【正文】 某房地產(chǎn)花園小區(qū) 開發(fā)量近 30 萬平方米，是大連市今年開發(fā)的最大的商品住宅小區(qū)。 可見，今年的市場競爭將達(dá)到白熱化，而且下半年有可能進入價格競爭階段。 1． 2020 年大連市商品住宅供應(yīng)量較往年成幾何數(shù)字遞增。這樣做的好處是能快速把握當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的特性，當(dāng)接到一個從未接觸的地區(qū)的樓盤時，這種工作方法很有必要性。 二 奇跡來自貼切而又富有號召力的項目核心理念 （－）不容樂觀的市場形勢 凌峻在進行 某房地產(chǎn)花園小區(qū) 的全程策劃時，首先對大連市房地產(chǎn)市場進行了地毯式的考察。 凌峻公司， 1994 年成立，并于 1995 年率先全力投入國內(nèi)房地產(chǎn)項目的策劃推廣，數(shù)年內(nèi)，為超過200 個的房地產(chǎn)項目提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，所產(chǎn)生的銷售額超過百億，贏得眾多發(fā)展商和代理公司的信賴和稱贊，是國內(nèi)最具實力的專業(yè)房地產(chǎn)策劃推廣機構(gòu)，業(yè)務(wù)范圍遍及珠江三角洲和全國各大城市，乃廣東房地 產(chǎn)策劃代理公司進軍內(nèi)地市場的先驅(qū)。作為下屬公司之一的大連海 昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，一向以實干，快捷的精神享譽同行。 首先是一本書，一本凌峻地產(chǎn)咨詢公司的《推廣無難事》，吸引了海昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，然后是電話聯(lián)系，然后就開始了認(rèn)真務(wù)實的合作之路。其整體策劃與各分階段的營銷推廣手段的具體實施，是創(chuàng)造這種 奇跡的專業(yè)保障。 究竟是什么原因讓如此眾多和購房者對 某房地產(chǎn)花園小區(qū) 情有獨鐘？又是什么讓 某房地產(chǎn)花園小區(qū) ：從眾多的樓盤中脫穎而出，在大連房地市場刮起一股如此強烈的購房旋風(fēng)。 這一連串的數(shù)字，這一連串的驕人業(yè)績讓我們看到： 某房地產(chǎn)花園小區(qū) 在競爭日趨激烈的房地產(chǎn)市場創(chuàng)造了一個銷售奇跡。： 夏委房交會期間占房交會總成交量的三分之一。 7 月 8 日，是 某房地產(chǎn)花園小區(qū) 正式開盤的日子，現(xiàn)場氣氛火爆熱烈。 午夜 12： 00 全天銷售結(jié)束。 9:20 ，開盤僅 20 分鐘，登記認(rèn)購住宅叨余套，現(xiàn)場付款的置業(yè)者排起長龍。 9 點，正式開盤。 早上 7 點，就有人陸續(xù)來到位于華樂廣場處的售樓現(xiàn)場，耐心等候。在 7 月 1 日正式開盤后，火爆銷售便由此展開。 某房地產(chǎn)花園小區(qū) ，一個以驚人速度迅即掘起的超大型明星樓盤，創(chuàng)造出一連串讓人難以置信的銷售奇跡。 一舉創(chuàng)造銷售奇跡 大連 某房地產(chǎn)花園小區(qū) ，于 2020 年 4 月投資興建， 7 月 1 日正式進入市場銷售期。在“勵精圖治、坦城待人”的經(jīng)營思想指導(dǎo)下，使公司擁有暢通的供銷渠道和眾多的國內(nèi)外客戶，現(xiàn)已同中國國內(nèi)二十多個省、市、自治區(qū)、直轄市及美國、英國、新加坡、韓國、日本、中東等世界十多個國家和地區(qū)建立了良好的合作關(guān)系，取 得了卓著的業(yè)績。多業(yè)并舉，現(xiàn)已發(fā)展成為海運原油、成品油、燃料油、進出口貿(mào)易、房地產(chǎn)開發(fā)、餐飲娛樂、燃料、商業(yè)服務(wù)、電腦軟件開發(fā)等綜合性、跨地區(qū)、跨行業(yè)的國際化集團性公司，現(xiàn)擁有近二十家法人企業(yè)。 發(fā)展商簡介 海昌集團，系股份制企業(yè)， 公司成立于一九九二年。