可行性研究-006年廣漢市金雁湖地塊投資分析報(bào)告-展示頁
2025-08-04 17:58本頁面
【正文】 中央欣城目前住宅銷售率已達(dá)到70%，而目前該項(xiàng)目滯銷戶型基本都是50平方米左右的小戶型，而120平方米左右的中等戶型銷售良好；另外位于三星堆片區(qū)的江南印象項(xiàng)目，是2006年7月以后推出的別墅+洋房項(xiàng)目。而小高層和高層項(xiàng)目的容積率都集中在2以上，達(dá)到了100%。1．8 容積率分析——從容積率情況來看：%；%；而比重總大的為2以上的項(xiàng)目，占整個(gè)市場的46%。表：不同住宅產(chǎn)品的主力供給面積分布建筑類別主力面積（平方米）多層101150小高層100200高層120130花園洋房140200別墅200300各區(qū)域戶型供應(yīng)分析從區(qū)域供應(yīng)市場來看：老城區(qū)的戶型比重偏向于101150平方米，其次則為151200平方米的大戶型；城北新城片區(qū)則主要以151200平方米為主，而101150平方米中等戶型和200平方米以上的大戶型比例相當(dāng)。而城北新城片區(qū)的產(chǎn)品形態(tài)最全包括了多層、小高層、高層以及別墅，三星堆片區(qū)目前還沒有電梯公寓。各區(qū)域產(chǎn)品形態(tài)分布多層分布最廣，三個(gè)區(qū)域內(nèi)都有多層項(xiàng)目。下圖反映了廣漢市不同檔次的在售住宅項(xiàng)目的供應(yīng)情況：目前仍以中低檔項(xiàng)目為銷售供應(yīng)主體，占到了總供應(yīng)量的45%；中高檔中檔高檔住宅項(xiàng)目目前有所增加，項(xiàng)目之間競爭日益激烈，開發(fā)商開發(fā)項(xiàng)目更為謹(jǐn)慎；高檔項(xiàng)目仍然很少，僅占總量的13%，銷售周期相對較長；主城區(qū)片區(qū)的項(xiàng)目目前仍以中低檔項(xiàng)目供應(yīng)為主，但中高和高檔樓盤業(yè)已逐漸開始開發(fā)。1．5 樓盤檔次分析廣漢市目前均價(jià)為1546元/平方米，而多層均價(jià)低于總體均價(jià)為1405元/平方米。這也是因?yàn)樵搮^(qū)域目前只有1個(gè)樓盤，且該盤品質(zhì)檔次較高，加上市政府將遷移到該區(qū)域使得其區(qū)域均價(jià)高于市場均價(jià)；而主城區(qū)內(nèi)均價(jià)僅為1444元/平方米，低于廣漢市整體市場均價(jià)。2）各區(qū)域均價(jià)——三星堆片區(qū)列居第一目前三星堆片區(qū)均價(jià)最高，已達(dá)到了2500元/平方米，高于市場整體均價(jià)。目前城北新城片區(qū)和三星堆片區(qū)由于供應(yīng)個(gè)數(shù)少，都只有1個(gè)樓盤，因此其個(gè)盤平均規(guī)模較大，而隨著市政府向城北新城的遷移和城市向西即三星堆片區(qū)的發(fā)展，這2個(gè)區(qū)域未來的供應(yīng)量將不斷增大。其供應(yīng)量所占比例約為73%；城北新城片區(qū)和三星堆片區(qū)由于開發(fā)較晚，目前還不具備大規(guī)模供應(yīng)的能力，因此供應(yīng)量相對主城區(qū)少很多；目前城北新城片區(qū)供應(yīng)量所占比例約為18%，而三星堆片區(qū)供應(yīng)量所占比例約為9%。1．1區(qū)域劃分為便于市場研究和分析，根據(jù)廣漢市區(qū)的區(qū)域特性和習(xí)慣，把廣漢市劃分為主城區(qū)（老城區(qū)）、城北新城片區(qū)以及三星堆片區(qū)三個(gè)片區(qū)。廣漢景苑60124,0011,20070040%200瀏陽名苑6173,8301,20050839%200金領(lǐng)華庭5079,7401,40045035%100個(gè)祥和苑2520,6121,30020030%N/A蜀人苑)總戶數(shù)小區(qū)綠化率車位數(shù)宏苑小區(qū)目 錄一、廣漢市房地產(chǎn)市場總體特征分析 2目前廣漢市在售樓盤的分析 21．1區(qū)域劃分 31．2供應(yīng)量分析 31．3各地區(qū)項(xiàng)目平均規(guī)模曲線圖 41．4 供應(yīng)價(jià)格分析 41．5 樓盤檔次分析 51．6 產(chǎn)品建筑形態(tài)及構(gòu)成——多層為主 71．7 戶型面積分析 81．8 容積率分析—— 9總體銷售情況分析 10本章小結(jié) 10二、宗地概況 10地理位置 10宗地基本指標(biāo) 11地塊分析 11三、土地投資價(jià)值評估 12四、研究方法 12項(xiàng)目建筑規(guī)劃 12土地估算方法 13銷售價(jià)格預(yù)算 13預(yù)計(jì)銷售期 13測算有關(guān)稅費(fèi) 13開發(fā)建設(shè)費(fèi)用計(jì)算 15建成后總價(jià)值的求取 16銷售費(fèi)用計(jì)算 16購地稅費(fèi)計(jì)算 16總地價(jià)的計(jì)算 17四、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià) 17項(xiàng)目盈利能力分析 171．1動(dòng)態(tài)指標(biāo) 171．2 靜態(tài)指標(biāo) 18 項(xiàng)目不確定性分析 19 盈虧平衡分析 19 敏感性分析 19五、項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)評價(jià)與建議 21項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)評價(jià) 21有關(guān)說明及建議 21 宗地土地評價(jià)分析報(bào)告一、廣漢市房地產(chǎn)市場總體特征分析目前廣漢市在售樓盤的分析下表列舉了廣漢市目前在售樓盤的基本信息物業(yè)名稱基地面積(畝)總建筑面積(m178。)容積率均價(jià)(元/m178。三期4050,3411,30041735%55陽光麗苑8096,0001,450N/A40%N/A家益新儒家3849,7211,20031631%露天月明風(fēng)清119200,0001,600120040%700皇家花苑3744,8331,20030035%N/A金雁明珠80144,8661,80068845%220中央欣城3855,7342,100N/A40%N/A江南印象10372,7873,36745045%238注：為使得本次研究更具針對性，我們將銷售率已達(dá)到95%的住宅尾盤不列入
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