【正文】 天無法處理的都必須在“維修情況”欄內注明原因，每個維修單處理完畢后須業(yè)主與維修人員簽名。 及時處理維修申請單，不得積壓。 上班時間內無具體工作時，原則上在辦公室等候，需外出巡查設備情況時須告知主任，不得辦私事。 目的規(guī)范工程部內部管理工作，確保內部管理高效有序，為客戶提供高效優(yōu)質的服務。 所有員工必須定期參加培訓，持證上崗，確保大廈內所有機電設備處于良好的運行狀態(tài)。 盡力做到當天的維修投訴當天處理完，實在無法完成的必須向業(yè)主解釋清楚,做到維修及時率達到99%以上，維修合格率達到95%以上。 講究文明禮貌，注重言行舉止，尊重業(yè)主，急業(yè)主所急。 附表： 《領（借）用鑰匙登記表》 《鑰匙丟失/損壞申報表》 《鑰匙月庫存統計表》領（借）用鑰匙登記表NO：FMRW304日期設備鑰匙名稱數量借/領匙原因借匙人歸還日期接匙人鑰匙丟失/損壞申報單NO：FMRW305時間鑰匙名稱丟失地點丟失或損壞數量原因：丟失或損壞鑰匙人工程部主任鑰匙月庫存統計表NO：FMRW306序號內容（名稱）上月庫存本月進本月出本月庫存?zhèn)渥⒅票恚? 審核：二、工程維修管理規(guī)定 目的：維修管理人員服務于物業(yè)內全體業(yè)主，快速優(yōu)質完成業(yè)主的每一起報修任務，圓滿地處理好每一起投訴是維修人員的職責，讓業(yè)主滿意是我們工作的目標。 鑰匙丟失或損壞時，當事人應填寫《鑰匙丟失/損壞申請表》，工程主任查實后填表補回。 各設備設施房的鑰匙應清楚標明，并整齊有序的放置在鑰匙專柜中；鑰匙專柜由工程主任掌管。 適用范圍適用于各管理處工程部。 交班人隱瞞問題不報，經查證確系其責任的。 正在進行倒閘操作或事故處理過程中。 所有問題記錄須現場交代清楚,等接班人員確認。 交班人員必須整理好本班的各種運行巡查記錄和值班資料等。 巡視各設備的運行情況，各參數是否正常。 查看上一班的值班日志和運行日志及巡查記錄等。 嚴禁無關人員進入值班室和機電設備房，檢查各類工具和鑰匙等。 認真填寫好各“機電設備運行日志”和《工程部值班交接班記錄表》及其它相關記錄。發(fā)現設備故障應馬上排除，如無法處理應及時向主任或值班總負責人反映。 適用范圍 適用各管理處工程部值班人員. 值班制度 值班人員在值班期內必須堅守崗位，不得擅自離崗、干私事、酗酒聊天等。 對外單位弱電施工布線等進行監(jiān)控。 對弱電系統進行巡查監(jiān)控，抄表記錄。 工作內容 弱電維修工須定期制定弱電維修養(yǎng)護計劃，并按計劃實施。 有弱電維保經驗。 所有設備設施須設立崗位責任人，所有標牌警示須準確齊備到位。 按說明書規(guī)定更換設備零部件、冷卻液、潤滑液等，嚴禁設備疲勞運行或帶病運行。 所有設備的操作和檢修須按說明書規(guī)定程序進行，不得隨意更改或省略操作步驟。 設備停止運行期間，須按時檢查并試運行。 所有設備運行期間須24小時有人值班并巡查，及進發(fā)現問題并作出有效處理。 工作內容 機電設備運行管理人員必須不斷學習，提高技術技能，必須有高度的責任心，必須持有相關的技術證件。 中級以上技術等級。 根據預防性維修及保養(yǎng)計劃，認真完成各類設備的維修、保養(yǎng)工作。 負責小區(qū)（大廈）內各相關設備設施的維保工作，負責水電及其它。 熟練掌握轄區(qū)內的設備操作技術規(guī)程及家庭水電維修工作。 督導、檢查維修人員的工作情況，并填寫日常工作表。 負責設備、設施的緊急搶修工作。 工作內容 協助主任落實小區(qū)（大廈）內設備、設施管理工作。 掌握電工基本原理。 建立設備資料檔案。 定期對本部門員工進行有關設備設施的技術性培訓及安全知識培訓。 檢查交接班情況、巡查情況，回訪維修情況，并對工作中存在的問題盡快提出處理意見，負責具體的技術性檢查。 