【正文】 商場項目的主要策劃工作：商場定位、形象包裝、商場布局設(shè)計、目標(biāo)商戶組合、租金分成比例擬定、招商推廣策略的制定和實施。國際通常將商鋪分成以下八種：鄰里購物中心、社區(qū)購物中心、地區(qū)購物中心、超級地區(qū)購物中心、專賣購物中心、主題購物中心、直銷中心、獨(dú)立式商店等八種類型。+（商業(yè)、娛樂、賓館、金融用地年限為40年，屬于商業(yè)創(chuàng)業(yè)）對住宅物業(yè)有個不成文的系數(shù)關(guān)系。居民小區(qū)零售店的邊緣商圈客戶最少。美國人比較喜歡配套齊全，室內(nèi)甚至鍋碗瓢盆家具等一應(yīng)俱全，來時拎個大包就能住進(jìn)來。國外住租客戶，歐美國家的外籍客戶每月住房補(bǔ)貼在2000—5000美金之間，東南亞國家一般在2000—20000元之間。家庭越是小型化對整體住宅需求越大，家庭數(shù)量、素質(zhì)、結(jié)構(gòu)等。（二手房折舊而言：混合一等磚混結(jié)構(gòu)的，折舊年限為50年，每年2%折舊；假定樓層1——5層假定為基準(zhǔn)價，2——6層就3%；3——4層就+3%；7層或頂層為5%；小區(qū)設(shè)計三小一大（廳：—，小臥室：旋轉(zhuǎn)衣櫥，廚：地面防滑磚、墻面易清理的釉面磚、吊櫥采用防火板貼面，小衛(wèi)：浴室家具取代衛(wèi)浴產(chǎn)品）不合理的10%，物業(yè)管理沒有的并且開放式的混亂的5%，有重點院校在附近的+15%，作為舊房子，其心理因素還要8%......雖然，房子能夠折舊，但是土地是永續(xù)性的本身不存在折舊）不銹鋼灶臺、大理石臺面、吊櫥、水斗、家電另外延伸出具體因素——供求狀況（總體市場供求、某區(qū)域房地產(chǎn)供求、某類型房地產(chǎn)供求、某區(qū)域某類型房地產(chǎn)的供求狀況）經(jīng)濟(jì)狀況（居民收入的提高——中低收入階層的收入帶動了整個社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展則有利于房價的提高[邊際消費(fèi)傾向較大]，反之，對房價提高的貢獻(xiàn)度較小；物價變動——貨幣數(shù)量增多、通貨膨脹、物價上漲、房地產(chǎn)增價，或者土地增值、抵押物效能變大、信用膨脹、物價上漲；社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展——經(jīng)濟(jì)發(fā)展益味著更多的制造業(yè)、零售業(yè)、娛樂業(yè)蓬勃發(fā)展，都需要場地需要房屋）人口因素房地產(chǎn)價格總體來說有三個決定因素：有效需求；相對稀缺性；功能效應(yīng)等構(gòu)成。豪宅幾大條件：稀缺景觀、適度大面積、豪宅的增值潛力、人文歷史、地段、集體偏好性定價/估價——地段、小區(qū)配套、市政配套、發(fā)展商形象與實力、物業(yè)管理、戶型設(shè)計、設(shè)備材料、社區(qū)規(guī)模、營銷推廣力度、規(guī)劃質(zhì)量、交通、交樓標(biāo)準(zhǔn)、景觀（園藝環(huán)境是戰(zhàn)略，景觀設(shè)計是戰(zhàn)術(shù)）、施工進(jìn)度、建筑材料、資金供給、升值潛力。水環(huán)境系統(tǒng)；熱環(huán)境系統(tǒng)；聲環(huán)境系統(tǒng)；能源系統(tǒng)；光環(huán)境系統(tǒng)；廢棄物回收系統(tǒng)；綠化系統(tǒng)；綠色建材系統(tǒng)等；建筑風(fēng)格：希臘風(fēng)格——羅馬風(fēng)格——羅曼風(fēng)格——哥特式風(fēng)格——文藝復(fù)興時期風(fēng)格等(拜占庭)羅馬柱頭：多立克、塔斯干、愛奧尼克、刻林斯、復(fù)合式等等（拱券門）埃及柱頭：棕櫚葉式、帳篷式、荷花式。造景中還包括組景，組景有三種手法：封閉/隔離過渡/滲透；比較/對比等。