【正文】 群。產(chǎn)品需求：酒店式公寓，小戶型購(gòu)買原因：隨著整體區(qū)位優(yōu)勢(shì)的提升中等旅游城市戰(zhàn)略的實(shí)施使客戶認(rèn)同區(qū)域的位置和潛力。購(gòu)買原因：隨著生活節(jié)奏的加強(qiáng)，使客戶需要遠(yuǎn)離城市，放松心情。：休閑度假型家庭月收入：中高收入階層，月收入8000元以上年齡：3040歲 家庭人口：23人購(gòu)買目的：休閑，度假為主，同時(shí)具有投資意識(shí)特征：三次以上置業(yè)，向往回歸自然和良好的社區(qū)文化氛圍。子女有較高的收入，同時(shí)子女會(huì)不定期的到居所看望。當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商在操作項(xiàng)目時(shí)還不能很好的運(yùn)用廣告。他們有效的將一些市內(nèi)的先進(jìn)產(chǎn)品帶進(jìn)了薊縣市場(chǎng)，有了全新的規(guī)劃概念、物業(yè)概念、推廣理念和銷售策略等。操作水平也很一般，尤其當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商。青山溪語(yǔ)項(xiàng)目現(xiàn)余房不足70套且都是120平方米以上的大戶型。青山溪語(yǔ)項(xiàng)目位置青山溪語(yǔ)位于山傾城的對(duì)面，是順馳在薊縣開(kāi)發(fā)的第一個(gè)項(xiàng)目。項(xiàng)目名稱項(xiàng)目均價(jià)主力戶型項(xiàng)目現(xiàn)狀樂(lè)園溫泉公寓305090平米兩室、120140三室、168平米錯(cuò)層三室　已全部售磬，入住陽(yáng)光小區(qū)340090100平米兩室、120130三室基本售磬，入住　富裕家園3500100平米兩室140平米三室基本售磬，入住　府君花園3300雙拼230290獨(dú)體330350還余有部分別墅，已入住　山瀾鄉(xiāng)韻3800主力多層住宅為主，多層戶型采用了陽(yáng)光小區(qū)、鑫海園等社區(qū)的基本戶型，在一定程度上有所提高，部分按業(yè)主要求設(shè)置的聯(lián)排別墅　還余有部分別墅，已入住青山溪語(yǔ)3600主力戶型為70100平方米的兩室戶型已入住　山傾城3700主力戶型為80100平米的兩室，部分精裝修設(shè)計(jì)多層已售完，還有部分別墅待建　山水云天—暫無(wú)地已平整，現(xiàn)還沒(méi)有具體推廣萬(wàn)豪時(shí)代2800主力戶型為90120兩室和三室地已平整，預(yù)計(jì)6月份開(kāi)始接受認(rèn)購(gòu)，分兩期開(kāi)發(fā)凱羅庸景城3400主力戶型為110120兩室和150170三室項(xiàng)目已接近封頂，現(xiàn)正內(nèi)部認(rèn)購(gòu)階段 數(shù)據(jù)來(lái)源：合富輝煌市場(chǎng)及項(xiàng)目前期研究部目前薊縣房地產(chǎn)市場(chǎng)上的項(xiàng)目?jī)r(jià)格區(qū)間去到28003800元/平方米，主力戶型和熱銷戶型以80120平方米的多層兩室和三室戶型為主。數(shù)據(jù)來(lái)源：薊縣國(guó)土資源局2005年全年薊縣總共成交土地12塊，；，住宅用地整體均價(jià)達(dá)到419元/平方米。商品房成交套數(shù)分析數(shù)據(jù)來(lái)源：合富輝煌市場(chǎng)及項(xiàng)目前期研究部自2005年4月到2006年5月近14個(gè)月來(lái)薊縣商品房共成交了1484套，其中2005年7月和2005年年底因薊縣各項(xiàng)目整體銷售套數(shù)均超過(guò)了180套，平均每天/3套；2006年1月因春節(jié)的原因各項(xiàng)目銷售量均受到了一定影響，只成交了43套。經(jīng)驗(yàn)證明三產(chǎn)發(fā)達(dá)地區(qū)，必定集聚著一大批相對(duì)富裕的人群，他們不能離開(kāi)薊縣這個(gè)區(qū)域，同時(shí)又渴望較好的生活環(huán)境。