【正文】 ，培 育 新 的 經(jīng) 濟 增 長 點 。股 份 公 司 將 立 足 傳 統(tǒng) 零 售 百 貨 業(yè) ，通 過 收 購 、兼 并 等 資 本 運 營 的 手段 ，實 施 低 成 本 擴 張 ，建 立 新 型 的 連 鎖 經(jīng) 營 架 構 ；通 過 實 施 現(xiàn) 代 化的 物 流 配 送 措 施 ，實 現(xiàn) 內(nèi) 部 交 易 成 本 的 最 低 化 與 市 場 范 圍 的 放 大 ；同 時 輔 之 以 承 載 信 息 流 的 電 子 商 務 手 段 ，實 現(xiàn) 商 品 及 服 務 結 構 、物流 功 能 、營 銷 方 式 等 的 升 級 ，形 成 發(fā) 展 “大 流 通 、大 市 場 、大 商 業(yè) ”的格 局 ，實 現(xiàn) 股 份 公 司 的 利 潤 率 與 市 場 占 有 率 的 同 步 增 長 ，保 證 股 份公 司 的 可 持 續(xù) 性 發(fā) 展 努 力 建 成 新 型 的 現(xiàn) 代 化 商 業(yè) 企 業(yè) 目 標 。與 此 同 時 ，學 習 并 借 鑒 國 內(nèi) 外 先 進 的 管 理 經(jīng) 驗 、營 銷 理 念 、促 銷 方式 ，通 過 提 高 流 通 企 業(yè) 的 組 織 化 程 度 ，實 現(xiàn) 集 約 化 經(jīng) 營 ，使 其 發(fā) 展成 為 無 錫 地 區(qū) 最 大 的 物 流 中 心 ，從 而 達 到 優(yōu) 化 社 會 資 源 配 置 、創(chuàng) 造規(guī) 模 效 益 、推 進 流 通 科 技 進 步 、實 現(xiàn) 物 流 產(chǎn) 業(yè) 化 的 目 的 ，立 足 蘇 南并 進 而 形 成 輻 射 整 個 華 東 地 區(qū) 的 商 品 流 通 集 散 中 心 。表 12 　 　 股 份 公 司 近 三 年 財 務 狀 況 表項 目 1998 年 末 1999 年 末 2022 年 末總 資 產(chǎn) （萬 元 ） 21547 24430 27519資 產(chǎn) 負 債 率 （%） 主 營 業(yè) 務 收 入 （萬 元 ） 60308 80082 85679主 營 業(yè) 務 利 潤 （萬 元 ） 9366 11561 11345凈 利 潤 （萬 元 ） 1859 2766 2868凈 資 產(chǎn) 收 益 率 （%） 股 份 公 司 對 外 股 權 投 資 情 況目 前 ，股 份 公 司 共 有 13 家 對 外 投 資 參 股 公 司 ，其 中 除 無 錫 八佰 伴 商 業(yè) 大 廈 超 市 有 限 公 司 、無 錫 商 業(yè) 大 廈 集 團 二 百 電 器 商 廈 公 司 、無 錫 東 方 藥 業(yè) 有 限 公 司 外 ，其 余 10 家 均 為 股 份 公 司 控 股 企 業(yè) 。表 11 　 股 份 公 司 近 三 年 的 銷 售 總 額 及 稅 后 利 潤 表項 目 1998 年 1999 年 2022 年 平 均 增 長 率銷 售 總 額 （萬 元 ） 60308 80082 85679 19%凈 利 潤 （萬 元 ） 1859 2766 2868 26%股 份 公 司 財 務 狀 況近 年 來 股 份 公 司 經(jīng) 營 良 性 發(fā) 展 ，財 務 狀 況 良 好 ，資 金 周 轉 正 常 ，資 產(chǎn) 負 債 率 %，股 份 公 司 信 用 等 級 AA 級 ，被 授 信 開 具 8000 萬元 額 度 商 業(yè) 承 兌 匯 票 的 資 格 ，為 股 份 公 司 進 一 步 發(fā) 展 打 下 了 良 好 的基 礎 。