【正文】 《關(guān)于印發(fā)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)的通知》及《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第二版）》（國(guó)家計(jì)委等計(jì)投資[1993]530號(hào)）。無(wú)錫市規(guī)劃局地塊規(guī)劃圖和地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)條件及要求；新安花苑五期項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)；《無(wú)錫市城市總體規(guī)劃（20012020年）》。太科園公司具體職能和經(jīng)營(yíng)范圍由無(wú)錫新區(qū)管委會(huì)明確委托。太科園公司作為太科園功能區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)的投融資主體，主要承擔(dān)太科園范圍內(nèi)的城市基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)、工程項(xiàng)目建設(shè)，對(duì)太科園內(nèi)項(xiàng)目的投資等。五年以來(lái)，通過(guò)銀行融資，拍賣(mài)土地、回籠部分資金、BT墊資、工程承包商墊資等方式，在太科園形成了100多億元的固定資產(chǎn)投資，現(xiàn)已完成大部分基礎(chǔ)設(shè)施投資，“三創(chuàng)”載體建設(shè)進(jìn)展迅速，科技園區(qū)功能形態(tài)初步形成。無(wú)錫太湖國(guó)際科技園投資開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱公司）作為太科園開(kāi)發(fā)建設(shè)法人主體和投融資平臺(tái)，負(fù)責(zé)建設(shè)資金的籌集和管理。2005年無(wú)錫市委市政府提出實(shí)施聚焦“太科園”戰(zhàn)略以來(lái)，以市、區(qū)兩級(jí)政府注入的6億元開(kāi)發(fā)公司注冊(cè)資本起步。目前，中共無(wú)錫（太湖）國(guó)際科技園工作委員會(huì)、無(wú)錫（太湖）國(guó)際科技園管委會(huì)統(tǒng)一負(fù)責(zé)園區(qū)內(nèi)黨政、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)管理，并下設(shè)黨政辦公室（監(jiān)察室）、科技經(jīng)濟(jì)發(fā)展處、規(guī)劃建設(shè)環(huán)境處、社會(huì)事業(yè)處（與新安街道合署）、財(cái)政分局等機(jī)構(gòu)。在開(kāi)發(fā)模式上，實(shí)行政府推動(dòng)、公司化運(yùn)作，由新區(qū)組建管理機(jī)構(gòu)，無(wú)錫市和無(wú)錫新區(qū)分別出資注冊(cè)成立公司。在太科園開(kāi)發(fā)建設(shè)初期，無(wú)錫市建立太湖國(guó)際科技園開(kāi)發(fā)建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組，下設(shè)建設(shè)指揮部，負(fù)責(zé)制定各類(lèi)規(guī)劃、建立組織機(jī)構(gòu)、制定政策措施、實(shí)施重大項(xiàng)目、協(xié)調(diào)重要事項(xiàng)等工作。無(wú)錫（太湖）國(guó)際科技園是經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的無(wú)錫國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)的重要組成部分，是無(wú)錫市建設(shè)創(chuàng)新型城市的關(guān)鍵載體和標(biāo)志工程，是以科技、研發(fā)、創(chuàng)意為主體功能，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為支撐，以生態(tài)休閑、商務(wù)服務(wù)為配套的濱水型國(guó)際化科技新城。項(xiàng)目建設(shè)由無(wú)錫太湖國(guó)際科技園投資開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)責(zé)，將繼續(xù)按照“國(guó)際理念、新城標(biāo)準(zhǔn)、全市一流、江南特色”現(xiàn)代化居住社區(qū)的要求建設(shè)。新安花苑作為建設(shè)無(wú)錫（太湖）國(guó)際科技園的拆遷安置房居住社區(qū)，不僅可以滿足園區(qū)重大項(xiàng)目和重點(diǎn)工程建設(shè)拆遷的需要，為園區(qū)建設(shè)提供發(fā)展空間，更是改善居民人居環(huán)境、提高群眾生活水平的重要途徑。按照特大城市建設(shè)的新要求，無(wú)錫新區(qū)積極推進(jìn)經(jīng)營(yíng)城區(qū)戰(zhàn)略，積極配合市重點(diǎn)工程項(xiàng)目的建設(shè)，加快推進(jìn)居住小區(qū)建設(shè)，加大城創(chuàng)工作力度，全區(qū)區(qū)域品位進(jìn)一步提升，城區(qū)面貌發(fā)生了新變化，城市綠化、亮化、美化工作取得新成效。新安花園五期商品房畢業(yè)設(shè)計(jì)目 錄第一章 總論.......................................................1 項(xiàng)目名稱及建設(shè)單位............................................1 項(xiàng)目建設(shè)背景.............................................1 項(xiàng)目建設(shè)單位背景.............................................2 報(bào)告編制基本情況..............................................4 項(xiàng)目基本情況..................................................5 研究結(jié)論........................................................5 結(jié)論與建議......................................................7第二章 項(xiàng)目背景及建設(shè)的必要性.....................................8 項(xiàng)目建設(shè)的背景............................................8 項(xiàng)目建設(shè)的必要性..............................................17第三章 