【正文】 費的原因分析如下：A、昌樂目前無知名商業(yè)購物業(yè)態(tài)，中低檔消費及小宗消費一般在昌樂，而中檔及大宗消費一般到濰坊、淄博等地進行消費；B、長期無知名度較高的購物消費地形成了只認濰坊等大城市的購物習慣；C、大城市的消費選擇機會較多也是一個原因。從以上數(shù)據(jù)可以看出，人民隨著收入的增加，生活水平的改善，購買力越來越強。%，隨著居民收入的增長，生活水平的提高所占比重還會進一步增加。商業(yè)樓盤分布圖如下：（附件2：各商業(yè)樓盤調(diào)研統(tǒng)計表）三、商業(yè)消費分析昌樂縣居民收入有所增長，生活水平得到明顯改善。B、開發(fā)面積過多，投資者受前期投資收益小的影響，不敢盲目投資。C、投資門檻較低，1800元/平方米起價?，F(xiàn)租售情況及原因分析：良性分析：A、昌樂屬“四線”城市，但距地產(chǎn)投資熱潮的濰坊僅24公里，受濰坊投資熱的影響，投資意識開始萌芽。昌樂現(xiàn)各商業(yè)街業(yè)態(tài)布圖如下：附件1：昌樂商業(yè)街業(yè)態(tài)詳細統(tǒng)計二、商業(yè)樓盤情況目前昌樂商業(yè)樓盤主要有：中庭景苑（規(guī)劃中）、假日廣場（建設中）、商業(yè)步行街、溫州商城、福州商城、昌盛物流中心（建設中）。昌樂目前的商業(yè)物業(yè)主要有：家樂佳超市、百貨大樓、新昌商場、世紀美聯(lián)、商業(yè)步行街、溫州商城。新昌路規(guī)劃如下：新昌路規(guī)劃圖第二章、昌樂商業(yè)情況一、商業(yè)業(yè)態(tài)：目前昌樂的商業(yè)業(yè)態(tài)主要百貨店、超級市場、便利店、專賣店、商業(yè)步行街等。城市用地發(fā)展方向：原規(guī)劃以向北、向東發(fā)展為主； 城市總體布局結構：體現(xiàn)“一山一水，兩軸雙城”的空間布局特點。規(guī)劃期限：近期2004年至2010年，規(guī)劃人口20萬；無期至2020年，規(guī)劃人口28萬；遠景至2050年，規(guī)劃人口40萬。2005年,。方山路、利民街項目可行性分析報告　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二00六年八月十四日方山路、利民街項目可行性分析報告目　　錄第一章　　　昌樂概況………………………………………………………3基本情況…………………………………………………………………3城市總體發(fā)展規(guī)劃構……………………………………………………..34　第二章　　　昌樂商業(yè)情況……………………………………………………………..5商業(yè)業(yè)態(tài)……………………………………………………………………………….5商業(yè)樓盤情況………………………………………………………………………….6商業(yè)消費分析………………………………………………………………………….7昌樂縣零售商業(yè)發(fā)展分析…………………………………………………………….8第三章　　　地塊幾種定位的可行性分析……………………………………………..9地塊概況……………………………………………………….………………………9　　地塊SW分析…………………………………………………………………………….9項目可能成功的業(yè)態(tài)定位及理由…………………………………………………….9定位1：…………………………………………………………………………………….10定位2：…………………………………………………………………………………….1112定位3：…………………………………………………………………………………….1314第四章　　　項目準確與提案背景……………………………………………………..15項目總定位…………………………………………………………………………….15生產(chǎn)資料和生產(chǎn)資料市場的定義…………………………………………………….15對昌樂生產(chǎn)資料市場的描述………………………………………………………….1617第五章　　　項目建設規(guī)劃建議…………………………………………………………18規(guī)劃原則……………………………………………………………………………….18建筑模式……………………………………………………………………………….18房型設計……………………………………………………………………………….18配套標準……………………………………………………………………………….18道路規(guī)劃……………………………………………………………………………….18第六章　　　項目的運營模式…………………………………………………………..19項目的推廣模式………………………………………….……………………………1920　　項目的推廣理念……………………………………………………………………….21第七章　　項目投資效益分析…………………………………………………………..22第八章　　　政府支持…………………………………………………………………….23第一章　　昌樂概況一、基本情況昌樂縣東臨濰城、坊子、西界臨朐、青州，南同安丘隔汶河相望，北與壽光接壤。總面積1100公里，現(xiàn)12個鎮(zhèn)、4個街道，904個行政村，177747戶，總人口596368人，其中城鎮(zhèn)人口127186人，市區(qū)人口約80000人。　　