【正文】 間要求２、 項目開發(fā)節(jié)奏及結(jié)果預(yù)測178。 銷售策略、銷售政策及價格控制因素178。 發(fā)展商操作水平因素178。 政策法規(guī)因素178。 國際國內(nèi)宏觀經(jīng)濟形勢的變化178。 減少資金占用比例，加速資金周轉(zhuǎn)速度，降低財務(wù)成本178。 敏感性分析1）可變成本變動時對利潤的影響2）銷售價格變動時對利潤的影響八、投資風(fēng)險分析及其規(guī)避方式提示１、 項目風(fēng)險性評價178。 銷售收入模擬1）銷售均價假設(shè)根據(jù)項目價格模擬中確定的均價進行銷售收入的模擬2）銷售收入模擬表178。 首期經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)２、 項目首期成本模擬178。常見的隨機因素包括設(shè)備房的干擾、樓道電梯及人行的干擾等l 具體單位定價模擬以其中一個最具代表性的單位進行定價模擬，作為其他單位定價過程的參考七、項目投入產(chǎn)出分析１、 項目經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)模擬178。其中復(fù)式單位取正值，遺憾單位取負值5）確定F系數(shù)。l 各種差異性價格系數(shù)的確定：1）確定基礎(chǔ)均價Pa，通常取中間樓層價格作為均價2）確定B系數(shù)。S) (1177。B) (1177。S)4）在Ps的基礎(chǔ)上，根據(jù)樓層系數(shù)（F系數(shù)）確定不同樓層的價格Pn，即Pn=Ｐs(1177。B），其中Pa為基礎(chǔ)均價2）然后根據(jù)景觀朝向系數(shù)（Ｄ系數(shù)）確定不同景觀朝向單位的均價Ｐd,即Ｐd=Pb(1177。 分析有效市場價格范圍178。 經(jīng)濟因素178。 形象包裝和營銷策劃178。 建筑空間布局和環(huán)藝設(shè)計178。 建筑風(fēng)格和立面的設(shè)計、材質(zhì)178。 項目周邊環(huán)境的差異，包括——周邊自然和綠化景觀的差異——教育、人文景觀的差異——各種污染程度的差異——周邊社區(qū)素質(zhì)的差異178。項目投資營銷的具體內(nèi)容一、項目用地周邊環(huán)境分析１、 項目土地性質(zhì)調(diào)查l 地理位置l 地質(zhì)地貌狀況l 土地面積及其紅線圖l 七通一平現(xiàn)狀２、 項目用地周邊環(huán)境調(diào)查l 地塊周邊的建筑物l 綠化景觀l 自然景觀l 歷史人文景觀l 環(huán)境污染狀況３、 地塊交通條件調(diào)查l 地塊周邊的市政路網(wǎng)及其公共交通現(xiàn)狀、遠景規(guī)劃l 項目對外水、陸、空交通狀況l 地塊周邊市政道路進入項目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀４、 周邊市政配套設(shè)施調(diào)查l 購物場所l 文化教育l 醫(yī)療衛(wèi)生l 金融服務(wù)l 娛樂、餐飲、運動l 生活服務(wù)l 游樂休憩設(shè)施l 周邊可能存在的對項目不利的干擾因素l 歷史人文區(qū)位影響二、區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷１、 宏觀經(jīng)濟運作狀況：l 國內(nèi)生產(chǎn)總值1) 第一產(chǎn)業(yè)數(shù)量2) 第二產(chǎn)業(yè)數(shù)量3) 第三產(chǎn)業(yè)數(shù)量4) 房地產(chǎn)所占比例及數(shù)量l 中國房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)景氣指數(shù)l 國家宏觀金融政策1) 貨幣政策2) 利率3) 房地產(chǎn)按揭政策l 固定資產(chǎn)投資總額1) 全國及項目所在地2) 其中房地產(chǎn)開發(fā)比重l 社會消費品零售總額l 商品零售價格指數(shù)1) 居民消費價格指數(shù)2) 商品住宅價格指數(shù)l 中國城市房地產(chǎn)協(xié)作網(wǎng)絡(luò)信息資源利用２、 項目所在地房地產(chǎn)市場概況及政府相關(guān)的政策法規(guī)l 項目所在地的居民住宅形態(tài)及比重l 政府對各類住宅的開發(fā)和流通方面的政策法規(guī)l 政府關(guān)于商品住宅在金融、市政規(guī)劃等方面的政策法規(guī)l 短中期政府在項目所在地及項目地塊周邊的市政規(guī)劃３、 項目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀４、 項目所在地商品住宅市場板塊的劃分及其差異５、 項目所在地商品住宅平均價格走勢及市場價值發(fā)現(xiàn)６、 商品住宅客戶構(gòu)成及購買實態(tài)分析l 各種檔次商品住宅客戶分析l 商品住宅客戶購買行為分析三、土地ＳＷＯＴ分析１、 項目地塊的優(yōu)勢２、 項目地塊的劣勢３、 項目地塊的機會點４、 項目地塊的威脅及困難點四、項目市場定位１、 類比競爭樓盤調(diào)研l(wèi) 類比競爭樓盤基本資料l 項目戶型結(jié)構(gòu)詳析l 項目規(guī)劃設(shè)計及銷售資料l 綜合評判２、 項目定位l 市場定位1）區(qū)域定位2）主力客戶群定位l 功能定位l 建筑風(fēng)格定位五、項目價值分析１、 商品住宅項目價值分析的基本方法和概念l 商品住宅價值分析法：類比可實現(xiàn)價值分析法1）選擇可類比項目2）確定該類樓盤價值實現(xiàn)的各要素及其在價值實現(xiàn)中的權(quán)重3）分析可類比項目價值實現(xiàn)的各要素之特征4）對比并量化本項目同各類比項目諸價值實現(xiàn)要素的對比值5）根據(jù)價值要素對比值判斷本項目可實現(xiàn)的均價l 類比可實現(xiàn)價值決定因素1）類比土地價值：地段資源差異178。