【正文】 群。產(chǎn)品需求：酒店式公寓，小戶型購買原因：隨著整體區(qū)位優(yōu)勢的提升中等旅游城市戰(zhàn)略的實施使客戶認(rèn)同區(qū)域的位置和潛力。購買原因：隨著生活節(jié)奏的加強，使客戶需要遠(yuǎn)離城市，放松心情。：休閑度假型家庭月收入：中高收入階層，月收入8000元以上年齡：3040歲 家庭人口：23人購買目的：休閑，度假為主，同時具有投資意識特征：三次以上置業(yè)，向往回歸自然和良好的社區(qū)文化氛圍。子女有較高的收入，同時子女會不定期的到居所看望。當(dāng)?shù)亻_發(fā)商在操作項目時還不能很好的運用廣告。他們有效的將一些市內(nèi)的先進產(chǎn)品帶進了薊縣市場，有了全新的規(guī)劃概念、物業(yè)概念、推廣理念和銷售策略等。操作水平也很一般，尤其當(dāng)?shù)亻_發(fā)商。青山溪語項目現(xiàn)余房不足70套且都是120平方米以上的大戶型。青山溪語項目位置青山溪語位于山傾城的對面，是順馳在薊縣開發(fā)的第一個項目。項目名稱項目均價主力戶型項目現(xiàn)狀樂園溫泉公寓305090平米兩室、120140三室、168平米錯層三室　已全部售磬，入住陽光小區(qū)340090100平米兩室、120130三室基本售磬，入住　富裕家園3500100平米兩室140平米三室基本售磬，入住　府君花園3300雙拼230290獨體330350還余有部分別墅，已入住　山瀾鄉(xiāng)韻3800主力多層住宅為主，多層戶型采用了陽光小區(qū)、鑫海園等社區(qū)的基本戶型，在一定程度上有所提高，部分按業(yè)主要求設(shè)置的聯(lián)排別墅　還余有部分別墅，已入住青山溪語3600主力戶型為70100平方米的兩室戶型已入住　山傾城3700主力戶型為80100平米的兩室，部分精裝修設(shè)計多層已售完，還有部分別墅待建　山水云天—暫無地已平整，現(xiàn)還沒有具體推廣萬豪時代2800主力戶型為90120兩室和三室地已平整，預(yù)計6月份開始接受認(rèn)購，分兩期開發(fā)凱羅庸景城3400主力戶型為110120兩室和150170三室項目已接近封頂，現(xiàn)正內(nèi)部認(rèn)購階段 數(shù)據(jù)來源：合富輝煌市場及項目前期研究部目前薊縣房地產(chǎn)市場上的項目價格區(qū)間去到28003800元/平方米，主力戶型和熱銷戶型以80120平方米的多層兩室和三室戶型為主。數(shù)據(jù)來源：薊縣國土資源局2005年全年薊縣總共成交土地12塊，；，住宅用地整體均價達到419元/平方米。商品房成交套數(shù)分析數(shù)據(jù)來源：合富輝煌市場及項目前期研究部自2005年4月到2006年5月近14個月來薊縣商品房共成交了1484套，其中2005年7月和2005年年底因薊縣各項目整體銷售套數(shù)均超過了180套，平均每天/3套；2006年1月因春節(jié)的原因各項目銷售量均受到了一定影響，只成交了43套。經(jīng)驗證明三產(chǎn)發(fā)達地區(qū)，必定集聚著一大批相對富裕的人群，他們不能離開薊縣這個區(qū)域，同時又渴望較好的生活環(huán)境。且南側(cè)薊縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)正在大力招商引資，根據(jù)縣政府規(guī)劃，城區(qū)建設(shè)將向南發(fā)展。區(qū)域GDP分析區(qū)縣名稱（GDP）2000年(億元)2001年(億元)2002年(億元)2003年(億元)2004年(億元)塘沽漢沽大港武清寧河寶坻105靜海薊縣經(jīng)濟增長率%%%%數(shù)據(jù)來源：2005年天津統(tǒng)計年鑒從上表可以看出作為天津市郊縣的經(jīng)濟大戶薊縣經(jīng)濟發(fā)展自2000年至2003年一直處于第三名，自2004年以來其經(jīng)濟一舉超過寶坻成為僅次于武清的郊縣經(jīng)濟大戶。