【正文】 些重點的突出的或需多人合作的工作，如無特殊情況處理，各人分頭工作。當天無法處理的都必須在“維修情況”欄內(nèi)注明原因，每個維修單處理完畢后須業(yè)主與維修人員簽名。 及時處理維修申請單，不得積壓。 上班時間內(nèi)無具體工作時，原則上在辦公室等候，需外出巡查設(shè)備情況時須告知主任，不得辦私事。 目的規(guī)范工程部內(nèi)部管理工作，確保內(nèi)部管理高效有序，為客戶提供高效優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。 所有員工必須定期參加培訓(xùn)，持證上崗，確保大廈內(nèi)所有機電設(shè)備處于良好的運行狀態(tài)。 盡力做到當天的維修投訴當天處理完，實在無法完成的必須向業(yè)主解釋清楚,做到維修及時率達到99%以上，維修合格率達到95%以上。 講究文明禮貌，注重言行舉止，尊重業(yè)主，急業(yè)主所急。 附表： 《領(lǐng)（借）用鑰匙登記表》 《鑰匙丟失/損壞申報表》 《鑰匙月庫存統(tǒng)計表》領(lǐng)（借）用鑰匙登記表NO：FMRW304日期設(shè)備鑰匙名稱數(shù)量借/領(lǐng)匙原因借匙人歸還日期接匙人鑰匙丟失/損壞申報單NO：FMRW305時間鑰匙名稱丟失地點丟失或損壞數(shù)量原因：丟失或損壞鑰匙人工程部主任鑰匙月庫存統(tǒng)計表NO：FMRW306序號內(nèi)容（名稱）上月庫存本月進本月出本月庫存?zhèn)渥⒅票恚? 審核：二、工程維修管理規(guī)定 目的：維修管理人員服務(wù)于物業(yè)內(nèi)全體業(yè)主，快速優(yōu)質(zhì)完成業(yè)主的每一起報修任務(wù)，圓滿地處理好每一起投訴是維修人員的職責，讓業(yè)主滿意是我們工作的目標。 鑰匙丟失或損壞時，當事人應(yīng)填寫《鑰匙丟失/損壞申請表》，工程主任查實后填表補回。 各設(shè)備設(shè)施房的鑰匙應(yīng)清楚標明，并整齊有序的放置在鑰匙專柜中；鑰匙專柜由工程主任掌管。 適用范圍適用于各管理處工程部。 交班人隱瞞問題不報，經(jīng)查證確系其責任的。 正在進行倒閘操作或事故處理過程中。 所有問題記錄須現(xiàn)場交代清楚,等接班人員確認。 交班人員必須整理好本班的各種運行巡查記錄和值班資料等。 巡視各設(shè)備的運行情況，各參數(shù)是否正常。 查看上一班的值班日志和運行日志及巡查記錄等。 嚴禁無關(guān)人員進入值班室和機電設(shè)備房，檢查各類工具和鑰匙等。 認真填寫好各“機電設(shè)備運行日志”和《工程部值班交接班記錄表》及其它相關(guān)記錄。發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障應(yīng)馬上排除，如無法處理應(yīng)及時向主任或值班總負責人反映。 適用范圍 適用各管理處工程部值班人員. 值班制度 值班人員在值班期內(nèi)必須堅守崗位，不得擅自離崗、干私事、酗酒聊天等。 對外單位弱電施工布線等進行監(jiān)控。 對弱電系統(tǒng)進行巡查監(jiān)控，抄表記錄。 工作內(nèi)容 弱電維修工須定期制定弱電維修養(yǎng)護計劃，并按計劃實施。 有弱電維保經(jīng)驗。 所有設(shè)備設(shè)施須設(shè)立崗位責任人，所有標牌警示須準確齊備到位。 按說明書規(guī)定更換設(shè)備零部件、冷卻液、潤滑液等，嚴禁設(shè)備疲勞運行或帶病運行。 所有設(shè)備的操作和檢修須按說明書規(guī)定程序進行，不得隨意更改或省略操作步驟。 設(shè)備停止運行期間，須按時檢查并試運行。 