【正文】 抹灰層、粉刷層、貼面等墻體的保護(hù)層、保溫隔熱層。 騎樓、過(guò)街樓的底層用作道路街巷通行的部分，臨街樓房、挑廊下的底層用作道路街巷通行的部分，不論其是否有柱、是否有圍護(hù)結(jié)構(gòu)，均不計(jì)算建筑面積。按柱外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積。 計(jì)算全部建筑面積的范圍 永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，（，以下同）時(shí)，按一層計(jì)算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計(jì)算。(＋)177。b) 對(duì)于新竣工建筑物的實(shí)測(cè)項(xiàng)目，若竣工現(xiàn)狀、竣工圖紙與規(guī)劃報(bào)建的設(shè)計(jì)圖紙不一致的，應(yīng)出具原設(shè)計(jì)單位的變更圖紙或變更資料,若有涉及規(guī)劃許可中控制指標(biāo)（如建筑面積、層數(shù)、外形尺寸、臨街立面）的變更的，其變更的設(shè)計(jì)資料應(yīng)重新經(jīng)規(guī)劃部門(mén)審核批準(zhǔn)，方可進(jìn)行測(cè)繪。 管道井建筑物中用于布置豎向設(shè)備管線的豎向井道。 露臺(tái)與建筑銜接、供人室外活動(dòng)的上人屋面及露天平臺(tái) 飄窗（凸窗）為美化造型、改善房間采光效果、加強(qiáng)人與室外自然環(huán)境的交流溝通而設(shè)置，其窗臺(tái)、窗框等圍護(hù)部分突出外墻的窗。 門(mén)廊位于建筑物出入口處，有柱支撐，有永久性、結(jié)構(gòu)牢固的頂蓋，有廊臺(tái)的開(kāi)放式進(jìn)出通行空間。 層高房屋上下兩層樓面，或樓面與地面、樓面與屋面之間的垂直距離；某層房屋的層高，是指該層底板上結(jié)構(gòu)面層到其頂蓋（或其上一層底板）上結(jié)構(gòu)面的垂直高度。 避難層 架空部位一般為通道、水域、斜坡或花園，也有在房屋中間層架空的。 功能區(qū)根據(jù)房屋相同或相似的使用功能及各共有建筑部位的服務(wù)范圍而劃分的區(qū)域稱為功能區(qū)。 地面以上建筑面積 建筑物地面以上各層建筑面積之和。 房屋共有共用建筑面積 建筑物內(nèi)由各產(chǎn)權(quán)人共同占有或共同使用的建筑面積，也稱公有建筑面積。包括房屋建筑面積、房屋套內(nèi)建筑面積、房屋使用面積、房屋公用建筑面積、房屋產(chǎn)權(quán)面積等的測(cè)量與計(jì)算。它為房產(chǎn)登記、交易、評(píng)估、抵押、征收稅費(fèi)等提供準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)和圖件資料，是產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理的基礎(chǔ)工作。 房屋建筑面積現(xiàn)狀測(cè)繪 基本功能區(qū)不包含子功能區(qū)的功能區(qū)稱為基本功能區(qū)。 即消防避難層，是指建筑高度超過(guò)100米的高層建筑中，為消防安全專門(mén)設(shè)置的、有一定安全防護(hù)功能、供人們疏散避難的樓層。 樓（電）梯間建筑物內(nèi)設(shè)置的用于垂直交通的電梯或樓梯，供載人、載物上下通行的建筑空間，分別稱為樓梯間、電梯間。 檐廊房屋屋檐下方兩端有支撐墻體（或柱）、頂蓋由屋檐延伸構(gòu)成的無(wú)柱走廊，其頂蓋也可以是由挑廊、挑樓、陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)的底板構(gòu)成。 圍護(hù)性幕墻直接作為建筑物外墻，起圍護(hù)作用的幕墻。 中庭建筑物中設(shè)置的用于休閑、人流匯聚的超過(guò)一個(gè)層高的有蓋建筑空間。 （2）、分層分戶實(shí)測(cè)除應(yīng)達(dá)到上述竣工條件外，還應(yīng)滿足：a) 分?jǐn)偟墓灿泄灿迷O(shè)備用房中，設(shè)備安裝到位；b) 功能區(qū)和功能區(qū)內(nèi)各產(chǎn)權(quán)單位的產(chǎn)權(quán)界線明確、標(biāo)志牢固、顯著。(＋)177。門(mén)廳、大廳內(nèi)的回廊部分，按其水平投影計(jì)算建筑面積。 立體書(shū)庫(kù)、立體倉(cāng)庫(kù)、立體機(jī)械停車(chē)庫(kù)，無(wú)結(jié)構(gòu)層的按一層計(jì)算建筑面積，有結(jié)。 獨(dú)立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。（見(jiàn)下圖） 建筑墻體向外傾斜，超出底板外沿的，按底板外沿計(jì)算建筑面積。（如下圖） 8) 室外樓梯最上層樓梯無(wú)永久性頂蓋或頂蓋不能完全遮蓋樓梯時(shí)，室外樓梯視為無(wú)蓋，最頂一層按其水平投影的一半計(jì)算建筑面積；當(dāng)上層樓梯設(shè)計(jì)為下層樓梯的頂蓋，且可以完全遮蓋的，可視為該層室外樓梯有頂蓋,按水平投影計(jì)算全部建筑面積。(如下圖)5) 有柱走廊，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)，均按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影計(jì)算全部建筑面積；無(wú)圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按柱外圍水平投影計(jì)算全部建筑面積。7) 窗體未凸出外墻，而在室內(nèi)地面上構(gòu)筑窗臺(tái)的窗，不視為凸窗；只要樓層高度≧，不論窗臺(tái)上的高度多少，其窗臺(tái)面積均全部計(jì)入套內(nèi)建筑面積。（如下圖）10） 陽(yáng)臺(tái)類(lèi)型 ( 圖a) ( 圖b)( 圖c) ( 圖d)11）．（如下兩圖），陽(yáng)臺(tái)按上蓋水平投影計(jì)算一半建筑面積。6）陽(yáng)臺(tái)、室外樓梯、凸窗、外走廊等與套內(nèi)之間的分隔墻視為外墻；陽(yáng)臺(tái)與陽(yáng)臺(tái)之間的分隔墻視為陽(yáng)臺(tái)間的共有墻；建筑物墻體外側(cè)為架空空間時(shí)，該段墻體視為外墻。 房屋建筑面積測(cè)繪計(jì)算中幢的劃分1） 地面以上的下部為裙樓（含架空層），上部為多幢塔樓，裙房緊密相連、完全貫通、的建筑按單幢處理。指僅為一幢建筑的某幾個(gè)功能區(qū)服務(wù)的公共建筑空間的面積，該面積在相關(guān)的功能區(qū)范圍內(nèi)進(jìn)行分?jǐn)偂４藭r(shí)，下地下室車(chē)道面積、其它專門(mén)服務(wù)于車(chē)位的公共通道面積和公共用房面積均列為各車(chē)位應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。（6） （如下圖）從地面至二層（或以上）室外廣場(chǎng)、平臺(tái)的室外樓梯、自動(dòng)扶梯計(jì)為不分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。 7） 管理用房、會(huì)所用房（1） 管理用房是指物業(yè)管理公司使用的辦公用房，包括供管理公司存放工具、設(shè)備及其他用品的庫(kù)房、儲(chǔ)藏室、更衣室等。（2） 設(shè)置于公共大門(mén)口或樓梯口等處的門(mén)廊、雨蓬，計(jì)算建筑面積的，建筑面積列為應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。六、附 則 關(guān)于歷史銜接問(wèn)題的意見(jiàn)1）本《細(xì)則》下發(fā)前已實(shí)施面積測(cè)繪備案、已預(yù)售的房屋，除非與當(dāng)事人協(xié)商一致，原則上維持原預(yù)測(cè)做法不變。