且南側(cè)薊縣經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)正在大力招商引資，根據(jù)縣政府規(guī)劃，城區(qū)建設(shè)將向南發(fā)展。區(qū)域GDP分析區(qū)縣名稱（GDP）2000年(億元)2001年(億元)2002年(億元)2003年(億元)2004年(億元)塘沽漢沽大港武清寧河寶坻105靜海薊縣經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率%%%%數(shù)據(jù)來(lái)源：2005年天津統(tǒng)計(jì)年鑒從上表可以看出作為天津市郊縣的經(jīng)濟(jì)大戶薊縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展自2000年至2003年一直處于第三名，自2004年以來(lái)其經(jīng)濟(jì)一舉超過(guò)寶坻成為僅次于武清的郊縣經(jīng)濟(jì)大戶。大量的旅游項(xiàng)目相繼上馬和落成必將提升薊縣的旅游品牌。此外，電力資源、水資源也比較豐富。正是因?yàn)橛心敲炊嗟拈L(zhǎng)壽戶和長(zhǎng)壽人，才形成了名副其實(shí)的長(zhǎng)壽村。其中60歲以上老人32名，%；在老年人當(dāng)中75歲以上9人，占老年人的28%，超過(guò)長(zhǎng)壽村標(biāo)準(zhǔn)的36%。度假村山環(huán)水繞、奇石怪巖、風(fēng)光秀美；周圍群山環(huán)抱，安寧清靜；擁有億年石、萬(wàn)畝林、千畝果、百年樹(shù)、長(zhǎng)壽人、仿古亭等奇特景觀；村內(nèi)民風(fēng)好、莊風(fēng)正、班子強(qiáng)、人氣旺；現(xiàn)已開(kāi)辟成華北地區(qū)目前唯一的一家以長(zhǎng)壽為主題的長(zhǎng)壽度假村。放水洞（兼發(fā)電洞）洞徑5m，壩后電站設(shè)貫流式機(jī)組四臺(tái)，總裝機(jī)5000千瓦。水庫(kù)大壩為一級(jí)建筑物，按千年一遇洪水設(shè)計(jì)，最大洪水校核，抗震按8度設(shè)防。州河由沙河、淋河、黎河三大支流匯合而成，各支流上游溝澗甚多，支流分散成輻射狀匯集于州河盆地，水庫(kù)庫(kù)區(qū)即位于該盆地，最大回水長(zhǎng)東西約30km，南北寬8km，最大淹沒(méi)面積250k㎡（ k㎡）。共修復(fù)城墻3025米，敵樓12座，恢復(fù)了關(guān)城內(nèi)的八卦街和城北鳳凰樓及大量附屬設(shè)施。長(zhǎng)城 薊縣長(zhǎng)城在北部山區(qū)，東起赤霞峪，西至黃土梁，全長(zhǎng)41公里，始建年代一說(shuō)為隋開(kāi)皇初；還有一說(shuō)為北齊天保年間。”盤(pán)山盤(pán)山古稱盤(pán)龍山、四正山，位于薊縣城西北12公里。獨(dú)樂(lè)寺獨(dú)樂(lè)寺位于薊縣西大街北側(cè)，始建于唐，重建于遼統(tǒng)和二年（公元984年）。在全部完成的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中，共修建山門(mén)牌樓一座，60平方米管理用房一棟，20平方米功德亭一座和30平方米觀景亭一座，修建、鋪裝登山道路6000平方米，修建停車場(chǎng)兩處共5000平方米，擺設(shè)動(dòng)物雕塑4處，修建開(kāi)放式運(yùn)動(dòng)場(chǎng)3000平方米。這些景區(qū)與周邊地區(qū)旅游資源組合在一起，具有明顯的旅游聚集效應(yīng)。唐山走京哈公路到薊縣洇溜鎮(zhèn)，向北走津圍公路直達(dá)薊縣縣城。旅游18支路，每周六、日，動(dòng)物園、東大橋、前門(mén)發(fā)車到達(dá)盤(pán)山。