【正文】 某房地產(chǎn)花園小區(qū) 開(kāi)發(fā)量近 30 萬(wàn)平方米，是大連市今年開(kāi)發(fā)的最大的商品住宅小區(qū)。 可見(jiàn)，今年的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將達(dá)到白熱化，而且下半年有可能進(jìn)入價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)階段。 1． 2020 年大連市商品住宅供應(yīng)量較往年成幾何數(shù)字遞增。這樣做的好處是能快速把握當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的特性，當(dāng)接到一個(gè)從未接觸的地區(qū)的樓盤(pán)時(shí)，這種工作方法很有必要性。 二 奇跡來(lái)自貼切而又富有號(hào)召力的項(xiàng)目核心理念 （－）不容樂(lè)觀的市場(chǎng)形勢(shì) 凌峻在進(jìn)行 某房地產(chǎn)花園小區(qū) 的全程策劃時(shí)，首先對(duì)大連市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了地毯式的考察。 凌峻公司， 1994 年成立，并于 1995 年率先全力投入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目的策劃推廣，數(shù)年內(nèi)，為超過(guò)200 個(gè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，所產(chǎn)生的銷(xiāo)售額超過(guò)百億，贏得眾多發(fā)展商和代理公司的信賴和稱贊，是國(guó)內(nèi)最具實(shí)力的專業(yè)房地產(chǎn)策劃推廣機(jī)構(gòu)，業(yè)務(wù)范圍遍及珠江三角洲和全國(guó)各大城市，乃廣東房地 產(chǎn)策劃代理公司進(jìn)軍內(nèi)地市場(chǎng)的先驅(qū)。作為下屬公司之一的大連海 昌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，一向以實(shí)干，快捷的精神享譽(yù)同行。 首先是一本書(shū)，一本凌峻地產(chǎn)咨詢公司的《推廣無(wú)難事》，吸引了海昌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，然后是電話聯(lián)系，然后就開(kāi)始了認(rèn)真務(wù)實(shí)的合作之路。其整體策劃與各分階段的營(yíng)銷(xiāo)推廣手段的具體實(shí)施，是創(chuàng)造這種 奇跡的專業(yè)保障。 究竟是什么原因讓如此眾多和購(gòu)房者對(duì) 某房地產(chǎn)花園小區(qū) 情有獨(dú)鐘？又是什么讓 某房地產(chǎn)花園小區(qū) ：從眾多的樓盤(pán)中脫穎而出，在大連房地市場(chǎng)刮起一股如此強(qiáng)烈的購(gòu)房旋風(fēng)。 這一連串的數(shù)字，這一連串的驕人業(yè)績(jī)讓我們看到： 某房地產(chǎn)花園小區(qū) 在競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)創(chuàng)造了一個(gè)銷(xiāo)售奇跡。： 夏委房交會(huì)期間占房交會(huì)總成交量的三分之一。 7 月 8 日，是 某房地產(chǎn)花園小區(qū) 正式開(kāi)盤(pán)的日子，現(xiàn)場(chǎng)氣氛火爆熱烈。 午夜 12： 00 全天銷(xiāo)售結(jié)束。 9:20 ，開(kāi)盤(pán)僅 20 分鐘，登記認(rèn)購(gòu)住宅叨余套，現(xiàn)場(chǎng)付款的置業(yè)者排起長(zhǎng)龍。 9 點(diǎn)，正式開(kāi)盤(pán)。 