【正文】 和生活環(huán)境等物質(zhì)生活的各個(gè)方面提出了更多、更高的要求，而且在文化娛樂、廣播影視、體育康復(fù)、旅游休閑等精神生活方面也提出了更多更高的要求。近年來，我國恩格爾系數(shù)逐年下降，居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)中，教育文化娛樂服務(wù)方面的實(shí)際支出和所占比例都在不斷增加。隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，消費(fèi)水平的不斷提高，社會(huì)需求結(jié)構(gòu)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生了深刻的變化。根據(jù)企業(yè)自身發(fā)展規(guī)劃，并結(jié)合桑植縣城市發(fā)展總體規(guī)劃，經(jīng)多方研究、論證，提出在桑植縣澧源鎮(zhèn)何家坪社區(qū)興建集四星級(jí)酒店，來調(diào)整企業(yè)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，增創(chuàng)經(jīng)濟(jì)效益，推動(dòng)企業(yè)的發(fā)展，同時(shí)對(duì)桑植縣乃至張家界旅游業(yè)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有積極的作用。近年來，桑植縣旅游業(yè)繼續(xù)保持高速增長，實(shí)現(xiàn)旅游收入115667萬元，% 和25%。作為張家界旅游東線、西線的重要組成部分，有九天洞、八大公山國家自然保護(hù)區(qū)、峰巒溪國家森林公園、溇水風(fēng)光，以及賀龍故居、賀龍紀(jì)念館、芙蓉恐龍、桑植民歌等自然、文化旅游品牌。桑植縣地處武陵山脈北麓、鄂西山地南端、湖南西北部，是賀龍?jiān)獛浌枢l(xiāng)、紅二方面軍長征出發(fā)地，隸屬國際旅游新城—張家界。關(guān)鍵在于促項(xiàng)目，要進(jìn)一步強(qiáng)化項(xiàng)目意識(shí)，高起點(diǎn)篩選、高水平謀劃、高效率推進(jìn)、高質(zhì)量建設(shè)一批重大項(xiàng)目，大手筆招商引資，加快項(xiàng)目建設(shè)和開工。核心在于補(bǔ)短板。實(shí)施好這個(gè)行動(dòng)計(jì)劃，重點(diǎn)在于動(dòng)起來。2013年7月30日，張家界市委六屆五次全體(擴(kuò)大)會(huì)議召開會(huì)議提出全市各級(jí)各部門要搶抓機(jī)遇，開拓創(chuàng)新，全面實(shí)施提質(zhì)張家界、打造升級(jí)版戰(zhàn)略，為早日實(shí)現(xiàn)旅游勝地夢、全面小康夢目標(biāo)而努力奮斗。制定國內(nèi)知名山水人文旅游城市實(shí)施規(guī)劃，有計(jì)劃、分步驟推進(jìn)?！幹仆瓿尚鲁菂^(qū)控制性詳規(guī)，謀劃旅游地產(chǎn)、綜合服務(wù)中心、民俗新村、專業(yè)市場等項(xiàng)目，逐步把東部新城區(qū)建設(shè)成具有辦公、休閑、服務(wù)等功能的現(xiàn)代化生態(tài)宜居城區(qū)。以規(guī)劃引領(lǐng)優(yōu)化城市布局?！?三)以城市東擴(kuò)為突破口，堅(jiān)持不懈建設(shè)國內(nèi)知名山水人文旅游城市。第三章 項(xiàng)目建設(shè)背景與建設(shè)必要性2011年12月20日,桑植縣第十五屆人民代表大會(huì)第五次全體會(huì)議《政府工作報(bào)告》中提出：2012年，是我縣夯實(shí)基礎(chǔ)、科學(xué)發(fā)展、加快崛起的突破之年。本項(xiàng)目的建設(shè)不屬于張家界市發(fā)改委發(fā)布的《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄》(2008年本)中限制類以及淘汰類項(xiàng)目，屬于鼓勵(lì)類項(xiàng)目，符合張家界市產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄準(zhǔn)入要求。本項(xiàng)目建設(shè)單位為張家界瑞寧旅游發(fā)展有限公司，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、酒店經(jīng)營管理。著力推進(jìn)功能配套與完善，重點(diǎn)抓好旅游服務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施、高星級(jí)酒店、健身娛樂、休閑度假和商務(wù)會(huì)展項(xiàng)目建設(shè)，逐步提高旅游國際競爭能力；由此可見，結(jié)合市場需求，建設(shè)高品質(zhì)酒店，順應(yīng)了張家界市產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，符合產(chǎn)業(yè)政策。