所有設(shè)備運行期間須24小時有人值班并巡查，及進發(fā)現(xiàn)問題并作出有效處理。 工作內(nèi)容 機電設(shè)備運行管理人員必須不斷學(xué)習，提高技術(shù)技能，必須有高度的責任心，必須持有相關(guān)的技術(shù)證件。 中級以上技術(shù)等級。 根據(jù)預(yù)防性維修及保養(yǎng)計劃，認真完成各類設(shè)備的維修、保養(yǎng)工作。 負責小區(qū)（大廈）內(nèi)各相關(guān)設(shè)備設(shè)施的維保工作，負責水電及其它。 熟練掌握轄區(qū)內(nèi)的設(shè)備操作技術(shù)規(guī)程及家庭水電維修工作。 督導(dǎo)、檢查維修人員的工作情況，并填寫日常工作表。 負責設(shè)備、設(shè)施的緊急搶修工作。 工作內(nèi)容 協(xié)助主任落實小區(qū)（大廈）內(nèi)設(shè)備、設(shè)施管理工作。 掌握電工基本原理。 建立設(shè)備資料檔案。 定期對本部門員工進行有關(guān)設(shè)備設(shè)施的技術(shù)性培訓(xùn)及安全知識培訓(xùn)。 檢查交接班情況、巡查情況，回訪維修情況，并對工作中存在的問題盡快提出處理意見，負責具體的技術(shù)性檢查。 負責對設(shè)備保修單位維護保養(yǎng)工作的聯(lián)系、協(xié)調(diào)、監(jiān)管及質(zhì)量評定。 負責小區(qū)（大廈）內(nèi)設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)、督導(dǎo)和管理工作。 基本了解國家有關(guān)電工操作規(guī)程與技術(shù)標準。 具有較強的專業(yè)知識，全面了解住宅內(nèi)各種設(shè)備的基本原理。 對上門服務(wù)應(yīng)注意業(yè)主家內(nèi)衛(wèi)生，必須穿鞋套，不得損壞業(yè)主物品，如移動物品，需經(jīng)業(yè)主同意，收費時應(yīng)公平、公正、公開、合理，并經(jīng)業(yè)主簽字生效，服務(wù)完畢，應(yīng)將工作場所打掃干凈。 必須將服務(wù)意識，服務(wù)態(tài)度和服務(wù)技巧貫徹落實到言行中，語言文明禮貌，對業(yè)主提出的質(zhì)疑要耐心、細致地回答或解釋，不得推脫。 工作時間須配戴工作證，著裝整潔，注意形象、儀表。 未經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)授權(quán)或批準，不得以公司名義對外展開業(yè)務(wù)或在外兼任獲取薪酬或間接利益之工作。 從全局出發(fā)，樹立良好的合作意識，團結(jié)、真誠協(xié)作，達到暢順、高效率的工作績效，切實服從領(lǐng)導(dǎo)的工作安排和調(diào)度，如有異議，必須做到“先服從后投訴”。 內(nèi)容 關(guān)心公司，熱愛本職工作，遵守公司各項規(guī)章制度和勞動紀律，維護公司利益和榮譽，愛護公司設(shè)備、設(shè)施。工程維修服務(wù)手冊一、崗位職責與管理制度1. 工程部行為準則 目的規(guī)范工程維修人員的服務(wù)行為，樹立公司良好形象，為客戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。 適用范圍適用于物業(yè)管理公司工程維修人員。 認真貫徹公司“開源節(jié)流”的方針，在工作中力行節(jié)儉，不浪費公司資源。 對工作中出現(xiàn)的問題不推諉，勇于承擔責任，并從中吸取教訓(xùn)，不斷提升工作水平。 