此時(shí)，共用的消防控制室等應(yīng)視為為多幢服務(wù)的公用建筑面積，列為不分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e；為主、附樓各自服務(wù)的梯間、門(mén)廳等公用面積，應(yīng)分別在主、附樓按各自功能劃分的功能區(qū)內(nèi)進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算。（2） 一幢建筑的第二層以上有多個(gè)樓梯間（單元），并在第二層設(shè)有外走廊，從室外樓梯經(jīng)走廊進(jìn)各單元樓梯，則該走廊的建筑面積與各樓梯間面積一起列為第二層以上建筑的應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e。如其位于地面一層的門(mén)廳、通道為其與地面以上相關(guān)空間共用，則門(mén)廳、通道等應(yīng)一起在其地面以下和以上的服務(wù)范圍內(nèi)共同分?jǐn)傆?jì)算。因管理工作所需對(duì)個(gè)別樓層或部分樓層不設(shè)停機(jī)或不開(kāi)門(mén)的，不影響公用面積的整體分?jǐn)?，其中也包括不使用該梯的地面一層或一～二層?fù)式房。c)竣工測(cè)繪、現(xiàn)狀測(cè)繪、變更測(cè)繪時(shí)，現(xiàn)場(chǎng)復(fù)核并測(cè)量已使用建筑空間的實(shí)際使用功能，未使用的建筑空間或?qū)嵉責(zé)o法確認(rèn)功能的建筑空間，其功能以經(jīng)市政府行政主管部門(mén)核準(zhǔn)并備案的施工圖上標(biāo)注的功能為準(zhǔn)。8） 一幢房屋或其局部，在進(jìn)行變更測(cè)繪時(shí)，除非原測(cè)繪中存在明顯錯(cuò)誤，否則應(yīng)遵循相同的分?jǐn)傇瓌t。3） 多層房屋中設(shè)置的技術(shù)層、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、避難層、設(shè)備層、架空層等。（5） 同一樓層，一邊為主墻，其余各邊都為幕墻時(shí)，分別按主墻、幕墻計(jì)算外墻的墻體建筑面積。說(shuō)明：如上左圖,為房屋立面圖中的錯(cuò)開(kāi)陽(yáng)臺(tái)，計(jì)算一半建筑面積，A陽(yáng)臺(tái)以A陽(yáng)臺(tái)的水平投影在該陽(yáng)臺(tái)的重合部分計(jì)算一半建筑面積。3) 窗體未凸出于外墻的窗、或窗體上（下）方凹入部分的外側(cè)以各種類(lèi)型建筑材料封閉的窗，參照計(jì)算凸窗的計(jì)算面積規(guī)定計(jì)算建筑面積。當(dāng)走廊沿延伸方向有一側(cè)不封閉并直接向室外開(kāi)敞時(shí)，該走廊視為外走廊；當(dāng)走廊為以下三種情況時(shí)視為內(nèi)走廊：（1）. 沿走廊延伸方向兩側(cè)均封閉；(如下圖)（2）. 一條走廊僅一側(cè)或兩側(cè)開(kāi)敞，其余部分兩側(cè)均封閉；(如下圖)（3）. 走廊雖有一側(cè)開(kāi)敞，但該側(cè)外部連接有蓋且有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的建筑空間。躍層室內(nèi)樓梯 錯(cuò)層室內(nèi)樓梯6) 住宅室內(nèi)樓梯間的梯井寬度≦20cm且面積≦1m2時(shí)，樓梯間按房屋自然層計(jì)算建筑面積；如室內(nèi)樓梯梯井寬度＞20cm且面積＞1m2時(shí)，或?yàn)殚_(kāi)放式、與室內(nèi)其他部位相通的，按樓梯的水平投影計(jì)算建筑面積。 屋頂防雨的跳檐、上層陽(yáng)臺(tái)在房屋公共露臺(tái)、曬臺(tái)、退臺(tái)、天面上的投影部分。 建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺(tái)。 。（5）、可作為人們生產(chǎn)或生活的場(chǎng)所。