【正文】 產(chǎn)的價值不僅與其本身的狀況直接相關(guān)，而且與周圍房地產(chǎn)的狀況密切相關(guān)，受其鄰近房地產(chǎn)開發(fā)、利用的影響。 （八）、相互影響 房地產(chǎn)的開發(fā)、利用不像其他商品那樣可以被孤立的使用，而會對周圍房地產(chǎn)產(chǎn)生影響；反過來，周圍房地產(chǎn)的開發(fā)、利用也會對該房地產(chǎn)產(chǎn)生影響。從經(jīng)濟角度來看，土地利用選擇的一般順序是：商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)、耕地、牧場、森林。在市場經(jīng)濟中，房地產(chǎn)擁有者趨向于將房地產(chǎn)用于預期可以獲得最高收益的用途和利用方式。 房地產(chǎn)雖然具有用途多樣的特性，但現(xiàn)實中房地產(chǎn)的用途并不是隨意決定的。 多數(shù)土地就其本身來看，可以提供多種不同的用途，如用于林業(yè)、農(nóng)業(yè)、工業(yè)、居住、辦公、商業(yè)等。建筑物一旦建成，受建筑結(jié)構(gòu)的限制，用途一般難以改變，或者改變的費用太高而在經(jīng)濟上不可行。當急需資金時，替代變賣房地產(chǎn)來解決變現(xiàn)問題，是將房地產(chǎn)抵押或典當來獲得資金。從理論上講，沒有賣不出去的商品，只有賣不出去的價格。 房地產(chǎn)由于價值量大，加上具有不可移動性和獨一無二的特性，使得同一宗房地產(chǎn)的買賣不會頻繁發(fā)生，一旦需要買賣，通常要花費相當長的時間——幾周、幾個月、甚至幾年來尋找合適的買者，討價還價的時間通常也較長，因此，房地產(chǎn)的流動性較差。 （六）、流動性差 流動性是指在沒有太多損失的條件下，將非現(xiàn)金資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的速度。房地產(chǎn)不可以零星消費，銷售對象必須是具備一定使用功能的整體，如一塊可供利用的土地或一套住房的價格，比一件家具或一臺電視機、電冰箱的價格要大得多，一般在上十萬元。但這些又要受到資金、交通等基礎設施條件(包括容量)、建筑技術(shù)、環(huán)境、城市規(guī)劃等的約束。這可以說是房地產(chǎn)供給與一般商品供給的最主要區(qū)別。 講一步來看，房地產(chǎn)具有供給有限，本質(zhì)上并不在于土地總量的有限，相對于人類的需要來講，土地的數(shù)量目前還是相當豐富的。一定位置特別是好位置的房地產(chǎn)被人占用之后，占用者除了可以獲得生活和工作場所，而且能并享受到特定的光、熱、空氣、雨水和風景(如海水、陽光、沙灘)，并且可以支配相關(guān)的天然資源。由于土地供給有限，造成在土地上特別是好位置的土地上可建造的建筑物數(shù)量也是有限的。中國香港、澳門地區(qū)和日本、新加坡等，都有填海造地的大量實例。（四）、供給有限 土地是大自然的產(chǎn)物，地表面積是一個常數(shù)，因此，土地總量不僅有限，而且面積不能增加?！蓖恋厥褂脵?quán)出讓合同約定的使用年限屆滿(土地使用者未申請續(xù)期，或雖然申請續(xù)期但未獲批準)，續(xù)期的到續(xù)期屆滿，土地使用權(quán)由國家無償收回。物權(quán)法中的相應規(guī)定是：“住宅建設用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。目前，土地使用權(quán)出讓的最高年限，居住用地為70年，工業(yè)用地為50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為40年，綜合或者其他用地為50年。 由于壽命長久，房地產(chǎn)可以給其占用者帶來持續(xù)不斷的利益。 建筑物雖然不像土地那樣具有不可毀滅性，但是一經(jīng)建造完成，壽命通?？蛇_數(shù)十年，甚至上百年。因此，可以說土地具有不可毀滅特性。 （三）、壽命長久 盡管土地可以被洪水淹沒、荒漠化，但它在地球表面所標明的場所、作為空間是永存的。此外，房地產(chǎn)交易難以采取樣品交易的方式(盡管有樣板房、樣板間、位置圖、平面圖等)，而應到實地觀察，房地產(chǎn)評估也應進行實地查勘。即使兩處建筑物一模一樣，但由于坐落的位置或朝向不同，地形、地勢不同，周圍環(huán)境、景觀不同，使這兩宗房地產(chǎn)在實質(zhì)上產(chǎn)生了不同。 （二）、獨一無二 獨一無二特性又稱獨特性、異質(zhì)性、個別性。 