收益法常見錯誤-展示頁
2025-07-07 14:35本頁面
【正文】 造成的收入損失＋其他收入－運(yùn)營費(fèi)用 ＝有效毛收入－運(yùn)營費(fèi)用有效毛租金收入：潛在毛租金收入收租損失空置率潛在毛租金收入：不包含押金或租賃保證金利息收入有效毛收入：潛在毛收入收租損失空置率潛在毛收入：潛在毛租金收入+利息收入收租損失：按照潛在毛收入的一定比例來估算空置率：按照潛在毛收入的一定比例來估算出現(xiàn)的錯誤1) 對空置率和租金損失率遺漏或者沒有說明數(shù)值取值來源2) 遺漏其他收入（租金收入中未考慮租賃保證金或押金利息收入）3) 有效毛收入計(jì)算有誤或者基數(shù)有誤4) 空置等造成的收入計(jì)算有誤或者基數(shù)有誤5）運(yùn)營費(fèi)用中遺漏或者基數(shù)有誤或者沒有說明數(shù)值取值來源常規(guī)包括稅金房產(chǎn)稅、營業(yè)稅及附加、城鎮(zhèn)土地使用稅營業(yè)稅及附加＝有效毛收入 %房產(chǎn)稅=有效毛收入*12%必備的費(fèi)用維修費(fèi)＝建筑物重置價格/有效毛收入維修費(fèi)率管理費(fèi)＝有效毛收入管理費(fèi)率保險(xiǎn)費(fèi)＝建筑物現(xiàn)值保險(xiǎn)費(fèi)率6)計(jì)算管理費(fèi)時要說明當(dāng)?shù)匾?guī)定的管理費(fèi)中是否包括水、電、汽、熱等費(fèi)用。7)管理費(fèi)計(jì)算基數(shù)給出是按有效毛租金收入，則不應(yīng)含押金或租賃保證金利息收入，若是按有效毛收入，則應(yīng)含押金或租賃保證金利息收入。9)城鎮(zhèn)土地使用稅和營業(yè)稅一般情況下應(yīng)該考慮在運(yùn)營費(fèi)用中，如果租金內(nèi)涵中說明城鎮(zhèn)土地使用稅和營業(yè)稅另外單計(jì)，由承租人負(fù)擔(dān)，在租金中不含這兩種稅，則在計(jì)算年出租費(fèi)用時不用考慮這兩種稅。11)估價中采用的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營費(fèi)用或凈收益，除有租約限制的之外，都應(yīng)采用正?？陀^的數(shù)據(jù)
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