對(duì)照《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄(2011本)》(修訂版)，本項(xiàng)目不在該指導(dǎo)目錄中限制類和淘汰類范圍，屬于允許類投資產(chǎn)業(yè)。項(xiàng)目所屬行業(yè)分類及代碼詳見下表。本項(xiàng)目所位于市區(qū)的后花園桑植縣，項(xiàng)目的建設(shè)符合相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，有利于推動(dòng)城市建設(shè)的發(fā)展，改善桑植縣乃至張家界市的旅游服務(wù)環(huán)境，促進(jìn)旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?！^續(xù)加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)服務(wù)設(shè)施建設(shè)，注重生態(tài)保護(hù)和環(huán)境治理，提升城市品位，促進(jìn)人口和產(chǎn)業(yè)的集聚，壯大縣區(qū)規(guī)模，強(qiáng)化城區(qū)的中心功能。桑植縣十二五規(guī)劃中提出以中心城區(qū)為核心，整合瑞塔鋪、利福塔等地構(gòu)筑縣域發(fā)展平臺(tái)，提高城市公共服務(wù)能力，加快人口聚集和產(chǎn)業(yè)聚集，逐步擴(kuò)大縣城規(guī)模，進(jìn)一步發(fā)揮其在縣域中的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心作用。本項(xiàng)目的建設(shè)符合張家界市有關(guān)發(fā)展規(guī)劃要求。國務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于加快發(fā)展旅游業(yè)的意見》，把旅游業(yè)定位為國民經(jīng)濟(jì)的戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)，為旅游業(yè)加快發(fā)展提供了極好的機(jī)遇。《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展服務(wù)業(yè)若干政策措施的實(shí)施意見》要求各地區(qū)根據(jù)國家服務(wù)業(yè)發(fā)展主要目標(biāo)，積極并實(shí)事求是地制訂本地區(qū)服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，提出發(fā)展目標(biāo)、發(fā)展重點(diǎn)和保障措施。，籌措資金，抓緊實(shí)施。相信在當(dāng)?shù)氐锰飒?dú)厚的旅游資源的映襯下，酒店的市場將會(huì)更加廣闊，會(huì)帶來顯著的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。項(xiàng)目投資結(jié)構(gòu)合理，建設(shè)規(guī)模適宜，資金安排合理，財(cái)務(wù)分析經(jīng)濟(jì)效果可行，管理體系健全，項(xiàng)目投資建設(shè)周期短、投資回收快、投資回報(bào)高、利稅率高。，投資9000萬元在桑植縣澧源鎮(zhèn)何家坪修建一座年接待量達(dá)5萬人的四星級(jí)酒店。我單位受項(xiàng)目承辦單位委托，對(duì)張家界瑞寧國際酒店項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究并提出報(bào)告。、新材料，提高項(xiàng)目建設(shè)的科技含量，節(jié)約能源，節(jié)約用地，節(jié)省材料，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。，建筑造型兼顧當(dāng)?shù)亟ㄖ碍h(huán)境特色，搞好項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)，突出經(jīng)濟(jì)、先進(jìn)、實(shí)用、美觀、舒適和多功能性。根據(jù)項(xiàng)目的投資所需要的時(shí)間及預(yù)計(jì)凈利潤水平進(jìn)行分析，該項(xiàng)目計(jì)算期為12年。項(xiàng)目總投資9000萬元。項(xiàng)目建設(shè)資金全部由建設(shè)單位自籌解決。