【正文】 通到北京通縣。玄武門教堂前游18路，每周六、日在宣武門發(fā)車直達(dá)盤山。※ 北京到薊縣從早6：00至晚19：30，每15分鐘發(fā)一次車；薊縣到北京從早3：30至晚16：30，每15分鐘發(fā)一次車。北線：從北京東三環(huán)出發(fā)，走京順線，過順義，走平順線，過金海湖，前行到薊縣羅莊子鄉(xiāng)王莊橋往右行沿津圍公路直達(dá)薊縣。未來津薊高速延長線（京平高速公路）將在07年建成開通，介時(shí)北京到薊縣只需用40分即可到達(dá)。津薊高速公路，京哈、津圍、邦喜、寶平等干線公路和縣鄉(xiāng)公路縱橫交織，四通八達(dá)。西北區(qū)域?yàn)檎?、?jīng)濟(jì)、文化教育區(qū)；西南區(qū)域劃為商業(yè)用地；東部區(qū)域目前以集資建房的住區(qū)為主，整體居住品質(zhì)不高；北部區(qū)域位于府君山腳下，規(guī)劃為中高檔住宅區(qū)和旅游度假區(qū)。全境面積1590平方公里，其中北部山區(qū)面積775平方公里，南部平原面積315平方公里，洼地面積500平方公里。薊縣全區(qū)現(xiàn)有26個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，949個(gè)村、 20個(gè)居委會(huì)、一個(gè)城區(qū)街道辦事處。薊縣,古稱漁陽,春秋時(shí)期稱為無終子國,戰(zhàn)國時(shí)稱無終邑,秦代屬右北平郡,唐朝設(shè)薊州 。而這次這個(gè)宏觀規(guī)劃又被國家再一次擺到了臺(tái)前，并且出臺(tái)了一系列相關(guān)政策，十一五規(guī)劃，打造濱海新區(qū)等投入之大，關(guān)注之強(qiáng)可謂空前，至使此地區(qū)成為了全國乃至世界關(guān)注的焦點(diǎn)。對(duì)薊縣發(fā)展的影響如圖所示“大北京”在其環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈中在其中心位置，而薊縣又做為第三經(jīng)濟(jì)圈龍頭城市天津的后花園，地處在大北京城市群北京市、天津市、唐山市以及秦皇島等大中型城市的中心位置，可謂地理位置優(yōu)越。天津已漸漸成為拉動(dòng)全國第三個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭型城市，這其中薊縣在天津的整體發(fā)展規(guī)劃中將成為天津市的北部生態(tài)環(huán)境建設(shè)區(qū)?！按蟊本倍x所謂“大北京”，是指京津冀地區(qū)，是環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)帶中重要的一環(huán)，包括由北京、天津、唐山、保定、廊坊等城市所統(tǒng)轄的京津唐和京津保兩個(gè)三角形地區(qū)，以及周邊的承德、秦皇島、張家口、滄州以及石家莊等城市部分地區(qū)形成的城市群發(fā)展空間，中心區(qū)面積近7萬平方公里，人口約4000萬。環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈狹義上是指遼東半島、山東半島、京津冀為主的環(huán)渤海濱海經(jīng)濟(jì)帶，同時(shí)延伸輻射到遼寧、山東、山西以及內(nèi)蒙古中東部，其范圍占我國國土面積的１２％和人口的２０％。兩個(gè)經(jīng)濟(jì)圈在中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中都起到了引擎作用，并且兩個(gè)經(jīng)濟(jì)圈都有一個(gè)共同的特點(diǎn)就是國家政策對(duì)區(qū)域的傾斜和扶持作用。目錄市場篇1．宏觀市場態(tài)勢(shì)分析 4 4 6 6 7 7 7 9 14 162．薊縣房地產(chǎn)市場整體發(fā)展 18 18 18 18 21 22 22 24 29 30：養(yǎng)老型 30：休閑度假型 31：投資型 31：體現(xiàn)身份型 323．總結(jié) 33策劃篇 34 SWOT分析 34（S） 34(W) 35(O) 37（T） 39 39 39 40 42 42 項(xiàng)目主題 42 項(xiàng)目形象 43 43 43 44 44 44 46 48 48 49 54 55 58 62 63 64 65 66 66 67 67 68 70 70 71 71 71 7走出去 72 72 72 72 72 73 體驗(yàn)式營銷 73 73 73 73 74 77 77 77 78 79 80（06年8月06年12月） 80（07年1月07年5月） 83（07年6月07年12月） 89 形象提升期（08年1月08年9月） 91（2008年10月2009年12月） 94（2010年1月2011年1月） 96（2011年2月2011年9月） 99 10鳳凰城（別墅城市） 10萬科四季花城（有一個(gè)美麗的地方） 10京津新城（100萬別墅 65億配套） 111市場篇1．