景觀設(shè)計：總體景觀主題方案；公共空間框架方案；主要景點分布；與主體建筑配合的各單體方案；行車、人行道景觀、動態(tài)與靜態(tài)休憩空間方案總之景觀要保持一種：統(tǒng)一原則、調(diào)和原則、均衡原則、韻律原則、協(xié)調(diào)原則景觀中的植被配置有：單植、叢植、聚植、群植、林植、散植等形式并相應(yīng)形成規(guī)則式、不規(guī)則式、混合式等三種形式。木結(jié)構(gòu)——最原始的建筑結(jié)構(gòu)形式（中國古建的主要用材，由于墻體不受力，故門窗可設(shè)計較大；西方古建則不同，墻體受力，門窗小。適當(dāng)增大套內(nèi)面積使用率）（鋼材市場價位約是3300——3800元，以前是2500——3000元，水泥原先280——300多元現(xiàn)在是330——350多元每噸，沙每噸20—30元，——......）對高層住宅而言，每平米的鋼材重量為：80—100公斤鋼結(jié)構(gòu)——核心筒結(jié)構(gòu)、用鋼材鋼板作柱子灌澆水泥砂漿；相對前兩者而言：類似女兒墻，只是墻而不是屋頂）框架結(jié)構(gòu)——框架剪力墻體、臂式剪力墻外框內(nèi)筒等結(jié)構(gòu)（是一種靠柱來承受力量的結(jié)構(gòu)形式），工期、承受力、有所比磚混大大提高?？沙掷m(xù)發(fā)展（對宏觀環(huán)境的趨勢吻合，市場發(fā)展趨勢于未來機(jī)遇等）耕種是實現(xiàn)土地最基本的資源利用，居住是對土地進(jìn)行歷史性的保存（住宅為生活資料），商業(yè)是對土地的最高級利用，實現(xiàn)財富增值（生產(chǎn)資料）。技術(shù)（材料、設(shè)備、工藝、技術(shù)等各項要素）經(jīng)濟(jì)（建造時的經(jīng)濟(jì)性、后期經(jīng)營時的維護(hù)費(fèi)用：廣場、草坪湖等）在建筑的物質(zhì)空間和建筑的精神空間向美學(xué)推進(jìn)的過程中，人們能夠通過對空間的體驗轉(zhuǎn)向?qū)r間的審美！社區(qū)規(guī)劃：四大面積排列——住宅面積(商業(yè)面積)、公共配套面積、綠化面積、道路面積規(guī)劃要求——舒適、便利、衛(wèi)生、安全、美觀（健康、資訊、教育）規(guī)劃時序——以現(xiàn)有配套、地段、景觀、資金實力（分階段開發(fā)）等規(guī)劃出暫時能夠為市場所接受的類型，然后考慮其可持續(xù)發(fā)展性。 經(jīng)營戰(zhàn)略市場戰(zhàn)略：市場機(jī)會判斷、市場風(fēng)險判斷企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略：企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃、企業(yè)發(fā)展規(guī)劃管理者決策能力：風(fēng)險決策能力、資本運(yùn)作能力操作戰(zhàn)略產(chǎn)品戰(zhàn)略：理念設(shè)計、前瞻性設(shè)計、規(guī)劃設(shè)計、產(chǎn)品創(chuàng)新、價值力提升設(shè)計品牌戰(zhàn)略：品牌導(dǎo)向性、品牌傳達(dá)性、品牌識別性（首先要尋找出：品牌的精髓、個性、價值、屬性、利益）形象戰(zhàn)略：產(chǎn)品形象、社區(qū)形象、生活形象、品牌形象、企業(yè)形象銷售戰(zhàn)略：開發(fā)階段經(jīng)營策劃、階段推廣設(shè)計、全程包裝設(shè)計、現(xiàn)場管理、銷售人員培訓(xùn)、銷售控制、現(xiàn)場活動、流程設(shè)計、樣板房會所概念。大盤操盤手法經(jīng)營戰(zhàn)略市場戰(zhàn)略：市場機(jī)會判斷、市場風(fēng)險判斷企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略：企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃、企業(yè)發(fā)展規(guī)劃管理者決策能力：風(fēng)險決策能力、資本運(yùn)作能力操作戰(zhàn)略產(chǎn)品戰(zhàn)略：理念設(shè)計、前瞻性設(shè)計、規(guī)劃設(shè)計、產(chǎn)品創(chuàng)新、價值力提升設(shè)計品牌戰(zhàn)略：品牌導(dǎo)向性、品牌傳達(dá)性、品牌識別性（首先要尋找出：品牌的精髓、個性、價值、屬性、利益）形象戰(zhàn)略：產(chǎn)品形象、社區(qū)形象、生活形象、品牌形象、企業(yè)形象銷售戰(zhàn)略：開發(fā)階段經(jīng)營策劃、階段推廣設(shè)計、全程包裝設(shè)計、現(xiàn)場管理、銷售人員培訓(xùn)、銷售控制、現(xiàn)場活動、流程設(shè)計、樣板房會所概念。