張家界瑞寧國際酒店項(xiàng)目可研報(bào)告建設(shè)單位：　張家界瑞寧旅游發(fā)展有限公司 編制單位： 湖南智埔工程建設(shè)有限公司 編制日期： 二零一六年六月 目錄第一章 總論 1 1 可行性報(bào)告編制原則、依據(jù)和范圍 2 4 第二章　發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析 4 4 6 8 8 10 第四章 項(xiàng)目選址與建設(shè)條件 12 12 12 第五章　建設(shè)內(nèi)容與設(shè)計(jì)方案 15 設(shè)計(jì)依據(jù) 15 設(shè)計(jì)原則 16 建筑設(shè)計(jì) 16 第六章　節(jié)能分析 23 24 25 26 28 第七章　環(huán)境和生態(tài)影響分析 28 28 29 29 29 31 32 第八章 職業(yè)安全與衛(wèi)生防護(hù) 33 33 危害因素分析 33 安全防護(hù)原則 34 第九章 項(xiàng)目的組織機(jī)構(gòu)與運(yùn)營管理 38 38 38 第十章 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃及招標(biāo)方案 44 44 44 45 46 46 46 第十一章 投資估算與資金籌措 48 48 48 48 49 第十二章　財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 50 （見附表） 50 52 52 52 53 第十三章　社會(huì)效益評(píng)價(jià) 54 54 55 55 第十五章 結(jié)論與建議 57 結(jié)論 57 建議 58 附表：財(cái)務(wù)分析表 57 / 61第一章 總論張家界瑞寧國際酒店建設(shè)項(xiàng)目張家界瑞寧旅游發(fā)展有限公司桑植縣澧源鎮(zhèn)何家坪社區(qū)張家界瑞寧國際酒店建設(shè)項(xiàng)目按四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，本項(xiàng)目包括賓館主樓、裙樓、停車場等，占地13333m2，總建筑面積19800m2，房間配套數(shù)150間。本項(xiàng)目總投資9000萬元，其中：。根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模，預(yù)計(jì)建設(shè)工期為18個(gè)月，即從2014年8月開始，到2016年2月竣工。項(xiàng)目建成后將達(dá)到年接待人數(shù)4萬人，解決就業(yè)人口200多人。項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 單位：萬元序號(hào)指標(biāo)名稱單位指標(biāo)備注一建筑指標(biāo)占地面積m213333總建筑面積m219800容積率%二總投資萬元9000自籌資金萬元4500銀行融資萬元4500三年?duì)I業(yè)收入萬元四年利潤總和萬元五年均營業(yè)稅及附加萬元六財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%稅前15稅后12 可行性報(bào)告編制原則、依據(jù)和范圍，按照桑植縣城市總體規(guī)劃的要求，完善周邊環(huán)境和項(xiàng)目建設(shè)所在地的城市中心區(qū)域功能，提升旅游服務(wù)水平，遵循經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益并舉的原則。（住宿、餐飲、娛樂、商務(wù)、旅游、展覽與展示、購物、會(huì)議、交際等），又是具有服務(wù)社會(huì)（滿足市場需要、增加就業(yè)、拉動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)增長等）的功能。1.《中華人民共和國城市規(guī)劃法》2.《城市用地分類和規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（GBJ13790）3. 桑植縣城市總體規(guī)劃（20092030）4. 《桑植縣土地利用總體規(guī)劃(2006—2020年)》《建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告內(nèi)容及深度的規(guī)定》6. 張家界瑞寧旅游發(fā)展有限公司提供的相關(guān)資料、法規(guī)、規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)。主要內(nèi)容包括：項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要性、發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模與建設(shè)條件、項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案、環(huán)境保護(hù)與節(jié)能措施、勞動(dòng)安全與消防、項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)、投資估算與技術(shù)經(jīng)濟(jì)綜合評(píng)價(jià)、項(xiàng)目社會(huì)效益評(píng)價(jià)等。