【正文】 ，天津市將要動工的寫字樓或以寫字樓為主的綜合體項目將超過123萬平米，仍以寫字樓部分占總建66%統(tǒng)計，則預估08—09年，寫字樓推出量為88萬平米。而這一情況隨著經濟水平的改善和對外交流的加強，在未來有極大可能得到改善。并且，從目前市場看，雖然投資寫字樓的回報率遠遠高于投資住宅、商鋪，但是客群投資數量仍遠遜于前者，購買客戶仍以企業(yè)購買自用為主。但是，從銷售情況看，除信達廣場售價16000元/平米外，大部分寫字樓項目均價在80009000元/平米之間，僅比同區(qū)域住宅售價高出500－1000元/平米，銷售速度也與高端公寓相似。而金皇大廈、國際經濟貿易中心、津匯廣場等在天津市知名度較高、形象較好的寫字樓入住率甚至能超過90%。存量項目中，河西區(qū)比重最大，占45%，其次是和平區(qū)，為22%，河東十一經路區(qū)域和南開鞍山西道區(qū)域同樣有寫字樓集中分布，紅橋河北寫字樓相對分散。本案所處小白樓CBD區(qū)域，向西與南京路相連，向北與十一經路相接，并有國際經濟貿易中心、金皇大廈等天津市內最高端寫字樓項目作為形象支撐，出于寫字樓建設集聚效用的考慮，正是最適合發(fā)展寫字樓項目的區(qū)域。216。 友誼路商務區(qū)是天津市政府規(guī)劃的天津市的金融中心區(qū)。是云集天津最高檔寫字樓和商務配套的集中地。216。但分布相對分散，主要呈現出熱點地段和重點區(qū)域相結合模式：熱點地段包括小白樓地區(qū)、友誼路沿線、南京路沿線、中山路沿線、東站附近區(qū)域、十一經路區(qū)域及圍堤道沿線；重點區(qū)域為中央商務區(qū)即CBD區(qū)域。寫字樓回暖趨勢明朗。截至目前，天津市內綜合素質較優(yōu)的物業(yè)出租率普遍穩(wěn)定在80%左右，而南京路沿線綜合素質優(yōu)的物業(yè)出租率則能達到90%。天津市寫字樓市場整體狀況分析2001年后，天津市寫字樓市場交易日趨活躍，特別是跨國公司及外省市企業(yè)進入天津設立機構日益增多，IT業(yè)、金融業(yè)、醫(yī)療保健、醫(yī)藥類、通訊、貿易、咨詢、投資管理等公司進入天津市場。、宏觀經濟狀況小結分析天津市宏觀經濟發(fā)展和政策法規(guī)證明：長期來看，天津市宏觀經濟的改善和第三產業(yè)的發(fā)展將為寫字樓市場提供足夠的需求保障；但是，未來一至兩年，寫字樓市場集中放量的局面將比較明顯。、政策法規(guī)根據市政府第22次常務會議關于加快停緩建項目處置工作的要求，2005年，市政府將力爭全部盤活停緩建項目，消滅所有爛尾樓項目。2004年，%。、第三產業(yè)發(fā)展狀況年份第三產業(yè)增加值（億元）增長速度占國民經濟比重2000%%2001%%2002960%%2003%%2004%%來源：年天津統(tǒng)計年鑒作為大型工業(yè)城市，天津市的第三產業(yè)比重長期保持在50%以下的水平。05年上半年。第二部分：天津市及本案所處區(qū)域各業(yè)態(tài)市場分析一、 寫字樓市場分析天津寫字樓宏觀經濟環(huán)境分析、宏觀經濟發(fā)展狀況來源：天津市統(tǒng)計年鑒長期以來，天津市的經濟水平保持了兩位數的發(fā)展，2004年，%，%。運用市場比較法，考慮到時間因素的調整，若目前本案推出市場發(fā)售，在保證一定銷售速度的前提下，—（按預估推出時間）。由此計算，由發(fā)展商自行持有部分面積為：酒店3萬平米，集中商業(yè)2萬平米，寫字樓1萬平米，共6萬平米。l 酒店式公寓2萬平米，依托酒店管理進行產權式經營，完全出售。l 酒店部分3萬平米，引入四星級以上酒店。裙樓沿馬場道、合肥道、南昌路方向可考慮分割街鋪出售，預計引入業(yè)態(tài)將以商務餐飲、娛樂休閑為主。l 商業(yè)部分3萬平米，規(guī)劃四層裙樓，引入中高端集中百貨。