房地產(chǎn)的不可移動性，決定了任何一宗房地產(chǎn)只能就地開發(fā)、利用，而且要受其所在空間環(huán)境的制約，而不像其他商品，原料地、生產(chǎn)地、銷售地和消費地可以不在同一個地方，可以在不同地區(qū)之間調(diào)劑余缺，可以從產(chǎn)地或過剩地區(qū)調(diào)配到供給相對短缺或需求相對旺盛的地區(qū)(你不能夠把一宗價值低的房地產(chǎn)搬到一個房地產(chǎn)價值較高的地區(qū))。同時值得注意的是，房地產(chǎn)的自然地理位置雖然固定不變，但其社會經(jīng)濟位置卻有可能發(fā)生變化。但是，被遷移的建筑物的數(shù)量相對于現(xiàn)存建筑物的數(shù)量來講是微不足道的，而且這種遷移是不得已和很短距離的移動。建筑物由于“扎根”在土地之中，通常也是不可移動的。從房地產(chǎn)評估的角度來看，房地產(chǎn)主要有不可移動、獨一無二、壽命長久、供給有限、價值量大、流動性差、用途多樣、相互影響、易受限制和保值增值十個特性。 房地產(chǎn)包括土地、建筑物和其他土地定著物，其中，土地是大自然的產(chǎn)物，是永存的；建筑物和其他土地定著物是由人工建造而成，它定著在土地上。這些不同之處是由房地產(chǎn)的特性決定的。即實物形態(tài)上土地與建筑物合為一體，評估時把它們作為一個整體來看待。建筑物雖然必須建造在土地上，在實物形態(tài)上與土地連為一體，但在某些情況下需要把它單獨看待，只評估其中的建筑物。例如，為征收土地稅費或者確定劃撥土地使用權(quán)應當補交的出讓金，就只單獨評估土地的價值。⑴ 土地。兩宗實物和權(quán)益狀況相同的房地產(chǎn)，如果所處位置、交通狀況、周圍環(huán)境、景觀、外部的基礎設施和公共服務設施等區(qū)位狀況不同，價值可能會有很大的差異。西方認為的關(guān)于房地產(chǎn)最重要的三點，即：第一是區(qū)位，第二是區(qū)位，第三還是區(qū)位。現(xiàn)在人們越來越重視交通時間距離而不是空間直線距離。其中，最簡單是用距離來衡量區(qū)位的好壞?？杉靶允侵笍钠渌胤降竭_該宗房地產(chǎn)，由“外”到“內(nèi)”——“進”的方便程度，便捷性是指從該宗房地產(chǎn)去往其他地方，由“內(nèi)”到“外”——“出”的方便程度，因為某些房地產(chǎn)受單行道、道路隔離帶、人行過街天橋、立交橋的出入口等交通限制的影響，由外到內(nèi)與由內(nèi)到外的方便程度不盡相同，甚至差異很大。 ⑶ 房地產(chǎn)區(qū)位是指房地產(chǎn)的空間位置。 ⑵ 房地產(chǎn)的權(quán)益，是指房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分，包括權(quán)利、利益和收益。房地產(chǎn)的實物可以進一步分為有形的實體、該實體的質(zhì)量以及該實體提供的功能三個方面。在現(xiàn)實生活中，其他土地定著物往往被視為土地或建筑物的組成部分、附屬設施，因此，通常將房地產(chǎn)簡化為土地和建筑物兩大部分。這些不利后果是指分離后不經(jīng)濟；或者會破壞土地、建筑物的完整性和使用功能；或者會使土地、建筑物的價值明顯受到損害。 ⑵ 建筑物是一種土地定著物，具體是指經(jīng)人工建造而成，由建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設備等組成的整體物，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。第一講 房地產(chǎn)和房地產(chǎn)評估第一節(jié) 房地產(chǎn)的概念、特性、類型一、房地產(chǎn)的概念 房地產(chǎn)包括土地和建筑物以及其他地上定著物，是實物、權(quán)益、區(qū)位三者的綜合體。 土地、建筑物和其他土地定著物 ⑴ 土地是指地球陸地表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間，強調(diào)空間概念。⑶ 其他土地定著物是建筑物以外的土地定著物，具體是指固定在土地或建筑物上，與土地、建筑物不能分離，或者雖然可以分離，但會造成不利后果。例如，為了提高土地或建筑物的使用功能而埋設在地下的管線、蓄水池、深水井，為了美化、綠化環(huán)境而建造的假山、花池、種植的樹木、花草等。 實物、權(quán)益和區(qū)位 ⑴ 房地產(chǎn)的實物，是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分，例如，建筑物的外觀、結(jié)構(gòu)、設備、裝修，土地的形狀、地勢、地質(zhì)條件、基礎設施完備程度、平整程度等。