【正文】 是進(jìn)行硬件設(shè)施、設(shè)備驗(yàn)收 是否合格 否 是 要求發(fā)展商限時(shí)整改 記錄歸檔 資料的接管驗(yàn)收。——管理處工程管理部抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干具體負(fù)責(zé)房屋本體、公共設(shè)施和工程設(shè)備的驗(yàn)收移交工作。 成立物業(yè)接管驗(yàn)收小組：a) 在接到總經(jīng)理的接管驗(yàn)收指令后，公司各相關(guān)部門(mén)應(yīng)立即按照總經(jīng)理的要求抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干組成物業(yè)接管小組；b) 接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)由公司以下部門(mén)人員組成：——公司行政人事部抽調(diào)檔案管理文員負(fù)責(zé)接管物業(yè)的產(chǎn)權(quán)、工程、設(shè)備資料的驗(yàn)收移交工作。 接管驗(yàn)收小組具體負(fù)責(zé)依據(jù)本規(guī)程進(jìn)行物業(yè)的接管驗(yàn)收工作。 職責(zé) 公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)組建物業(yè)接管驗(yàn)收小組并同發(fā)展商具體辦理物業(yè)的接管手續(xù)。移交方： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司接管方： 物業(yè)管理服務(wù)有限公司 年 月 日 目的 規(guī)范新接/原有物業(yè)的接管驗(yàn)收工作，確保接管物業(yè)的質(zhì)量合格。 記錄 《鑰匙移交一覽表》 《物業(yè)移交清單》 相關(guān)支持文件 《物業(yè)接管驗(yàn)收控制程序》 《公司行政、人事相關(guān)控制程序》（由行政人事部編制） 附錄 《物業(yè)移交書(shū)》鑰匙移交一覽表 年 月 日 樓宇名稱(chēng)鑰匙位置驗(yàn)收人移交人備注物業(yè)移交清單 年 月 日 物業(yè)名稱(chēng)移交內(nèi)容接收人 移交人備注物業(yè)移交書(shū) 經(jīng)雙方接管驗(yàn)收合格，___________________________物業(yè)從即日起交由____________________物業(yè)管理公司接管。 管理處進(jìn)駐物業(yè)后，應(yīng)立即同供電局、自來(lái)水公司、燃?xì)夤?、郵局進(jìn)行聯(lián)系協(xié)調(diào)，以確保小區(qū)的正常供電、供水、供氣、通郵；同管轄派出所、街道辦聯(lián)系，解決小區(qū)的治安等問(wèn)題；同銀行聯(lián)系，解決小區(qū)各種費(fèi)用的銀行代收代繳問(wèn)題。 上述移交完畢后，總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)發(fā)展商按《物業(yè)管理?xiàng)l例》將公共設(shè)施維修基金一次性轉(zhuǎn)入小區(qū)專(zhuān)用帳戶(hù)。 項(xiàng)目物業(yè)管理處開(kāi)始進(jìn)入物業(yè)小區(qū)辦公。 項(xiàng)目物業(yè)管理處將接管小組的驗(yàn)收清單和實(shí)物逐一登記接收后，公司總經(jīng)理同發(fā)展商/業(yè)主委員會(huì)簽收《物業(yè)移交清單》。 在接管物業(yè)未發(fā)現(xiàn)重大質(zhì)量或其他方面的問(wèn)題時(shí)，公司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)同意發(fā)展商/業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)開(kāi)始進(jìn)行移交。 在物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)竣工驗(yàn)收完畢具備入住和接管條件時(shí)，公司總經(jīng)理應(yīng)適時(shí)組建物業(yè)接管驗(yàn)收小組對(duì)接管物業(yè)進(jìn)行詳細(xì)的驗(yàn)收（詳見(jiàn)《物業(yè)接管驗(yàn)收控制程序》）。、電、氣、電話、有線電視的收費(fèi)方案（代收代繳方案）。 確定物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)方案。 