早上 7 點(diǎn)，就有人陸續(xù)來(lái)到位于華樂(lè)廣場(chǎng)處的售樓現(xiàn)場(chǎng)，耐心等候。在 7 月 1 日正式開(kāi)盤(pán)后，火爆銷(xiāo)售便由此展開(kāi)。 某房地產(chǎn)花園小區(qū) ，一個(gè)以驚人速度迅即掘起的超大型明星樓盤(pán)，創(chuàng)造出一連串讓人難以置信的銷(xiāo)售奇跡。 一舉創(chuàng)造銷(xiāo)售奇跡 大連 某房地產(chǎn)花園小區(qū) ，于 2020 年 4 月投資興建， 7 月 1 日正式進(jìn)入市場(chǎng)銷(xiāo)售期。在“勵(lì)精圖治、坦城待人”的經(jīng)營(yíng)思想指導(dǎo)下，使公司擁有暢通的供銷(xiāo)渠道和眾多的國(guó)內(nèi)外客戶，現(xiàn)已同中國(guó)國(guó)內(nèi)二十多個(gè)省、市、自治區(qū)、直轄市及美國(guó)、英國(guó)、新加坡、韓國(guó)、日本、中東等世界十多個(gè)國(guó)家和地區(qū)建立了良好的合作關(guān)系，取 得了卓著的業(yè)績(jī)。多業(yè)并舉，現(xiàn)已發(fā)展成為海運(yùn)原油、成品油、燃料油、進(jìn)出口貿(mào)易、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、餐飲娛樂(lè)、燃料、商業(yè)服務(wù)、電腦軟件開(kāi)發(fā)等綜合性、跨地區(qū)、跨行業(yè)的國(guó)際化集團(tuán)性公司，現(xiàn)擁有近二十家法人企業(yè)。 發(fā)展商簡(jiǎn)介 海昌集團(tuán)，系股份制企業(yè)， 公司成立于一九九二年。以寬闊的香榭麗舍大道和 3 萬(wàn)平方米歐式大草坪為中心，其中北面為 30 層全海景建筑群“觀天下”，是 某房地產(chǎn)花園小區(qū) 至頂級(jí)的家宅，西面以世界雕塑文化為主題，匯聚了世界各地雕塑文化的精萃；東面以世界運(yùn)動(dòng)文化為中心，設(shè)有籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)等；而南面則以音樂(lè)藝術(shù)為主題，以音樂(lè)之光廣場(chǎng)為中心，激光噴泉與著名音樂(lè)家雕塑穿插其間。設(shè)有住宅、商場(chǎng)、幼兒園、學(xué)校、地下車(chē)庫(kù)等建筑 23 棟，高層（ 830 層）、小高層（ 8 一 12層）、多層（ 4 層）分布 ,其中小高層與高層占 95%，多層占 5％，總戶數(shù)達(dá)到 2020 多戶，容積率為 ，是目前大連市在建的超大規(guī)模融 海景、山景于一體的高尚住宅小區(qū)。房地產(chǎn)銷(xiāo)售策劃方案 大連某房地產(chǎn)花園小區(qū)策劃案 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 某房地產(chǎn)花園小區(qū) 位于大連東部新經(jīng)濟(jì)圈 —— 一東海頭畔，臺(tái)子山以北，西鄰華樂(lè)廣場(chǎng)，東臨海之韻廣場(chǎng)，依山面海，自然風(fēng)景優(yōu)美。 某房地產(chǎn)花園小區(qū) 總占地 10 多萬(wàn)平方米，總建筑面積逾 30 萬(wàn)平方米總投資超 12 億元。 某房地產(chǎn)花園小區(qū) 共分為四大區(qū)域，自成一體又互為補(bǔ)充。整個(gè)小區(qū)集居住、運(yùn)動(dòng)、觀賞、休閑娛樂(lè)于一體。主要以后油貿(mào)易、海上油品運(yùn)輸業(yè)務(wù)為龍頭。一九九六年被大連市人民政府信譽(yù)評(píng)級(jí)委員會(huì)評(píng)為 A 級(jí)信譽(yù)企業(yè)。 某房地產(chǎn)花園小區(qū) 是集團(tuán)繼海昌華城后，在大連再度開(kāi)發(fā)的又一大型住宅小區(qū)。 火紅的 7 月，這是一個(gè)令所有大連人都為之震撼的日子，一向見(jiàn)多識(shí)廣的大連人在這一個(gè)月內(nèi)都不約而同地把目光集中到東海畔。 