宏觀市場態(tài)勢(shì)分析環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈定義中國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展始于20世紀(jì)70年代的改革開放，珠三角經(jīng)濟(jì)圈發(fā)展拉開了經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的大幕。90年代以后，以上海為龍頭的長江經(jīng)濟(jì)發(fā)展圈成為中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)力引擎，帶動(dòng)了90年代到21世紀(jì)這一階段的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈區(qū)域未來將成為中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的第三引擎。環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用舉足輕重，經(jīng)濟(jì)總量約占全國的1/5，它的發(fā)展既是區(qū)域發(fā)展問題，更是關(guān)聯(lián)全國的戰(zhàn)略問題。天津在其發(fā)展中的戰(zhàn)略位置其中天津是中國的四大直轄市之一，2006年5月份又被國家定位為中國“北方經(jīng)濟(jì)中心”，其城市發(fā)展?jié)摿Ψ浅４蟆? 而在北京市的整體發(fā)展戰(zhàn)略上現(xiàn)在一直向東南方向（通州、順義、亦莊）發(fā)展，也就是向天津方向靠攏。環(huán)渤海、“大北京”概念早在80年代中期就已提出但是一晃二十年過去了，這個(gè)概念看起來只是一句空口號(hào)，而在這期間珠三角、長三角相繼崛起，環(huán)渤海地區(qū)尤其是京津冀地區(qū)被遠(yuǎn)遠(yuǎn)的拋在了后面。薊縣以其優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，豐富的自身資源，致力于發(fā)展二、三產(chǎn)業(yè)使其經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，發(fā)揮其自身競爭力，從而與大北京城市群產(chǎn)生聯(lián)動(dòng)，共同邁上發(fā)展創(chuàng)新的快速路。新中國成立后,屬河北省轄縣，1973年9月劃歸天津市，相沿至今?？?cè)丝诩s82萬人，其中縣城居民25萬人，城區(qū)戶籍人口16萬。薊縣政府位于城關(guān)鎮(zhèn)，縣城主要以城關(guān)鎮(zhèn)為基礎(chǔ)，以人民路為東西軸線，中昌路為南北軸線劃分為四個(gè)區(qū)域。薊縣位于天津市最北部，地處京、津、唐、承、秦等城市的中間，距北京88公里，距天津115公里，距承德220公里，距秦皇島236公里。京秦、大秦鐵路橫貫境內(nèi)，津薊鐵路直抵縣城。各區(qū)域到達(dá)薊縣交通情況北京A、南線：沿京哈公路經(jīng)通縣、。B、長途汽車：從北京四惠長途客運(yùn)站乘中巴車，走102國道到薊縣邦均，走邦喜公路直達(dá)薊縣城。C、北京旅游專線：東直門 918旅游專線可直達(dá)黃崖關(guān)長城風(fēng)景區(qū)。旅游18支路，每周六、日，動(dòng)物園、東大橋、前門發(fā)車到達(dá)盤山。天津A、沿津薊高速公路行駛1小時(shí)，或沿津圍公路行駛2個(gè)小時(shí)直達(dá)薊縣縣城。唐山走京哈公路到薊縣洇溜鎮(zhèn)，向北走津圍公路直達(dá)薊縣縣城。其中黃崖關(guān)長城列為世界文化遺產(chǎn)，盤山列為國家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)，中上元古界被國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立為國家級(jí)地質(zhì)公園,八仙山列為國家級(jí)原始次生林自然保護(hù)區(qū)，九龍山列為國家森林公園。這些景區(qū)與周邊地區(qū)旅游資源組合在一起，具有明顯的旅游聚集效應(yīng)。