二、城市總體發(fā)展規(guī)劃（重點發(fā)展建設新城區(qū)及東北片工業(yè)區(qū)）城市性質：在積極發(fā)展商貿(mào)、金融保險、房地產(chǎn)、信息咨詢、交通運輸、郵電通訊、居民社會服務等新興行業(yè)的同時，將旅游、流通、交通作為重點，優(yōu)先加快發(fā)展以農(nóng)副產(chǎn)品為信托，從現(xiàn)有工業(yè)基礎和各方面條件出發(fā)，大力發(fā)展紡織化工、食品加工等勞動密集型工業(yè)，在城市中留足旅游、商貿(mào)服務用地及工業(yè)用地。城市規(guī)模：2010年建設用地控制在24平方公里，規(guī)劃人口20萬，人均建設用地120平方米，規(guī)劃人口28萬，人均建設用地120平方米?！耙簧健保阂怨律綖橹鞯娘L景旅游區(qū)，“一水”：指環(huán)繞城區(qū)的水系及沿河綠帶，“兩軸”：是指貫穿城市南北的商業(yè)主軸線新昌路，東西景觀軸線新城街；“兩城”指新城和老城。屬四線開發(fā)城市，商業(yè)欠發(fā)達。各業(yè)態(tài)對消費者的吸引比重依次為：家樂佳、百貨大樓、新昌商場、世紀美聯(lián)、商業(yè)步行街、溫州商城。商業(yè)總建筑面積約：19萬平方米，其中待開發(fā)面積約50000平方米。B、前期開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項目尤以溫州商城租售相對較好，原因為政府重點招商引資項目，投資商為溫州人士，前期營銷宣傳上引來部分溫州客戶前來經(jīng)營，當?shù)赝顿Y受之影響?？剐苑治鯝、商業(yè)運作不成功，各商業(yè)項目中均無主力店支持，且無運營公司進行專業(yè)運營。C、昌樂整體消費意識不強，投資者多為企事業(yè)單位領導，社會投資者較少。據(jù)抽樣調(diào)查，2005年全市城區(qū)居民人均可支配收入7538元，人均消費性支出5639元，其中人均食品支出1947元，人均生活用品、娛樂、文教及服務支出1312元，人均居住支出827元，其他支出634元。農(nóng)民人均收入3643元，人均生活消費支出2275元，農(nóng)民進城買房也成為可能。昌樂GDP增長態(tài)勢圖表：昌樂商業(yè)開發(fā)及經(jīng)營處于起步階段，且除家樂佳、百貨大樓等知名商業(yè)外，其他商業(yè)知名度不高，加之昌樂購物環(huán)境的不理想，形成了昌樂人對昌樂的消費排斥心理（同樣價位，同樣質量的物品寧愿到濰坊去購買，也不愿在昌樂買），以到濰坊購物為榮的心理。因此，昌樂的商業(yè)消費需要引導，首先是購物環(huán)境的改變，其次是知名度的提高。隨著昌樂新昌路、利民街、方山路等城市街區(qū)規(guī)劃，目前新昌路、利民街的經(jīng)營戶向商業(yè)步行街、城市假日廣場、新昌商場、溫州商城分流。昌樂居民零售消費場所為：家樂佳超市、百貨大樓、新昌商場、商業(yè)步行街、世紀美聯(lián)。二、地塊SW分析A、S（優(yōu)勢）：①北臨309國道，西挨規(guī)劃中的方山路，東為大沂路，南通規(guī)劃中的寶通街，交通優(yōu)勢明顯；②昌樂城市規(guī)劃為以利民街和新昌路為中心點向南向東發(fā)展，地塊處于規(guī)劃中的利民街和方山路交口，屬于待發(fā)展的半成熟地塊；③項目周邊以五金、建材、機電、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料、汽修汽配、摩配等為主要經(jīng)營業(yè)種，且在昌樂縣城屬于消費者認可的商業(yè)區(qū)域；④項目距中心商圈距離為1公里，且周邊1公里半徑居住區(qū)域人口約為1萬余人，易形成零售購買群體；⑤項目周邊經(jīng)營店鋪房屋陳舊，結構和經(jīng)營不相配，經(jīng)營戶盼望有規(guī)模化、集中化的專業(yè)市場；昌樂長期以來無正規(guī)的專業(yè)市場，消費者及經(jīng)營戶希望集中經(jīng)營，形成品牌。②昌樂的拆遷補償問題影響了諸如藍寶石花園、商業(yè)步行街等項目，且部分房產(chǎn)的自營戶對拆遷補償問題的合理性擔心；③項目經(jīng)營戶擔心拆遷后的回遷時間內(nèi)無經(jīng)營場所，影響生意。⑥昌樂投資消費意識處于低潮階段，且目前為目尚無運作成功的商業(yè)項目，使部分投資者的投資利益未能實現(xiàn)，在一定程度上影響了本項目的投資消費。昌樂的商業(yè)開發(fā)面積已飽合；本項目的地段不屬于核心商圈，；人均消費性支出5639元，消費力較弱。2住宅＋底商農(nóng)民進城購房形勢明顯；項目周邊小范圍無住宅樓盤。風險率為40%以下，但利潤較少。三種定位詳細分析如下：定位一：日常消費品零售業(yè)態(tài)，建筑模式為賣場＋步行街定位理由：消費品零售額占整個消費需求的60%以上，因此吃與穿永遠是社會消費的主流。昌樂人均GDP2005年為14678元(按現(xiàn)行匯率折算為1775美元)，市區(qū)人口為約80000人，2004年全市城區(qū)居民人均可支配收入7538元，人均消費性支出5639元，其中人均食品支出1947元，人均生活用品、娛樂、文教及服務支出1312元，按照城市商業(yè)發(fā)展慣例，昌樂的商業(yè)開發(fā)飽和面積為64000平方米，而現(xiàn)在昌樂的商業(yè)開發(fā)面積約13萬平方米，未來1年內(nèi)商業(yè)開發(fā)面積將達至20萬平方