【正文】 后管理，全部采用投資形式，也可根據(jù)實際出售情況，劃出部分鋪位做自營）， 10年返租，物業(yè)整體租賃給經(jīng)營主力店及次主力店或最小單位經(jīng)營戶。 主題百貨 —— 日用生活館 區(qū) 域規(guī)劃面積： 4 萬㎡，占總體面積 40%。營業(yè)面積規(guī)劃按占比 50%65%計算，其購物功能的規(guī)模宜占總體營業(yè)面積的 60%80%之間，層數(shù)控制在 3層以下（原則上為一層，也可根據(jù)實際情況設(shè)地下一層，輕鋼結(jié)構(gòu)）。地產(chǎn)后期的運營管理營造商圈氛圍及號召力，匯聚商業(yè)客流所帶來的 巨大升值空間是相當可觀的。因此，在進行業(yè)態(tài)組合時，經(jīng)營品項要考慮吃、穿、居、用、玩、樂、賞、游等內(nèi)容的合理配置。 消費者需求 設(shè)計規(guī)劃必須富有時代感以滿足市場需求，同時又滿足消費者的感受和興趣，激發(fā)消費者更深層次的渴望，以求在其它競爭對手不斷改造升級中持續(xù)發(fā)展，立于商業(yè)潮頭。對于主力店來說，其業(yè)態(tài)規(guī)模、功能流程、規(guī)劃設(shè)計等都是由自己來確定，不同的連鎖主力店有自己不同的功能要求，這些要求與設(shè)計是由商家決定的，我們須事先與相關(guān)意向店家進行溝通，不可盲目的自行規(guī)劃設(shè)計。對項目本身的業(yè)態(tài)選擇、組合、分布和面積占比，品類選擇、分布和面積占比，對商鋪劃分、建筑形態(tài)、區(qū)域和樓層功能、人流導向系統(tǒng)、項目環(huán)境及配套設(shè)施等進行預先設(shè)定，用以協(xié)調(diào)項目的工程規(guī)劃設(shè)計和建筑設(shè)計。主要方式是對項目進行 SWOT 分析，而后對項目進行戰(zhàn)略定位（確定項目整體開發(fā)規(guī)劃思路與目的）、業(yè)態(tài)定位、功能定位、主題定位 、形象定位、目標客戶定位、目標消費群體定位、商圈定位等。 綜合定位是在項目市調(diào)及可行性分析的基礎(chǔ)上回答項目 “ 是什么、做什么、如何做 ” 的問題。 我們將商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃總結(jié)為 商業(yè)規(guī)劃、建設(shè)規(guī)劃、商業(yè)運營管理模式規(guī)劃 三大部分： 一、 商業(yè)規(guī)劃 商業(yè)規(guī)劃是通過前期大量詳細而周密的市場調(diào)研對項目進行可行性分析，確定項目綜合定位、業(yè)態(tài)組合及功能設(shè)定、主力店設(shè)置等。雖然開發(fā)形勢火熱，但商業(yè)地產(chǎn)項目擱淺或開業(yè)后運營困難的現(xiàn)象時有發(fā)生。地產(chǎn)城市綜合體的項目規(guī)劃方案 隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展壯大，居民生活水平的不斷提高，休閑、餐飲、購物、娛樂、商務(wù)、文化等功能業(yè)態(tài)相結(jié)合的“一站式主題購物中心”正逐漸被人們所青睞。順應(yīng)這種新的消費潮流，近年來，單體商業(yè)地產(chǎn)項目從幾萬平方米發(fā)展到幾十萬平方米，從單棟建筑形態(tài)發(fā)展到多棟建筑群落。這就要求我們在實際操作中，須充分考慮商業(yè)地產(chǎn)定位、業(yè)態(tài)組合、設(shè)施規(guī)劃的商業(yè)屬性，商業(yè)屬性是項目開發(fā)的根本點，貫穿項目開發(fā)、設(shè)計、建設(shè)、運營的每個過程 與環(huán)節(jié)。市場調(diào)查和可行性分析是這一階段工作的基礎(chǔ)，確定定位、業(yè)態(tài)及功能設(shè)定是這一階段的設(shè)計目標。要對項目科學定位，首先要對項目進行科學的分析，分析項目自身及資源條件。 