近幾年來，縣委、縣政府本著“改善城市綠化、美化環(huán)境，增強(qiáng)城市載體功能，加快城市生態(tài)示范縣建設(shè)步伐，不斷提高城市文化品位和居民生活質(zhì)量”的工作思路，加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，先后投資興建了府君山公園和府君山廣場。在全部完成的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中，共修建山門牌樓一座，60平方米管理用房一棟，20平方米功德亭一座和30平方米觀景亭一座，修建、鋪裝登山道路6000平方米，修建停車場兩處共5000平方米，擺設(shè)動(dòng)物雕塑4處，修建開放式運(yùn)動(dòng)場3000平方米。同時(shí)，為了進(jìn)一步增強(qiáng)全民綠化意識(shí)，縣政府又把府君山確定為全縣義務(wù)植樹基地，每年投資十幾元，已栽植各種常綠樹木、花卉100多萬株。獨(dú)樂寺獨(dú)樂寺位于薊縣西大街北側(cè)，始建于唐，重建于遼統(tǒng)和二年（公元984年）。它的歷史價(jià)值、科學(xué)價(jià)值、藝術(shù)價(jià)值無不為海內(nèi)外專家所折服，是國內(nèi)絕無僅有的瑰寶?！北P山盤山古稱盤龍山、四正山，位于薊縣城西北12公里。三盤之勝（即上盤松勝、中盤石勝、下盤水勝）加之諸多人文景觀，可謂風(fēng)景優(yōu)美，人文匯萃。長城 薊縣長城在北部山區(qū)，東起赤霞峪，西至黃土梁，全長41公里，始建年代一說為隋開皇初；還有一說為北齊天保年間。明成化十二年（1476年）到明朝滅亡100多年間，不斷增修，形成了邊墻、墩臺(tái)、烽燧火池、寨堡、黃崖關(guān)城一套完整的長城體系。共修復(fù)城墻3025米，敵樓12座，恢復(fù)了關(guān)城內(nèi)的八卦街和城北鳳凰樓及大量附屬設(shè)施。玉龍滑雪場按照中國滑雪協(xié)會(huì)的標(biāo)準(zhǔn)要求，建有初級(jí)滑道兩條，中級(jí)滑道兩條，雪圈道一條，可容納1000人同時(shí)滑雪，擁有4條拖牽，1500付滑雪板及1000套滑雪服，并從亞布利滑雪場特聘了專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)和多名滑雪教練，經(jīng)旅游專業(yè)機(jī)構(gòu)培訓(xùn)合格的高素質(zhì)服務(wù)人員，可為滑雪者提供專業(yè)指導(dǎo)和標(biāo)準(zhǔn)的旅游服務(wù)。州河由沙河、淋河、黎河三大支流匯合而成，各支流上游溝澗甚多，支流分散成輻射狀匯集于州河盆地，水庫庫區(qū)即位于該盆地，最大回水長東西約30km，南北寬8km，最大淹沒面積250k㎡（ k㎡）。該庫始建于1959年，1960年7月完成第—期工程(攔河壩、泄洪洞)。水庫大壩為一級(jí)建筑物，按千年一遇洪水設(shè)計(jì)，最大洪水校核，抗震按8度設(shè)防。水庫樞紐工程有攔河壩、放水洞、溢洪道、水電站。放水洞（兼發(fā)電洞）洞徑5m，壩后電站設(shè)貫流式機(jī)組四臺(tái)，總裝機(jī)5000千瓦。毛家峪長壽度假村毛家峪長壽度假村座落在天津市薊縣城東16公里處的穿芳峪鄉(xiāng)。度假村山環(huán)水繞、奇石怪巖、風(fēng)光秀美；周圍群山環(huán)抱，安寧清靜；擁有億年石、萬畝林、千畝果、百年樹、長壽人、仿古亭等奇特景觀；村內(nèi)民風(fēng)好、莊風(fēng)正、班子強(qiáng)、人氣旺；現(xiàn)已開辟成華北地區(qū)目前唯一的一家以長壽為主題的長壽度假村?！　∶矣m然地處深山老林，長壽村的美名卻響譽(yù)京東。其中60歲以上老人32名，%；在老年人當(dāng)中75歲以上9人，占老年人的28%，超過長壽村標(biāo)準(zhǔn)的36%。該村近百年內(nèi)曾出現(xiàn)過四個(gè)超百歲的老壽星。正是因?yàn)橛心敲炊嗟拈L壽戶和長壽人，才形成了名副其實(shí)的長壽村。其中，大理石品位較高，紫砂陶土儲(chǔ)量大、分布廣、開采價(jià)值大，礦泉水富含多種有利于人體的礦物質(zhì)。此外，電力資源、水資源也比較豐富。小結(jié)近幾年薊縣政府將斥資15億打造中等旅游城市，將陸續(xù)投資3億元打造頂級(jí)的國家地質(zhì)公園和府君山旅游度假規(guī)劃區(qū)、投資7000萬元建造“山海索道”、投資4000萬元打造華北最大的水生態(tài)公園翠屏湖生態(tài)旅游主題公園、已經(jīng)投資1500萬元建造了玉龍山滑雪場為冬天的薊縣帶來了大量的游客、還將投資1200萬元開發(fā)溶洞等項(xiàng)目。大量的旅游項(xiàng)目相繼上馬和落成必將提升薊縣的旅游品牌。區(qū)域人口分析數(shù)據(jù)來源：天津統(tǒng)計(jì)局 從上表可以看出薊縣人口在五郊縣中僅次于武清，列在第二位是人口大戶；自2000年至2005年薊縣人口呈緩慢增長態(tài)勢(shì)，并且2003年首次出現(xiàn)負(fù)增長。