4 月 28 日， 某房地產(chǎn)花園小區(qū) 首次跨越版面（兩個(gè)全版）奠基廣告刊出，迅速引起 大連廣大市民的關(guān)注。 讓我們來(lái)看看當(dāng)時(shí)的銷(xiāo)售實(shí)景： 7 月 1 日，是 某房地產(chǎn)花園小區(qū) 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的日子。 8 點(diǎn)，周?chē)丫蹪M了百多名熱切等待的購(gòu)房者。近 300 名購(gòu)房者如潮水般的涌入售樓大廳，沙盤(pán)展板前，接待洽談處、律師咨詢處頓時(shí)都被圍得水泄不通，、。 12： 20，共售出房屋 60 套，平均 3 分鐘售出一套房。 7 月 1 日當(dāng)天成交住宅 100 余套，成交金額 6000 余萬(wàn)元。 截至當(dāng)天，?；什且咽鄢龇课?200 余套，成交金額 億余元。 直至 7 月 31 日， 某房地產(chǎn)花園小區(qū) 共售出 366戶，總成交金額 億元，占一期銷(xiāo)售總額的 80%。在房地產(chǎn)界形成了一個(gè)倍受業(yè)主內(nèi)人士關(guān)注和值得探討的“海昌現(xiàn)象”。 奇跡的背后 某房地產(chǎn)花園小區(qū) 之所以取得如此驕人的銷(xiāo)售成績(jī)，絕對(duì)不是一個(gè)偶然的因素。 一 奇跡首先源自一對(duì)認(rèn)真務(wù)實(shí)的合作伙伴 是什么將兩個(gè)相隔數(shù)千里，一南一北的企業(yè)吸引到了一起，又是怎樣成為一對(duì)黃金搭檔。海昌集團(tuán)， 1992 年成立，經(jīng)過(guò) 8 年的發(fā)展現(xiàn)已成為集原油、成品油、燃料油、進(jìn)出口貿(mào)易、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、餐飲娛樂(lè)、旅游、商業(yè)服務(wù)，電腦軟件開(kāi)發(fā)等一體的綜合性，跨地區(qū)、跨行業(yè)的國(guó)際化集團(tuán)性公司。曾于 1997 年 7 月 1 日成功地推出了引領(lǐng)當(dāng)時(shí)大連地產(chǎn)潮流的一流項(xiàng)目 —— 一 某房地產(chǎn)花園小區(qū) ，這座融合人文、自然、科技的高尚住宅，是大連目前頗具規(guī)模的歐式花園別墅住宅。引用海昌集團(tuán)曲乃杰總經(jīng)理的話是“一間認(rèn)真干實(shí)事的公司”。首先對(duì)大連市的主要樓盤(pán)進(jìn)行了逐一深度了解，初步掌握 7大連房地產(chǎn)市場(chǎng)，得到了第一手資料，獲得了對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的總體認(rèn)識(shí)。 雙方舉行 7 項(xiàng)目分析座談會(huì)上，凌峻就大連房地產(chǎn)嚴(yán)峻的形勢(shì)提出兩點(diǎn)問(wèn)題。 98 年，市場(chǎng)供應(yīng)量 160 萬(wàn)平方米； 99 年，市場(chǎng)供應(yīng)量 300 萬(wàn)平方米； 截止 2020 年上半年，市場(chǎng)供應(yīng)量已突破 400 萬(wàn)平方米。（果然，至 6 月底，大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的龍翔小區(qū)率先降價(jià) 600 元／平方米，甚至有樓盤(pán)降階幅度達(dá)到 1000 元／平方米，一 時(shí)間降價(jià)風(fēng)在大連盛行。由于大連市常住人口有限，城市人口僅 200 多萬(wàn)。 2．大連市民對(duì)高層不接受 在大連，由于氣候（氣溫、日照、風(fēng)力、濕度等）的影響以及市民對(duì)高層住宅實(shí)用率：物業(yè)管理費(fèi)仍抱有懷疑，使高層商品住宅普遍處于滯銷(xiāo)狀態(tài)?？