市場調(diào)查 項目的規(guī)劃設(shè)計須依據(jù)市場調(diào)查得出定位結(jié)論，需各專業(yè)人士運用技術(shù)手段，營銷推廣策略來共同完成。 商家需求 在考 慮商家需求時，著重看重主力店的需求。否則，如與商家要求大相徑庭，就只能增加前期不必要的成本浪費和后期的招商難度。 、功能及面積配比規(guī)劃 ●獨具中國特色的概念式 SHOPPING MALL業(yè)態(tài)，這種業(yè)態(tài)是一個無顧客層次限制、集中了多種零售業(yè)態(tài)和服務(wù)設(shè)施的多功能綜合體，它具有生態(tài)化的“一站式、多功能、休閑性”特點 , 服務(wù)功能齊全，不僅滿足購物需要，而且也滿足休閑、娛樂、文化、觀光和餐飲等需求。 ●在租售方式上，現(xiàn)在我們普遍采用的是把鋪位出售給中小投資者、出租給零售商的方法，這在資金回流方面是很重要的。 ●以我們省內(nèi)地級市人口規(guī)模、消費水平和購買力現(xiàn)狀來看，我們預打造一個單體商業(yè)房地產(chǎn)項目，建筑面積最好控制在 1012 萬㎡左右。以下我們對總建面積為 10萬㎡的商業(yè)樓盤作規(guī)劃，營業(yè)面積以總建的 60%計算，（ 6萬㎡），如樓體為三層建筑，則每層可規(guī)劃的營業(yè)面積為 2萬㎡。 百貨店作為本項目的核心主力店，其強大的聚客功能可極大的帶動樓層整體人氣和客流的合理流動，延長顧客在樓層停留的時間。 收益方式 ：收取固定租金；通過百貨經(jīng)營提升物業(yè)價值，實現(xiàn)物業(yè)升值。符合項目業(yè)態(tài)定位要求，是項目主要的購物功能之一，滿足一站式購物的需求。 收益方式： 產(chǎn)權(quán)銷售，實現(xiàn)房地產(chǎn)收益； 租賃，收取固定租金并實現(xiàn)物業(yè)升值，進行資本運作。構(gòu)成獨具中國特色的“ SHOPPING MALL”；為顧客提供方便、快捷、全面的服務(wù)；有效地與其它業(yè)態(tài)共享人流。 租售比例測算 擬建三層 假以總建面積為 10 萬㎡，土地價格 550 元 /㎡，項目占地面積為 萬㎡，建安成本為 1500元 /㎡。 原始投資 = 購地成本 + 建安成本 = 550 元 /㎡ 67000㎡ + 1500元 /㎡ 100000㎡ = 3685 萬元 + 15000萬元 = 18685 萬元 ≈ 如平均 3000元 /㎡： 247。 10萬㎡ 100% = 62% 3500 元 /㎡： 247。 10萬㎡ 100% = 53% 4000 元 /㎡： 247。 10萬㎡ 100% = 47% 4500 元 /㎡： 247。 10萬㎡ 100% = 42% 5000 元 /㎡： 247。 10萬㎡ 100% = 37% 5500 元 /㎡： 247。 10萬㎡ 100% = 34% 6000 元 /㎡： 247。 10萬㎡ 100% = 31% 6500 元 /㎡： 247。 10萬㎡ 100% = 29% 7000 元 /㎡： 247。 10萬㎡ 100% = 27% 7500 元 /㎡： 247。 10萬㎡ 100% = 25% 8000 元 /㎡： 247。 10萬㎡ 100% = 23% 8500 元 /㎡： 247。 10萬㎡ 100% = 22% 擬建一層 假以總建面積為 10萬㎡，土地價格 550元 /㎡，項目占地面積為 14萬㎡，建安成本為 1000元 /㎡。 原始投資 = 購地成本 + 建安成本 = 550 元 /㎡ 140000㎡ + 1000元 /㎡ 100000㎡ = 7700 萬元 + 10000萬元 = 17700 萬元 ≈ 如平均 3000元 /㎡： 247。 10萬㎡ 100% = 59% 3500 元 /㎡： 247。 10萬㎡ 100% = 51% 4000 元 /㎡： 247。 10萬㎡ 100% =44 % 4500 元 /㎡： 247。 10萬㎡ 100% =39 % 5000 元 /㎡： 247。 10萬㎡ 100% =35% 5500 元 /㎡： 247。 10萬㎡ 100% =32% 6000 元 /㎡： 247。 10萬㎡ 100% =30 % 6500 元 /㎡： 247。 