【正文】 及突出屋面的樓梯間、電梯間、水箱間、或屋面上各類房間及類似房間的部位，不計(jì)入建筑物的總層數(shù)。整層可計(jì)算建筑面積的技術(shù)設(shè)備層、消防避難層、應(yīng)計(jì)自然層；整層采光窗在地坪以上的半地下室，也計(jì)算自然層數(shù)。 半地下室房間室內(nèi)地面低于室外地坪的高度大于等于該房間凈高的1/但小于1/2，采光窗在室外地坪以上者。 屋面（頂）層在房屋頂部，屋面樓板以上，由屋面梁、拱等大跨空間構(gòu)件和支撐邊緣構(gòu)件組成的樓層。 避難層 閣樓是指位于坡屋頂房屋的頂層上，對(duì)其斜屋面結(jié)構(gòu)下方的空間加以利用的樓層。如一幢房屋以外部看是兩層樓房，從內(nèi)部看是三層，這三層中間的一層就叫夾層。假層不計(jì)自然層。經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)，且建在自然層之間的技術(shù)層（設(shè)備層），其層高2．20米以上（含2．20米）的計(jì)算層數(shù)。結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層不能正常使用的不計(jì)建筑面積、不計(jì)自然層。 結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層 架空部位一般為通道、水域、斜坡或花園，也有在房屋中間層架空的。 架空層 建筑物中僅以結(jié)構(gòu)體作為支撐、無圍合外墻的開敞空間層。 標(biāo)準(zhǔn)層 （永久性的時(shí)間屬性可按房屋耐久年限理解為：該頂蓋原則上具備了與該建筑物主體結(jié)構(gòu)相當(dāng)?shù)脑O(shè)計(jì)使用年限，一般建筑物為30年以上。 頂蓋頂蓋是主要在豎直方向上為建筑物提供遮蓋、支撐、防護(hù)作用的上蓋，對(duì)多層建筑物的某一層，其相應(yīng)上曾的底板也用作該層的頂蓋。 子功能區(qū) 相對(duì)于包含它的上一級(jí)功能區(qū)，稱為子功能區(qū)。區(qū)包含子功能區(qū)。 功能區(qū)根據(jù)房屋相同或相似的使用功能及各共有建筑部位的服務(wù)范圍而劃分的區(qū)域稱為功能區(qū)。 騎樓指臨街的、底層有部分是人行道的房屋，或底層臨街部分的有柱走廊，用作街巷、道路通行的樓房。 復(fù)式住宅指與躍層房屋類似、但是在不夠兩個(gè)自然層（或一個(gè)高度較大的自然層）的空間內(nèi)上下分層布局各種不同起居功能的住房。 躍層房屋指套內(nèi)空間跨越兩個(gè)或兩個(gè)以上自然層，有室內(nèi)或套內(nèi)樓梯通行的房屋。 建筑容積率是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地的面積之比。 房屋的專有建筑面積建筑物內(nèi)由單位產(chǎn)權(quán)人占有或使用，具有專有所有權(quán)的建筑面積，一般情況下，對(duì)應(yīng)于房屋的套內(nèi)建筑面積。 地面以上建筑面積 建筑物地面以上各層建筑面積之和。 建設(shè)用地面積 經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門劃定的建設(shè)用地范圍內(nèi)的土地面積。分割測(cè)繪屬于變更測(cè)繪的一種。 房屋建筑面積變更測(cè)繪 因房屋的產(chǎn)權(quán)界線、使用功能、房屋屬性（如建筑名稱、房屋編號(hào)等）發(fā)生變化而進(jìn)行的房屋建筑面積測(cè)繪計(jì)算。 依據(jù)房屋現(xiàn)狀進(jìn)行的房屋建筑面積測(cè)繪計(jì)算，出具的建筑面積為現(xiàn)狀面積。主要用于建設(shè)工程的規(guī)劃驗(yàn)收、地價(jià)核算、房屋產(chǎn)權(quán)初始登記和轉(zhuǎn)移登記。 房屋建筑面積竣工測(cè)繪 包括房屋建筑面積竣工測(cè)繪、房屋建筑面積現(xiàn)狀測(cè)繪、房屋建筑面積變更測(cè)繪、房屋建筑面積分割測(cè)繪。用于房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)售審批及銷售。用于建設(shè)工程設(shè)計(jì)與報(bào)建參考。房屋產(chǎn)權(quán)面積由縣級(jí)以上房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認(rèn)定。 房屋產(chǎn)權(quán)面積 房屋共有共用建筑面積 建筑物內(nèi)由各產(chǎn)權(quán)人共同占有或共同使用的建筑面積，也稱公有建筑面積。 套內(nèi)墻體面積 套內(nèi)墻體面積是指套內(nèi)使用空間周圍的圍護(hù)墻體、承重墻體或承重支撐體所占的面積。使用面積的計(jì)算，應(yīng)符合下列規(guī)定：a． 住宅使用面積包括臥室、起居室（廳）、廚房、衛(wèi)生間、餐廳、過廳、過道、前室、貯藏室、壁柜等； b． 室內(nèi)使用面積按結(jié)構(gòu)墻體內(nèi)表面尺寸計(jì)算（內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入使用面積）墻體有復(fù)合保溫、隔熱層，按內(nèi)皮尺寸計(jì)算；c． 