目 錄第一部分：業(yè)態(tài)分割及初步定位摘要 3第二部分：天津市及本案所處區(qū)域各業(yè)態(tài)市場分析 4一、 寫字樓市場分析 4天津寫字樓宏觀經濟環(huán)境分析 4天津市寫字樓市場整體狀況分析 5區(qū)域市場分析 12本案寫字樓部分初步建議 16二、 酒店市場分析 17天津酒店宏觀經濟政策分析 17天津存量酒店供需情況分析 18酒店業(yè)態(tài)總結及本案酒店部分業(yè)態(tài)定位 23三、 酒店式公寓市場分析 24天津市酒店式公寓現狀 24潛在競爭項目 27現有及潛在酒店式公寓分布 29區(qū)域內酒店式公寓狀況及本案酒店式公寓初步定位 29四、 商業(yè)市場分析 30商圈的定義 30天津市區(qū)主要商圈分析 30小白樓區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)分析 31第三部分：天津市綜合體項目的發(fā)展狀況分析 32一、 潛在綜合體項目基本情況 32二、 綜合體項目情況小結 32第四部分：本案所處區(qū)域分析 33一、 小白樓CBD區(qū)域規(guī)劃概述 33二、 區(qū)域對本案影響分析 34三、 本案在區(qū)域中的地位作用 35第五部分：本案的業(yè)態(tài)劃分 36一、 項目特征分析 36 項目立地特征概述 36 綜合體項目特征分析 37 項目SWOT分析 39二、 本案業(yè)態(tài)劃分及初步產品定位 41 業(yè)態(tài)劃分原則 41 業(yè)態(tài)劃分 42第六部分：本案的產品初步定位 45第一部分：業(yè)態(tài)分割及初步定位摘要經過對天津市及本案所處區(qū)域市場的分析，根據本案特點，考慮到發(fā)展上要求，本司對項目的各業(yè)態(tài)分割作出如下建議：項目最終涵蓋業(yè)態(tài)將包括寫字樓（甲級、SOHO）、集中式商業(yè)（部分街鋪）、酒店、酒店式公寓、高端公寓，具體業(yè)態(tài)分割配比為：l 寫字樓部分6萬平米，其中4萬平米高端寫字樓，2萬平米SOHO類商住。高端部分建議發(fā)展商自行持有1萬平米左右招租以提升形象，其余部分進行銷售滿足回款需要。建議前期由發(fā)展商自行持有，待經營成熟后可考慮整體轉讓。出售街鋪面積約為1萬平米。由發(fā)展商自行持有，經營成熟后可考慮整體轉讓。l 高端公寓6萬平米（需保障煤、水、電等后期生活成本與住宅享受統(tǒng)一待遇，貸款保證7成30年），完全出售，位于項目南端，考慮板式或塔板結合。出售部分面積為：高端公寓6萬平米，酒店式公寓2萬平米，商鋪1萬平米，寫字樓部分5萬平米，共14萬平米。持有部分獲得租金7500—8200萬/年。全年人均GDP達到31550元。經濟的長期穩(wěn)定增長為各行各業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了良好的經濟環(huán)境，也為寫字樓市場的發(fā)展帶來了樂觀的預期。但是，隨著地區(qū)經濟的飛速發(fā)展，第三產業(yè)也有了長足提高。隨著天津市建設北方金融中心力度的加大，第三產業(yè)將繼續(xù)蓬勃發(fā)展，為寫字樓的長期需求提供有力保障。隨著這一政策的實施，未來一到兩年內，天津市的寫字樓市場將呈現集中放量的局面，形成激烈的競爭。從時間節(jié)點看，0809年，天津市經濟的發(fā)展對寫字樓市場需求的刺激正逐步顯現，但也將面臨寫字樓市場供應放量后的激烈競爭，機會與風險均很大。2002年、2003年寫字樓市場整體需求一直處于需求上升的量變階段。租金在保持了2－3年的“剛性”之后，呈現出緩慢上行的趨勢。至目前為止，天津共有高、中、低檔寫字樓100多座。、存量市場分析l 存量寫字樓分布本案南京路沿線、友誼路區(qū)域、小白樓CBD區(qū)域、十一經路區(qū)域以及鞍山西道沿線是寫字樓，尤其是甲級寫字樓密集的區(qū)域，區(qū)域的特點主要集中在交通便利，周邊商務配套相對齊全。 小白樓地區(qū)是天津市政府規(guī)劃的市中央商務區(qū) ，是天津市高檔寫字樓發(fā)源地。216。友誼路沿線、工業(yè)展覽館及天津樂園周邊地區(qū)近年來成為寫字樓后起之秀，發(fā)展勢頭迅猛, 聚集了大量的金融企業(yè)和銀行總部。 南京路商務區(qū)相比前兩者屬于沿線商務區(qū)，高端寫字樓密集，在政府將來的規(guī)劃中將形成天津又一個大型的寫字樓集中地區(qū)。