社區(qū)規(guī)劃之建筑物布局：行列式、周邊式、點群式、混合式生態(tài)住宅要求：綠色、舒適、安全、信息、多樣、便捷、文化建筑設(shè)計中：總綱——環(huán)境（地形、地貌、地質(zhì)、用地范圍、地質(zhì)結(jié)構(gòu)、土壤結(jié)構(gòu)等塑造同周邊環(huán)境相融合或是相創(chuàng)造性的建筑物）功能（居住、辦公、商業(yè)、廠房等當(dāng)然包含安全性）藝術(shù)（建筑物對人們精神層面的追求、刻畫、愉悅）建筑不是簡單的結(jié)構(gòu)與構(gòu)造，它能夠通過自身的結(jié)構(gòu)與功能來向美學(xué)性轉(zhuǎn)變的學(xué)科，從而感染人們并給人們一個激動的環(huán)境或條件?？偩V下的依據(jù)——客體：天、地、人、物、法、時（尚）本體：總平面圖、立面圖、剖面圖、平面圖、說明書主體：建筑師自身的素質(zhì)、涵養(yǎng)、經(jīng)驗、溝通能力、表達(dá)能力等建筑結(jié)構(gòu)：磚混結(jié)構(gòu)——磚是一種一定尺寸的建筑材料，混是鋼筋、沙石、水、水泥、碎石等按一定比例混合的建筑構(gòu)件。（轉(zhuǎn)換層不同于設(shè)備層，轉(zhuǎn)換層主要是柱、梁所組成，相當(dāng)于一個泛樓板，厚度可以達(dá)到數(shù)米厚。鋼結(jié)構(gòu)具有——跨度大；傳統(tǒng)梁深、跨度比為1：12，后者可1：24自重輕：相對框架結(jié)構(gòu)為1：設(shè)計靈活；計算準(zhǔn)確施工簡單美觀大方等工期短（tongshi如哥特式建筑的教堂——巴黎圣母院）建筑設(shè)計有：建筑設(shè)計、結(jié)構(gòu)設(shè)計、給水排水設(shè)計、電氣設(shè)計、通風(fēng)設(shè)計、通訊設(shè)計、氣體動力設(shè)計等樓盤模型、沙盤材料有：ABS（工程塑料）、PP（聚丙烯）、水晶、PC（聚碳酸脂），每平米4000——10000元不等。景觀設(shè)計重要是：借景、造景兩種?；ɑ苡校翰荼净ɑ埽ㄒ弧⒍?、三年生的不等）；木質(zhì)花卉（喬木—油松、雪松、片松、海棠、桂花、柑桔、白蘭等；灌木—月季、茉莉等；藤本—望春、金銀花等）；肉質(zhì)類花卉（景天、仙人掌類等）環(huán)保住宅設(shè)計幾大系統(tǒng)：張拉膜：基布、涂布——前者主要是玻璃纖維和聚酯纖維；后者主要是PTFE（聚四氟乙烯）和PVDC（聚偏二氯乙烯），更多時候采取雙層涂布住宅地塊需求同相應(yīng)客戶的對應(yīng)關(guān)系：公共效能（配套）依賴性；噪音環(huán)境污染適應(yīng)性；物業(yè)管理要求（南北差異：市場環(huán)境是一個沙漠里種莊稼、一個綠地里種花草；服務(wù)是一個提供為業(yè)主著想的服務(wù)一個是為開發(fā)商搽屁股；發(fā)展是一個是獨(dú)立發(fā)展一個是同開發(fā)商一體，離不開母體；業(yè)主是一個主動交，一個設(shè)法規(guī)避；南方強(qiáng)調(diào)私密性，北方注重公開性能......）小區(qū)配套需求；裝修需要；容積率要求；綠化設(shè)施；景觀要求等等，分別表現(xiàn)出四個群體的個性化需求財富人士、普通白領(lǐng)、小資、工薪階層。無錫一價清將房地產(chǎn)價格分成六塊——成本、利潤、稅金、朝向差價、樓層差價、其他費(fèi)用。