具體拿房屋來說，有形的實體，是指該房屋的建筑材料，是磚木的還是鋼筋混凝土的；實體的質(zhì)量有兩方面含義一是材料的質(zhì)量，二是施工質(zhì)量；實體提供的功能，是指房地產(chǎn)的可能用途，例如均為磚木結(jié)構(gòu)并采用相同質(zhì)量的磚和木材及相同的施工質(zhì)量下，其戶型、空間布局如何，能作何用途。房地產(chǎn)的權(quán)益是以權(quán)利為基礎的，包括房地產(chǎn)的各種權(quán)利(如所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)等)，2007年3月16日第十屆全國人民代表大會第五次會議通過的《中華人民共和國物權(quán)法》對物（即不動產(chǎn)和動產(chǎn)）的權(quán)利進行了定義和劃分，所謂物權(quán)是指權(quán)利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括：所有權(quán)、用益物權(quán)和擔保物權(quán)。具體地說，一宗房地產(chǎn)的區(qū)位是該宗房地產(chǎn)在某一特定區(qū)域的方位（中心還是邊緣）以及與該特定區(qū)域中其他重要場所的位置關(guān)系，這些重要場所包括：市中心、機場、港口、碼頭、火車站、汽車站、政府機關(guān)等，區(qū)位的優(yōu)劣可用兩個指標來衡量，即可及性和便捷性。房地產(chǎn)的區(qū)位可以分為位置(或坐落)、交通、環(huán)境(包括自然環(huán)境、人工環(huán)境、社會環(huán)境)和配套設施(包括基礎設施和公共服務設施)四個方面來認識。距離又可以分為空間直線距離、交通路線距離和交通時間距離。雖然任何資產(chǎn)在某一時點都有一個具體的位置，但只有房地產(chǎn)的位置是不可移動，因此，區(qū)位對價值的決定作用幾乎是房地產(chǎn)所獨有的。當然，區(qū)位并不能代表房地產(chǎn)的一切，但它強調(diào)了區(qū)位對房地產(chǎn)的極端重要性——你能夠改變房地產(chǎn)除了區(qū)位以外的任何事物，但一般不能改變房地產(chǎn)的區(qū)位，這就是區(qū)位如此重要的原因。房地產(chǎn)的存在形態(tài) 房地產(chǎn)雖然包括土地和建筑物兩大部分，但并不意味著只有土地與建筑物合成一體時才被稱為房地產(chǎn)，單純的土地或單純的建筑物都屬于房地產(chǎn)，都是房地產(chǎn)的存在形態(tài)，歸納起來房地產(chǎn)有三種存在形態(tài)：土地、建筑物、房地。最簡單的情形是一塊無建筑物的空地，有時即使土地上有建筑物，也需要把它單獨看待，只評估其中的土地價值。⑵ 建筑物。 ⑶ 房地。 二、房地產(chǎn)的特性房地產(chǎn)與其他商品，在市場、價格方面有許多不同之處。所以，從事房地產(chǎn)評估還應對房地產(chǎn)的特性有全面、深入的認識。因此，房地產(chǎn)的特性主要取決于土地的特性，是以土地的特性為基礎的。 （一）、不可移動 土地上的土壤、砂石等雖然可以移動，但作為完整意義上的立體空間，土地是不可移動的。但也有特例，有的時候為了保護古建筑就需要對建筑物進行遷移，例如廣西壯族自治區(qū)的一個國家一級保護建筑物“英國領(lǐng)事館舊址”，就因城市道路擴建而被整體平移了35m。由于不可移動，每宗房地產(chǎn)的溫度、濕度、日照、交通、周圍環(huán)境、景觀以及與其他重要場所的位置關(guān)系等，均處于一種相對靜止的狀態(tài)，從而形成了每宗房地產(chǎn)獨有的自然地理位置和社會經(jīng)濟位置，使房地產(chǎn)有區(qū)位優(yōu)劣之分。因為周圍環(huán)境、交通條件、與公共設施的接近程度等是可變的。因此，房地產(chǎn)市場不存在全國性市場，更不存在全球性市場，而只能是一個地區(qū)性市場(城市房地產(chǎn)一般是以一個城市為一個市場)，其供求狀況、價格水平和價格走勢都是地區(qū)性的，在不同地區(qū)之間沒有可比性。房地產(chǎn)不像工廠制造出的產(chǎn)品那樣整齊統(tǒng)一，每宗房地產(chǎn)都有自己的獨特之處，可以說沒有兩宗完全相同的房地產(chǎn)。 獨一無二特性，使得房地產(chǎn)市場不可能出現(xiàn)相同房地產(chǎn)大量、同時供給的現(xiàn)象，從而造成房地產(chǎn)之間不可能實現(xiàn)完全的替代，房地產(chǎn)市場不可能實現(xiàn)完全的競爭，房地產(chǎn)價格千差萬別并容易受交易者個別行為的影響。 