房屋邊長(zhǎng)測(cè)量誤差，應(yīng)符合下表要求：房屋邊長(zhǎng)測(cè)量精度要求房屋面積精度等級(jí)一級(jí)二級(jí)三級(jí)中誤差177。 用于房屋產(chǎn)權(quán)登記的建筑面積測(cè)繪，應(yīng)同時(shí)兼顧實(shí)測(cè)原則和合法原則；若兩者不一致時(shí)，應(yīng)按以下情況分別處理：a) 對(duì)于預(yù)測(cè)項(xiàng)目，若有涉及規(guī)劃許可中控制指標(biāo)（如建筑面積、層數(shù)、外形尺寸、臨街立面）的變更，其變更的設(shè)計(jì)資料應(yīng)重新經(jīng)規(guī)劃部門(mén)審核批準(zhǔn)，方可作為有效資料使用。 前室設(shè)于樓、電梯間與走廊之間用于分配、緩沖人流的過(guò)渡性建筑空間。陽(yáng)臺(tái)在規(guī)劃、設(shè)計(jì)等環(huán)節(jié)都已確定為封閉的，才能視為封閉。 過(guò)道套內(nèi)使用的水平交通空間。地下室所在層數(shù)在層數(shù)前加“－”號(hào)表示，如－2表示地下第2層。該樓層不計(jì)層數(shù)，計(jì)算建筑面積。一般為底層架空，以柱子作為承重支撐物的房屋。 幢是指一座獨(dú)立的、包括不同結(jié)構(gòu)和不同層次的房屋。 總建筑面積 建設(shè)用地范圍內(nèi)單幢或多幢建筑物地面以上及地面以下各層（包含房屋的自然層、插層、技術(shù)層、夾層、附層、地下室等）建筑面積之總和。其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻等共有墻，均按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積；套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。 參考資料《房產(chǎn)測(cè)量員》（測(cè)繪行業(yè)特有工種職業(yè)技能培訓(xùn)教材）《廣州市房地產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)手冊(cè)》《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房屋建筑面積測(cè)繪技術(shù)規(guī)范》《西安市房產(chǎn)測(cè)繪實(shí)施細(xì)則》（草案）《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》（GB/T503532005）《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范與房地產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)》（房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范有關(guān)技術(shù)說(shuō)明）《房產(chǎn)測(cè)繪政策法規(guī)匯編》二、術(shù)語(yǔ) 房屋面積測(cè)繪 房屋各層水平投影面積的測(cè)量與計(jì)算。而近年來(lái)，我市房產(chǎn)事業(yè)發(fā)展迅速，建筑設(shè)計(jì)及建筑類(lèi)型日新月異的狀況，使原有的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》已不能完全詮釋。 子功能區(qū) 相對(duì)于包含它的上一級(jí)功能區(qū)，稱為子功能區(qū)。 屋面（頂）層在房屋頂部，屋面樓板以上，由屋面梁、拱等大跨空間構(gòu)件和支撐邊緣構(gòu)件組成的樓層。 專用樓（電）梯 是指由建筑物上部的一層或連續(xù)的部分樓層所用，建筑物的下部連續(xù)各樓層均不開(kāi)門(mén)使用的樓（電）梯。 柱廊指長(zhǎng)度在一個(gè)開(kāi)間以上，有頂蓋、開(kāi)間有柱或一側(cè)兼有墻體支撐圍護(hù)、供人通行的走廊，稱為有柱走廊，簡(jiǎn)稱柱廊。 