提前派各專(zhuān)業(yè)業(yè)務(wù)骨干進(jìn)入接管物業(yè)跟蹤工程的收尾竣工和設(shè)備安裝調(diào)試工作，為接管驗(yàn)收和日后管理作好準(zhǔn)備。 依照《員工招聘管理控制程序》，向社會(huì)公開(kāi)招聘一部份員工初步達(dá)到定編。 依照《人事定編控制程序》結(jié)合接管物業(yè)的實(shí)際情況確定管理處的員工定編。 《物業(yè)管理委托合同》簽訂后，總經(jīng)理應(yīng)立即下令籌備接管項(xiàng)目物業(yè)管理處。 委托接管物業(yè)，發(fā)展商/業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)同選擇的愿意接管的物業(yè)管理公司簽訂《物業(yè)管理委托合同》。 程序要點(diǎn) 物業(yè)接管工作流程總經(jīng)理同發(fā)展商簽訂物業(yè)委托管理合同總經(jīng)理下令籌備項(xiàng)目物業(yè)管理處總經(jīng)理下令組建物業(yè)接管驗(yàn)收小組進(jìn)行物業(yè)的接管驗(yàn)收對(duì)接管驗(yàn)收的問(wèn)題進(jìn)行整改鑰匙移交簽收移交清單移交管理用房管理處進(jìn)入物業(yè)發(fā)展商移交商業(yè)用房發(fā)展商移交公共設(shè)施維修基金發(fā)展商提供《住宅使用說(shuō)明書(shū)》和《質(zhì)量保證書(shū)》管理處與政府相關(guān)部門(mén)協(xié)調(diào)關(guān)系，申報(bào)成立、開(kāi)通相關(guān)設(shè)施使用開(kāi)始進(jìn)入正式管理 簽訂《物業(yè)管理委托合同》 按照現(xiàn)行物業(yè)管理法規(guī)的規(guī)定，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)完畢后業(yè)主委員會(huì)尚未成立前，發(fā)展商可以自己選擇物業(yè)管理公司來(lái)接管已建成并通過(guò)竣工驗(yàn)收的物業(yè)。 職責(zé) 公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)物業(yè)接管工作的組織、安排。目錄目錄 01……………………………………………………………02………………………………………………………08…………………………………………1客戶(hù)服務(wù)部員工績(jī)效考評(píng)實(shí)施控制程序……………………21……………………………………………………28………………………………………………32………………………………………………………40……………………………………………………………51……………………………………………………………63…………………………………………………7放行管理控制程序………………………………………………77 ………………………………………… 79…………………………………………………90……………………………………………………………93………………………………………………………98…………………………………………………………103………………………………………………………108…………………………………………………111………………………………………116………………………………………………………120……………………………………………124………………………………………………………129………………………………………………………13協(xié)調(diào)控制程序……………………………142物業(yè)管理程序文件— 客戶(hù)服務(wù)部 — 目的 規(guī)范公司物業(yè)接管工作，確保接管工作完善、平穩(wěn)、高效。 適用范圍 適用于上海物業(yè)管理服務(wù)有限公司長(zhǎng)沙分公司對(duì)外接管物業(yè)工作。 公司接管小組具體負(fù)責(zé)依據(jù)本規(guī)程實(shí)施物業(yè)的接管工作。已成立業(yè)主委員會(huì)，由業(yè)主委員會(huì)依照法規(guī)選擇委托物業(yè)管理公司接管物業(yè)。 當(dāng)物業(yè)管理公司同發(fā)展商/業(yè)主委員會(huì)達(dá)成一致時(shí)，公司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)同托管方簽訂正式的《物業(yè)管理委托合同》。物業(yè)管理處的籌備工作包括以下內(nèi)容： 依照《組織架構(gòu)和崗位設(shè)施控制程序》確定物業(yè)管理處的組織架構(gòu)和崗位設(shè)置。 依照《轉(zhuǎn)正/晉升/調(diào)薪/降級(jí)控制程序》，任命管理處經(jīng)理、各部門(mén)主管等人員。 