未獲批準，不準將本公司的辦公用品、公用工具、設(shè)備、設(shè)施等擅自贈與、轉(zhuǎn)租、出租、出借、抵押給其他公司、單位或個人。 嚴禁向業(yè)主索取或收受任何禮品酬金。 對設(shè)備、設(shè)施及業(yè)主報修項目應(yīng)及時認真地處理，一般情況由當班員工處理完畢。2．工程部主任崗位職責 任職資格 具有《中華人民共和國特種技術(shù)操作許可證》 熟練掌握電工基本原理。能夠?qū)ο聦龠M行技術(shù)指導(dǎo)。 工作內(nèi)容 全面管理工程部事務(wù)。 負責突發(fā)性的設(shè)備故障處理與人員調(diào)度，并組織調(diào)查設(shè)備事故原因，制訂預(yù)防措施。 根據(jù)設(shè)備的特點制訂或?qū)徍烁黝愒O(shè)備的年度、季度、月度、周預(yù)防性檢修保養(yǎng)計劃，并監(jiān)督落實。 配合其他部門開展工作，落實上級安排之臨時性工作。 負責有關(guān)工程技術(shù)標準，規(guī)格的審核，對工程的預(yù)算等。3. 工程部副主任崗位職責 任職資格 具有《中華人民共和國特種操作許可證》 具有初級電工技術(shù)等級資格或相關(guān)技術(shù)等級資格。 熟悉小區(qū)（大廈）內(nèi)設(shè)備備用配件的規(guī)格、性能、型號、名稱。 具體負責小區(qū)（大廈）內(nèi)各類設(shè)備、設(shè)施的操作、維修保養(yǎng)、業(yè)主的報修項目及對員工的培訓(xùn)。 對維保所需配件進行管理，各類設(shè)備運行資料的記錄與管理，維修資料的管理。4. 工程部維修工崗位職責 任職資格 具有《中華人民共和國特種技術(shù)操作許可證》 熟練掌握電工基本原理。 工作內(nèi)容 服從主任和組長的調(diào)度與工作安排。 參加設(shè)備故障的搶修工作，及時排除設(shè)備故障，確保小區(qū)（大廈）內(nèi)的設(shè)備保持良好運行狀態(tài)。5. 工程部機電設(shè)備運行管理人員崗位職責 任職資格 具有《中華人民共和國特種技術(shù)操作許可證》。 有一定的機電設(shè)備維修管理經(jīng)驗。 機電設(shè)備運行期間，須確保其安全運行，隨時巡查，并作好相關(guān)記錄，嚴格執(zhí)行交接班制度。重大故障或緊急事件時須沉著冷靜，及進通知相關(guān)人員并作應(yīng)急處理。所有設(shè)備須制定詳細維修保養(yǎng)計劃，定期維修保養(yǎng)，并作好記錄。嚴禁在設(shè)備啟動前不作檢查。 保持設(shè)備房內(nèi)干凈整潔，嚴禁無關(guān)人員進入設(shè)備房,設(shè)備設(shè)施專用工具或備件等須造冊登記，擺放整齊并保管好。6．工程部弱電維修工崗位職責 任職資格 具有《中華人民共和國特種技術(shù)操作許可證》。 有中級以上技工職稱。 對工作范圍內(nèi)的故障和事故進行處理，并作好記錄。 參加應(yīng)急搶修，配合其他工程人員工作。工程部值班、交接班管理規(guī)定 目的： 規(guī)范值班與交接班管理確保值班質(zhì)量。 值班（夜班）人員應(yīng)處理好本班報修工作，不能處理的應(yīng)注明原因。 應(yīng)按規(guī)定巡查設(shè)備運行情況，并巡查其它設(shè)備、設(shè)施狀況，發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障應(yīng)馬上排除，如無法處理應(yīng)及時向主管或值班總負責人匯報。 值班人員不得私自調(diào)班，因特殊情況要調(diào)班，必須向主任申請。 接班制度 認真聽取交班人員的值班和設(shè)備運行情況報告。 