大量的旅游項目相繼上馬和落成必將提升薊縣的旅游品牌。此外，電力資源、水資源也比較豐富。正是因為有那么多的長壽戶和長壽人，才形成了名副其實的長壽村。其中60歲以上老人32名，%；在老年人當(dāng)中75歲以上9人，占老年人的28%，超過長壽村標(biāo)準(zhǔn)的36%。度假村山環(huán)水繞、奇石怪巖、風(fēng)光秀美；周圍群山環(huán)抱，安寧清靜；擁有億年石、萬畝林、千畝果、百年樹、長壽人、仿古亭等奇特景觀；村內(nèi)民風(fēng)好、莊風(fēng)正、班子強、人氣旺；現(xiàn)已開辟成華北地區(qū)目前唯一的一家以長壽為主題的長壽度假村。放水洞（兼發(fā)電洞）洞徑5m，壩后電站設(shè)貫流式機組四臺，總裝機5000千瓦。水庫大壩為一級建筑物，按千年一遇洪水設(shè)計，最大洪水校核，抗震按8度設(shè)防。州河由沙河、淋河、黎河三大支流匯合而成，各支流上游溝澗甚多，支流分散成輻射狀匯集于州河盆地，水庫庫區(qū)即位于該盆地，最大回水長東西約30km，南北寬8km，最大淹沒面積250k㎡（ k㎡）。共修復(fù)城墻3025米，敵樓12座，恢復(fù)了關(guān)城內(nèi)的八卦街和城北鳳凰樓及大量附屬設(shè)施。長城 薊縣長城在北部山區(qū)，東起赤霞峪，西至黃土梁，全長41公里，始建年代一說為隋開皇初；還有一說為北齊天保年間?！北P山盤山古稱盤龍山、四正山，位于薊縣城西北12公里。獨樂寺獨樂寺位于薊縣西大街北側(cè)，始建于唐，重建于遼統(tǒng)和二年（公元984年）。在全部完成的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中，共修建山門牌樓一座，60平方米管理用房一棟，20平方米功德亭一座和30平方米觀景亭一座，修建、鋪裝登山道路6000平方米，修建停車場兩處共5000平方米，擺設(shè)動物雕塑4處，修建開放式運動場3000平方米。這些景區(qū)與周邊地區(qū)旅游資源組合在一起，具有明顯的旅游聚集效應(yīng)。唐山走京哈公路到薊縣洇溜鎮(zhèn)，向北走津圍公路直達薊縣縣城。旅游18支路，每周六、日，動物園、東大橋、前門發(fā)車到達盤山。B、長途汽車：從北京四惠長途客運站乘中巴車，走102國道到薊縣邦均，走邦喜公路直達薊縣城。京秦、大秦鐵路橫貫境內(nèi)，津薊鐵路直抵縣城。薊縣政府位于城關(guān)鎮(zhèn)，縣城主要以城關(guān)鎮(zhèn)為基礎(chǔ)，以人民路為東西軸線，中昌路為南北軸線劃分為四個區(qū)域。新中國成立后,屬河北省轄縣，1973年9月劃歸天津市，相沿至今。環(huán)渤海、“大北京”概念早在80年代中期就已提出但是一晃二十年過去了，這個概念看起來只是一句空口號，而在這期間珠三角、長三角相繼崛起，環(huán)渤海地區(qū)尤其是京津冀地區(qū)被遠(yuǎn)遠(yuǎn)的拋在了后面。天津在其發(fā)展中的戰(zhàn)略位置其中天津是中國的四大直轄市之一，2006年5月份又被國家定位為中國“北方經(jīng)濟中心”，其城市發(fā)展?jié)摿Ψ浅４?。環(huán)渤海經(jīng)濟圈區(qū)域未來將成為中國經(jīng)濟發(fā)展的第三引擎。目錄市場篇1．宏觀市場態(tài)勢分析 4 4 6 6 7 7 7 9 14 162．薊縣房地產(chǎn)市場整體發(fā)展 18 18 18 18 21 22 22 24 29 30：養(yǎng)老型 30：休閑度假型 31：投資型 31：體現(xiàn)身份型 323．