依照《培訓(xùn)管理控制程序》全方位、高密度地進(jìn)行員工培訓(xùn)。 依照所接管物業(yè)的特點(diǎn)和實(shí)際情況編制《物業(yè)管理方案》。 確定物業(yè)管理前期固定資產(chǎn)投入明細(xì)和流動(dòng)資金額度。 對(duì)于接管驗(yàn)收出現(xiàn)問(wèn)題的，總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)積極協(xié)助接管驗(yàn)收小組同發(fā)展商/業(yè)主委員會(huì)協(xié)商迅速解決。 鑰匙移交 物業(yè)管理公司管理處將發(fā)展商提供的樓宇全套鑰匙逐一檢查登記在《鑰匙移交一覽表》中，然后由移交雙方簽字確認(rèn)。 項(xiàng)目物業(yè)管理處同發(fā)展商移交管理用房。 項(xiàng)目物業(yè)管理處按政府規(guī)定同發(fā)展商/業(yè)主委員會(huì)移交物業(yè)管理處自營(yíng)的商業(yè)用房。 發(fā)展商在移交物業(yè)的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理公司及業(yè)主提供《住宅使用說(shuō)明書(shū)》和《住宅質(zhì)量保證書(shū)》。 公司總經(jīng)理在上述工作進(jìn)行完畢后，同發(fā)展商簽訂《物業(yè)移交書(shū)》，同時(shí)指令管理處作好業(yè)主的入住準(zhǔn)備工作，向業(yè)主發(fā)出《入住通知書(shū)》。移交內(nèi)容詳見(jiàn)以下附件（），雙方鑒證無(wú)誤。 適用范圍 適用于上海永升物業(yè)管理有限公司長(zhǎng)沙分公司對(duì)新接/原有物業(yè)的接管驗(yàn)收工作。 接管驗(yàn)收小組組長(zhǎng)負(fù)責(zé)接管驗(yàn)收的工作質(zhì)量。 程序要點(diǎn) 接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作 新建物業(yè)竣工驗(yàn)收后、業(yè)主入住前，物業(yè)管理公司應(yīng)及時(shí)組建物業(yè)接管驗(yàn)收小組，對(duì)所接管的物業(yè)進(jìn)行綜合性的接管驗(yàn)收，以確保所接管物業(yè)基本合格，滿(mǎn)足業(yè)主的質(zhì)量要求?！芾硖幙蛻?hù)服務(wù)部抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干負(fù)責(zé)業(yè)主資料的驗(yàn)收移交以及協(xié)助樓宇的驗(yàn)收移交工作。a) 接管驗(yàn)收前的準(zhǔn)備： 接管驗(yàn)收開(kāi)始之前接管驗(yàn)收小組應(yīng)做好以下準(zhǔn)備工作：a) 與開(kāi)發(fā)商聯(lián)系好交接事項(xiàng)、交接日期、進(jìn)度、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等；b) 派出先頭技術(shù)人員前往工地現(xiàn)場(chǎng)摸底，制定好接管驗(yàn)收計(jì)劃；c) 提前參與發(fā)展商申請(qǐng)的竣工驗(yàn)收和工程設(shè)備最終安裝、調(diào)試工作，做到心里有數(shù)；d) 準(zhǔn)備好接管驗(yàn)收記錄表格：——《房屋本體接管驗(yàn)收表》；——《公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收表》；——《工程設(shè)備接管驗(yàn)收表》；——《接管驗(yàn)收問(wèn)題整改表》。發(fā)展商委托物業(yè)管理時(shí)需向物業(yè)管理公司移交相關(guān)資料。 綜合竣工驗(yàn)收資料：a) 竣工圖（包括總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水、暖、電、氣、設(shè)備、附屬工程各專(zhuān)業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖）。c) 建設(shè)消防驗(yàn)收合格證。e) 供水合同。g) 供氣協(xié)議書(shū)、許可證。i) 通訊設(shè)施合格證。 施工設(shè)計(jì)資料：a) 地質(zhì)報(bào)告書(shū)。c) 圖紙會(huì)審記錄。e) 工程預(yù)決算報(bào)告書(shū)。g) 隱蔽工程驗(yàn)收記錄。i) 其他可能會(huì)影響將來(lái)管理的原始記錄。