l 存量寫字樓規(guī)模及租售狀況所在區(qū)域項目名稱建筑面積（萬平米）租售價格（租金/平米/天；售價/平米）空置率入住時間河西區(qū)金皇大廈 租金：410%2001泰達大廈6租金：15%1997文華中心租金：215%2001北方金融大廈租金：5%1998圖書大廈3租金：售價：650010%2002華盛廣場5租金：2（包括物業(yè)費）15%1998天信大廈租金：（包括物業(yè)費）5%2000國華大廈租金：售價：840040%2005云翔大廈4租金：（包括物業(yè)費）15%1998峰匯廣場租金：(精裝)售價：9700(精裝)60%2005國際經濟貿易中心租金：售價：1060020%2003恒華大廈 租金：售價：910020%2005亞太大廈3租金：售價：800015%2002友誼大廈4租金：（包括物業(yè)費）售價:930010%2004南開區(qū)今晚大廈租金：10%1998百腦匯科技大廈租金：18%2005電子科技中心租金：2售價：650020%2004榮華時代廣場租金：未定售價：68009%2006和平區(qū)信達廣場租金：售價：1600060%2005國際大廈 租金：82%1990津匯廣場租金：58%2002萬科世貿廣場 租金：12%1995濱江萬麗租金：45%2000河北區(qū)遠洋大廈租金：8%1997萬科中心大廈 租金：（包括物業(yè)費）20%1999河東區(qū)天星河畔廣場租金：售價：850020%1998萬隆中心大廈租金：售價：800020%2001三聯廣場售價：700035%2005目前天津甲級寫字樓總建筑面積約為160萬平方米，寫字樓部分面積約為105萬平方米，約占總建筑面積的66%。從租金、售價對比和入住率的情況看，天津市寫字樓，尤其是甲級寫字樓近兩年長期保持了較高的入住率，平均入住率一般在80%以上。較高的租金和入住率均說明了目前市場對高端寫字樓的龐大需求?？鄢杀局械碾娞輸盗康脑黾?、中央空調的配備、層高的增加及銷售周期拖后所增加的成本后，與住宅相比實際利潤率基本相同而風險更高。由此證明，目前天津市場寫字樓銷售的冷淡與市民投資意識的冷淡與落后有直接關系。、潛在市場分析l 寫字樓潛在供應規(guī)模 隨著海河節(jié)點、地鐵上蓋的開發(fā)及市政府對解決“停緩建”工程力度的加大，未來一到兩年內，將有大量的寫字樓項目推向市場，加劇市場的競爭?？紤]到類似項目建設周期，其中大多數項目將與本案同時推出市場，形成極激烈的市場競爭。同類產品供應短期內的集中放量將對本案的寫字樓部分產生巨大沖擊，成為本案寫字樓部分消化的主要障礙。隨著政府的著意打造，小白樓CBD、南京路沿線、友誼路區(qū)域的商務氛圍將越發(fā)濃郁，更加適合寫字樓項目的推出。因此相對較高端的項目均能在保持一定租金水準的情況下仍能有85%甚至90%以上的入住率，體現了目前市場對高端寫字樓的龐大需求。l 投資氛圍冷淡，銷售并不理想 目前天津市寫字樓項目的售價僅高于同區(qū)域住宅項目5001000元，難以彌補建設周期、建筑特點帶來的損失，風險更大、回報率較低。這與天津市冷淡的投資氣氛有直接關系，有可能隨著市民收入水平的增高及投資意識的增強得到改變。隨著潛在項目的進一步推出市場，原有商務區(qū)的商務氛圍將越發(fā)濃重。l 潛在供應極大，集中放量競爭激烈雖然目前天津市寫字樓供應比較缺乏，但僅據不完全統(tǒng)計，與本案同步進行開發(fā)的寫字樓或以寫字樓為主體的綜合體項目規(guī)模已達到120萬平米以上。l 高端放量集中，商住SOHO類產品不足在天津市的潛在產品中，高端產品過多，各項目在規(guī)劃設計上盲目上規(guī)模、上檔次，忽視了差異化經營，梯度層次不明顯，適合小型企業(yè)的商住項目存在巨大供應缺口，這也是本案可以加以利用的機會。風險大于機會。區(qū)域市場分析、區(qū)域寫字樓市場狀況物業(yè)名稱等級總體量（萬平米）單層面積（平米）售價（元/平米）租金（元/天/平米）物業(yè)費（元/月/平米）空置率入伙時間國際大廈甲級1158只租不售8已含2%1990萬順I(yè)CTC5A甲級81500106001620%信達廣場5A甲級商用1515001600072460%2005金皇大廈5A甲級1516只租不售4已含10%濱江萬麗5A甲級2012只租不售4已含5%圖書大廈5A甲級3290065001510%泰達大廈甲級61982只租不售已含15%