總結(jié) 33策劃篇 34 SWOT分析 34（S） 34(W) 35(O) 37（T） 39 39 39 40 42 42 項目主題 42 項目形象 43 43 43 44 44 44 46 48 48 49 54 55 58 62 63 64 65 66 66 67 67 68 70 70 71 71 71 7走出去 72 72 72 72 72 73 體驗式營銷 73 73 73 73 74 77 77 77 78 79 80（06年8月06年12月） 80（07年1月07年5月） 83（07年6月07年12月） 89 形象提升期（08年1月08年9月） 91（2008年10月2009年12月） 94（2010年1月2011年1月） 96（2011年2月2011年9月） 99 10鳳凰城（別墅城市） 10萬科四季花城（有一個美麗的地方） 10京津新城（100萬別墅 65億配套） 111市場篇1．宏觀市場態(tài)勢分析環(huán)渤海經(jīng)濟圈定義中國經(jīng)濟快速發(fā)展始于20世紀(jì)70年代的改革開放，珠三角經(jīng)濟圈發(fā)展拉開了經(jīng)濟快速發(fā)展的大幕。環(huán)渤海經(jīng)濟圈狹義上是指遼東半島、山東半島、京津冀為主的環(huán)渤海濱海經(jīng)濟帶，同時延伸輻射到遼寧、山東、山西以及內(nèi)蒙古中東部，其范圍占我國國土面積的１２％和人口的２０％。天津已漸漸成為拉動全國第三個區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的龍頭型城市，這其中薊縣在天津的整體發(fā)展規(guī)劃中將成為天津市的北部生態(tài)環(huán)境建設(shè)區(qū)。而這次這個宏觀規(guī)劃又被國家再一次擺到了臺前，并且出臺了一系列相關(guān)政策，十一五規(guī)劃，打造濱海新區(qū)等投入之大，關(guān)注之強可謂空前，至使此地區(qū)成為了全國乃至世界關(guān)注的焦點。薊縣全區(qū)現(xiàn)有26個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，949個村、 20個居委會、一個城區(qū)街道辦事處。西北區(qū)域為政治、經(jīng)濟、文化教育區(qū)；西南區(qū)域劃為商業(yè)用地；東部區(qū)域目前以集資建房的住區(qū)為主，整體居住品質(zhì)不高；北部區(qū)域位于府君山腳下，規(guī)劃為中高檔住宅區(qū)和旅游度假區(qū)。未來津薊高速延長線（京平高速公路）將在07年建成開通，介時北京到薊縣只需用40分即可到達?！?北京到薊縣從早6：00至晚19：30，每15分鐘發(fā)一次車；薊縣到北京從早3：30至晚16：30，每15分鐘發(fā)一次車。津薊高速延長線（京平高速）現(xiàn)正在緊鑼密鼓的施工中，建成后直通到北京通縣。薊縣自然風(fēng)光秀麗，名勝古跡眾多，現(xiàn)已形成盤山、黃崖關(guān)長城，翠屏湖、縣城古文物、中上元古界、八仙山和九龍山等一批重點旅游景區(qū)和度假區(qū)。府君山 府君山又名崆峒山，總面積3035畝。公園共設(shè)有四大景區(qū)，分別為春花區(qū)、夏蔭區(qū)、秋果園和冬青區(qū)?，F(xiàn)存的山門、觀音閣、十一面觀音、脅侍菩薩和金剛像。盤山的自然景觀非常優(yōu)美，有五峰（即掛月峰、蓮花峰、紫蓋峰、舞劍臺、自來峰），八石（即懸空石、搖動石、晾甲石、天井石、夾木石、將軍石、蛤蟆石、蟒石）。此后歷經(jīng)唐、遼、金、元，沒有大規(guī)模工程。玉龍滑雪場玉龍滑雪場是天津首家大型滑雪場，座落于天津薊縣城北7公里，津圍公路東側(cè)。州河流域境內(nèi)雨量充沛，多年平均降雨750mm。(大沽)，死水位15米。溢洪道為開敞式堰閘，八孔閘門，凈寬80m，最大泄洪能力4138 m3/s。適應(yīng)“崇尚健康，追求長壽”的社會愿望，滿足人們“返樸歸真，回歸自然”的需求。更為奇特的是，全村無瘋癲呆傻之人，歷史上未發(fā)現(xiàn)癌癥病人。其他資源薊縣除大量可供建筑用砂石料礦產(chǎn)外，初步探明的金屬、非金屬礦藏達數(shù)十種。這些為工業(yè)和果品加工業(yè)的發(fā)展提供了極為有利的條件。