股 份 公 司 在 2022 年 實 現(xiàn) 主 營 業(yè) 務 收 入 萬 元 ，占 全 市 批發(fā) 零 售 貿(mào) 易 業(yè) 實 現(xiàn) 總 額 的 %，位 居 全 市 商 場 企 業(yè) 第 一 位 ，其 中 品牌 商 品 的 銷 售 總 額 占 無 錫 市 大 型 企 業(yè) 整 體 銷 售 額 的 50%以 上 ，有近 50 個 家 用 電 器 的 著 名 品 牌 的 銷 售 量 位 居 無 錫 市 第 一 位 。股 份 公司 近 年 還 連 續(xù) 獲 得 省 “最 佳 形 象 企 業(yè) ”、全 國 “計 量 物 價 優(yōu) 秀 企 業(yè) ”等稱 號 ，并 成 為 國 內(nèi) 首 批 、無 錫 第 一 個 獲 得 “全 國 百 城 萬 店 無 假 貨 活動 示 范 店 ”的 企 業(yè) 。股 份 公 司 2022 年 銷 售 額 超 過 300 萬 元 的 品 牌 有32 個 ，如 森 達 皮 鞋 、真 維 斯 、夢 特 嬌 、威 鵬 服 飾 、步 步 高 、飛 利 浦 、帥 康 家 用 電 器 等 ；超 過 400 萬 元 的 品 牌 有 10 個 ，如 鄂 爾 多 斯 羊 絨 制2 / 81品 ，西 門 子 、海 信 電 器 等 ；超 過 800 萬 元 的 品 牌 有 4 個 ，超 過 1000萬 元 的 品 牌 有 3 個 ，其 中 ，春 蘭 及 海 爾 系 列 家 用 電 器 產(chǎn) 品 的 銷 售 均超 過 2022 萬 元 。（3）銷 售 品 種主 要 從 事 零 售 兼 批 發(fā) 業(yè) 務 ，主 要 銷 售 品 種 有 洗 化 用 品 、服 裝 、紡 織 品 、針 織 品 、床 上 用 品 、家 電 、鞋 帽 、皮 具 、兒 童 用 品 、文 體 用品 、黃 金 珠 寶 首 飾 、工 藝 品 、五 金 材 料 、汽 車 等 。（2）經(jīng) 營 范 圍國 內(nèi) 貿(mào) 易 ，移 動 電 話 機 配 件 的 銷 售 ，金 飾 品 的 修 理 改 制 ，摩 托車 維 修 ，家 用 電 器 的 安 裝 、維 修 ，服 裝 、眼 鏡 的 加 工 服 務 ，商 品 包 裝 ，倉 儲 服 務 ，汽 車 貨 運 ，自 有 場 地 出 租 ，電 子 游 藝 ，經(jīng) 濟 信 息 咨 詢 服 務 ，廣 告 、網(wǎng) 絡 技 術 轉 讓 及 咨 詢 服 務 ，軟 件 開 發(fā) 、銷 售 。經(jīng) 營 概 況（1）經(jīng) 營 場 所股 份 公 司 是 無 錫 市 最 大 的 商 業(yè) 零 售 企 業(yè) ，地 處 無 錫 市 黃 金 地 段三 陽 廣 場 ，地 理 位 置 優(yōu) 越 。1 / 81第 一 章 總 論一 、 項 目 建 設 單 位 基 本 情 況無 錫 商 業(yè) 大 廈 股 份 有 限 公 司 （以 下 簡 稱 股 份 公 司 ）創(chuàng) 立 于 1999年 9 月 ，由 原 江 蘇 無 錫 商 業(yè) 大 廈 有 限 公 司 整 體 變 更 而 來 ，是 由 江 蘇無 錫 商 業(yè) 大 廈 集 團 有 限 公 司 (占 總 股 本 90%)為 主 發(fā) 起 人 聯(lián) 合 無 錫市 商 業(yè) 實 業(yè) 有 限 公 司 、無 錫 市 商 業(yè) 建 設 發(fā) 展 公 司 、無 錫 商 業(yè) 對 外 貿(mào)易 公 司 、無 錫 天 鵬 集 團 公 司 組 建 的 現(xiàn) 代 大 型 百 貨 零 售 企 業(yè) ，注 冊 資本 6869 萬 元 ，2022 年 末 總 資 產(chǎn) 27519 萬 元 。股 份 公 司 擁 有 營 業(yè) 面積 2 萬 平 方 米 ，員 工 1050 余 人 ，是 無 錫 市 名 牌 商 店 、江 蘇 省 文 明 單位 、全 國 百 城 萬 店 無 假 貨 示 范 點 ，2022 年 主 營 收 入 億 元 ，利 潤總 額 4339 萬 元 。