B、長(zhǎng)途汽車：從北京四惠長(zhǎng)途客運(yùn)站乘中巴車，走102國(guó)道到薊縣邦均，走邦喜公路直達(dá)薊縣城。京秦、大秦鐵路橫貫境內(nèi)，津薊鐵路直抵縣城。薊縣政府位于城關(guān)鎮(zhèn)，縣城主要以城關(guān)鎮(zhèn)為基礎(chǔ)，以人民路為東西軸線，中昌路為南北軸線劃分為四個(gè)區(qū)域。新中國(guó)成立后,屬河北省轄縣，1973年9月劃歸天津市，相沿至今。環(huán)渤海、“大北京”概念早在80年代中期就已提出但是一晃二十年過(guò)去了，這個(gè)概念看起來(lái)只是一句空口號(hào)，而在這期間珠三角、長(zhǎng)三角相繼崛起，環(huán)渤海地區(qū)尤其是京津冀地區(qū)被遠(yuǎn)遠(yuǎn)的拋在了后面。天津在其發(fā)展中的戰(zhàn)略位置其中天津是中國(guó)的四大直轄市之一，2006年5月份又被國(guó)家定位為中國(guó)“北方經(jīng)濟(jì)中心”，其城市發(fā)展?jié)摿Ψ浅４?。環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈區(qū)域未來(lái)將成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的第三引擎。目錄市場(chǎng)篇1．宏觀市場(chǎng)態(tài)勢(shì)分析 4 4 6 6 7 7 7 9 14 162．薊縣房地產(chǎn)市場(chǎng)整體發(fā)展 18 18 18 18 21 22 22 24 29 30：養(yǎng)老型 30：休閑度假型 31：投資型 31：體現(xiàn)身份型 323．總結(jié) 33策劃篇 34 SWOT分析 34（S） 34(W) 35(O) 37（T） 39 39 39 40 42 42 項(xiàng)目主題 42 項(xiàng)目形象 43 43 43 44 44 44 46 48 48 49 54 55 58 62 63 64 65 66 66 67 67 68 70 70 71 71 71 7走出去 72 72 72 72 72 73 體驗(yàn)式營(yíng)銷 73 73 73 73 74 77 77 77 78 79 80（06年8月06年12月） 80（07年1月07年5月） 83（07年6月07年12月） 89 形象提升期（08年1月08年9月） 91（2008年10月2009年12月） 94（2010年1月2011年1月） 96（2011年2月2011年9月） 99 10鳳凰城（別墅城市） 10萬(wàn)科四季花城（有一個(gè)美麗的地方） 10京津新城（100萬(wàn)別墅 65億配套） 111市場(chǎng)篇1．宏觀市場(chǎng)態(tài)勢(shì)分析環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈定義中國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展始于20世紀(jì)70年代的改革開(kāi)放，珠三角經(jīng)濟(jì)圈發(fā)展拉開(kāi)了經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的大幕。環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈狹義上是指遼東半島、山東半島、京津冀為主的環(huán)渤海濱海經(jīng)濟(jì)帶，同時(shí)延伸輻射到遼寧、山東、山西以及內(nèi)蒙古中東部，其范圍占我國(guó)國(guó)土面積的１２％和人口的２０％。天津已漸漸成為拉動(dòng)全國(guó)第三個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭型城市，這其中薊縣在天津的整體發(fā)展規(guī)劃中將成為天津市的北部生態(tài)環(huán)境建設(shè)區(qū)。