【正文】 3．不滿足于為企業(yè)制定的基本策略，設(shè)專人現(xiàn)場(chǎng)踢進(jìn)，肘時(shí)刻刻為企業(yè)的遇到的方方面面出謀劃策； 4．開(kāi)發(fā)商作為一名優(yōu)秀的管理者，對(duì)承建商、設(shè)計(jì)院進(jìn)行了有效的資源整合，使各單位親密合作，把項(xiàng)目核心理念灌輸?shù)轿?，發(fā)揮出整體優(yōu)勢(shì)； 5．拋棄了傳統(tǒng)市場(chǎng)格局觀，勇于開(kāi)拓思維，創(chuàng)造新的市場(chǎng)份額。因?yàn)?，奇跡是一步一步做出來(lái)的。當(dāng)他們想買(mǎi)樓的時(shí)候，就必然會(huì)到 某房地產(chǎn)花園小區(qū) 看一看，這對(duì)于 某房地產(chǎn)花園小區(qū) 壟斷大連高尚住宅社區(qū)市場(chǎng)是極其重要得的，這正是我們作為策劃者要去努力追求的目標(biāo)，因?yàn)檫@樣才會(huì)給 某房地產(chǎn)花園小區(qū) 和海昌集團(tuán)帶來(lái)持久的利益回報(bào)。 結(jié)語(yǔ)：大連明星樓盤(pán)，海景龍頭盤(pán) 短短一個(gè)月的時(shí)間， 某房地產(chǎn)花園小區(qū) 創(chuàng)下一連串的銷售奇跡，從大連眾多的樓盤(pán)中脫穎而出，成為房地產(chǎn)界研究和探討的“ 某房地產(chǎn)花園小區(qū) 現(xiàn)象”，成為今后的一段時(shí)間內(nèi)大連住宅引領(lǐng)的潮流和標(biāo)志性建筑。 所有的這一切，都是一種房地產(chǎn)售后服務(wù)的體現(xiàn)。 與業(yè)主形成良性溝通 某房地產(chǎn)花園小區(qū) 在各項(xiàng)工作展開(kāi)的同時(shí)，聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)，了解他們的需要，真正符合業(yè)主的利益。 （二）業(yè)主懇談會(huì) 某房地產(chǎn)花園小區(qū) 自 7 月 1 日開(kāi)盤(pán)以來(lái)，售出近 500 套，已擁有一大批迫切希望早日享受 未來(lái)生活 的業(yè)主。 贈(zèng)房雖然對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷推廣起不到直接的推廣作用，但是對(duì)于保持 某房地產(chǎn)花園小區(qū) 自開(kāi)盤(pán)火爆的延續(xù)效應(yīng)仍可以起到重要作用。為避免不必要的爭(zhēng)執(zhí)， 某房地產(chǎn)花園小區(qū) 決定將其作拍賣(mài)，公平競(jìng)爭(zhēng)。 拍賣(mài)的四套單位均位于“觀天下”凱旋門(mén)上方，為最佳的觀海單位。 海景是大連房地產(chǎn)永恒的主題，是每一個(gè)熱愛(ài)生活的人所向往。購(gòu)房置業(yè)團(tuán)參觀了大連房交會(huì)、海昌華城、 某房地產(chǎn)花園小區(qū) ，還游覽了大連的主要景點(diǎn)，親身的體會(huì)加深了他們對(duì)大連，對(duì) 某房地產(chǎn)花園小區(qū) 的印象，當(dāng)天就有很多人喜歡上了 某房地產(chǎn)花園小區(qū) 。 某房地產(chǎn)花園小區(qū) 就做出了這樣一個(gè)在全國(guó)都稱得上是創(chuàng)舉的行動(dòng)。在我們的策劃中，除強(qiáng)調(diào)在基本設(shè)施上力求出色外，還主張創(chuàng)造精彩點(diǎn)， 某房地產(chǎn)花園小區(qū) 在2 樓特設(shè)現(xiàn)場(chǎng)洽談簽約區(qū)，實(shí)施現(xiàn)場(chǎng)洽談、現(xiàn)場(chǎng)付款、足不出門(mén)，即可成為業(yè)主。醒目的位置，精心設(shè)計(jì)的展位，專業(yè)熱情的服務(wù)引來(lái)眾多駐足的人群，有的人并不是來(lái)買(mǎi)房的，而是要親眼看一看大連這個(gè)最出風(fēng)頭，最具典型的樓盤(pán)到底怎么樣？ 