股 份 公 司 主 營 場 所 占 地 面 積 萬 平 方米 ，建 筑 面 積 4 萬 平 方 米 ，營 業(yè) 面 積 2 萬 平 方 米 ，擁 有 五 層 營 業(yè) 大樓 ，設 五 個 賣 場 。主 要 銷 售 對 象 為無 錫 市 及 其 周 邊 的 城 鄉(xiāng) 居 民 、企 事 業(yè) 單 位 等 。（4）經(jīng) 營 業(yè) 績股 份 公 司 目 前 與 1000 余 家 名 優(yōu) 產(chǎn) 品 生 產(chǎn) 廠 家 建 立 了 穩(wěn) 定 的 業(yè)務 關 系 ，擁 有 150 多 種 品 牌 的 總 經(jīng) 銷 、總 代 理 權 ，銷 售 額 占 股 份 公司 總 銷 售 的 29%。股 份 公 司 在 狠 抓 商 品 銷 售 的 同 時 ，狠 抓 商 品 質 量 管 理 。近 兩 年 來 ，股 份 公 司 實 現(xiàn) 銷 售 總 額 在 江 蘇 省 零 售 市 場 均 排 在 首位 。股 份 公司 近 三 年 的 銷 售 總 額 及 稅 后 利 潤 情 況 詳 見 表 11。股 份 公 司 近 三 年 財 務 狀 況 詳 見 表 12。股 份 公 司 發(fā) 展 規(guī) 劃3 / 81（1）發(fā) 展 戰(zhàn) 略面 對 國 內(nèi) 和 國 際 商 業(yè) 行 業(yè) 的 日 趨 激 烈 的 競 爭 ，股 份 公 司 將 立 足主 業(yè) 并 致 力 于 傳 統(tǒng) 零 售 百 貨 業(yè) 態(tài) 的 提 升 ，利 用 股 票 發(fā) 行 等 方 式 籌 集發(fā) 展 資 金 ，進 行 物 流 中 心 及 其 配 套 的 生 產(chǎn) 基 地 建 設 ，同 時 通 過 建 造東 方 汽 車 城 ，形 成 股 份 公 司 連 鎖 經(jīng) 營 的 架 構 ，培 育 新 的 利 潤 增 長 點 。股 份 公 司 的 發(fā) 展 戰(zhàn) 略 是 “以 零 售 百 貨 為 主 導 ，以 連 鎖 經(jīng) 營 為 主體 ， 以 物 流 配 送 為 重 點 ，以 電 子 商 務 為 手 段 ，建 設 現(xiàn) 代 商 業(yè) 企 業(yè) ”。（2）經(jīng) 營 目 標股 份 公 司 20222022 年 的 規(guī) 劃 為 ：在 2022 年 使 主 營 業(yè) 務 收 入達 到 億 元 規(guī) 模 ，年 利 潤 總 額 預 計 達 到 5510 萬 元 ，繼 續(xù) 保 持 在江 蘇 省 百 貨 零 售 企 業(yè) 的 領 先 地 位 ；股 份 公 司 在 做 大 主 業(yè) 的 同 時 ，以汽 車 、食 品 為 突 破 口 ，在 蘇 南 及 華 東 地 區(qū) 初 步 建 設 成 以 股 份 公 司 為中 心 的 商 業(yè) 連 鎖 經(jīng) 營 網(wǎng) 絡 ，其 中 汽 車 銷 售 達 到 5 億 元 規(guī) 模 ，并 取 得1015 只 國 內(nèi) 外 著 名 品 牌 的 地 區(qū) 代 理 權 ；股 份 公 司 進 一 步 完 成 內(nèi) 部物 流 配 送 體 系 的 建 設 與 加 強 ，嘗 試 開 展 第 三 方 物 流 ，在 2022 年 底前 初 步 形 成 現(xiàn) 代 化 、科 學 化 的 商 業(yè) 企 業(yè) 形 態(tài) 。股 份 公 司 正4 / 81抓 緊 進 行 上 市 申 報 ，爭 取 盡 快 上 市 ，以 推 動 股 份 公 司 強 有 力 的 持 久發(fā) 展 。