房地產(chǎn)項目投資營銷推廣策劃作者：日期：房地產(chǎn)全程營銷策劃理論體系第一章 項目投資營銷 項目投資營銷項目投資營銷是房地產(chǎn)全程營銷最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，反映了房地產(chǎn)企業(yè)選擇開發(fā)項目的過程，這個過程是考驗、衡量開發(fā)商房地產(chǎn)運作能力的最重要環(huán)節(jié)，這個過程操作好了，就意味著項目成功了一半，在這個過程中多下些功夫，以后的開發(fā)經(jīng)營中就可以事半功倍。項目投資營銷通過對項目環(huán)境的綜合考察和市場調(diào)研分析，以項目為核心，針對當(dāng)前的經(jīng)濟環(huán)境，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場的供求狀況，項目所在區(qū)域同類樓盤的現(xiàn)狀及客戶的購買行為進行調(diào)研分析，再結(jié)合項目進行SWOT分析，在以上基礎(chǔ)上，對項目進行準(zhǔn)確的市場定位，和項目價值發(fā)現(xiàn)分析，然后根據(jù)發(fā)展商提供的基本資料，對項目進行定價模擬和投入產(chǎn)出分析，并就規(guī)避開發(fā)風(fēng)險進行策略提示，還對項目開發(fā)節(jié)奏提出專業(yè)意見。 市政交通及直入交通的便利性的差異178。 周邊市政配套便利性的差異2）項目可提升價值判斷178。 單體戶型設(shè)計178。 小區(qū)配套和物業(yè)管理178。 發(fā)展商品牌和實力3）價值實現(xiàn)的經(jīng)濟因素178。 政策因素２、 項目可實現(xiàn)價值分析l 類比樓盤分析與評價l 項目價值類比分析1）價值提升和實現(xiàn)要素對比分析2）項目類比價值計算六、項目定價模擬均價的確定l 住宅項目均價確定的主要方法1）類比價值算術(shù)平均法2）有效需求成本加價法178。 確保合理利潤率，追加有效需求成本價格3）運用以上兩種方法綜合分析確定均價 項目中具體單位的定價模擬l 商品住宅定價法：差異性價格系數(shù)定價法1）根據(jù)日照采光系數(shù)（B系數(shù)）確定不同自然朝向單位的均價Pb，即Pb=Pa（1177。D)3）當(dāng)存在復(fù)式單位或者遺憾型單位時，應(yīng)在Pd的基礎(chǔ)上根據(jù)戶型系數(shù)（S系數(shù)）確定不同戶型單位的均價Ps，即Ps=Ｐd(1177。F) =Ｐa(1177。D) (1177。F)5）考慮到其他隨機因素的存在（如單位附近有機房干擾等），在具體單位價格的制定時，還應(yīng)根據(jù)具體單位的隨機系數(shù)（U系數(shù)）確定最終的定價Pu，即Pu=PnU其中U為不確定值，根據(jù)具體單位的具體情況隨機確定。其中東、南朝向單位采和1+B；西、北朝向單位采用1—B3）D系數(shù)根據(jù)不同單位景觀視野實現(xiàn)程度確定4）S系數(shù)通常為5%~15%，只適用于復(fù)式單位和遺憾單位的定價。其中均價層以上單位采用1+F，均價層以下單位采用1—F6）U系數(shù)根據(jù)不同單位的具體情況確定。 項目總體經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)178。 成本模擬表及其說明３、 項目收益部分模擬178。 利潤模擬及說明1）模擬說明2）利潤模擬表178。 價值提升及其實現(xiàn)的風(fēng)險性１） 項目的規(guī)劃和設(shè)計是否足以提升項目同周邊項目的類比價值２） 項目形象包裝和營銷推廣是否成功２、 資金運用的風(fēng)險性178。 對銷售節(jié)奏和項目開發(fā)節(jié)奏進行良好的把握，以盡量少的資金占用啟動項目，并在最短的時間內(nèi)實現(xiàn)資金回籠３、 經(jīng)濟政策風(fēng)險178。 國家、地方相關(guān)地產(chǎn)政策的出臺及相關(guān)市政配套設(shè)施的建設(shè)九、開發(fā)節(jié)奏建議１、 影響項目開發(fā)節(jié)奏的基本因素178。 地塊狀況因素178。 資金投放量及資金回收要求178。 市場供求因素178。 項目開發(fā)步驟178。 結(jié)論第二章 項目規(guī)劃設(shè)計營銷項目規(guī)劃設(shè)計營銷通過完整科學(xué)的投資營銷分析，發(fā)展商有了明確的市場定位，從而進入了產(chǎn)品設(shè)計階段。項目規(guī)劃設(shè)計營銷正是基于以上市場需求而專業(yè)設(shè)計的工作流程。項目規(guī)劃設(shè)計營銷的具體內(nèi)容一、總體規(guī)劃１、 項目地塊概述178。 項目臨界四周狀況178。 發(fā)展商的初步規(guī)劃及設(shè)想178。 土地SWOT分析在總體規(guī)劃上的利用或規(guī)避178。 項目總體平面規(guī)劃及其說明178。 地塊周邊交通環(huán)境示意１） 地塊周邊基本路網(wǎng)２） 項目所屬區(qū)域道路建設(shè)及未來發(fā)展?fàn)顩r