值得指出的是，房地產(chǎn)盡管有獨一無二特性，但很多房地產(chǎn)之間仍然有一定程度的替代性，房地產(chǎn)評估方法之一的市場法正是基于這一點。實際上，人們對土地只要給予適當?shù)谋Ｗo，其生產(chǎn)力或利用價值一般不會喪失，土地能夠被一次又一次地反復利用。而其他物品，不論如何保管，經(jīng)一定年限的使用之后，最終均難免會損耗，最終失去使用價值。在正常情況下，鋼混：6080年，磚混：4060年，磚木：3050年。但需要說明的是，從具體占用者的角度來看，土地在有些情況下是有壽命的，特別是通過政府出讓方式取得的土地使用權(quán)。以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，其土地使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。非住宅建設用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。這點對房地產(chǎn)評估上具有重要意義，如坐落位置很好、建筑物也很好的房地產(chǎn)，可能由于土地使用年限較短而價值較低。但對于狹義的土地來說，如果地價高到一定程度，可以吸引人們移山填海或者將荒漠改造為良田，從而“創(chuàng)造”出可用的土地來。但即使如此，這種“造地”的數(shù)量相對于現(xiàn)存土地的數(shù)量是微不足道的。 房地產(chǎn)的供給的有限性，使得房地產(chǎn)具有獨占性。在市場經(jīng)濟中，除了占用者，他人除非支付相當?shù)某杀?，否則無法享有。房地產(chǎn)具有供給有限性，主要由于房地產(chǎn)的不可移動性造成的房地產(chǎn)供給不能集中于一處。在特定區(qū)域要想增加房地產(chǎn)的供給，一是向更遠的平面方向發(fā)展，將未投入的土地轉(zhuǎn)化，對于城市房地產(chǎn)而言是向郊區(qū)擴展；二是向更高的立體空間發(fā)展，例如增加建筑高度或容積率。 （五）、價值量大 房地產(chǎn)相對于一般商品來說價值很大，表現(xiàn)之一是單位價值高，如一平方米土地或一平方米建筑面積房屋的價格少則數(shù)百元，多則數(shù)千元，甚至上萬元；表現(xiàn)之二是總體價值大。對于普通居民來說，其一生的積蓄都可能買不起一套普通商品住宅，更不用說上百萬元的一幢別墅，上千萬元甚至上億元的一座商場了。凡是能隨時、迅速且沒有損失或損失較小就能轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的，稱為流動性好；反之，稱為流動性差。當急需資金或有其他急需而要將房地產(chǎn)快速變現(xiàn)時，只有作相當幅度的降價；有時即使作了相當幅度的降價，也可能在短期內(nèi)找不到合適的買者(注意：這里只是講相當幅度的降價，而沒有講無限制地降價。只要價格低到一定程度，總會有人購買)。 （七）、用途多樣 用途多樣的特性主要是空地所具有的。當然，也有隨著交通、周圍環(huán)境等因素的變化，將原廠房改造為辦公樓、超級市場或拆除重新建造的大量實例。在相同用途中還可以選擇不同的利用方式，如同為居住用途，有普通住宅、高檔公寓和別墅，有老年公寓、青年公寓和學生公寓，既可以建平房也可以建多層或高層樓房。房地產(chǎn)的利用存在著不同用途以及不同利用方式之間的競爭和優(yōu)選問題。所以，房地產(chǎn)評估中有“最高最佳使用原則”。同時，土地用途的多樣性還會受到城市規(guī)劃、土地用途管制政策制約，用途的選擇還要符合這些規(guī)定。這些影響包括通風、采光、視野，帶來人流、噪聲，使環(huán)境美化或造成環(huán)境污染等。比如，在一幢住宅附近興建一座工廠，可導致該住宅的價值下降；但如果在其旁邊興建一個花園，則可使其價值上升。 進一步來看，房地產(chǎn)的開發(fā)、利用存在經(jīng)濟學上所說的“外部性”，外部性又稱外部效應、外部影響，是指某個經(jīng)濟行為主體在進行生產(chǎn)或消費等活動時，會對其他經(jīng)濟行為主體帶來的影響。有利的外部性又稱正的外部性、外部經(jīng)濟，是指某個經(jīng)濟行為主體的活動使他人或社會受益，而受益者無需為此花費代價。有害的外部性又稱負的外部性、外部不經(jīng)濟，是指某個經(jīng)濟行為主體的活動使他人或社會受損，而該經(jīng)濟行為主體卻沒有為此承擔成本。（九）、易受限制 由于房地產(chǎn)具有不可移動、相互影響的特性，世界上任何國家和地區(qū)對房地產(chǎn)的使用和支配都有一些限制，政府對房地產(chǎn)的限制一般是通過下列4種特權(quán)來實現(xiàn)的： ⑴ 管制權(quán) 政