歷年的房交會(huì)對(duì)各房地產(chǎn)發(fā)展商來(lái)說(shuō)，都是兵家必爭(zhēng)之時(shí)，它不僅是展示實(shí)力的場(chǎng)所，更主要是將帶來(lái)可觀的成交額，并成為下半年銷售情況的晴雨表。我們認(rèn)為，以文化開(kāi)拓市場(chǎng)，絕不是附庸風(fēng)雅，一方面為造勢(shì)起了重要的推動(dòng)作用，數(shù)萬(wàn)人通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)觀看，迅速提高了項(xiàng)目知名度，另一方面，一個(gè)高尚住宅要讓業(yè)主住上好房，住上放心房，更要讓住戶得到豐富的精神文化生活。 （三）造勢(shì)手法三：數(shù)萬(wàn)人免費(fèi)看明星，看明星接盤(pán) 7 月 1 日晚，華燈初上， 某房地產(chǎn)花園小區(qū) 旁的華東廣場(chǎng)歌如海，人如潮，由海昌房屋開(kāi)發(fā)有限公司承辦的“慶祝建黨 79 周年 — 一 某房地產(chǎn)花園小區(qū) 之夜”廣場(chǎng)文藝晚會(huì)隆重舉行。 某房地產(chǎn)花園小區(qū) 通過(guò)近二個(gè)星期的推廣，已被消費(fèi)者所接受，與同區(qū)樓盤(pán)相比，普遍認(rèn)為起價(jià)應(yīng)在 4800 元以上。 （二）造勢(shì)手法二：訂價(jià)策略 制造銷售勢(shì)能 入市時(shí)的訂價(jià)是造勢(shì)的決定因素之一。 在與媒體作充分的溝通下，前期新聞炒作，各項(xiàng)重大活動(dòng)，皆得到了各媒體及時(shí)。 在我們的推廣策劃中，新聞媒體的支持始終處于舉足輕重的地位。 這一階段，密集的硬性廣告作配合，從理性與感性兩個(gè)層面讓多數(shù)讀者接觸、了解本項(xiàng)目，形成初步印象。因?yàn)椴煌襟w的影響力、風(fēng)格、對(duì)象都不相同，鑒于《大連日?qǐng)?bào)》的權(quán)威地位，以其為主要發(fā)布媒體，而《半島晨報(bào)》作輔助，主要是利用上面的房地產(chǎn)專業(yè)版面。 6 月 12 日 14 日， 某房地產(chǎn)花園小區(qū) 以“國(guó)際性城市”為主題，將此熱點(diǎn)話題繼續(xù)深入．從而導(dǎo)入某房 地產(chǎn)花園小區(qū) “國(guó)際性城市樣板生活社區(qū)”的定位。 6月 12日， 某房 地產(chǎn)花園小區(qū) 刊登全版形象廣告。房地產(chǎn)因本身行業(yè)的特殊性，決定了其在銷售上一定要爭(zhēng)取開(kāi)門(mén)紅，否則項(xiàng)目再好的前景，也可能難以為繼、中途天折。 某房地產(chǎn)花園小區(qū) 的成功給我們?cè)S多有益的啟示， 某房地產(chǎn)花園小區(qū) 的成功是策劃與操作完美結(jié)合的產(chǎn)物，兩點(diǎn)缺一不可。我們深深地感到，無(wú)論你是一個(gè)多么有經(jīng)驗(yàn)的策劃入，都不能脫離當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的實(shí)際情況，都不能簡(jiǎn)單克隆某些成功個(gè)案，而必須深入當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)進(jìn)行到位的策劃。 某房地產(chǎn)花園小區(qū) 總銷售額預(yù)計(jì)將超過(guò)十五個(gè)億，銷售時(shí)間將持續(xù)三年，要在這樣的一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)經(jīng)得起市場(chǎng)的 嚴(yán)峻考驗(yàn)就必須牢牢占據(jù)大連房地產(chǎn)市場(chǎng)龍頭盤(pán)的地位。 