裝飾性幕墻設(shè)置在建筑物墻體等結(jié)構(gòu)外，起裝飾作用的幕墻。 橋與室外相連的有跨度的架空構(gòu)筑物。 數(shù)據(jù)采集 對(duì)預(yù)測(cè)項(xiàng)目：計(jì)算面積所需的所有數(shù)據(jù)，均應(yīng)從經(jīng)城建規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)、由設(shè)計(jì)單位出具的施工或結(jié)構(gòu)圖紙?jiān)现苯幼x取或推算得出。(＋)177。 房屋內(nèi)的樓梯、樓梯間、電梯（含觀光梯）井、管道井、提物井、垃圾道、通風(fēng)井、排氣井等，均按房屋的自然層計(jì)算建筑面積。 封閉的室內(nèi)花園和陽(yáng)光屋，按其外圍水平面積計(jì)算建筑面積。 與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫、沉降縫、抗震縫等變形縫。（見(jiàn)上圖） 坡屋頂、穹型頂建筑，面積。（說(shuō)明：室外樓梯應(yīng)位于房屋外部，供人們?nèi)粘Ｉa(chǎn)生活中上下各樓層時(shí)使用，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)，下方形成一個(gè)建筑空間，應(yīng)是永久性的房屋附屬設(shè)施，不包括爬梯。(如下圖)6) 位于地面一層與房屋相連的有蓋、無(wú)柱、無(wú)圍護(hù)結(jié)構(gòu)及圍護(hù)物、凸出建筑主體的走廊、檐廊，無(wú)論下方是否有臺(tái)階，均不計(jì)算建筑面積。8) 凸窗向陽(yáng)臺(tái)或花池凸出時(shí)，凸窗所占用的陽(yáng)臺(tái)或花池的空間仍計(jì)入陽(yáng)臺(tái)或花池的建筑面積。12）．（如下兩圖）,廚房與不封閉陽(yáng)臺(tái)沒(méi)有分界線，按主體外墻走向連線為分界，廚房計(jì)算全部建筑面積，不封閉陽(yáng)臺(tái)按其上蓋水平投影計(jì)算一半建筑面積。7)（如下圖）外墻、共有墻的墻體面積均為其水平投影面積，其相應(yīng)的半墻墻體面積為其水平投影面積的一半。同一幢建筑中的不同建筑塔樓視為各單元。c)功能區(qū)公用面積。2） 半地下室（1） 平地建筑的樓層，當(dāng)其符合半地下室定義時(shí)，即視為半地下層。（7） （如下圖）對(duì)于內(nèi)部設(shè)有扶梯的商場(chǎng)、辦公樓等，如需進(jìn)行分層或分戶建筑面積計(jì)算，必須在主出入口層留出連接扶梯與公共出入口的公共過(guò)道，在其它層留出用于扶梯回轉(zhuǎn)上下的公共過(guò)道，否則該商場(chǎng)或辦公用房只能按復(fù)式房計(jì)算總建筑面積。在同一幢房屋內(nèi)為多幢服務(wù)的管理用房應(yīng)作為分戶面積，不列入公用建筑面積范圍，并應(yīng)參與分?jǐn)傁嚓P(guān)的公用建筑面積。12） 門(mén)廳、大堂、中庭 （1） 一戶獨(dú)立使用的門(mén)廳、大堂、中庭應(yīng)列為專有面積，計(jì)入該戶的套內(nèi)建筑面積；公共門(mén)廳、大堂、中庭應(yīng)列為應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，按其服務(wù)范圍在相應(yīng)的功能區(qū)間或區(qū)內(nèi)進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算。2）對(duì)于已用于銷(xiāo)售的預(yù)測(cè)成果，除非當(dāng)事人要求并與產(chǎn)權(quán)等記部門(mén)同意，原則應(yīng)維持原預(yù)測(cè)做法不變。17） 主樓、附樓當(dāng)一幢建筑設(shè)計(jì)為具有主樓、附樓的形式，主、附樓僅通過(guò)消防通道或公共開(kāi)放空間相連時(shí)，該建筑不視為一幢。10） 走