【正文】 種，且在昌樂縣城屬于消費者認(rèn)可的商業(yè)區(qū)域；④項目距中心商圈距離為1公里，且周邊1公里半徑居住區(qū)域人口約為1萬余人，易形成零售購買群體；⑤項目周邊經(jīng)營店鋪房屋陳舊，結(jié)構(gòu)和經(jīng)營不相配，經(jīng)營戶盼望有規(guī)?；⒓谢膶I(yè)市場；昌樂長期以來無正規(guī)的專業(yè)市場，消費者及經(jīng)營戶希望集中經(jīng)營，形成品牌。隨著昌樂新昌路、利民街、方山路等城市街區(qū)規(guī)劃，目前新昌路、利民街的經(jīng)營戶向商業(yè)步行街、城市假日廣場、新昌商場、溫州商城分流。昌樂GDP增長態(tài)勢圖表：昌樂商業(yè)開發(fā)及經(jīng)營處于起步階段，且除家樂佳、百貨大樓等知名商業(yè)外，其他商業(yè)知名度不高，加之昌樂購物環(huán)境的不理想，形成了昌樂人對昌樂的消費排斥心理（同樣價位，同樣質(zhì)量的物品寧愿到濰坊去購買，也不愿在昌樂買），以到濰坊購物為榮的心理。據(jù)抽樣調(diào)查，2005年全市城區(qū)居民人均可支配收入7538元，人均消費性支出5639元，其中人均食品支出1947元，人均生活用品、娛樂、文教及服務(wù)支出1312元，人均居住支出827元，其他支出634元。抗性分析A、商業(yè)運作不成功，各商業(yè)項目中均無主力店支持，且無運營公司進行專業(yè)運營。商業(yè)總建筑面積約：19萬平方米，其中待開發(fā)面積約50000平方米。屬四線開發(fā)城市，商業(yè)欠發(fā)達。城市規(guī)模：2010年建設(shè)用地控制在24平方公里，規(guī)劃人口20萬，人均建設(shè)用地120平方米，規(guī)劃人口28萬，人均建設(shè)用地120平方米?？偯娣e1100公里，現(xiàn)12個鎮(zhèn)、4個街道，904個行政村，177747戶，總?cè)丝?96368人，其中城鎮(zhèn)人口127186人，市區(qū)人口約80000人。2005年,。城市用地發(fā)展方向：原規(guī)劃以向北、向東發(fā)展為主； 城市總體布局結(jié)構(gòu)：體現(xiàn)“一山一水，兩軸雙城”的空間布局特點。昌樂目前的商業(yè)物業(yè)主要有：家樂佳超市、百貨大樓、新昌商場、世紀(jì)美聯(lián)、商業(yè)步行街、溫州商城。現(xiàn)租售情況及原因分析：良性分析：A、昌樂屬“四線”城市，但距地產(chǎn)投資熱潮的濰坊僅24公里，受濰坊投資熱的影響，投資意識開始萌芽。B、開發(fā)面積過多，投資者受前期投資收益小的影響，不敢盲目投資。%，隨著居民收入的增長，生活水平的提高所占比重還會進一步增加。昌樂消費者異地消費的原因分析如下：A、昌樂目前無知名商業(yè)購物業(yè)態(tài)，中低檔消費及小宗消費一般在昌樂，而中檔及大宗消費一般到濰坊、淄博等地進行消費；B、長期無知名度較高的購物消費地形成了只認(rèn)濰坊等大城市的購物習(xí)慣；C、大城市的消費選擇機會較多也是一個原因。昌樂專業(yè)市場及與家和汽車相關(guān)的生活配套市場目前除中庭景苑規(guī)劃5萬余平方米的汽摩銷售市場外，還未出現(xiàn)其他專業(yè)市場。B、W（劣勢）：①昌樂縣城市發(fā)展速度較慢，地塊在市民心目中是臟亂差區(qū)域。三、項目可能成功的業(yè)態(tài)定位及理由序號定位機會風(fēng)險備注1日常消費零售業(yè)態(tài)昌樂商業(yè)業(yè)態(tài)及結(jié)構(gòu)層次有待于改善；商業(yè)主街改造，300余經(jīng)營戶面臨二次選址。項目地段不是理想居住區(qū)域； 地塊價格相對較高，但住宅售價不高； 方山路最新規(guī)劃，不允許沿街普通商業(yè)。