【正文】 單位正式入場開始施工2013年4月18日 秦大霖21項目一期樁基完成2013年7月30日 秦大霖22項目開盤2013年8月18日秦大霖23項目一期全部出正負零2013年8月30日 秦大霖24項目一期全面封頂2013年12月30日 秦大霖25項目裝飾工程全面完成2014年3月30日 秦大霖26項目一期景觀、鋪裝及管網(wǎng)全面完成2014年5月30日 秦大霖27項目一期驗收2014年6月30日 秦大霖28項目一期交付使用2014年8月30日 秦大霖29一期項目全面開街2014年10月1日 秦大霖30項 目 二 期 二期功能及產(chǎn)品定位2013年3月15日秦大霖31二期規(guī)劃及建筑設計方案完成2013年4月20日 秦大霖32二期規(guī)劃及建筑設計方案報批2013年4月30日王志祥33二期規(guī)劃及建筑設計方案評審及修改調整完成2013年5月5日 王志祥34二期整體施工圖設計完成時間2013年5月31日 秦大霖35二期施工圖審查完成時間2013年6月10日 秦大霖36二期成本預算完成及報批2013年6月20日 　成本中心37二期施工單位簽約2013年6月10日 秦大霖38二期監(jiān)理單位簽約2013年6月10日 秦大霖39二期《建筑工程施工許可證》2013年6月20日 王志祥40二期公寓部分施工單位正式入場2013年6月30日 秦大霖41二期公寓部分樁基完成2013年8月30日 秦大霖42二期公寓部分出正負零2013年9月30日 秦大霖43二期公寓部分封頂2014年1月30日 秦大霖44二期公寓部分裝飾工程全面完成2014年4月30日 秦大霖45二期住宅景觀、鋪裝及管網(wǎng)全面完成2014年6月30日 秦大霖46二期公寓部分驗收2014年7月30日 秦大霖47二期公寓部分交付使用2014年8月30日 秦大霖48體 驗 銷 售 展 示 中 心方案審批2013年3月17日 秦大霖49設計單位招標完成2013年3月25日 秦大霖50方案設計完成2013年4月20日 秦大霖51施工單位招標完成2013年4月25日 秦大霖52施工單位進場施工2013年4月28日 秦大霖53主體施工完成2013年6月30日 秦大霖54景觀、環(huán)境、裝修、布置完成2013年8月10日 秦大霖55交付使用2013年8月25日 秦大霖56道路經(jīng)四路(從華熙酒店會所前到發(fā)展大道需維護)2013年6月30日秦大霖57經(jīng)五路（從發(fā)展大道往南）2013年6月30日秦大霖58發(fā)展大道(廣場北面)2013年6月30日秦大霖59景觀綠化項目周邊道路及體驗中心2013年7月30日秦大霖60廣場文昌公園大門入口廣場（項目體驗、銷售、展示中心）2013年7月30日秦大霖61行政中心前的市政廣場2013年7月30日秦大霖二、 項目銷售原則l 一切以現(xiàn)金流為基本出發(fā)點，在保現(xiàn)金流的情況下，考慮效益最大化。（一）. 第一期：整體開發(fā)時間18個月（一年半）l 2013年4月20日項目正式開工及新區(qū)整體規(guī)劃方案亮相；l 2013年4月18日施工單位正式入場開始施工；l 2013年8月30日一期出正負零；l 2013年12月30日一期全面封頂；l 2014年03月30日內(nèi)外裝完成；l 2014年5月30日環(huán)境、廣場鋪磚及項目管網(wǎng)全滿完成；l 2014年6月30日驗收；l 2014年8月30日交房；l 2014年10月1以，一期商業(yè)正式開街。把握市場機遇，利用公司和項目在當?shù)氐慕^對優(yōu)勢，結合南部新區(qū)的整體宣傳和推廣，增加項目在貴州縣域經(jīng)濟領域的影響力，把萬業(yè)興財富廣場做成貴州縣域經(jīng)濟商業(yè)地產(chǎn)的標桿項目，為企業(yè)在縣域商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和管理創(chuàng)造良好的口碑和品牌。（三）. 出機制、出人才、出品牌在項目經(jīng)營管理過程中，參與集團制度編制和組織建設，完善公司的管理制度，制定出一套適合于縣域經(jīng)濟商業(yè)開發(fā)管理的企業(yè)管理機制。（二）. 降低風險 提高利潤充分研究消費者需求，把握好市場機遇，做好項目規(guī)劃和產(chǎn)品設計，避免誤操誤判，降低市場風險。（三）. 做企業(yè)想做的以消費者需求為導向，進行產(chǎn)品設計，滿足不同的市場需求，快速完成銷售任務，實現(xiàn)現(xiàn)金流，降低成本，提高利潤，為企業(yè)創(chuàng)造效益和品牌，促進企業(yè)快速發(fā)展。二、 項目整體經(jīng)營策略（一）. 