不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、各種管道豎井等均計(jì)入使用面積；d． 非公用樓梯（包括躍層住宅中的套內(nèi)樓梯）按自然層數(shù)的使用面積總和計(jì)入使用面積；e． 套內(nèi)使用面積系數(shù)：房屋按套（單元）計(jì)算面積時(shí)，使用面積系數(shù)為套內(nèi)使用面積與套內(nèi)建筑面積加按規(guī)定應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的比率（%）。 成套房屋的套內(nèi)由產(chǎn)權(quán)人占有和使用的建筑面積，包括套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積及套內(nèi)陽臺(tái)面積。 成套房屋的建筑面積 是指房屋的套內(nèi)建筑面積和其分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和。 房屋建筑面積 包括房屋建筑面積、房屋套內(nèi)建筑面積、房屋使用面積、房屋公用建筑面積、房屋產(chǎn)權(quán)面積等的測(cè)量與計(jì)算。本實(shí)施細(xì)則適用于東莞市行政區(qū)域內(nèi)與房屋權(quán)屬登記、交易、租賃、拆遷等相關(guān)的房屋面積測(cè)算以及商品房銷售面積的預(yù)測(cè)算。目 錄前言1一 一、總則2 目的和依據(jù)3 適用范圍3 參考資料3二、術(shù)語3三、一般規(guī)定15 基本原則 施測(cè)條件 數(shù)據(jù)采集 精度要求四、房屋建筑面積計(jì)算 計(jì)算建筑面積的基本條件18 計(jì)算全部建筑面積的范圍37 計(jì)算一半建筑面積的范圍12 計(jì)算全部建筑面積的范圍15 特殊建筑空間面積的計(jì)算30 關(guān)于房產(chǎn)測(cè)繪及建筑面積計(jì)算的補(bǔ)充規(guī)定和說明五、共有建筑面積分?jǐn)?應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e 部分?jǐn)偟墓灿媒ㄖ娣e 共有建筑面積的計(jì)算與分?jǐn)偭?、附則一、總則為加強(qiáng)房產(chǎn)測(cè)繪管理，規(guī)范房產(chǎn)面積測(cè)繪工作，維護(hù)房屋權(quán)利人的合法權(quán)益，統(tǒng)一東莞市房屋面積測(cè)算規(guī)則，根據(jù)國標(biāo)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》（GB/T17986．12000）、建設(shè)部《關(guān)于房屋面積計(jì)算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問題的通知》（建住房[2002]74號(hào)）、《關(guān)于規(guī)范房產(chǎn)面積測(cè)算的通知》（東建[2004]51號(hào)）及建設(shè)部國家測(cè)繪局《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》，結(jié)合東莞市的實(shí)際情況，制定本實(shí)施細(xì)則。本細(xì)則由東莞市房產(chǎn)測(cè)繪成果備案室起草。本細(xì)則由東莞市房產(chǎn)管理局提出。本細(xì)則適用于本市建成區(qū)和本市范圍內(nèi)的城鎮(zhèn)地區(qū)、獨(dú)立工礦區(qū)和軍隊(duì)駐地的產(chǎn)權(quán)登記房產(chǎn)測(cè)繪工作。而近年來，我市房產(chǎn)事業(yè)發(fā)展迅速，建筑設(shè)計(jì)及建筑類型日新月異的狀況，使原有的國家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》已不能完全詮釋。東莞市房產(chǎn)測(cè)繪實(shí)施細(xì)則作者：日期： 東 莞 市 房 產(chǎn) 測(cè) 繪 實(shí) 施 細(xì) 則(試行)Specifications For Estate Surveying And Mapping Of Dong Guan 【第3稿】（送審稿）東莞市房產(chǎn)管理局2008 年9 月前 言房產(chǎn)面積測(cè)算是房產(chǎn)管理的重要內(nèi)容，測(cè)算成果經(jīng)房產(chǎn)行政主管部門核準(zhǔn)后，記載于房屋所有權(quán)證中，具有法律效力，是保障產(chǎn)權(quán)人合法權(quán)益的重要依據(jù)。它為房產(chǎn)登記、交易、評(píng)估、抵押、征收稅費(fèi)等提供準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)和圖件資料，是產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理的基礎(chǔ)工作。