成功分析：昌樂的零售商業(yè)欠發(fā)達，目前無百貨、專業(yè)市場、批發(fā)市場等多種業(yè)態(tài)。項目位于城東，屬城市稍偏區(qū)域，周邊固定人群約2萬人，不是核心商圈，不能支持4萬余平方米的零售商業(yè)。%，隨著居民收入的增長，生活水平的提高所占比重還會進一步增加。目前政府對科技工業(yè)園區(qū)沒有安排居住用地，隨著園區(qū)的建設(shè)發(fā)展，區(qū)內(nèi)人口將進一步增加，住宅需求較大。項目目前無地下管網(wǎng)，不知政府何時將地下管網(wǎng)完善，影響項目建設(shè)。此定位填補了昌樂專業(yè)市場開發(fā)的空白。據(jù)調(diào)查，項目周邊，即轉(zhuǎn)盤向東利民街兩側(cè)和轉(zhuǎn)盤北方山路上共有汽修配、摩修配、五金機電經(jīng)營戶126個。此定位風(fēng)險在于：項目定位的各業(yè)態(tài)目前租金范圍：—，15%，另有1/3屬自的房產(chǎn)。昌樂投資市場低潮，目前昌樂投資經(jīng)營戶60%以上為行政、企事業(yè)單位人士，而昌樂的商業(yè)地產(chǎn)投資項目僅有溫州商城目前初步見到效益，這一現(xiàn)象將大大影響投資者的投資信心；風(fēng)險避免：A、樹立項目的形象品牌及政府支持，增加消費者的投資信心；（可控因素）B、降低置業(yè)門檻，努力招商，減少投資者投資風(fēng)險；（可控因素）C、通過3年后120%價格回購等營銷操作，消除消費者投資顧慮（可控因素）。昌樂縣區(qū)內(nèi)共有與此定位相符的經(jīng)營戶約400個，按40%的購買率，單價按2800元/平方米計，共120個購買戶，回籠資金約3100萬元，另投資戶按100戶計，回籠資金約1960萬元，合計約5060萬元。第四章、項目的準(zhǔn)確定位及背景一、項目總定位市場業(yè)態(tài)定位為：以汽修配、摩修配、五金機電、裝飾材料、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料等為主的生產(chǎn)資料批發(fā)零售市場。生產(chǎn)資料市場在社會再生產(chǎn)過程中起著中介作用，生產(chǎn)資料市場運作得愈是有效率，社會再生產(chǎn)的運行就愈是順暢。2裝飾材料75—250平方米30家板材、成品裝飾材料、地板，經(jīng)營攤位前有長5米，寬10米的攤點，供擺放板材等。第一類：是以滿足現(xiàn)代代步工具的生產(chǎn)資料，有汽配摩配類，包括各種汽車配件，摩托車配件等；第二類：是以滿足現(xiàn)代家庭裝修裝飾的生產(chǎn)資料，有板材類、建材類、五金類、機電類、陶瓷類、地板類、潔具類等；第三類：是以滿足農(nóng)業(yè)需求的生產(chǎn)資料：有塑料制品類、地膜類、農(nóng)作物種子、化肥、農(nóng)藥類等。隨著縣城的建設(shè)發(fā)展和城市規(guī)模進一步擴大，城區(qū)居民不斷增加，尤其是縣城科技工業(yè)園的建成，來園區(qū)投資興業(yè)和企業(yè)多達幾十家，他們的到來不僅可大大加快昌樂縣的經(jīng)濟發(fā)展速度，同時還可帶到昌樂縣的就業(yè)及再就業(yè)工程，使城區(qū)人口數(shù)時進一步增加。建設(shè)規(guī)模，項目建成后，將形成一個集汽配汽配、摩修摩配、五金機電、裝飾建材以及農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料于一體的布局合理、配套齊全、功能完善的現(xiàn)代化生產(chǎn)資料市場。同時，還有近30萬平方米的危房、簡易房急需改選重建。住房建設(shè)的增加，必然引起住房環(huán)境的改善和建材的需求加大，五金建材、裝飾材料市場的需求有著廣闊的需求市場；而作為全國果疏基地，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料的需求將持續(xù)增加。商業(yè)市場業(yè)態(tài)規(guī)劃細分的原則是：A、業(yè)態(tài)相近原則：即，符合同一類消費的業(yè)種就近規(guī)劃；B、業(yè)態(tài)互補原則：即，消費者購物的便利性，各業(yè)態(tài)要按消費者購物習(xí)慣進行業(yè)態(tài)規(guī)劃組合。三、房型設(shè)計