b) 工程設(shè)備使用說(shuō)明書(shū)（要求中文）。d) 設(shè)備保修卡、保修協(xié)議。 已購(gòu)房業(yè)主的付款情況或付款方式。 接管驗(yàn)收是物業(yè)管理公司接管物業(yè)為防止出現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量有嚴(yán)重問(wèn)題、將被業(yè)主廣泛投訴而采取的一種替業(yè)主提前服務(wù)式的驗(yàn)收，而非具有法律效力的政府評(píng)價(jià)行為。 驗(yàn)收方法為觀感驗(yàn)收法和使用驗(yàn)收法。 樓地面面層與基層粘結(jié)牢固、不空鼓。 內(nèi)墻面：a) 抹灰面平整，面層涂料均勻，無(wú)漏刷。 頂棚抹灰面平整，面層涂料均勻，無(wú)漏刷、無(wú)脫皮、無(wú)裂紋、無(wú)霉點(diǎn)、無(wú)滲水痕跡、無(wú)污漬。 木地板平整牢固、接縫密合、色澤均勻、油漆完好光亮。 樓梯、扶手：a) 鋼木樓梯安裝牢固、無(wú)銹蝕、彎曲，油漆完好、色澤均勻、表面平滑。 木裝修工程表面光潔、線條順直、對(duì)縫嚴(yán)密、牢固。 油漆、刷漿色澤一致、無(wú)脫皮、漏刷現(xiàn)象。 有線電視已開(kāi)通，收視良好。 燈具安裝牢固、完好無(wú)損、反應(yīng)靈敏、發(fā)光正常。 衛(wèi)生潔具安裝牢固、配件齊全、無(wú)污漬和刮花、接口密實(shí)，無(wú)滲漏現(xiàn)象、無(wú)堵塞、排水通暢。 地漏、排水管道安裝牢固、配件齊全、接口密實(shí)、無(wú)滲漏現(xiàn)象、無(wú)堵塞、排水通暢、完好無(wú)損。 防盜網(wǎng)、晾衣架安裝牢固、焊接密實(shí)、面漆完好均勻，無(wú)脫皮、銹跡、無(wú)裂紋、折損。 公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) 天臺(tái)： 天溝、落水口暢通完好；隔熱層、防水層完好；散水坡無(wú)下陷、斷裂、與墻體分離；坡度適宜、平整。 路燈、裝飾燈安裝牢固、完好無(wú)損、工作正常；燈柱安裝牢固、油漆完好。 道路： 路面平整，無(wú)水泥塊、無(wú)起砂、斷裂； 路牙石砌筑整齊、灰縫飽滿(mǎn)、無(wú)缺角損傷； 塊料面層拼砌整齊、平整牢固、無(wú)明顯裂縫、缺棱掉角； 交通標(biāo)識(shí)線、路牌清楚完好。b) 消防設(shè)施配件齊全。 樓宇門(mén)牌、樓棟號(hào)牌安裝牢固、標(biāo)識(shí)清楚。 值班崗?fù)ぐ惭b牢固、配件齊全、標(biāo)識(shí)清晰、完好無(wú)損。 停車(chē)場(chǎng)地面平整、照明充足、標(biāo)識(shí)清楚、安全設(shè)施良好、排水設(shè)施良好。 明溝、暗溝排水暢通、不積水、無(wú)斷裂、溝蓋板安裝牢固、平穩(wěn)。 護(hù)坡、擋土墻泄水通暢、砌筑牢固。 水池、水箱衛(wèi)生清潔、無(wú)滲漏。 雕塑、小品牢固、完好、安全。 工程設(shè)備的接管驗(yàn)收 電梯設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，運(yùn)行平穩(wěn)、安裝符合規(guī)范；有電梯運(yùn)行準(zhǔn)運(yùn)證；機(jī)房設(shè)置合理、配件安全、標(biāo)識(shí)清楚、表面光潔平整、明亮。 中央空調(diào)設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，工作性能達(dá)到設(shè)計(jì)指標(biāo)、配置齊全、標(biāo)識(shí)清楚，機(jī)房通風(fēng)、采光、降溫良好，設(shè)備表面油漆完好、無(wú)損傷。 消防監(jiān)控設(shè)備型號(hào)與移交清單相符，工作性能良好，反應(yīng)敏捷，標(biāo)識(shí)清楚，表面完好無(wú)損，設(shè)備安裝牢固，機(jī)房干燥、通風(fēng)、采光良好。 安防監(jiān)控設(shè)備：同消防監(jiān)控設(shè)備。b) 對(duì)物業(yè)硬件設(shè)施接管驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的不合格等問(wèn)題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問(wèn)題逐項(xiàng)記錄在《接管驗(yàn)收設(shè)施設(shè)備問(wèn)題登記表》中并請(qǐng)發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認(rèn)。 對(duì)物業(yè)