做政府想做的充分研究區(qū)域經(jīng)濟和城市發(fā)展方向，結合納雍縣城和新區(qū)的整體規(guī)劃方案，站在政府運營城市的角度，打造納雍的地標性建筑，提升城市品位和城市形象，改善當?shù)氐馁徫锃h(huán)境和購物條件，提升當?shù)厣虡I(yè)運營模式和管理水平，解決就業(yè)問題，提高稅收，增加財政收入。4. 項目產(chǎn)品定位l 功能定位：集休閑、購物、娛樂、辦公、商務、酒店、居住、餐飲為一體。3. 目標群體定位l 立足納雍，向周邊縣域延展，輻射畢節(jié)地區(qū)。l 隨著南部新區(qū)的大力宣傳和財富廣場的面市，老城區(qū)項目難免不低價銷售其開發(fā)的產(chǎn)品，沖擊整個房地產(chǎn)市場，如溫州商城低價銷售其34層商業(yè)產(chǎn)品。4. 威脅l 現(xiàn)在納雍房地產(chǎn)市場正處于野蠻生長的階段，商業(yè)面積增加的速度和城市人口增長速度不成正比，老城區(qū)商業(yè)面積的供給量過大，供給已遠遠超過需求。l 相比于貴州其它縣城，納雍的城市建設起步較晚，城鎮(zhèn)居民的居住環(huán)境和居住條件還比較差，政府、官員和民眾追求好環(huán)境、好產(chǎn)品的愿望比較強烈，在新老城區(qū)可以快速的實現(xiàn)騰籠換鳥和產(chǎn)品升級，形成新的居住區(qū)和商業(yè)中心。3. 機會l 鐵路、高速的建成和開通，納雍的能源優(yōu)勢將迅速顯現(xiàn)出來，納雍經(jīng)濟和城鄉(xiāng)居民收入的增長速度將會有大幅度的提升。l 用地性質為純粹的商業(yè)服務用地，產(chǎn)品單一，不利于現(xiàn)金流回籠和市場細分。2. 劣勢l 項目位于新區(qū)，目前的道路、市政配套設施等正在建設之中，周邊環(huán)境比較荒涼，缺乏配套和人氣支撐。l 項目位于發(fā)展大道以南，經(jīng)四路和經(jīng)五路之間，形象展示面好。l 項目位于南部新城的核心位置，通過經(jīng)四路、經(jīng)五路、經(jīng)六路可以直接和老城區(qū)進行對接，能夠很快把老城區(qū)的人流量吸引過來，形成新的商業(yè)中心。l 公共性原則：充分考慮不同業(yè)態(tài)、不同產(chǎn)品的使用功能和特點，從人體工程學、美學、地方文化、城市發(fā)展、消費習慣等不同角度進行考量，使之能夠和當?shù)氐纳鐣h(huán)境相融合。l 開發(fā)性原則：根據(jù)縣域消費者習性，合理利用地塊的地形地勢特征，盡量增加沿街商鋪，提升產(chǎn)品價值，減少持有，增加現(xiàn)金流。(五) 項目規(guī)劃設計及主要經(jīng)濟技術指標1. 設計理念利用項目用地地勢高差，有效布置建筑，合理組織交通流線，著力打造親民、休閑的城市廣場及體驗式商業(yè)中心，最終形成集“休閑、娛樂、居住、購物、商務、辦公、酒店、銀行、餐飲等功能為一體的城市綜合體項目。萬業(yè)興財富廣場位于南部新區(qū)的核心，緊鄰新的行政中心和未來的主要交通要到，北面通過經(jīng)四路、經(jīng)五路、經(jīng)六路直接和老城區(qū)相連，能夠在短期內(nèi)實現(xiàn)老城區(qū)和新城區(qū)的對接，把人流吸引到財富廣場，形成新的商業(yè)中心。（本項目用地由海南佳上公司通過項目BT取得，土地性質為商業(yè)服務用地。l 兩軸：財富廣場、行政中心為核心的城市中軸線；l 兩帶：以沿湖公園、發(fā)展大道為主的景觀綠化帶；l 三街：財富廣場東西兩側連接老城區(qū)的經(jīng)四路、經(jīng)五路兩條金街和連接新客運總站和火車站的民族風情特色街；l 兩園：體育公園、文昌公園；l 兩站：客運總站和火車站；l 一中心：以財富廣場、行政大樓為核心的休閑娛樂、商業(yè)購物、行政辦公中心。老 城 區(qū)南 部 新 區(qū)教育產(chǎn)業(yè)園區(qū)納雍縣城市總體規(guī)劃圖3. 項目周邊規(guī)劃：南部新區(qū)是納雍未來的休閑、居住、生活、行政、辦公、商業(yè)中心，城市發(fā)展的主力方向，整體規(guī)劃以“兩軸兩帶、三街兩園、兩站一中心”為出發(fā)點進行整體規(guī)劃。南部新區(qū)休閑、居住、商業(yè)、行政、辦公、金融、會展為主。所以整個縣城的規(guī)劃都以發(fā)展大道為軸線進行展開，總體分為老城區(qū)、南部新區(qū)和教育產(chǎn)業(yè)園區(qū)三大板塊。項目用地地形地勢圖(二) 周邊環(huán)境概況1. 項目地理位置：項目位于納雍南部新區(qū)的核心位置，南面緊鄰納雍新的行政中心和行政中心廣場，東靠文昌公園，北面為納雍縣城對外連接的主要交通干線——發(fā)展大道。3. 地塊內(nèi)障礙物：目前，項目地塊內(nèi)除少量居民建筑之外，沒有其它任何文物、通訊、電力等障礙設施。2. 