以寬闊的香榭麗舍大道和 3 萬平方米歐式大草坪為中心，其中北面為 30 層全海景建筑群“觀天下”，是 某房地產(chǎn)花園小區(qū) 至頂級的家宅，西面以世界雕塑文化為主題，匯聚了世界各地雕塑文化的精萃；東面以世界運動文化為中心，設(shè)有籃球場、網(wǎng)球場等；而南面則以音樂藝術(shù)為主題，以音樂之光廣場為中心，激光噴泉與著名音樂家雕塑穿插其間。設(shè)有住宅、商場、幼兒園、學(xué)校、地下車庫等建筑 23 棟，高層（ 830 層）、小高層（ 8 一 12層）、多層（ 4 層）分布 ,其中小高層與高層占 95%，多層占 5％，總戶數(shù)達(dá)到 2020 多戶，容積率為 ，是目前大連市在建的超大規(guī)模融 海景、山景于一體的高尚住宅小區(qū)。房地產(chǎn)銷售策劃方案 大連某房地產(chǎn)花園小區(qū)策劃案 項目簡介 某房地產(chǎn)花園小區(qū) 位于大連東部新經(jīng)濟圈 —— 一東海頭畔，臺子山以北，西鄰華樂廣場，東臨海之韻廣場，依山面海，自然風(fēng)景優(yōu)美。 某房地產(chǎn)花園小區(qū) 總占地 10 多萬平方米，總建筑面積逾 30 萬平方米總投資超 12 億元。 某房地產(chǎn)花園小區(qū) 共分為四大區(qū)域，自成一體又互為補充。整個小區(qū)集居住、運動、觀賞、休閑娛樂于一體。主要以后油貿(mào)易、海上油品運輸業(yè)務(wù)為龍頭。一九九六年被大連市人民政府信譽評級委員會評為 A 級信譽企業(yè)。 某房地產(chǎn)花園小區(qū) 是集團繼海昌華城后，在大連再度開發(fā)的又一大型住宅小區(qū)。 火紅的 7 月，這是一個令所有大連人都為之震撼的日子，一向見多識廣的大連人在這一個月內(nèi)都不約而同地把目光集中到東海畔。 4 月 28 日， 某房地產(chǎn)花園小區(qū) 首次跨越版面（兩個全版）奠基廣告刊出，迅速引起 大連廣大市民的關(guān)注。 讓我們來看看當(dāng)時的銷售實景： 7 月 1 日，是 某房地產(chǎn)花園小區(qū) 內(nèi)部認(rèn)購的日子。 8 點，周圍已聚滿了百多名熱切等待的購房者。近 300 名購房者如潮水般的涌入售樓大廳，沙盤展板前，接待洽談處、律師咨詢處頓時都被圍得水泄不通，、。 12： 20，共售出房屋 60 套，平均 3 分鐘售出一套房。 7 月 1 日當(dāng)天成交住宅 100 余套，成交金額 6000 余萬元。 截至當(dāng)天，海皇昌城已售出房屋 200 余套，成交金額 億余元。 直至 7 月 31 日， 某房地產(chǎn)花園小區(qū) 共售出 366戶，總成交金額 億元，占一期銷售總額的 80%。在房地產(chǎn)界形成了一個倍受業(yè)主內(nèi)人士關(guān)注和值得探討的“海昌現(xiàn)象”。 奇跡的背后 某房地產(chǎn)花園小區(qū) 之所以取得如此驕人的銷售成績，絕對不是一個偶然的因素。 一 奇跡首先源自一對認(rèn)真務(wù)實的合作伙伴 是什么將兩個相隔數(shù)千里，一南一北的企業(yè)吸引到了一起，又是怎樣成為一對黃金搭檔。海昌集團， 1992 年成立，經(jīng)過 8 年的發(fā)展現(xiàn)已成為集原油、成品油、燃料油、進出口貿(mào)易、房地產(chǎn)開發(fā)、餐飲娛樂、旅游、商業(yè)服務(wù)，電腦軟件開發(fā)等一體的綜合性，跨地區(qū)、跨行業(yè)的國際化集團性公司。曾于 1997 年 7 月 1 日成功地推出了引領(lǐng)當(dāng)時大連地產(chǎn)潮流的一流項目 —— 一 某房地產(chǎn)花園小區(qū) ，這座融合人文、自然、科技的高尚住宅，是大連目前頗具規(guī)模的歐式花園別墅住宅。引用海昌集團曲乃杰總經(jīng)理的話是“一間認(rèn)真干實事的公司”。首先對大連市的主要樓盤進行了逐一深度了解，初步掌握 7大連房地產(chǎn)市場，得到了第一手資料，獲得了對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的總體認(rèn)識。 