選址分析與建設(shè)條件.........................................21..................................................21..................................................26第四章 工程建設(shè)總體方案..........................................27..............................................27..................................................31 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)..................................................32 給排水設(shè)計(jì)...................................................33..................................................38 暖通設(shè)計(jì)..................................................40第五章 環(huán)境影響評(píng)價(jià)..............................................43 環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)..................................................43 項(xiàng)目建設(shè)對(duì)環(huán)境的影響.........................................43 項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)措施.............................................44第六章 節(jié)能分析...................................................45 建筑節(jié)能......................................................45 給排水節(jié)能....................................................46 電氣節(jié)能......................................................46 暖通節(jié)能......................................................47第七章 勞動(dòng)安全衛(wèi)生..............................................48 建設(shè)期勞動(dòng)安全................................................48 運(yùn)營(yíng)期勞動(dòng)安全................................................48第八章 項(xiàng)目管理及招標(biāo)........................................49 項(xiàng)目管理方式..................................................49......................................................49 招標(biāo)范圍......................................................49 招標(biāo)基本情況表................................................49第九章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度..............................................50第十章 投資估算及資金籌措.......................................51 估算依據(jù)...................................................51 投資估算...............................................51 融資方案及建設(shè)期利息.................................55 總投資及其構(gòu)成分析...................................55 投資計(jì)劃于項(xiàng)目資本金配比.............................55第十一章 項(xiàng)目收入及還款分析......................................57 評(píng)價(jià)說(shuō)明...............................................57 財(cái)務(wù)效益與費(fèi)用預(yù)算...................................57 成本費(fèi)用...............................................61 項(xiàng)目盈利能力分析.....................................61 償債能力分析..........................................62 財(cái)務(wù)生存能力分析....................................62 不確定性分析..........................................63 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論........................................64第十二章 風(fēng)險(xiǎn)分析...............................................64 風(fēng)險(xiǎn)因素分析..........................................64 風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策分析.........................................65第十三章 結(jié)論與建議................................................67附表一 建設(shè)項(xiàng)目分年投資計(jì)劃表附表二 項(xiàng)目總投資使用計(jì)劃于資金籌措表附表三 總成本費(fèi)用估算表附表四 借款還本付息計(jì)劃表附表五 新安五期項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表（萬(wàn)元）1第一章 總論 項(xiàng)目名稱及建設(shè)單位項(xiàng)目名稱：新安花苑五期建設(shè)地點(diǎn)：新安花苑五期位于無(wú)錫東南部北靠運(yùn)河西路，南臨新湖中路，西至南湖園路。