為加強(qiáng)我市房產(chǎn)測(cè)繪管理，統(tǒng)一和規(guī)范我市用于產(chǎn)權(quán)登記目的的房產(chǎn)面積測(cè)算工作，保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，本細(xì)則在原東莞市房屋建筑面積測(cè)繪技術(shù)規(guī)范（征求意見稿）的基礎(chǔ)上，遵循國家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》規(guī)定的原則，及國家有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，參照了廣州、深圳等其他十多個(gè)省市的規(guī)定，結(jié)合本市近年來房產(chǎn)測(cè)繪工作的實(shí)際情況，對(duì)國家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》中未涉及或未明確的具體問題，進(jìn)行了補(bǔ)充規(guī)定。農(nóng)村居民區(qū)的房產(chǎn)測(cè)繪可參照?qǐng)?zhí)行。本細(xì)則由東莞市房產(chǎn)管理局歸口管理并負(fù)責(zé)解釋。參與本細(xì)則制定的主要單位有：東莞市房產(chǎn)管理局技術(shù)科、東莞市房產(chǎn)管理局產(chǎn)權(quán)科、東莞市房源房產(chǎn)信息與技術(shù)促進(jìn)中心、東莞市房產(chǎn)測(cè)繪成果備案室、東莞市廣廈測(cè)繪有限公司、東莞市華建測(cè)繪有限公司、廣州市匯志測(cè)繪技術(shù)有限公司東莞分公司。 適用范圍本實(shí)施細(xì)則對(duì)國標(biāo)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》（以下簡稱《規(guī)范》）中沒有涉及、或沒有明確的具體問題進(jìn)行了補(bǔ)充或明確，規(guī)定了東莞市房屋建筑面積測(cè)繪計(jì)算中的一般及特殊情況的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)與處理方法。 參考資料《房產(chǎn)測(cè)量員》（測(cè)繪行業(yè)特有工種職業(yè)技能培訓(xùn)教材）《廣州市房地產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)手冊(cè)》《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房屋建筑面積測(cè)繪技術(shù)規(guī)范》《西安市房產(chǎn)測(cè)繪實(shí)施細(xì)則》（草案）《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》（GB/T503532005）《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范與房地產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)》（房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范有關(guān)技術(shù)說明）《房產(chǎn)測(cè)繪政策法規(guī)匯編》二、術(shù)語 房屋面積測(cè)繪 房屋各層水平投影面積的測(cè)量與計(jì)算。房屋建筑面積測(cè)繪計(jì)算分幢進(jìn)行。 房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積的總和，包括陽臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且層高在2．20米以上（含2．20米，以下同），有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固的永久性建筑。 房屋套內(nèi)建筑面積 套內(nèi)使用面積房屋的套內(nèi)可供使用的空間面積，按房屋內(nèi)墻面水平投影面積計(jì)算。 套內(nèi)陽臺(tái)面積是指全封閉陽臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積，或半封閉陽臺(tái)外圍與房屋外墻之間水平投影面積的一半。其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻等共有墻，均按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積；套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。共有共用建筑面積，一般可分為應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e和不分?jǐn)偟墓灿媒ㄖ娣e。 產(chǎn)權(quán)人依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。 