梢?jiàn) ，高層對(duì) 某房地產(chǎn)花園小區(qū) 是極大的考驗(yàn)。 大連房地產(chǎn)市場(chǎng)仍很不成熟，關(guān)鍵在于如何引導(dǎo)。 大連要成為國(guó)際現(xiàn)代化都市，必然接受高層建筑的國(guó)際潮流， 某房地產(chǎn)花園小區(qū) 作為國(guó)際性城市樣板社區(qū)，更應(yīng)率先領(lǐng)導(dǎo)這一潮流。 （二）也曾走了一次“經(jīng)驗(yàn)主義”的彎路 大連 某房地產(chǎn)花園小區(qū) 在初次確定項(xiàng)目的核心理念時(shí)，提出了“綠色環(huán)?！边@樣一個(gè)概念。這一概念在廣州及南方城市已形成一種趨勢(shì)，成功的例子也屢見(jiàn)不鮮。這是由于我們對(duì)大連缺乏更深入的了解，現(xiàn)有的認(rèn)識(shí)都是建立在短短幾天的市場(chǎng)走訪基礎(chǔ)上的，所接觸到的信息并不夠全面和徹底。在這樣的氛圍下，市民并沒(méi)有切身體會(huì)到城市污染對(duì)居住環(huán)境的影響，居住環(huán)境指數(shù)不是購(gòu)房者的直接影響因素。 （三）一份報(bào)紙帶來(lái)的啟示：從“綠色環(huán)保”到“國(guó)際性城市樣板生活社區(qū)” 首次會(huì)談后，專項(xiàng)小組帶著客戶的疑問(wèn)，以及沉沉的一箱資料，厚厚的筆記本和錄音帶，回到了廣州。 通過(guò)一周時(shí)間，先是囫圇吞棗地閱讀，再細(xì)細(xì)消化，反復(fù)推敲、提純、綜合，最后形成認(rèn)識(shí)，結(jié)論與問(wèn)題。作為一個(gè)獨(dú)具特色的海濱城市，什么樣質(zhì)素的樓盤(pán)才是市場(chǎng)真正需要的，而僅僅只是“綠色環(huán)?！憋@然是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。在下榻的賓館小作休息之后，服務(wù)員送來(lái)當(dāng)天的《大連日?qǐng)?bào)》客戶總監(jiān)陳將楚拿起報(bào)紙，首先印入眼簾的是以系列形式向全市人民宣告大連國(guó)際性城市發(fā)展方向的文章，他一字不漏地看完 7 這 篇文章，馬上又叫服務(wù)員找來(lái)了近幾天的報(bào)紙，找出已登出的同系列文章 — 一詳細(xì)地看完，并將之傳給項(xiàng)目組成員 — 一看過(guò)，一些靈感的火花開(kāi)始在我們腦中跳躍。 首先是大連市國(guó)際性城市的定位： 1999 年，大連市委提出“力爭(zhēng)把大連建設(shè)成為國(guó)際旅游、商貿(mào)、會(huì)展名城”。 2020 年 5 月，大連市委、市政府又將城市向更高層次定位，“用 5 年時(shí)間，建設(shè) 成為國(guó)際名城”。這一切，讓我們深切感受到大連“國(guó)際性城市”的濃厚氛圍。 （四）核心理念的剖析 國(guó)際性并不是一個(gè)空泛的概念，而是實(shí)實(shí)在在的生活享受，苦奉各國(guó)的特色與精華，達(dá)到國(guó)際性的社區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，具體體現(xiàn)在整體規(guī)劃、景觀、配套設(shè)施、物業(yè)管理、教育等方面。 國(guó)際性的整體規(guī)劃 符合國(guó)際居住潮流，國(guó)際性的生活方式令業(yè)生在社區(qū)內(nèi)一方面享受生活的便利與精彩；另一方面感受到恬靜與悠閑的氛圍。 功能布局 本案舍棄?，F(xiàn)小區(qū)規(guī)劃方式，換以一種全新的模式來(lái)創(chuàng)造一種宏大的小區(qū)環(huán)境。 2．以居住者利益為設(shè)計(jì)宗旨的思想貫穿設(shè)計(jì)始終，無(wú)論建筑形象還是環(huán)境布置都：力圖創(chuàng)造人民宮殿的終極理想。： 交通組織 園區(qū)內(nèi)機(jī)動(dòng)車(chē)在