建設(shè)單位：無(wú)錫太湖科技園投資開(kāi)發(fā)有限公司 項(xiàng)目建設(shè)背景無(wú)錫新區(qū)在規(guī)劃方面堅(jiān)持高起點(diǎn)科學(xué)規(guī)劃，高度重視生態(tài)文明建設(shè)，爭(zhēng)創(chuàng)國(guó)家循環(huán)經(jīng)濟(jì)示范園區(qū)，在促進(jìn)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步提升人民生活質(zhì)量和幸福指數(shù)，建立了具有無(wú)錫高新區(qū)特色的園區(qū)。為把無(wú)錫（太湖）國(guó)際科技園建成國(guó)內(nèi)一流的科技研究開(kāi)發(fā)基地、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)創(chuàng)意基地、人力資源集聚高地、城市建設(shè)形象高地，園區(qū)堅(jiān)持規(guī)劃設(shè)計(jì)、拆遷安置、基礎(chǔ)設(shè)施三個(gè)先行的原則，堅(jiān)持立足長(zhǎng)遠(yuǎn)、科學(xué)規(guī)劃，整體規(guī)劃、分步實(shí)施，政府推動(dòng)、市場(chǎng)運(yùn)作，以人為本、和諧發(fā)展，高起點(diǎn)制定園區(qū)各類(lèi)規(guī)劃，高標(biāo)準(zhǔn)推進(jìn)重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，高效率實(shí)施園區(qū)拆遷安置。新安花苑的建設(shè)，將堅(jiān)持高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量、高水平，努力建成全市一流的城市社區(qū)；堅(jiān)持以人為本、環(huán)境友好、社會(huì)和諧，努力建成宜人宜居的現(xiàn)代社區(qū)；堅(jiān)持突出特色、強(qiáng)化功能、創(chuàng)新服務(wù)，努力建成具有江南風(fēng)格的人文社區(qū)。項(xiàng)目的建設(shè)將帶動(dòng)整個(gè)城市的形象改造，提升城市的綜合競(jìng)爭(zhēng)力，提升投資環(huán)境，有加快無(wú)錫的城市化進(jìn)程。園區(qū)北至高浪路，東至京杭運(yùn)河，西至華誼路，南至外太湖，總面積約23平方公里。新區(qū)全面行使開(kāi)發(fā)建設(shè)和綜合管理職能，對(duì)園區(qū)實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開(kāi)發(fā)、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一布局、統(tǒng)一管理。2006年11月，無(wú)錫市委印發(fā)《關(guān)于建立中共無(wú)錫（太湖）國(guó)際科技園工作委員會(huì)、無(wú)錫（太湖）國(guó)際科技園管理委員會(huì)的通知》（錫委發(fā)[2006]111號(hào))，明確了太科園的管理體制。無(wú)錫（太湖）國(guó)際科技園（以下簡(jiǎn)稱太科園）是無(wú)錫市委市政府從拓展城市發(fā)展空間、建設(shè)創(chuàng)新型城市、實(shí)現(xiàn)城市轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)升級(jí)的戰(zhàn)略高度出發(fā)設(shè)立的，是無(wú)錫太湖新城的重要組成部分，同時(shí)也是無(wú)錫新區(qū)最重要的功能區(qū)之一。無(wú)錫市建設(shè)發(fā)展投資公司是無(wú)錫市人民政府實(shí)施城市建設(shè)重點(diǎn)工程的投融資平臺(tái)，；無(wú)錫新區(qū)國(guó)有資產(chǎn)管理委員會(huì)是新區(qū)國(guó)有資產(chǎn)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)和決策機(jī)構(gòu)。公司已于今年年初與太科園管委會(huì)分設(shè)，實(shí)行實(shí)體化運(yùn)作。受無(wú)錫（太湖）國(guó)際科技園管委會(huì)委托，本項(xiàng)目由無(wú)錫太湖國(guó)際科技園投資開(kāi)發(fā)有限公司承擔(dān)，該公司也是本項(xiàng)目的借款法人。公司目前投資的項(xiàng)目主要采取兩種運(yùn)作模式：一是對(duì)市政道路等非盈利性項(xiàng)目，公司接受太科園管委會(huì)委托建設(shè)，項(xiàng)目竣工后由政府回購(gòu)；二是對(duì)房地產(chǎn)、商業(yè)街等經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目，由公司自主經(jīng)營(yíng)。公司下設(shè)綜合管理部、財(cái)務(wù)部、工程管理部、項(xiàng)目建設(shè)部、資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)部、財(cái)務(wù)審計(jì)部。 《投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）》（國(guó)家計(jì)委辦公廳計(jì)辦投資[2002]15號(hào)）。國(guó)家現(xiàn)行有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)的建筑設(shè)計(jì)規(guī)范；業(yè)主提供的有關(guān)工程設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料。本工程地塊位于無(wú)錫市東南部北靠運(yùn)河西路，南臨新湖中路，西至南湖園路，京杭運(yùn)河在其東北流淌而過(guò)，具備了相當(dāng)成熟的居住環(huán)境，交通便捷，環(huán)境優(yōu)越。整個(gè)項(xiàng)目包括46個(gè)住宅單體，社區(qū)管理設(shè)施，衛(wèi)生服務(wù)設(shè)施，商業(yè)服務(wù)設(shè)施，文化體育設(shè)施，物業(yè)管理設(shè)施等配套用房。整個(gè)規(guī)劃小區(qū)內(nèi)機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位共3119輛，其中地上停車(chē)位710輛，地下停車(chē)位2409輛。本項(xiàng)目根據(jù)無(wú)錫城市總體規(guī)劃，對(duì)太湖無(wú)錫（太湖）國(guó)際科技園范圍內(nèi)的村莊特別是村鎮(zhèn)建設(shè)用地進(jìn)行整理，將全部拆遷人口集中安置，實(shí)現(xiàn)宅基地的置換，不僅可以盤(pán)活存量土地，為無(wú)錫（太湖）國(guó)際科技園開(kāi)發(fā)建設(shè)提供空