對酒店業(yè)的影響 22（三）西安會展業(yè)對酒店業(yè)的影響 23（四）西安酒店業(yè)未來預測 23二、競爭分析 24（一）競爭對手分析 24（二）項目的競爭優(yōu)勢 26（三）競爭策略 27第五章 市場營銷 31一、市場細分與目標市場選擇 31二、營銷戰(zhàn)略和營銷策略 32第六章 公司管理 38一、企業(yè)組織 38二、公司發(fā)展定位和股改計劃 39三、公司管理層 39四、公司文化 40五、管理制度 41第七章 資金籌措、運用與退出 46一、資金籌措 46二、資金運用 46三、資金退出 47第八章 財務預測與分析 48一、財務預測 48（一）收入及成本預測 48（二）稅金預測 49（三）現金流量預測 50二、財務分析 50（一）現金流量分析 50（二）損益分析 51（三）盈利能力分析 51（四）不確定性分析 51第九章 風險與對策 53一、經營管理風險 53二、政策風險 54三、市場和行業(yè)風險 55四、財務風險 56第十章 附 錄 58一、附 表 58二、附 件 58第一章 摘 要一、項目名稱國際酒店項目二、項目單位某酒店有限公司三、財務計劃★項目總投資= 萬元；★總投資財務內部收益率= %（所得稅前）；★投資利潤率= %；★投資利稅率= %；★投資回收期= 年（靜態(tài)，稅前，含1年建設期）。四、項目簡介中國的酒店市場經過二十多年的改革與發(fā)展，已進入一個新的階段，發(fā)生了很多變化。從規(guī)模看，重點由單店競爭、單一業(yè)態(tài)，發(fā)展到多業(yè)態(tài)、連鎖化、集團化、大規(guī)模酒店。從地域看，由地方發(fā)展走向區(qū)域發(fā)展，由東部沿海向華北與西北部地區(qū)發(fā)展，也有的是由西部向東部延伸。本項目****國際酒店就是在這種大環(huán)境下成立起來的，本酒店地處古城西安商貿中心區(qū)域，是一家四星級國際商務酒店。酒店的總營業(yè)面積約***平方米，整體布局由一棟主樓、兩棟附樓和車位約* * *個的地下停車場組成。項目在正常年份內將實現年均營業(yè)收入****萬元，年均營業(yè)稅金及附加***萬元，年均利潤總額****萬元，年均上繳所得稅***萬元，為企業(yè)帶來巨大的經濟效益與社會效益。項目方* * * *酒店有限公司是一家專業(yè)化酒店投資管理公司，于**年**月**日成立。公司堅定創(chuàng)一流酒店品牌的信念，在快速發(fā)展中不斷學習和創(chuàng)新，迎接挑戰(zhàn)，面對未來，以品質尋求發(fā)展，以細節(jié)創(chuàng)造完美，以誠信贏得市場。二、項目選址及投資環(huán)境評估（一）建設地址概況地理位置西安市位于中國大陸腹地黃河流域中部的關中盆地，東經107176。49′和北緯33176。45′之間。轄境東西204公里，南北116公里；面積9983平方公里，其中市區(qū)面積1066平方公里。秦嶺山脈橫旦于西安以南，山脊海拔20002800米，是我國地理上北方與南方的重要分界。西安咸陽國際機場與68個國內城市，11個國家和地區(qū)通航。公路建設形成了以西安市為中心的“米”字型輻射狀干線公路系統(tǒng)，有2條國道主干線，3條西部大通道和5條國道在西安交匯，另有7條省道由西安向外輻射或環(huán)繞。市區(qū)與所轄區(qū)縣全部開通高速公路。并且西安市最近增加了地鐵內容，地鐵項目于2006年9月獲國家發(fā)改委批準立項，10月已啟動了工程試驗，計劃于2011年一期工程建成。（二）環(huán)境評估區(qū)位優(yōu)勢西安區(qū)位優(yōu)勢明顯，是西部地區(qū)重要的金融、商貿中心和交通、信息樞紐。西安還是中國政府實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略的橋頭堡和西部地區(qū)最具發(fā)展帶動作用的城市，已經成為西部金融、貿易、文化、教育和旅游中心和中國重要的工業(yè)基地之一。并且通過深化改革和擴大開放，西安正在成為我國重要的內陸開放城市。西安有著3100多年的建城史，先后有周、秦、漢、唐等13個王朝在這里建都。西安自然旅游資源也很豐富。其優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境和深厚的文化積淀有機結合形成的和諧景觀和西安古都旅游區(qū)交相呼應。政策環(huán)境西安投資項目的政策主要包括國家實施的西部大開發(fā)優(yōu)惠政策、高新技術產業(yè)享受高新區(qū)優(yōu)惠政策、鼓勵外商投資優(yōu)惠政策。對在西部地區(qū)新辦交通、電力、水利、郵政、廣播電視等企業(yè)，企業(yè)所得稅實行兩年免征、三年減半征收。、水利、生態(tài)、交通、能源、市政、環(huán)保、礦產、旅游等基礎設施建設和資源開發(fā)，以及建立技術研究開發(fā)中心。（2）鼓勵外商投資優(yōu)惠政策%，對在西安市區(qū)興辦的生產性外商投資企業(yè)，減按24%征收企業(yè)所得稅。對進入西安高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)的高新技術企業(yè)和進入西安經濟技術開發(fā)區(qū)的生產性企業(yè)，減按15%征收企業(yè)所得稅。，由企業(yè)提出申請，經稅務部門批準，可以加速折舊。其中房地產、餐飲、娛樂項目，待建成、營業(yè)并形成固定資產后，經會計師事務所驗資、審計確認，按外商實際進資額（含實物折價部分，外幣匯率接進資當日國家外匯牌價折人民幣）的千分之一獎勵中介人。第三章 行業(yè)分析一、酒店行業(yè)分析我國酒店行業(yè)發(fā)展狀況我國酒店行業(yè)的起步，從1982年開始，至今已有25個年頭，經歷了三個階段：第一階段，20世紀80年代，在國家改革開放政策的背景下，酒店行業(yè)在全國的各行各業(yè)中實現率先對外開放，引進國際集團的先進管理，但投資主體以國有資本為主。第三階段， 21世紀初，我國酒店行業(yè)形成了較大規(guī)模，并在20052006年開始了實質性的增長。就住宿率而言，三星、四星和五星級飯店的平均住宿率在69%到70%之間，經濟型酒店的住宿率達到了92%。到21世紀，我國酒店業(yè)已形成包括商務酒店、旅游酒店、度假酒店、會議酒店、經濟型酒店、主題型酒店和一般旅館等多種形式，從而滿足我國酒店消費群體和市場變化的需要。特別是三星、四星和五星級高中檔酒店比重上升比較大，%（見表3