某房地產(chǎn)花園小區(qū) 的每一項(xiàng)工作在業(yè)生的注視下，盡量做到完美，業(yè)主如有不滿或其它問(wèn)題，可隨時(shí)給予指出。 給予服務(wù)新內(nèi)涵 對(duì)于許多準(zhǔn)業(yè)主來(lái)說(shuō)，將來(lái)的房子到底是怎么樣的？心里或多或少存在疑問(wèn)。隨著工程進(jìn)度的快速推進(jìn)，建筑設(shè)備、配套設(shè)施、物業(yè)管理、智能化等實(shí)質(zhì)性工作也全面展開(kāi)。 五 奇跡表現(xiàn)為將服務(wù)引入銷售中 （一）住客服務(wù)部的成立 某房地產(chǎn)花園小區(qū) 為了給 客戶提供周詳溫馨的服務(wù)，在觀天下至尊單位特別設(shè)立住客服務(wù)中心，凡是觀天下的住客，除了可以享用 某房地產(chǎn)花園小區(qū) 內(nèi)一切物業(yè)管理服務(wù)外，更以“盡善盡美，有求必應(yīng)”為宗旨，為住戶提供國(guó)際五星級(jí)酒店式的管理與個(gè)性化服務(wù)。拍賣(mài)活動(dòng)掀開(kāi)了新一代豪宅誕生的序幕，再一次將 某房地產(chǎn)花園小區(qū) 推向另一個(gè)銷售高潮。 某房地產(chǎn)花園小區(qū) “觀天下”尚未推出，即已獲得廣州大市民的關(guān)注與追奉 ，尤其是凱旋門(mén)上方的單位，更是各方注意的焦點(diǎn)。 “ 觀天下”特別設(shè)立住戶服務(wù)中心，除可享用海昌的欣城內(nèi)一切物業(yè)管理服務(wù)外，更以“盡善盡美、有求必應(yīng)”為宗旨， 為住戶提供國(guó)際五星級(jí)酒店式的管理與個(gè)性化服務(wù)。 （六）造勢(shì)手法六：觀天下拍賣(mài)活動(dòng) 觀天下為 某房地產(chǎn)花園小區(qū) 項(xiàng)目的主樓，總戶數(shù)約 340 戶，層高 30 層，其中，中間兩門(mén)棟電梯為觀光電梯，中間門(mén)棟為小區(qū)主人口“凱旋門(mén)”。 根據(jù)這個(gè)情況，一是為進(jìn)一步擴(kuò)大 某房地產(chǎn)花園小區(qū) 在大連房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響力，二是為滿足一部分計(jì)劃來(lái)看樓的外地消費(fèi)者，我們策劃了哈爾濱包機(jī)購(gòu)房置業(yè)活動(dòng) 。經(jīng)過(guò)我們精心的策劃與包裝、 某房地產(chǎn)花園小區(qū) 成了這次房交會(huì)上最閃亮的一顆明星。大手筆投入的展位、高額的折扣以及千奇百怪的促銷手段，每一個(gè)參展商都希望脫穎而出，成為房交會(huì)的明星。 （四）造勢(shì)手法四：策劃大連房交會(huì) “海昌人有精神頭！”這是大連主管城建的副市長(zhǎng)劉長(zhǎng)德參觀完 某房地產(chǎn)花園小區(qū) 房交會(huì)展位后的評(píng)價(jià)。當(dāng)晚到場(chǎng)的群眾逾 2 萬(wàn)人，將廣場(chǎng)擠得水泄不通。開(kāi)盤(pán)前三天，在萬(wàn)眾期待下，才終于公布了訂價(jià)，入市價(jià)格僅 3700 元起。以低價(jià)入市，使心理價(jià)格與入市價(jià)格形成較大的差距，形成銷售勢(shì)能。媒體的有效報(bào)道，為 某房地產(chǎn)花園小區(qū) 成了大連明星樓盤(pán)，海昌龍頭盤(pán)奠定了輿論基礎(chǔ)，使 某房地產(chǎn)花園小區(qū) 得到了市領(lǐng)導(dǎo)的重視。 海昌公司憑著 某房地產(chǎn)花園小區(qū) 以往的經(jīng)歷，一直保持著與媒體的良好關(guān)系。 7 月 1 日，硬性廣告宣告 某房地產(chǎn)花園小區(qū) 開(kāi)盤(pán)。大連日?qǐng)?bào)以理念導(dǎo)人，整體性介紹為主，半島晨報(bào)以具體規(guī)劃為主要內(nèi)容。