雙方舉行 7 項目分析座談會上，凌峻就大連房地產(chǎn)嚴(yán)峻的形勢提出兩點問題。 98 年，市場供應(yīng)量 160 萬平方米； 99 年，市場供應(yīng)量 300 萬平方米； 截止 2020 年上半年，市場供應(yīng)量已突破 400 萬平方米。（果然，至 6 月底，大連萬達(dá)集團的龍翔小區(qū)率先降價 600 元／平方米，甚至有樓盤降階幅度達(dá)到 1000 元／平方米，一 時間降價風(fēng)在大連盛行。由于大連市常住人口有限，城市人口僅 200 多萬。 2．大連市民對高層不接受 在大連，由于氣候（氣溫、日照、風(fēng)力、濕度等）的影響以及市民對高層住宅實用率：物業(yè)管理費仍抱有懷疑，使高層商品住宅普遍處于滯銷狀態(tài)。可見 ，高層對 某房地產(chǎn)花園小區(qū) 是極大的考驗。 大連房地產(chǎn)市場仍很不成熟，關(guān)鍵在于如何引導(dǎo)。 大連要成為國際現(xiàn)代化都市，必然接受高層建筑的國際潮流， 某房地產(chǎn)花園小區(qū) 作為國際性城市樣板社區(qū)，更應(yīng)率先領(lǐng)導(dǎo)這一潮流。 （二）也曾走了一次“經(jīng)驗主義”的彎路 大連 某房地產(chǎn)花園小區(qū) 在初次確定項目的核心理念時，提出了“綠色環(huán)?！边@樣一個概念。這一概念在廣州及南方城市已形成一種趨勢，成功的例子也屢見不鮮。這是由于我們對大連缺乏更深入的了解，現(xiàn)有的認(rèn)識都是建立在短短幾天的市場走訪基礎(chǔ)上的，所接觸到的信息并不夠全面和徹底。在這樣的氛圍下，市民并沒有切身體會到城市污染對居住環(huán)境的影響，居住環(huán)境指數(shù)不是購房者的直接影響因素。 （三）一份報紙帶來的啟示：從“綠色環(huán)?！钡健皣H性城市樣板生活社區(qū)” 首次會談后，專項小組帶著客戶的疑問，以及沉沉的一箱資料，厚厚的筆記本和錄音帶，回到了廣州。 通過一周時間，先是囫圇吞棗地閱讀，再細(xì)細(xì)消化，反復(fù)推敲、提純、綜合，最后形成認(rèn)識，結(jié)論與問題。作為一個獨具特色的海濱城市，什么樣質(zhì)素的樓盤才是市場真正需要的，而僅僅只是“綠色環(huán)?！憋@然是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。在下榻的賓館小作休息之后，服務(wù)員送來當(dāng)天的《大連日報》客戶總監(jiān)陳將楚拿起報紙，首先印入眼簾的是以系列形式向全市人民宣告大連國際性城市發(fā)展方向的文章，他一字不漏地看完 7 這 篇文章，馬上又叫服務(wù)員找來了近幾天的報紙，找出已登出的同系列文章 — 一詳細(xì)地看完，并將之傳給項目組成員 — 一看過，一些靈感的火花開始在我們腦中跳躍。 首先是大連市國際性城市的定位： 1999 年，大連市委提出“力爭把大連建設(shè)成為國際旅游、商貿(mào)、會展名城”。 2020 年 5 月，大連市委、市政府又將城市向更高層次定位，“用 5 年時間，建設(shè) 成為國際名城”。這一切，讓我們深切感受到大連“國際性城市”的濃厚氛圍。 （四）核心理念的剖析 國際性并不是一個空泛的概念，而是實實在在的生活享受，苦奉各國的特色與精華，達(dá)到國際性的社區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，具體體現(xiàn)在整體規(guī)劃、景觀、配套設(shè)施、物業(yè)管理、教育等方面。 國際性的整體規(guī)劃 符合國際居住潮流，國際性的生活方式令業(yè)生在社區(qū)內(nèi)一方面享受生活的便利與精彩；另一方面感受到恬靜與悠閑的氛圍。 功能布局 本案舍棄?，F(xiàn)小區(qū)規(guī)劃方式，換以一種全新的模式來創(chuàng)造一種宏大的小區(qū)環(huán)境。 2．以居住者利益為設(shè)計宗旨的思想貫穿設(shè)計始終，無論建筑形象還是環(huán)境布置都：力圖創(chuàng)造人民宮殿的終極理想。： 交通組織 園區(qū)內(nèi)機動車在