負責對設備保修單位維護保養(yǎng)工作的聯系、協調、監(jiān)管及質量評定。 負責小區(qū)（大廈）內設備設施的維修保養(yǎng)、督導和管理工作。 基本了解國家有關電工操作規(guī)程與技術標準。 具有較強的專業(yè)知識，全面了解住宅內各種設備的基本原理。 對上門服務應注意業(yè)主家內衛(wèi)生，必須穿鞋套，不得損壞業(yè)主物品，如移動物品，需經業(yè)主同意，收費時應公平、公正、公開、合理，并經業(yè)主簽字生效，服務完畢，應將工作場所打掃干凈。 必須將服務意識，服務態(tài)度和服務技巧貫徹落實到言行中，語言文明禮貌，對業(yè)主提出的質疑要耐心、細致地回答或解釋，不得推脫。 工作時間須配戴工作證，著裝整潔，注意形象、儀表。 未經公司領導授權或批準，不得以公司名義對外展開業(yè)務或在外兼任獲取薪酬或間接利益之工作。 從全局出發(fā)，樹立良好的合作意識，團結、真誠協作，達到暢順、高效率的工作績效，切實服從領導的工作安排和調度，如有異議，必須做到“先服從后投訴”。 內容 關心公司，熱愛本職工作，遵守公司各項規(guī)章制度和勞動紀律，維護公司利益和榮譽，愛護公司設備、設施。工程維修服務手冊一、崗位職責與管理制度1. 工程部行為準則 目的規(guī)范工程維修人員的服務行為，樹立公司良好形象，為客戶提供優(yōu)質服務。 適用范圍適用于物業(yè)管理公司工程維修人員。 認真貫徹公司“開源節(jié)流”的方針，在工作中力行節(jié)儉，不浪費公司資源。 對工作中出現的問題不推諉，勇于承擔責任，并從中吸取教訓，不斷提升工作水平。 未獲批準，不準將本公司的辦公用品、公用工具、設備、設施等擅自贈與、轉租、出租、出借、抵押給其他公司、單位或個人。 嚴禁向業(yè)主索取或收受任何禮品酬金。 對設備、設施及業(yè)主報修項目應及時認真地處理，一般情況由當班員工處理完畢。2．工程部主任崗位職責 任職資格 具有《中華人民共和國特種技術操作許可證》 熟練掌握電工基本原理。能夠對下屬進行技術指導。 工作內容 全面管理工程部事務。 負責突發(fā)性的設備故障處理與人員調度，并組織調查設備事故原因，制訂預防措施。 根據設備的特點制訂或審核各類設備的年度、季度、月度、周預防性檢修保養(yǎng)計劃，并監(jiān)督落實。 配合其他部門開展工作，落實上級安排之臨時性工作。 負責有關工程技術標準，規(guī)格的審核，對工程的預算等。3. 工程部副主任崗位職責 任職資格 具有《中華人民共和國特種操作許可證》 具有初級電工技術等級資格或相關技術等級資格。 熟悉小區(qū)（大廈）內設備備用配件的規(guī)格、性能、型號、名稱。 具體負責小區(qū)（大廈）內各類設備、設施的操作、維修保養(yǎng)、業(yè)主的報修項目及對員工的培訓。 對維保所需配件進行管理，各類設備運行資料的記錄與管理，維修資料的管理。4. 工程部維修工崗位職責 任職資格 具有《中華人民共和國特種技術操作許可證》 熟練掌握電工基本原理。 工作內容 服從主任和組長的調度與工作安排。 參加設備故障的搶修工作，及時排除設備故障，確保小區(qū)（大廈）內的設備保持良好運行狀態(tài)。5. 工程部機電設備運行管理人員崗位職責 任職資格 具有《中華人民共和國特種技術操作許可證》。 有一定的機電設備維修管理經驗。 機電設備運行期間，須確保其安全運行，隨時巡查，并作好相關記錄，嚴格執(zhí)行交接班制度。重大故障或緊急事件時須沉著冷靜，及進通知相關人員并作應急處理。所有設備須制定詳細維修保養(yǎng)計劃，定期維修保養(yǎng)，并作好記錄。嚴禁在設備啟動前不作檢查。 保持設備房內干凈整潔，嚴禁無關人員進入設備房,設備設施專用工具或備件等須造冊登記，擺放整齊并保管好。6．工程部弱電維修工崗位職責 任職資格 具有《中華人民共和國特種技術操作許可證》。 