，建設(shè)條件優(yōu)越，符合國家和地方產(chǎn)業(yè)政策或規(guī)劃。、投資規(guī)模到經(jīng)營管理均切實(shí)可行，抗市場風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，立項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)確。對(duì)當(dāng)?shù)氐亩愂蘸途蜆I(yè)都有一定的幫助。第二章　發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析我國將抓緊制訂或修訂服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、研究完善服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)政策，以加快我國服務(wù)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長方式的轉(zhuǎn)變。經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的地區(qū)可以適當(dāng)提高發(fā)展目標(biāo)，有條件的大中城市要加快形成以服務(wù)經(jīng)濟(jì)為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。張家界獲批成為國家旅游綜合改革試驗(yàn)區(qū)，省委省政府出臺(tái)支持張家界建設(shè)旅游綜合改革試點(diǎn)城市的政策舉措，是我市“十二五”時(shí)期加快發(fā)展的重大機(jī)遇，我市可以在重大項(xiàng)目、資金投入方面，在打破常規(guī)、改革創(chuàng)新方面，爭取國家和省委省政府更多的政策支持，加快優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)發(fā)展，極大地發(fā)揮旅游帶動(dòng)功能。、縣社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃要求張家界市是湖南省重要的旅游城市之一，張家界市“十二五”規(guī)劃綱要中明確指出：加大力度引入國際知名品牌酒店、旅行社等戰(zhàn)略合作者進(jìn)入我市，采取獎(jiǎng)勵(lì)措施鼓勵(lì)旅游企業(yè)創(chuàng)建5A級(jí)景區(qū)、四星級(jí)酒店和全國百強(qiáng)旅行社，大力培育旅游市場主體，加快提升旅游企業(yè)整體競爭力。依托現(xiàn)有城市基礎(chǔ)，以建設(shè)現(xiàn)代化的生態(tài)城市為目標(biāo)，改造提升老城區(qū)，大力發(fā)展新城區(qū)?！笆晃濉逼陂g，張家界市根據(jù)本地區(qū)的實(shí)際，實(shí)施了“三年有改觀，五年大變樣”的舊城改造計(jì)劃，不斷加快城市建設(shè)和旅游地產(chǎn)開發(fā)的步伐。根據(jù)《國民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類》(GB/T47542011)，本項(xiàng)目為住宿和餐飲業(yè)及房地產(chǎn)開發(fā)與一體，屬于H門類住宿和餐飲業(yè)、K門類房地產(chǎn)業(yè)。項(xiàng)目所屬行業(yè)分類及代碼表代碼類別名稱門類大類中類小類H住宿和餐飲業(yè)61住宿業(yè)611旅游飯店6110K房地產(chǎn)業(yè)70房地產(chǎn)業(yè)701房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營7010根據(jù)《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄(2011年修訂)》(修訂版)，本項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營不屬于限制類和禁止類范圍，屬于允許類外商投資產(chǎn)業(yè)?！稄埣医缡挟a(chǎn)業(yè)發(fā)展指導(dǎo)目錄》(2008年本)中指出：圍繞建設(shè)世界旅游精品的目標(biāo)，進(jìn)一步整合旅游資源，努力推進(jìn)我市旅游產(chǎn)品向觀光休閑度假復(fù)合型轉(zhuǎn)變，旅游產(chǎn)業(yè)向數(shù)量質(zhì)量效益并重轉(zhuǎn)變，旅游品牌向國際目的地轉(zhuǎn)變。