包括： 某房地產(chǎn)花園小區(qū) 的整體規(guī)劃、觀海、人工景觀規(guī)劃、物業(yè)管理規(guī)劃、配套設(shè)施規(guī)劃、教育等。新聞炒作有自己的功能和 規(guī)律：炒作能造勢(shì)，因其對(duì)社會(huì)焦點(diǎn)的關(guān)注和引導(dǎo)，形成一批從眾的人群和輿論；炒作能深入，因其篇幅較多，可采取的方式較豐富，所以可以將項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)與特點(diǎn)發(fā)揮得淋漓盡致。這需要通過(guò)造勢(shì)來(lái)實(shí)現(xiàn)。 大連最好的售樓部建成了，大連這座最好的售樓都同時(shí)在人們贊嘆不已的聲音中成為東海畔一道亮麗的風(fēng)景線。當(dāng)時(shí) 大連所有的售樓部均十分簡(jiǎn)陋，即便是大連最出色的項(xiàng)目也往往是幾十平方米，幾張桌子、一個(gè)小模型，大連房地產(chǎn)發(fā)展高幾乎還沒(méi)有形成銷售現(xiàn)場(chǎng)包裝的意識(shí)。依照專家統(tǒng)計(jì)結(jié)果，大約有 95％的銷售最終是在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)發(fā)生的，售樓環(huán)境已日益體現(xiàn)出其重要性。在一次創(chuàng)作部腦力需蕩會(huì)上，美術(shù)指導(dǎo)李伶才想到用五個(gè)不同國(guó)藉不同膚色的孩子手拉著手，組成一個(gè)海星，這剛好寓意著 某房地產(chǎn)花園小區(qū) “國(guó)際性”的核心理念。同時(shí)，公司內(nèi)部也展開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)，由各專業(yè)設(shè)計(jì)組進(jìn)行多方面的設(shè)計(jì)工作。地決環(huán)境調(diào)研報(bào)告 3．區(qū)域市場(chǎng)定位的確定； 4．項(xiàng)目開(kāi)發(fā)概念的概括和提煉； 5．品牌形象的塑造和延伸； 6．項(xiàng)目名稱及 VIS 設(shè)計(jì)； 7．建筑風(fēng)格、布局規(guī)劃建議； 8．戶型設(shè)計(jì)建議； g．環(huán)境規(guī)劃建議； 10．項(xiàng)目定價(jià)模擬； 11．目標(biāo)客戶群定位及分析； 12．入市前營(yíng)銷策劃； 13．入市后營(yíng)銷策劃（促銷策略、價(jià)格策略、推盤(pán)時(shí)機(jī)策略、付款方式策略）； 14．項(xiàng)目銷售進(jìn)度模擬； 15．銷售法律文件、付款方式、認(rèn)購(gòu)須知、裝修標(biāo)準(zhǔn)、購(gòu)房合同； 16．銷售人員培訓(xùn)手冊(cè)的編制及提供專業(yè)培訓(xùn)； 17．系列營(yíng)銷活動(dòng)策劃及執(zhí)行； 18．公關(guān)活動(dòng)事件行銷策劃與執(zhí)行； 19．各類銷售資料的設(shè)計(jì)、制作； 20．模型、效果圖、示范單位的設(shè)計(jì)、 制作建議； 21．工地環(huán)境包裝設(shè)計(jì)； 22．營(yíng)銷中心包裝設(shè)計(jì)； 23．媒體組合、投放頻率、投放預(yù)算、投放計(jì)劃； 24．平面廣告創(chuàng)意、設(shè)計(jì)； 25．影、視廣告創(chuàng)意、制作。才有可能保障項(xiàng)目的良性運(yùn)作，而那些以“策劃大師”、“點(diǎn)子大王”示人之流，憑借特定的市場(chǎng)環(huán)境，在推出一兩 個(gè)項(xiàng)目后（甚至是無(wú)中生有的吹噓后），則以高人自居，常常游離于市場(chǎng)與項(xiàng)目之外，以急功近利的各種花巧技倆操作樓盤(pán)，這恰恰是致命的，常常使項(xiàng)目置于高風(fēng)險(xiǎn)之中從而危機(jī)四伏。建筑藝術(shù)符合國(guó)際建筑潮