為薊縣正在重點打造的府君山旅游度假規(guī)劃區(qū)帶來生機與人氣，也肯定會帶動府君山旅游度假規(guī)劃區(qū)，讓這一地區(qū)經(jīng)濟大幅度增長，形成巨大的升值潛力。薊縣西北山區(qū)基本靠旅游業(yè)和農(nóng)業(yè)發(fā)展來帶動經(jīng)濟增長，因此西北部分布了較多的旅游景區(qū)和農(nóng)業(yè)、林業(yè)種植區(qū)。目前南側(cè)的動遷明顯多于北側(cè)，預(yù)計未來幾年內(nèi)，薊縣城區(qū)建設(shè)將不斷向南延伸，商住中心也將不斷南移。 通過分析，依托薊縣豐富的資源，薊縣涌現(xiàn)出一大批民營企業(yè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，這批企業(yè)在薊縣的經(jīng)濟中擁有著不可忽視的作用，是薊縣的經(jīng)濟支柱之一，在經(jīng)濟大勢較好的情況下，薊縣的民營企業(yè)也發(fā)展較快。商品房成交面積分析數(shù)據(jù)來源：合富輝煌市場及項目前期研究部成交面積與成交套數(shù)呈正比關(guān)系，2005年7月和2005年12月其成交面積均接近了20000平方米關(guān)卡，2006年1月隨著年關(guān)的到來其成交面積達到了近幾個月的最低點只有6226平方米。2006年至今薊縣土地僅成交1塊，薊縣2006004號（本案）宗地，本案位于縣城寶塔路東側(cè)、迎賓路北側(cè)，此宗地塊創(chuàng)下了薊縣土地單筆成交面積和金額的雙料記錄。順馳山傾城項目位置山傾城項目位于薊縣城關(guān)鎮(zhèn)北環(huán)路以北。產(chǎn)品分析產(chǎn)品配比住宅1025套，商業(yè)15個商鋪頂層一室 60～70平米 10％兩室 90～100 50％三室 120～150 30％三室、四室 150～180 10％戶型點評1室1廳1衛(wèi)6070平方米（頂）2室2廳1衛(wèi)90100平方米戶型點評：90100平方米的2室戶型是青山溪語項目的主力戶型，此種戶型也最為熱銷。受到集資建房的威脅由于集資建房的存在，大量低價位、低品質(zhì)的產(chǎn)品占據(jù)了相當(dāng)一部分市場，許多企業(yè)選擇該方式為職工集體購房，許多個人也通過各種途徑參加集資建房。外地開發(fā)商進入市場市內(nèi)現(xiàn)有三家開發(fā)商已經(jīng)在薊縣推出了產(chǎn)品。產(chǎn)品形式上，除了六層多層之外，五層和四層的洋房也已經(jīng)出現(xiàn)。根據(jù)以上數(shù)據(jù)分析，我們大致把薊縣的購房客戶分為以下四大類。產(chǎn)品需求：一至二層多層，兩室，80110平方米購買原因：城市生活的日益繁雜，客戶健康意識不斷加強。同時需求都市生活品質(zhì)。隨著自然資源的開發(fā)，社區(qū)環(huán)境和文化品味的打造，特色商業(yè)的經(jīng)營，使本項目產(chǎn)品優(yōu)勢和高附加值生活得到體現(xiàn)。項目前期的大力宣傳和火爆認(rèn)購，增強了這部分客戶的轉(zhuǎn)化。3．總結(jié)薊縣早期房地產(chǎn)開發(fā)于90年初，那時幾乎無樓房可言，從90年代初大多數(shù)薊縣城區(qū)的人都住的是平房，在這期間多層住宅一直較少。薊縣于2001年開始陸續(xù)出現(xiàn)商品房——府君花園，建筑規(guī)模在5萬平方米左右，是由一民營開發(fā)企業(yè)開發(fā)的項目。薊縣房地產(chǎn)市場還處于初步發(fā)展階段，在當(dāng)?shù)剡€沒有能夠占到主導(dǎo)地位，人們目前的情況是僅僅基本滿足居住的需求，還不能夠滿足于人們對生活質(zhì)量的高要求，這樣薊縣的住宅品質(zhì)還有待于進一步的提高。同時本案具有部分山地氣候特色，空氣濕潤，晝夜溫差大，能給人以自然和回歸的感受，能很好的體現(xiàn)居住的健康觀、生態(tài)觀和自然觀，符合現(xiàn)代居住潮流。津薊高速、京平高速（07年通車）均