檢查儀器、工具等物品是否齊全、完好，各機房是否干凈整潔。 交班制度 交接班人員必須當面交接并簽名。 交班人員必須詳細介紹其值班情況、機器運行情況及存在的未處理問題。 不能交接班之情況： 上一班運行情況未交待清楚，記錄不規(guī)范，操作間不整潔。 交接過程中發(fā)生故障，應(yīng)停止交接，由交班人員負責處理事故，接班人協(xié)助事故處理。 附表: 《工程部值班交接班記錄》工程部值班交接記錄表NO：FMRW301日期值班時段值班人值班內(nèi)容處理結(jié)果或建議：接班人員意見：日期接班時間接班人員86 / 869. 工程部鑰匙管理規(guī)定 目的規(guī)范鑰匙管理工作，確保各設(shè)備設(shè)施房的鑰匙，使用規(guī)范和安全。 內(nèi)容 所有鑰匙任何時候須有不少于一把備用，所有備用鑰匙須造冊登記。 在正常情況下，各設(shè)備設(shè)施房的鑰匙不能借給外單位人員或其他各部門人員，如特殊情況下，必須經(jīng)主任同意并填寫《領(lǐng)（借）用鑰匙登記表》； 工程人員用鑰匙，須填寫《領(lǐng)（借）用鑰匙登記表》并簽名確認，工程人員離開本部門，所有鑰匙須繳回。 工程人員必須妥善保管好領(lǐng)用鑰匙，熟悉各鑰匙的使用范圍，并承擔相應(yīng)責任，每月月底統(tǒng)計一次，填寫《鑰匙月庫存統(tǒng)計表》。 服務(wù)承諾 維修員工一定要努力學(xué)習，不斷提高自身的業(yè)務(wù)素質(zhì)，以達到維修時能準確判斷，處理快速。. 工作認真細致，注意講究衛(wèi)生，節(jié)約材料，損壞東西負責賠償。 確保業(yè)主用水用電安全正常，按時抄表，維護業(yè)主利益，做到有錯必糾。 經(jīng)?；卦L，征求業(yè)主意見，傾聽業(yè)主聲音。 適用范圍 物業(yè)公司各管理處工程部全體員工 內(nèi)容： 按時上下班，上午11：30分和下午17：30分前不能提前下班或吃飯，中午上班不能遲到。 上班時須配戴工作證，穿著整齊，不得穿拖鞋。上午11：10和下午17：10以前的維修單，必須及時處理完畢，有些維修如情況緊急或業(yè)主有特殊要求的，不管加班與否，都必須在當天處理完畢。 上門維修時須帶工具袋（箱），必備工具都放在里面，以節(jié)省時間，增加工作效率，少跑路，多干活。 緊急情況時工程人員（接到通知）須立即趕到現(xiàn)場，等候分配工作或作應(yīng)急處理，直到事故處理完畢才能離開。 工作時務(wù)必注意人身安全和設(shè)備安全，講科學(xué)、多商量、不蠻干，配電房、水泵房或高空作業(yè)等須嚴格按照操作規(guī)程和相關(guān)注意事項工作。 工程部主任（副主任），每天至少巡查各設(shè)備設(shè)施一次，檢查各班值班巡查情況，每星期不定時抽查不少于1次，抽查內(nèi)容見《工程部抽查表》。 各當班維修人員原則上（除值班人員外）無維修單時應(yīng)在值班室等候待命。 關(guān)于機電設(shè)備大型的水電系統(tǒng)等的更換，由主任（副主任）安排填寫維修單，其余參照4條辦法。 所有的維修，主任（副主任）及維修人員應(yīng)根據(jù)事情的輕重，緩急來隨機處理。 零星工程對外委托施工，須由維修責任人申請，填寫對外委托維修申請單，由工程主任組織相關(guān)人員現(xiàn)場考查，報經(jīng)理審批后方可施工。 對外委施工單位或個人須考察其技術(shù)力量和人員素質(zhì)以保證工程質(zhì)量和工期。 施工前須對施工人員進行安全防范教育，做到文明施工，如施工中有對行人或車輛等造成安全隱患時，須作相應(yīng)警示或防護。 施工完畢后由施工方申請，由工程部主任組織相關(guān)人員驗收