【正文】 二、 負責配合公司發(fā)展部在上海地區(qū)的發(fā)展工作；三、 負責審核、批準公司在上海地區(qū)項目及項目公司提請審議的各項計劃、報告及制度；四、 按照集團對上海地區(qū)有關項目處置要求，負責進行相關資產(chǎn)處置；五、 按照公司的管理程序，負責向公司成本管理委員會提請審議有關項目的合約計劃、成本分析報告、盈利目標分析報告、營銷推廣成本目標分析報告，以及相關的重大變更分析報告等；六、 負責執(zhí)行公司管理制度規(guī)定的其他管理職能；七、 負責完成公司總經(jīng)理交辦的其他工作任務。第八章 招商局地產(chǎn)上海管理總部第三十條 公司招商局地產(chǎn)上海管理總部（“上海管理總部”）是蛇口控股的管理機構之一，是公司項目執(zhí)行體系的組成之一。其職責為：一、 負責計劃、統(tǒng)籌與監(jiān)控公司客戶服務工作；二、 負責審批人民幣1萬元以上、10萬元以下（含10萬元）客戶服務基金使用；三、 負責對重大客戶投訴進行分析、決策并監(jiān)督落實，提出預防措施；四、 負責評價考核公司、物業(yè)公司商品類住宅及出租性物業(yè)客戶服務工作； 五、 負責審議、批準客戶服務中心提交的各項提案及客戶服務工作管理制度；六、 負責研究、指導公司客戶服務日常工作的開展，形成書面材料報公司總經(jīng)理；七、 負責統(tǒng)籌安排公司內(nèi)外的客戶服務資源，根據(jù)服務工作實際需要調(diào)配各部門、物業(yè)公司人員及資源，為客戶服務；八、 負責監(jiān)督公司客戶服務工作的運行情況，并在《服務簡報》體現(xiàn)；九、 負責對公司各部門的客戶服務情況進行考核，在相關部門經(jīng)營管理KPI指標中設立客戶服務指標分，并作綜合評分；十、 負責對各商品類住宅小區(qū)和出租性物業(yè)的物業(yè)管理和客戶服務情況進行考核，并評選各類獎項，提名并表彰公司客戶服務的先進經(jīng)驗、團隊及個人；十一、 負責督促和指導客戶服務中心的日常工作。第二十七條 公司客戶委員會的秘書部門為公司客戶服務中心。第二十五條 公司成本管理委員會具體運行遵照《招商局蛇口控股股份有限公司成本管理工作程序》執(zhí)行。第二十四條 公司成本管理委員會是公司成本管理工作的決策和領導機構，對公司成本管理工作提出具體指導性意見，對公司成本管理工作進行決策，向公司總經(jīng)理負責。成本管理小組以周例會形式開展工作。第六章 成本管理委員會第二十二條 公司成本管理委員會是公司決策支持體系的組成之一。其職責為：一、 負責對公司所有開發(fā)項目在項目技術論證、項目策劃、項目設計階段的指導、決策和過程控制工作；二、 負責對公司開發(fā)項目的產(chǎn)品定位、營銷策略、規(guī)劃設計和重大技術措施（包括建筑立面、色彩、環(huán)境設計、重點建筑的室內(nèi)設計、重大設備選型等）進行指導、控制和審定；三、 負責指導、審核公司“產(chǎn)品定位和設計指引”、“合格設計公司分級、篩選標準和資料庫”等；四、 負責指導、審核符合市場發(fā)展要求的公司策劃設計戰(zhàn)略，指導、審核公司策劃設計中心建立公司策劃設計標準、變更設計標準及程序；五、 負責指導和審查項目的“項目全程策劃書”，強化營銷策略、客戶服務與策劃設計的結合；六、 負責指導、審核公司策劃設計中心收集和完善公司的設計資料庫和建筑師學習指導資料；七、 負責設計招標制度的審核，監(jiān)督設計招標制度的執(zhí)行，并出具有關考核意見；八、 負責對策劃設計中心、項目部、項目公司有關策劃設計工作任務、標準、制度落實的指標設定和考核，并將考核結果按季度提交公司考核工作小組。第十九條 公司策劃設計委員會的秘書部門是公司策劃設計中心。第十七條 公司房地產(chǎn)項目投資審核委員會具體運行遵照《招商局蛇口控股股份有限公司房地產(chǎn)項目投資審核委員會工作條例》執(zhí)行。第十六條 公司房地產(chǎn)項目投資審核委員是公司項目投資決策的預審機構。第四章 房地產(chǎn)項目投資審核委員會第十四條 公司房地產(chǎn)項目投資審核委員會是公司決策支持體系的組成之一?？偨?jīng)理辦公會議是由總經(jīng)理主持召開的例行會議，目的是全面、準確和及時掌握公司近期所面對的市場動態(tài)、業(yè)務發(fā)展動態(tài)、整體經(jīng)營管理情況，研究公司及各下屬公司、部門經(jīng)營管理中的問題及解決辦法，檢查總經(jīng)理辦公會議所布置工作的完成情況，并安排下一階段工作，使公司的整體運作在受控的狀態(tài)下順利進行。