有中級以上技工職稱。 對工作范圍內的故障和事故進行處理，并作好記錄。 參加應急搶修，配合其他工程人員工作。工程部值班、交接班管理規(guī)定 目的： 規(guī)范值班與交接班管理確保值班質量。 值班（夜班）人員應處理好本班報修工作，不能處理的應注明原因。 應按規(guī)定巡查設備運行情況，并巡查其它設備、設施狀況，發(fā)現設備故障應馬上排除，如無法處理應及時向主管或值班總負責人匯報。 值班人員不得私自調班，因特殊情況要調班，必須向主任申請。 接班制度 認真聽取交班人員的值班和設備運行情況報告。 檢查儀器、工具等物品是否齊全、完好，各機房是否干凈整潔。 交班制度 交接班人員必須當面交接并簽名。 交班人員必須詳細介紹其值班情況、機器運行情況及存在的未處理問題。 不能交接班之情況： 上一班運行情況未交待清楚，記錄不規(guī)范，操作間不整潔。 交接過程中發(fā)生故障，應停止交接，由交班人員負責處理事故，接班人協助事故處理。 附表: 《工程部值班交接班記錄》工程部值班交接記錄表NO：FMRW301日期值班時段值班人值班內容處理結果或建議：接班人員意見：日期接班時間接班人員89 / 899. 工程部鑰匙管理規(guī)定 目的規(guī)范鑰匙管理工作，確保各設備設施房的鑰匙，使用規(guī)范和安全。 內容 所有鑰匙任何時候須有不少于一把備用，所有備用鑰匙須造冊登記。 在正常情況下，各設備設施房的鑰匙不能借給外單位人員或其他各部門人員，如特殊情況下，必須經主任同意并填寫《領（借）用鑰匙登記表》； 工程人員用鑰匙，須填寫《領（借）用鑰匙登記表》并簽名確認，工程人員離開本部門，所有鑰匙須繳回。 工程人員必須妥善保管好領用鑰匙，熟悉各鑰匙的使用范圍，并承擔相應責任，每月月底統計一次，填寫《鑰匙月庫存統計表》。 服務承諾 維修員工一定要努力學習，不斷提高自身的業(yè)務素質，以達到維修時能準確判斷，處理快速。. 工作認真細致，注意講究衛(wèi)生，節(jié)約材料，損壞東西負責賠償。 確保業(yè)主用水用電安全正常，按時抄表，維護業(yè)主利益，做到有錯必糾。 經?；卦L，征求業(yè)主意見，傾聽業(yè)主聲音。 適用范圍 物業(yè)公司各管理處工程部全體員工 內容： 按時上下班，上午11：30分和下午17：30分前不能提前下班或吃飯，中午上班不能遲到。 上班時須配戴工作證，穿著整齊，不得穿拖鞋。上午11：10和下午17：10以前的維修單，必須及時處理完畢，有些維修如情況緊急或業(yè)主有特殊要求的，不管加班與否，都必須在當天處理完畢。 上門維修時須帶工具袋（箱），必備工具都放在里面，以節(jié)省時間，增加工作效率，少跑路，多干活。 緊急情況時工程人員（接到通知）須立即趕到現場，等候分配工作或作應急處理，直到事故處理完畢才能離開。 工作時務必注意人身安全和設備安全，講科學、多商量、不蠻干，配電房、水泵房或高空作業(yè)等須嚴格按照操作規(guī)程和相關注意事項工作。 工程部主任（副主任），每天至少巡查各設備設施一次，檢查各班值班巡查情況，每星期不定時抽查不少于1次，抽查內容見《工程部抽查表》。 各當班維修人員原則上（除值班人員外）無維修單時應在值班室等候待命。 關于機電設備大型的水電系統等的更換，由主任（副主任）安排填寫維修單，其余參照4條辦法。 所有的維修，主任（副主任）及維修人員應根據事情的輕重，緩急來隨機處理。 零星工程對外委托施工，須由維修責任人申請，填寫對外委托維修申請單，由工程主任組織相關人員現場考查，報經理審批后方可施工。 對外委施工單位或個人須考察其技術力量和人員素質以保證工程質量和工期。 施工前須對施工人員進行安全防范教育，做到文明施工，如施工中有對行人或車輛等造成安全隱患時，須作相應警示或防護。 施工完畢后由施工方申請，由工程部主任組織相關人員驗收，填寫相關驗收報告呈