區(qū)域GDP分析區(qū)縣名稱（GDP）2000年(億元)2001年(億元)2002年(億元)2003年(億元)2004年(億元)塘沽漢沽大港武清寧河寶坻105靜海薊縣經(jīng)濟(jì)增長率%%%%數(shù)據(jù)來源：2005年天津統(tǒng)計(jì)年鑒從上表可以看出作為天津市郊縣的經(jīng)濟(jì)大戶薊縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展自2000年至2003年一直處于第三名，自2004年以來其經(jīng)濟(jì)一舉超過寶坻成為僅次于武清的郊縣經(jīng)濟(jì)大戶。北側(cè)被府君山遮擋，城市發(fā)展受到限制。且南側(cè)薊縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)正在大力招商引資，根據(jù)縣政府規(guī)劃，城區(qū)建設(shè)將向南發(fā)展。北側(cè)城區(qū)是目前城市房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)，其政府規(guī)劃為旅游渡假組團(tuán)，但是受到了地塊發(fā)展延伸的限制，未來薊縣的發(fā)展將在南部。經(jīng)驗(yàn)證明三產(chǎn)發(fā)達(dá)地區(qū)，必定集聚著一大批相對(duì)富裕的人群，他們不能離開薊縣這個(gè)區(qū)域，同時(shí)又渴望較好的生活環(huán)境。通過以上分析我們將把這部分人群定為重要的發(fā)展客戶之一。商品房成交套數(shù)分析數(shù)據(jù)來源：合富輝煌市場及項(xiàng)目前期研究部自2005年4月到2006年5月近14個(gè)月來薊縣商品房共成交了1484套，其中2005年7月和2005年年底因薊縣各項(xiàng)目整體銷售套數(shù)均超過了180套，平均每天/3套；2006年1月因春節(jié)的原因各項(xiàng)目銷售量均受到了一定影響，只成交了43套。商品房成交均價(jià)分析數(shù)據(jù)來源：合富輝煌市場及項(xiàng)目前期研究部2005年4月至2005年8月薊縣的商品房成交均價(jià)基本保持在2700/平方米左右，自2005年10月其成交均價(jià)一舉突破3000元/平方米關(guān)卡后其銷售均價(jià)一直保持在3000元平方米左右，2006年1月雖然整體銷售量有所下降但其銷售產(chǎn)品大部為別墅產(chǎn)品以及價(jià)格偏高的物業(yè)，一舉將其銷售均價(jià)拉到3968元/平方米，逼近4000元大關(guān)。數(shù)據(jù)來源：薊縣國土資源局2005年全年薊縣總共成交土地12塊，；，住宅用地整體均價(jià)達(dá)到419元/平方米。 各項(xiàng)目分布項(xiàng)目列表分析項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址項(xiàng)目規(guī)模建筑結(jié)構(gòu)/物業(yè)形式容積率開發(fā)商/（本/外）樂園溫泉公寓城關(guān)鎮(zhèn)人民東路與光明路交口14萬磚混/多層華利得/外陽光小區(qū)城關(guān)鎮(zhèn)迎賓路與光明路交口14萬磚混/多層萬事興/本富裕家園城關(guān)鎮(zhèn)燕山西路　7萬磚混/多層華夏/外府君花園城關(guān)鎮(zhèn)燕山西路府軍山廣場旁5萬磚混/多層、別墅—/本山瀾鄉(xiāng)韻城關(guān)鎮(zhèn)北環(huán)路以北10萬磚混/多層、別墅萬事興/本青山溪語城關(guān)鎮(zhèn)北環(huán)路以南磚混/多層順馳/外山傾城城關(guān)鎮(zhèn)北環(huán)路以北33萬磚混/多層、別墅、酒店公寓順馳/外山水云天城關(guān)鎮(zhèn)寶塔路東側(cè)30萬高層、小高層框架浩地/外萬豪時(shí)代城關(guān)鎮(zhèn)北環(huán)路20萬　磚混/多層杰豪/外凱羅庸景城城關(guān)鎮(zhèn)光明路高層/框架凱羅/外數(shù)據(jù)來源：合富輝煌市場及項(xiàng)目前期研究部現(xiàn)薊縣商品房市場主要集中在城關(guān)鎮(zhèn)休閑渡假組團(tuán)、舊城區(qū)組團(tuán)、新城組團(tuán)位置， 現(xiàn)在市場上總共有十余個(gè)項(xiàng)目，其中由外地開發(fā)商開發(fā)的占到了7個(gè)項(xiàng)目，%。項(xiàng)目名稱項(xiàng)目均價(jià)主力戶型項(xiàng)目現(xiàn)狀樂園溫泉公寓305090平米兩室、120140三室