國 家 發(fā) 展 計 劃 委 員 會 已 以 計 經(jīng) 貿(mào) [2022]999 號 文 批 復 同 意“無 錫 東 方 物 流 配 送 中 心 及 超 市 項 目 建 議 書 ”，并 納 入 無 錫 商 業(yè) 大 廈股 份 有 限 公 司 擬 上 市 申 報 項 目 。國 家 計 委 和 建 設 部 頒 發(fā) 的 《建 設 項 目 經(jīng) 濟 評 價 方 法 與 參 數(shù) 》（第 二 版 ）；國 家 發(fā) 展 計 劃 委 員 會 計 經(jīng) 貿(mào) [2022]999 號 《關 于 無 錫 東 方 物流 配 送 中 心 及 超 市 項 目 建 議 書 的 批 復 》；股 份 公 司 與 有 關 方 的 土 地 租 賃 協(xié) 議 與 土 地 及 附 屬 建 筑 設 備的 收 購 協(xié) 議 ；專 業(yè) 評 估 機 構 的 土 地 評 估 報 告 及 資 產(chǎn) 評 估 報 告 ；股 東 大 會 關 于 同 意 募 集 資 金 投 向 的 決 議 ；國 家 、省 、市 有 關 統(tǒng) 計 調 查 資 料 ；國 家 有 關 設 計 規(guī) 范 、標 準 ；項 目 單 位 提 供 的 有 關 資 料 ；研 究 過 程 中 實 際 調 查 及 收 集 的 其 它 資 料 ；1無 錫 市 商 貿(mào) 流 通 業(yè) 發(fā) 展 “十 五 ”規(guī) 劃 ；1項 目 單 位 委 托 江 蘇 省 工 程 咨 詢 中 心 編 制 可 行 性 研 究 報 告 的委 托 合 同 ；四 、 可 行 性 報 告 主 要 研 究 內(nèi) 容本 報 告 在 調 查 研 究 的 基 礎 上 ，以 當 前 無 錫 商 業(yè) 大 廈 股 份 有 限 公司 實 際 經(jīng) 營 及 發(fā) 展 需 要 為 基 礎 ，對 建 設 無 錫 東 方 物 流 配 送 中 心 及 超市 項 目 進 行 可 行 性 研 究 。5 / 81第 二 節(jié) 研 究 結 論一 、 主 要 研 究 結 論“物 流 中 心 ”是 現(xiàn) 代 商 品 流 通 領 域 發(fā) 展 的 必 然 結 果 ，是 提 高經(jīng) 濟 效 益 的 新 型 業(yè) 態(tài) 和 第 三 利 潤 源 ，符 合 當 前 我 國 重 點 鼓 勵 發(fā) 展 的產(chǎn) 業(yè) 政 策 ，因 此 本 項 目 投 資 方 向 是 正 確 的 ，國 家 發(fā) 展 計 劃 委 員 會 計經(jīng) 貿(mào) [2022]999 號 文 批 復 同 意 建 設 無 錫 東 方 物 流 配 送 中 心 及 超 市 項目 。建 設 物 流中 心 及 大 型 超 市 ，將 為 推 動 無 錫 及 周 邊 地 區(qū) 經(jīng) 濟 的 發(fā) 展 起 到 重 要 作用 。優(yōu) 化 企 業(yè) 內(nèi) 部 資 產(chǎn) 資 源 整 合 ，集 中 采 購 ，集 中 配 送 ，建 立 商 品 供 應 保 障 體 系 ，不 僅 可 以 大 大 增 加 企 業(yè) 進 貨 價 格 競 爭 力 ，還 能 更 有 效 地 降 低 商 品 流 通 總 成 本 ，從 而 使 企 業(yè) 的 規(guī) 模 經(jīng) 濟 效 益 得以 大 幅 度 提 高 。項 目 方 案 包 括 年 經(jīng) 營 額 約 億 元 的 大 型 超 市 和 物 流 配 送中 心 。工 程 建 設 內(nèi) 容 包 括 物 流 配 送 中 心 和 超 市 ，其 主 體 工 程 及 輔助 配 套 設 施 工 程 總 建 筑 面 積 48620m2，其 中 ：超 市 賣 場 面 積12022m2，倉 儲 及 配 送 面 積 1600