張家界市產(chǎn)業(yè)發(fā)展指導(dǎo)目錄序 號(hào)項(xiàng) 目序 號(hào)項(xiàng) 目1高檔休閑健身及訓(xùn)練拓展項(xiàng)目8國際知名品牌餐館、清真餐館、西餐2商務(wù)會(huì)展9農(nóng)業(yè)觀光和農(nóng)家樂3高檔酒店10自駕車旅游基地及設(shè)施4高檔溫泉度假11科考和科普旅游5卡通公園與綜合游樂項(xiàng)目12旅游商品開發(fā)6旅游交通設(shè)施13特色餐飲、酒吧、休閑、旅游商品購物、文化藝術(shù)等專業(yè)街區(qū)項(xiàng)目7景區(qū)監(jiān)控、市場營銷、金融服務(wù)、綜合管理等方面的旅游信息系統(tǒng)14特色旅游演藝項(xiàng)目綜上分析，本項(xiàng)目建設(shè)符合產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)指導(dǎo)目錄要求，屬于允許類項(xiàng)目。在行業(yè)準(zhǔn)入方面，符合我國有關(guān)企業(yè)注冊(cè)資金、出資要求、經(jīng)營范圍等方面的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)及要求。綜上所述，項(xiàng)目符合國家產(chǎn)業(yè)政策，符合國家以及湖南省行業(yè)發(fā)展規(guī)劃，符合桑植縣城市發(fā)展規(guī)劃，項(xiàng)目選址合理，項(xiàng)目及項(xiàng)目建設(shè)單位符合行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的有關(guān)規(guī)定，項(xiàng)目的實(shí)施是符合相關(guān)政策要求的。政府工作的總體要求是：深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，堅(jiān)持以“產(chǎn)業(yè)扶貧、工業(yè)興縣、綠色發(fā)展”為主題，圍繞基礎(chǔ)突破、產(chǎn)業(yè)升級(jí)、園區(qū)攻堅(jiān)、城市轉(zhuǎn)型、民生改善五個(gè)重點(diǎn)，進(jìn)一步強(qiáng)化規(guī)劃指導(dǎo)、爭資引智，更加注重要素供應(yīng)、機(jī)制創(chuàng)新，搶抓機(jī)遇，乘勢奮進(jìn)，努力開創(chuàng)富民強(qiáng)縣新局面。把城市發(fā)展作為經(jīng)濟(jì)增長的主引擎，強(qiáng)力推進(jìn)城市東擴(kuò)，進(jìn)一步完善城市功能，促進(jìn)城市向旅游服務(wù)業(yè)發(fā)展轉(zhuǎn)型，讓一座宜居宜游、獨(dú)具特色、富有個(gè)性的魅力城市在澧水之濱加快崛起。按照“產(chǎn)業(yè)向園區(qū)集中，人口向城鎮(zhèn)集中，居住向社區(qū)集中”的原則，進(jìn)一步完善東部(新城區(qū))文化旅游配套區(qū)、中部(老城區(qū))商業(yè)住宅區(qū)、西部(產(chǎn)業(yè)園)產(chǎn)業(yè)集中區(qū)的空間布局，增強(qiáng)承載能力。以新區(qū)建設(shè)帶動(dòng)城市擴(kuò)容?！ㄔO(shè)高星級(jí)賓館；建設(shè)民歌大劇院；……以“桑植故事”項(xiàng)目、老觀潭新城開發(fā)為契機(jī)，迅速掀起城市建設(shè)新高潮。實(shí)施“提質(zhì)張家界、打造升級(jí)版”戰(zhàn)略，要圍繞建設(shè)國內(nèi)外知名旅游勝地總目標(biāo)，以旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展和旅游城市建設(shè)為重點(diǎn)，以重大工作和重點(diǎn)項(xiàng)目為抓手，加快 “推進(jìn)三個(gè)轉(zhuǎn)變”，致力“建設(shè)四個(gè)城市”，大力實(shí)施《提質(zhì)張家界、打造升級(jí)版——張家界市加快推進(jìn)國內(nèi)外知名旅游勝地建設(shè)五年行動(dòng)計(jì)劃》，簡稱“1656行動(dòng)計(jì)劃”?！ゾo實(shí)施旅游城鎮(zhèn)建設(shè)提質(zhì)升級(jí)行動(dòng)、旅游景區(qū)建設(shè)提質(zhì)升級(jí)行動(dòng)、旅游設(shè)施建設(shè)提質(zhì)升級(jí)行動(dòng)、旅游管理服務(wù)提質(zhì)升級(jí)行動(dòng)、旅游融合發(fā)展提質(zhì)升級(jí)行動(dòng)、文明城市創(chuàng)建提質(zhì)升級(jí)行動(dòng)“六大提質(zhì)升級(jí)行動(dòng)”。要切實(shí)強(qiáng)化“短板意識(shí)”，突出抓好旅游消費(fèi)場所建設(shè)、突出抓好特色旅游產(chǎn)品開發(fā)、突出抓好高端旅游設(shè)施和高端品牌建設(shè)、突出抓好旅游消費(fèi)環(huán)境建設(shè)，拉長旅游消費(fèi)短