第十一條 公司監(jiān)控/服務體系、技術保障體系、經(jīng)營體系和項目執(zhí)行體系各體系按不同的目標呈矩陣交叉關系，在相互的交叉點上發(fā)生工作聯(lián)系（見附錄2；《招商局蛇口控股股份有限公司（總部）、深圳招商房地產(chǎn)有限公司組織架構圖示》）。第九條 公司經(jīng)營體系以增加經(jīng)營收入為主要目標，由營銷中心和租賃管理部組成。第七條 公司監(jiān)控/服務體系以提高營運效率為主要目標，由董事會秘書處、蛇口控股財務部、招商地產(chǎn)財務部、審計稽核部、企業(yè)管理部、行政與人力資源部、發(fā)展部、信息管理（IT）部、客戶服務中心和成本管理部構成。第五條 公司決策體系為總經(jīng)理辦公會議。本說明書中所稱“蛇口控股”系招商局蛇口控股股份有限公司簡稱，所稱“招商地產(chǎn)”系深圳招商房地產(chǎn)有限公司的簡稱。本說明書中所稱“公司各單位”包括深圳市招商創(chuàng)業(yè)有限公司、招商局物業(yè)管理有限公司、深圳招商供水有限公司和深圳招商供電有限公司。各單位的機構設置及部門職責說明可參照本說明書。深圳招商房地產(chǎn)公司機構設置與部門工作職責說明書（二○○四年 月 日總經(jīng)理辦公會議審議通過）第一章 總 則第一條 本說明書旨在描述蛇口控股（總部）及招商地產(chǎn)機構設置及各委員會、中心、部門、項目部的職責。第二條 本說明書適用于蛇口控股（總部）及招商地產(chǎn)管理全過程。第三條 術語及注釋本說明書中所稱“公司”包括招商局蛇口控股股份有限公司和深圳招商房地產(chǎn)有限公司。本說明書中所稱“公司各部門”包括招商局蛇口控股股份有限公司總部各部門、招商局地產(chǎn)上海管理總部、招商局地產(chǎn)北京管理總部及深圳招商房地產(chǎn)有限公司各中心、部門及項目部。第二章 組織架構第四條 公司組織架構由決策體系、決策支持體系、監(jiān)控/服務體系、技術保障體系、經(jīng)營體系和項目執(zhí)行體系六大部分組成（見附錄1；《招商局蛇口控股股份有限公司（總部）、深圳招商房地產(chǎn)有限公司組織架構功能示意》）。第六條 公司決策支持體系由成本管理委員會、策劃設計委員會、客戶服務委員會和房地產(chǎn)項目投資審核委員會組成。第八條 公司技術保障體系以確保公司產(chǎn)品水準為主要目標，由工程管理中心、策劃設計中心構成。第十條 公司項目執(zhí)行體系以減少項目成本為主要目標，由公司發(fā)展部、招商局地產(chǎn)上海管理總部、招商局地產(chǎn)北京管理總部，以及各項目公司和項目部組成。第三章 總經(jīng)理辦公會議第十二條 總經(jīng)理辦公會議是公司的決策體系，是蛇口控股經(jīng)營班子行使領導權、經(jīng)營權和管理權的主要形式。第十三條 總經(jīng)理辦公會議具體運行遵照《招商局蛇口控股股份有限公司（總部）、深圳招商房地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理辦公會議規(guī)則》執(zhí)行。第十五條 公司房地產(chǎn)項目投資審核委員會的秘書部門是公司發(fā)展部。其職責為：一、對公司符合房地產(chǎn)業(yè)務五年發(fā)展規(guī)劃及列入年度計劃（特別是投資規(guī)模和負債水平應控制在規(guī)定的范圍內(nèi)）的、以銷售為目的的商品房投資項目（含相應的項目公司）進行審核；二、對已列入年度計劃，且單一項目投資額不超過500萬元人民幣的常規(guī)固定資產(chǎn)投資、改造項目進行審核；三、對于未列入五年規(guī)劃和年度計劃的投資項目、長期出租性物業(yè)投資項目，以及成立非項目公司投資的審核。第五章 策劃設計委員會第十八條 公司策劃設計委員會是公司決策支持體系的組成之一。第二十條 公司策劃設計委員會是公司項目策劃設計的決策領導機構，對公司項目策劃設計工作提出指導性意見，對公司項目策劃設計工作進行決策。第二十一條 公司策劃設計委員會具體運行遵照《深圳招商房地產(chǎn)有限公司策劃設計委員會工作辦法》執(zhí)行。第二十三條 公司成本管理委員會下設成本管理小組，為公司成本管理工作的日常工作機構。公司行政與人力資源部是公司成本管理委員會和成本管理小組的會議紀要整理部門。其職責為：一、 負責指導、督促成本管理小組和公司各部門的日常成本控制工作；二、 負責研究、決定公司經(jīng)營管理過程中出現(xiàn)的成本控制的重大事