社會因素社會治安、政治安定、城市化與投資變化（尤其投機(jī)帶來的跳動性變化）行政因素土地政策、住房制度、稅收制度、城市戰(zhàn)略發(fā)展與規(guī)劃、行政區(qū)域隸屬變更等心理因素門牌號、風(fēng)水、心理喜好等國際因素另外像日本、韓國客戶比較喜歡中國古典式的風(fēng)格，韓國人甚至?xí)谑覂?nèi)貼墻紙、裝壁爐、甚至抽濕機(jī)等。法國人喜歡浪漫，對室內(nèi)要求相關(guān)電氣家具設(shè)備就行，至于床具等其他生活用品都有可能會從本國運(yùn)來,喜歡以山傍水其它等因素商業(yè)物業(yè)：考慮條件——位置（商圈）、規(guī)模、交通、配套、環(huán)境、人流、物流、車流；七大定位——目標(biāo)市場（目標(biāo)區(qū)域、目標(biāo)客戶）、功能定位（休閑、餐飲、娛樂、修理、服務(wù)、批發(fā)零售、商務(wù)中心等）、特色定位（大眾化、特色化；對于這種劃分要根據(jù)市場而定，不能一味追求特色）、經(jīng)營方式定位（自營：購銷；合營：保底抽薪、純分成；收租：抽取租金）、業(yè)態(tài)定位（綜合類百貨、主題商場、超市、百貨與超市的結(jié)合體、連鎖醫(yī)藥服裝超市便利店、個體經(jīng)營）、規(guī)模定位（尤其是步行商業(yè)的規(guī)模）、形象定位（外部包裝：立面、風(fēng)格、建材、色彩、形狀等；內(nèi)部包裝：POP、導(dǎo)示系統(tǒng)、櫥窗、人員服務(wù)、店內(nèi)布局、入貨、商品搭配等）；商圈走勢、劃分、研判（，步行速度30—40米/分，購物時間不超過三個小時，否則補(bǔ)充其他功能）（步行街最大長度為650米左右比較合適，不會對人造成購物疲勞，同時對于同等條件的東西走向的步行街而言，南邊的生意要比北邊得好一些；對南北向的步行街而言，則東邊生意要比西邊的生意略好、人氣略多）商服物業(yè)還有四大限制條件：人口規(guī)模、人均可支配收入、出行成本（交通成本、通勤成本）、商業(yè)業(yè)態(tài)；商業(yè)的三大需求因素：人均商業(yè)面積需求（現(xiàn)階段來看：北京、上海、香港、紐約、東京分別為：、）、消費(fèi)水準(zhǔn)提升需求、區(qū)域商業(yè)分塊需求客戶群來看：核心商圈：55%——70%；次級商圈15%——25%；邊緣商圈等商業(yè)中心便利店、零售店；其中大型零售店的主要客戶主要為次級、邊緣商圈客戶。商業(yè)物業(yè)還可以從：市場周邊經(jīng)濟(jì)繁榮程度——肯德基系數(shù)，如果片區(qū)分布了兩三家肯德基店，則其市場容量絕對不差；樓層差異程度——一二層之間租金可差2—3倍，售價可差2—5倍；使用率程度——使用率提高一半，相當(dāng)于租金降低一半；周邊商業(yè)業(yè)態(tài)程度——周圍業(yè)態(tài)分布（是提升、補(bǔ)充是削弱）。香港的茶餐廳指數(shù)；上海的老梧桐樹年輪指數(shù)；北京的燈光照明指數(shù)......對商業(yè)物業(yè)TAR研究：主要是經(jīng)營狀況、競爭力度、發(fā)展前景商圈主要影響因素（TAR的研究領(lǐng)域）：通過對第一塊：選址各店競爭力度分析；第二塊：入貨、商品搭配、店內(nèi)布局與裝潢、賣點POP促銷、櫥窗設(shè)計、人員服務(wù)等自我形象；第三塊：顧客來源、經(jīng)濟(jì)社會特征、消費(fèi)購買動機(jī)與購買行為。結(jié)合我國實際情況，將我國的商鋪分成——市級商業(yè)中心、地區(qū)級商業(yè)中心、社區(qū)性商業(yè)中心、專業(yè)市場、特色商業(yè)街、住宅底商（街鋪）等。餐飲、娛樂、休閑、修理、服務(wù)、批發(fā)零售、商務(wù)中心等。寫字樓物業(yè)：甲、乙、丙三種——硬件：消防、保安、保潔、智能化、通訊等系統(tǒng)外加裝飾與裝修材料、標(biāo)準(zhǔn)等（暖通空調(diào)、消防、電梯、門窗、新能源、管道、給排水、燃?xì)?、電氣照明系統(tǒng)等）；軟件：服務(wù)方式、服務(wù)內(nèi)容5A寫字樓（baoasa；建筑、交流、辦公、消防、安全）黃金地段、超大規(guī)模（非體量而內(nèi)部功能布局——辦公、餐飲、娛樂、休閑等的集成化）、建筑文化（國貿(mào)、世貿(mào)）、硬件、軟件寫字樓物業(yè)受到最大的打擊就