而這次這個(gè)宏觀規(guī)劃又被國(guó)家再一次擺到了臺(tái)前，并且出臺(tái)了一系列相關(guān)政策，十一五規(guī)劃，打造濱海新區(qū)等投入之大，關(guān)注之強(qiáng)可謂空前，至使此地區(qū)成為了全國(guó)乃至世界關(guān)注的焦點(diǎn)。薊縣全區(qū)現(xiàn)有26個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，949個(gè)村、 20個(gè)居委會(huì)、一個(gè)城區(qū)街道辦事處。西北區(qū)域?yàn)檎巍⒔?jīng)濟(jì)、文化教育區(qū)；西南區(qū)域劃為商業(yè)用地；東部區(qū)域目前以集資建房的住區(qū)為主，整體居住品質(zhì)不高；北部區(qū)域位于府君山腳下，規(guī)劃為中高檔住宅區(qū)和旅游度假區(qū)。未來(lái)津薊高速延長(zhǎng)線（京平高速公路）將在07年建成開(kāi)通，介時(shí)北京到薊縣只需用40分即可到達(dá)?！?北京到薊縣從早6：00至晚19：30，每15分鐘發(fā)一次車；薊縣到北京從早3：30至晚16：30，每15分鐘發(fā)一次車。津薊高速延長(zhǎng)線（京平高速）現(xiàn)正在緊鑼密鼓的施工中，建成后直通到北京通縣。薊縣自然風(fēng)光秀麗，名勝古跡眾多，現(xiàn)已形成盤(pán)山、黃崖關(guān)長(zhǎng)城，翠屏湖、縣城古文物、中上元古界、八仙山和九龍山等一批重點(diǎn)旅游景區(qū)和度假區(qū)。府君山 府君山又名崆峒山，總面積3035畝。公園共設(shè)有四大景區(qū)，分別為春花區(qū)、夏蔭區(qū)、秋果園和冬青區(qū)?，F(xiàn)存的山門(mén)、觀音閣、十一面觀音、脅侍菩薩和金剛像。盤(pán)山的自然景觀非常優(yōu)美，有五峰（即掛月峰、蓮花峰、紫蓋峰、舞劍臺(tái)、自來(lái)峰），八石（即懸空石、搖動(dòng)石、晾甲石、天井石、夾木石、將軍石、蛤蟆石、蟒石）。此后歷經(jīng)唐、遼、金、元，沒(méi)有大規(guī)模工程。玉龍滑雪場(chǎng)玉龍滑雪場(chǎng)是天津首家大型滑雪場(chǎng)，座落于天津薊縣城北7公里，津圍公路東側(cè)。州河流域境內(nèi)雨量充沛，多年平均降雨750mm。(大沽)，死水位15米。溢洪道為開(kāi)敞式堰閘，八孔閘門(mén)，凈寬80m，最大泄洪能力4138 m3/s。適應(yīng)“崇尚健康，追求長(zhǎng)壽”的社會(huì)愿望，滿足人們“返樸歸真，回歸自然”的需求。更為奇特的是，全村無(wú)瘋癲呆傻之人，歷史上未發(fā)現(xiàn)癌癥病人。其他資源薊縣除大量可供建筑用砂石料礦產(chǎn)外，初步探明的金屬、非金屬礦藏達(dá)數(shù)十種。這些為工業(yè)和果品加工業(yè)的發(fā)展提供了極為有利的條件。為薊縣正在重點(diǎn)打造的府君山旅游度假規(guī)劃區(qū)帶來(lái)生機(jī)與人氣，也肯定會(huì)帶動(dòng)府君山旅游度假規(guī)劃區(qū)，讓這一地區(qū)經(jīng)濟(jì)大幅度增長(zhǎng)，形成巨大的升值潛力。薊縣西北山區(qū)基本靠旅游業(yè)和農(nóng)業(yè)發(fā)展來(lái)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，因此西北部分布了較多的旅游景區(qū)和農(nóng)業(yè)、林業(yè)種植區(qū)。目前南側(cè)的動(dòng)遷明顯多于北側(cè)，預(yù)計(jì)未來(lái)幾年內(nèi)，薊縣城區(qū)建設(shè)將不斷向南延伸，商住中心也將不斷南移。 通過(guò)分析，依托薊縣豐富的資源，薊縣涌現(xiàn)出一大批民營(yíng)企業(yè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，這批企業(yè)在薊縣的經(jīng)濟(jì)中擁有著不可忽視的作用，是薊縣的經(jīng)濟(jì)支柱之一，在經(jīng)濟(jì)大勢(shì)較好的情況下，薊縣的民營(yíng)企業(yè)也發(fā)展較快。