10萬㎡ 100% =27 % 7000 元 /㎡： 247。 10萬㎡ 100% =25 % 7500 元 /㎡： 247。 10萬㎡ 100% =23 % 8000 元 /㎡： 247。 10萬㎡ 100% =22 % 8500 元 /㎡： 247。 10萬㎡ 100% =21 % 結(jié)合我們以往開店的經(jīng)驗及實際數(shù)據(jù)，建議： 以上數(shù)據(jù)顯示，結(jié)合地級城市實際經(jīng)濟情況，無論項目擬建為一層還是三層，其售價在 4500元 /㎡ 6000元 /㎡，銷售面積控制在 30%以內(nèi)較為合適。 在項目定位與規(guī)劃上可能出現(xiàn)的問題：定位不清晰；功能的分布不合理；業(yè)種的組合比例與組合情況不合理；經(jīng)營主題不明確等，為了避免問題出現(xiàn)，在此階段的工作要注意以下幾個方面： 項目的定位來源于對市場的充分了解，所以必須進行詳細的市場調(diào)研分析，（包括市場概況與消費者行為、需求的調(diào)查，區(qū)位經(jīng)濟狀況，區(qū)位市場的未來發(fā)展規(guī)劃，行業(yè)的發(fā)展潮流與趨勢等），通過詳細的市場調(diào)研分析，從而確定目標消費群體及主力消費群體，以達為項目的開發(fā)進行明確定位。 定位來源于市場調(diào)研分析的結(jié)果，而規(guī)劃設(shè)計則必須依據(jù)定位進行。 作為商業(yè)規(guī)劃，其業(yè)種的規(guī)劃組合設(shè)計尤其重要，每個業(yè)種在整體商業(yè)中所在的比例與所處的位置都要通過仔細的、精心的設(shè)計，以達到每個業(yè)種之間能相互補充，相互推動而不是相互進行激烈的競爭。 一個成功的主力店進駐，將為項目帶來巨大的品牌效應(yīng)，減少招商成本，縮短招商時間，使項目盡快地進入經(jīng)營軌道。 主力店的面積占比 成功的商業(yè)結(jié)構(gòu)研究表明：在一個正常運營的商業(yè)項目中，主力店所占的比例應(yīng)為總體經(jīng)營面積的 30%50%。主力店不是多多益善，一個大型項目有 35個為合適，而且主力店要與城市區(qū)域特征相結(jié)合，如在市中心可以是百貨店，而次中心的不妨建超市，郊區(qū)則可以作建材市場等。 家居建材主力店 —— 月星、居然之家、紅星美凱龍、藍景麗家、吉盛偉邦、好百年等。 日用品超市 —— 家樂福，沃爾瑪、華聯(lián)、美廉美、物美、麥得隆、大福源等。 品牌專賣店 —— 報喜鳥、雅戈爾、七匹狼、莊吉、勁霸、紅蜻蜓、百麗、菲姿、哥弟、歌莉婭、埃古、森馬、卡馬、 TOTO、科勒、皇朝家具、芝華仕等。 美食店 —— 成品：老昌、阿滿、中之杰等；中高檔餐飲：大宅門、灶王爺、牛扒店、東方餃子王、米鍋店等；快餐、特色小吃：一般針對內(nèi)部員工、快速流動人員等。 主力店的招商 吸引主力店的因素 合理的定位與之相呼應(yīng)。 建筑 設(shè)計、建造指標一定要滿足。 專業(yè)的商業(yè)團隊（不妨借助中介機構(gòu)）。 主力店招商分布列表（供參考）： 序號 功能項目 功能類型 內(nèi) 容 1 零售設(shè)施 核心主力店 百貨、綜合超市等 輔助主力店 時裝、電器、家居、書店、音像店等各類專業(yè)店 配套輔助店 不同地區(qū)商品特色店 2 文化娛樂設(shè)施 核心主力店 動感影院、科技展覽等 輔助主力店 兒童樂園、體育 場館等 配套輔助店 藝術(shù)攝影、旅行社、網(wǎng)吧、酒吧、書店等 3 餐飲設(shè)施 核心主力店 中餐、咖啡西餐、美食廣場等 輔助主力店 快餐類、風味小吃類等 配套服務(wù)設(shè)施 賓館、寫字樓、銀行、郵局、診所、美容美發(fā)、停車場、汽車養(yǎng)護等 主力店招商實行定制式操作 在產(chǎn)品規(guī)劃、設(shè)計階段要與主力店商家見面，要把他們設(shè)計的要求拿過來。另一方面，這些大賣場也非?？春弥袊氖袌?，這些商家在選址標準上有很多要 求，并且很多標準可能與項目原來的規(guī)劃有很大的出入，需要修改規(guī)劃設(shè)計。 弊端： 對租賃價位的要求很低