框架結(jié)構(gòu)，單套面積為3080平方米。另：市場外觀要新艷，醒目，市場要有地標(biāo)性建筑。因此，本項目的推廣理念是：在詳盡、科學(xué)的市場調(diào)研的基礎(chǔ)上進行準(zhǔn)確分析與業(yè)態(tài)細分，將后期的商業(yè)運營融入到市場的前期規(guī)劃中?！空{(diào)研結(jié)果分析組織專家對調(diào)研結(jié)果進行科學(xué)系統(tǒng)的分析【邀請有關(guān)投資決策、專業(yè)市場經(jīng)營、商業(yè)地產(chǎn)專家進行分析論證。【在輿論“引爆”的基礎(chǔ)上，不失時機聚集與市場定位相同的各商業(yè)業(yè)態(tài)。A、隱性客戶群：被本項目本身的氛圍與定位的獨特性吸引而來的商戶，主要表現(xiàn)為轉(zhuǎn)換行業(yè)的商戶。另外，昌樂和大多四線城市一樣，存在人口外流，資金回流的現(xiàn)象。在營銷中解決了以上四個問題，項目的推廣也就成功了。成本測算序號項目單位成本（元/平方米）總成本（萬元）備注1樓面地價8473727按48萬/畝2前期開發(fā)費用勘察、設(shè)計、監(jiān)理30132設(shè)計15，勘察5，監(jiān)理8配套費80352盡量減免至80以下4建安成本80035205室內(nèi)外總體30132道路、圍墻6后期配套30132水、電、暖、智能化7資金成本803602千萬6%期限為3年計8銷售費用84369總銷售額的3%9稅費224984總銷售額的8%10不可預(yù)見費104411合計9752（單位成本：2217元/平方米）利潤預(yù)測：總收入：總成本：2217萬元預(yù)計利潤：2548萬元。附件1各街商業(yè)統(tǒng)計序號路（街）段店鋪總計各業(yè)種統(tǒng)計（戶）各業(yè)種面積（㎡）租金范圍1新昌路（站前街至孤山街段）共121個服裝：25鞋類：6摩托，其他：摩托、電動車、醫(yī)藥、廚具等，共90。附件2商業(yè)步行街市場名稱昌樂商業(yè)步行街地 址利民街/站前街至孤山街產(chǎn)權(quán)單位昌樂縣城市建設(shè)投資開發(fā)有限公司經(jīng)營模式業(yè)主自主經(jīng)營管理模式統(tǒng)一物業(yè)管理，但目前管理不健全聯(lián)系電話 6984056253531占地面積19134平方米經(jīng)營面積39243平方米市場類別集購物、休閑、娛樂等多功能于一體的城市商業(yè)步行街功能規(guī)劃原規(guī)劃為集購物、休閑、娛樂等多種功能于一體，成為了昌樂縣建設(shè)建筑史上的典范工程。抗性分析 拆遷補償不滿意，拆遷戶對前來經(jīng)營的經(jīng)營戶進行騷擾； 沒有統(tǒng)一招商，無統(tǒng)一業(yè)態(tài)細分，沒有進行管理管理　，整條步行街從經(jīng)營業(yè)態(tài)上來看雜亂無章； 沒有商業(yè)經(jīng)營意識，商業(yè)氣氛不濃?？倯魯?shù)200戶經(jīng)營類別戶數(shù)飯店、副食、酒店　類(37)戶化妝品、保健品類　( 11 )戶電子能訊類　　　　(18)戶賓館　類　　　　　(5)戶其它類　　　　　　(69)戶攤位面積30200平方米租售方式及價格租賃價格：㎡/天銷售價格：4000元/㎡出租/售率出租率：83