商品房成交面積分析數(shù)據(jù)來(lái)源：合富輝煌市場(chǎng)及項(xiàng)目前期研究部成交面積與成交套數(shù)呈正比關(guān)系，2005年7月和2005年12月其成交面積均接近了20000平方米關(guān)卡，2006年1月隨著年關(guān)的到來(lái)其成交面積達(dá)到了近幾個(gè)月的最低點(diǎn)只有6226平方米。2006年至今薊縣土地僅成交1塊，薊縣2006004號(hào)（本案）宗地，本案位于縣城寶塔路東側(cè)、迎賓路北側(cè)，此宗地塊創(chuàng)下了薊縣土地單筆成交面積和金額的雙料記錄。順馳山傾城項(xiàng)目位置山傾城項(xiàng)目位于薊縣城關(guān)鎮(zhèn)北環(huán)路以北。產(chǎn)品分析產(chǎn)品配比住宅1025套，商業(yè)15個(gè)商鋪?lái)攲右皇?60～70平米 10％兩室 90～100 50％三室 120～150 30％三室、四室 150～180 10％戶型點(diǎn)評(píng)1室1廳1衛(wèi)6070平方米（頂）2室2廳1衛(wèi)90100平方米戶型點(diǎn)評(píng)：90100平方米的2室戶型是青山溪語(yǔ)項(xiàng)目的主力戶型，此種戶型也最為熱銷。受到集資建房的威脅由于集資建房的存在，大量低價(jià)位、低品質(zhì)的產(chǎn)品占據(jù)了相當(dāng)一部分市場(chǎng)，許多企業(yè)選擇該方式為職工集體購(gòu)房，許多個(gè)人也通過(guò)各種途徑參加集資建房。外地開(kāi)發(fā)商進(jìn)入市場(chǎng)市內(nèi)現(xiàn)有三家開(kāi)發(fā)商已經(jīng)在薊縣推出了產(chǎn)品。產(chǎn)品形式上，除了六層多層之外，五層和四層的洋房也已經(jīng)出現(xiàn)。根據(jù)以上數(shù)據(jù)分析，我們大致把薊縣的購(gòu)房客戶分為以下四大類。產(chǎn)品需求：一至二層多層，兩室，80110平方米購(gòu)買原因：城市生活的日益繁雜，客戶健康意識(shí)不斷加強(qiáng)。同時(shí)需求都市生活品質(zhì)。隨著自然資源的開(kāi)發(fā)，社區(qū)環(huán)境和文化品味的打造，特色商業(yè)的經(jīng)營(yíng)，使本項(xiàng)目產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)和高附加值生活得到體現(xiàn)。項(xiàng)目前期的大力宣傳和火爆認(rèn)購(gòu)，增強(qiáng)了這部分客戶的轉(zhuǎn)化。3．總結(jié)薊縣早期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)于90年初，那時(shí)幾乎無(wú)樓房可言，從90年代初大多數(shù)薊縣城區(qū)的人都住的是平房，在這期間多層住宅一直較少。薊縣于2001年開(kāi)始陸續(xù)出現(xiàn)商品房——府君花園，建筑規(guī)模在5萬(wàn)平方米左右，是由一民營(yíng)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目。薊縣房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于初步發(fā)展階段，在當(dāng)?shù)剡€沒(méi)有能夠占到主導(dǎo)地位，人們目前的情況是僅僅基本滿足居住的需求，還不能夠滿足于人們對(duì)生活質(zhì)量的高要求，這樣薊縣的住宅品質(zhì)還有待于進(jìn)一步的提高。同時(shí)本案具有部分山地氣候特色，空氣濕潤(rùn)，晝夜溫差大，能給人以自然和回歸的感受，能很好的體現(xiàn)居住的健康觀、生態(tài)觀和自然觀，符合現(xiàn)代居住潮流。津薊高速、京平高速（07年通車）均