房屋建筑施工圖面積測(cè)算依據(jù)未經(jīng)市政府行政主管部門核準(zhǔn)備案的建筑施工圖所進(jìn)行的房屋建筑面積測(cè)繪計(jì)算，出具的建筑面積為施工圖測(cè)算面積。 房屋建筑面積預(yù)售測(cè)繪（預(yù)測(cè)）依據(jù)經(jīng)市政府行政主管部門核準(zhǔn)的建筑施工圖所進(jìn)行的房屋建筑面積測(cè)繪計(jì)算，出具的建筑面積為預(yù)售面積。 房屋建筑面積實(shí)地測(cè)繪 (實(shí)測(cè))依據(jù)經(jīng)市政府行政主管部門核準(zhǔn)有關(guān)資料（包括報(bào)建圖紙、竣工圖紙、驗(yàn)收合格證等）和對(duì)竣工房屋的現(xiàn)狀進(jìn)行實(shí)地?cái)?shù)據(jù)采集，所進(jìn)行的房屋建筑面積測(cè)繪。用于房屋確權(quán)及辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。 依據(jù)竣工房屋的現(xiàn)狀和經(jīng)市政府行政主管部門核準(zhǔn)的建筑施工圖所進(jìn)行的房屋建筑面積測(cè)繪計(jì)算，出具的建筑面積為竣工面積。 房屋建筑面積現(xiàn)狀測(cè)繪 主要用于舊城改造、征地拆遷、土地評(píng)估、補(bǔ)辦用地或規(guī)劃手續(xù)、辦理房地產(chǎn)權(quán)登記等。 房屋建筑面積分割測(cè)繪 依據(jù)市政府行政主管部門核準(zhǔn)的分割平面圖或房屋現(xiàn)狀，將一個(gè)產(chǎn)權(quán)單位劃分為多個(gè)產(chǎn)權(quán)單位而進(jìn)行的房屋建筑面積的測(cè)繪計(jì)算。 用地面積 經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門劃定的用地范圍內(nèi)的土地面積。 總建筑面積 建設(shè)用地范圍內(nèi)單幢或多幢建筑物地面以上及地面以下各層（包含房屋的自然層、插層、技術(shù)層、夾層、附層、地下室等）建筑面積之總和。 建筑物基底面積 簡稱建基面積，指建筑物接觸地面自然層外墻(包括欄桿、騎樓、室外樓梯、陽臺(tái)等) 或結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積。 占有面積指產(chǎn)權(quán)人占有本幢房屋的建筑面積，產(chǎn)權(quán)不屬于本單位的不計(jì)算在內(nèi)。 核增建筑面積市政府行政主管部門為保證公眾安全、改善環(huán)境、鼓勵(lì)配建機(jī)動(dòng)車停車位等目的，允許對(duì)建筑中一些特定用途的建筑空間增加的等量建筑面積。 房屋具有頂蓋、有承重支柱或墻或圍護(hù)物等，以鋼、鋼筋混凝土或以鋼筋混凝土、磚、石、木等材料建造的，永久牢固的、可作為人們的生產(chǎn)、生活或經(jīng)營場(chǎng)所的建筑物。 錯(cuò)層房屋指套內(nèi)部分地面與其余部分存在高差，但其套內(nèi)空間水平投影仍在一層的房屋。 過街樓 是指跨越街道，底層局部有道路穿過建筑物主體空間的樓房（或兩座上層貫通、底層局部為通道的相連樓房）。 幢是指一座獨(dú)立的、包括不同結(jié)構(gòu)和不同層次的房屋。上一級(jí)功能區(qū)可再分為幾個(gè)下一級(jí)的功能，各功能區(qū)之間可能相互包含、交叉、并列。 基本功能區(qū)不包含子功能區(qū)的功能區(qū)稱為基本功能區(qū)。是指一座獨(dú)立的、包括不同結(jié)構(gòu)和不同層次的房屋。 永久性頂蓋經(jīng)批準(zhǔn)設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)牢固、符合規(guī)范要求，可供永久使用的頂蓋。） 圍護(hù)物對(duì)建筑物、建筑空間起到圍護(hù)、分割作用的建筑部件，如墻體、門、窗、欄桿等；柱不是圍護(hù)結(jié)構(gòu)，但在房產(chǎn)測(cè)量中，有些條件下是和維護(hù)結(jié)構(gòu)一樣作為測(cè)算面積的依據(jù)的。 建筑物內(nèi)主要使用功能與平面布置相同的各樓層。一般為底層架空，以柱子作為承重支撐物的房屋。層高在2．20m 以上的架空層也計(jì)算自然層數(shù)。 簡稱轉(zhuǎn)換層，是指建筑物的上部與下部，因平面使用功能不同要采用不同的結(jié)構(gòu)類型，而在其間設(shè)置的改變上部荷載分布的緩沖層，通過該樓層進(jìn)行結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換，其實(shí)質(zhì)相當(dāng)于設(shè)置不同結(jié)構(gòu)布局樓層間的箱式基礎(chǔ)。 技術(shù)設(shè)備層簡稱技術(shù)層（或設(shè)備層），是指專門用作水、暖、通風(fēng)、衛(wèi)生、配變電等設(shè)備安裝的樓層。 假層指設(shè)計(jì)上位于建筑物自然層之上，外墻高度低于正式樓層高度。 夾層亦稱附層，指位于房屋自然層內(nèi)的局部樓層，未形成完整樓層結(jié)構(gòu)，但屬于房屋整體結(jié)構(gòu)的一部分。 插層位于房屋兩自然層之間與房屋整體結(jié)