項目地形地勢描述：項目位于納雍縣城南部，整個地塊呈長方形，地勢北高南低，從發(fā)展大道到項目地塊的最高點相差大約30米左右。3. 總經(jīng)理辦公室：1輛（60萬元左右）。(七) 萬業(yè)興財富廣場項目車輛配置計劃1. 營銷中心：1輛（20萬元左右）。其中，銷售展示中心面積1500㎡左右，務必在2013年7月份之前完成，8月上旬投入使用。2. 項目VIP高端會所：重新布置、包裝華熙酒店銷售中心，作為項目VIP高檔會所，負責項目前期客戶接待和洽談。(五) 萬業(yè)興財富廣場工資及福利標準2013年項目公司每月崗位工資及福利標準部 門崗 位編制人數(shù)工資標準社會福利（五險）企業(yè)補貼金額合計房補餐補　總 經(jīng) 理1集團發(fā)放 1000350 研策部研策副總1800010000 800350 研策經(jīng)理150006000 400350 銷售部銷售副總1800010000 800350 案場經(jīng)理135004000 400350 置業(yè)顧問920002500 300350 權證主管140004500 400350 后臺主管140004500 400350 招商部招商副總1900010000 800350 招商經(jīng)理150006000 400350 招商專員335004000 300350 大客戶經(jīng)理150006000 400350 大客戶專員340005000 400350 工程設計部工程部經(jīng)理1800010000 400350 設計部經(jīng)理1800010000 400350 行政部行政經(jīng)理140006000 400350 行政文員125004000 300350 司 機130004000 300350 財務部會計140006000 400350 出納130005000 300350 成本部預算員140006000 400350 合計33097007350 注：社會福利的基本工資標準為：副總以上3000元/月、主管及經(jīng)理2500元/月、主管以下1685元/月計算，%進行交納。成本部預算員1負責工程預算、工程和管理等成本控制。財務部會計1負責公司財務管理、稅務統(tǒng)籌；進行項目融資及資金籌劃；進行合同審查及財務把關。行政文員1協(xié)助處理公司行政事務。設計部經(jīng)理1負責項目設計工作，協(xié)調合作單位及有關政府部門的關系。大客戶專員3進行大客戶洽談、銷售和服務。招商專員3負責項目產(chǎn)品招商和客戶服務。招商部招商副總1負責項目招商洽談、管理；大客戶管理、洽談、銷售；參與項目商業(yè)經(jīng)營策劃及管理。權證主管1銀行按揭、權證辦理、客戶服務、合同管理等。案場經(jīng)理1協(xié)助銷售副總負責銷售部門的管理，帶領銷售隊伍完成公司安排的各項銷售任務。研策經(jīng)理1協(xié)助研策副總負責市場研究和項目營銷推廣，對營銷推廣方案進行具體執(zhí)行。(四) 項目公司人員配置及崗位職責萬業(yè)興財富廣場崗位設計及崗位職責部 門崗 位崗位人數(shù)崗位職責總 經(jīng) 理1參與集團策略制定、負責項目整體經(jīng)營。6. 經(jīng)營理念：眼高手低，從細節(jié)入手，從基礎做起。 實現(xiàn)華麗轉身，使佳上通業(yè)從商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)公司轉變成為國內(nèi)大型、一流的商業(yè)營運管理公司。 利用強大的商業(yè)網(wǎng)點、雄厚的企業(yè)資產(chǎn)和資本，把佳上通業(yè)建設成為集商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)物業(yè)管理、商業(yè)經(jīng)營管理、商業(yè)連鎖零售、城鄉(xiāng)物流、網(wǎng)絡零售為一體的全國性商業(yè)管理公司。爭取境外上市，進行資本運作。 以縣城商業(yè)廣場為中心的城鄉(xiāng)商業(yè)連鎖店超過200家，年商業(yè)零售額超過100億元；216。216。l 中期目標：510年216。 以商業(yè)地產(chǎn)項目為龍頭，組建城鄉(xiāng)商業(yè)連鎖店，商業(yè)零售額每年超過10億元；216。 把貴州佳上通業(yè)投資開發(fā)有限責任公司打造成貴州縣域商業(yè)地產(chǎn)的航母。 年商業(yè)零售額12億元左右。 以海南佳上投資有限責任公司的BT項目為起點，致力于縣域商業(yè)房地產(chǎn)項目的開發(fā)和經(jīng)營管理；216。 3. 企業(yè)愿景：引導城鎮(zhèn)生活，構建中國最好的城、鄉(xiāng)商業(yè)平臺。1. 注冊資金：2000萬元人民幣