【正文】 化創(chuàng)意企業(yè)及港澳、閩商知名企業(yè)和諧、生態(tài)的城市副中心倡導(dǎo)高品質(zhì)城市生活，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)在當(dāng)今的全球視野里，珠江三角洲地區(qū)是經(jīng)濟(jì)最具活力的地區(qū)之一。占地面積：50畝；容積率：5；建筑面積：本項(xiàng)目將以高科技企業(yè)研發(fā)及公司區(qū)域總部及高端服務(wù)業(yè)發(fā)展為主導(dǎo)，辦公、餐飲、居住、會(huì)議等相結(jié)合的商務(wù)科技綜合體。引入30余家文化創(chuàng)意、傳媒、動(dòng)漫設(shè)計(jì)等企業(yè)入駐藝術(shù)精品酒店占地面積：20畝；容積率：5；建筑面積： 功能：提供會(huì)議、休閑、娛樂場(chǎng)所及其高端服務(wù)占地面積：50畝；容積率：5；建筑面積：引入閩商港資企業(yè)30余家功能：誠(chéng)豐珠?？偛浚?）誠(chéng)豐區(qū)域行政中心；（2）辦公家具檢驗(yàn)測(cè)試國(guó)家實(shí)驗(yàn)室；（3）家具創(chuàng)新設(shè)計(jì)及工藝研究中心；（4）高檔家具（辦公、金絲楠木家具、高檔沙發(fā)）演示展示中心。項(xiàng)目占地：200畝項(xiàng)目總建筑面積： 萬平方米項(xiàng)目總投資： 76億元人民幣占地面積：50畝；容積率：2；建筑面積：功能：高新技術(shù)研發(fā)及中試基地意向項(xiàng)目：以誠(chéng)豐集團(tuán)并購的飛秒光電科技（西安）有限公司為基礎(chǔ)，與中國(guó)科學(xué)院西安光機(jī)所合作研發(fā)微小光學(xué)新產(chǎn)品、光纖技術(shù)新產(chǎn)品、醫(yī)電新產(chǎn)品研發(fā)及中試，以及多模單通道光纖旋轉(zhuǎn)連接器，基于物聯(lián)網(wǎng)的城市加油站的管理系統(tǒng)、光纖傳感測(cè)溫儀系列等高技術(shù)產(chǎn)品研發(fā)；LED驅(qū)動(dòng)電源核心技術(shù)研究；新能源研究，專注于鎂系電池方面的專業(yè)研究，特別是低溫領(lǐng)域電池的研究開發(fā)和用于無人機(jī)、裝甲部隊(duì)的新能源開發(fā)；引進(jìn)20余家國(guó)際知名高新技術(shù)研發(fā)企業(yè)入駐。堅(jiān)持“節(jié)地、節(jié)能、節(jié)材”的設(shè)計(jì)原則，推廣使用建筑新材料、新技術(shù)，達(dá)到環(huán)保節(jié)能要求。土地利用系數(shù)和建筑系數(shù)科學(xué)合理。設(shè)計(jì)構(gòu)思獨(dú)特，造型新穎，美觀大方，塑造富有活力的、地方特色濃厚的城市建筑。同時(shí)，該建設(shè)項(xiàng)目還將提供衛(wèi)星通訊設(shè)備、電腦網(wǎng)絡(luò)管理設(shè)施、本外幣結(jié)算、商品儲(chǔ)運(yùn)、旅游服務(wù)、公寓及其他一切必須的設(shè)施和管理配套系統(tǒng)。投資建設(shè)珠海橫琴島現(xiàn)代商務(wù)科技綜合體項(xiàng) 目 建 議 書香港誠(chéng)豐集團(tuán)2013年3月31日目 錄第一章 項(xiàng)目基本情況 6 6 6 6 6 6 7 10 11 12 12 12 13 13 13 14 14，提高產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新能力 14，帶動(dòng)周邊商業(yè)和旅游業(yè)繁榮 15第二章 項(xiàng)目申報(bào)單位的基本情況 16 16 16第三章 市場(chǎng)分析 18 18 19 19 22 23 24 26 26 26 27 27 28 28 28 29第四章 投資估算 30 30 估算編制依據(jù) 30 30 31 資金使用計(jì)劃 32 資金籌措 32 權(quán)益資金籌措 32 債務(wù)資金籌措 32第五章 投資回收期測(cè)算 34 項(xiàng)目收入與稅金預(yù)測(cè) 34 34 34 34 投資收益率 34 效益費(fèi)用比 35 靜態(tài)投資回收期 35 動(dòng)態(tài)投資回收期 35第六章 項(xiàng)目的綜合評(píng)價(jià) 37 37 37 37 38 38 39 40 40 40 41 41附錄 43投資建設(shè)珠海橫琴島現(xiàn)代商務(wù)科技綜合體項(xiàng)目建議書第一章 項(xiàng)目基本情況 珠海橫琴島現(xiàn)代商務(wù)科技綜合體 新建 本項(xiàng)目位于珠海市橫琴島內(nèi)，具體地址以審批確定為準(zhǔn)。根據(jù)珠海市城市總體規(guī)劃和橫琴島開發(fā)建設(shè)總體規(guī)劃綱要的要求，充分發(fā)掘本區(qū)域的歷史與文化內(nèi)涵，利用并有機(jī)組織本區(qū)域的自然、地理區(qū)位、歷史與人文要素，運(yùn)用現(xiàn)代設(shè)計(jì)風(fēng)格和城市設(shè)計(jì)手段，合理調(diào)控空間布局，塑造具有鮮明特色的集高端服務(wù)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)、藝術(shù)酒店、辦公、公寓、商業(yè)中心以及物流中心為一體的綜合性建筑群。方案設(shè)計(jì)遵循現(xiàn)行有關(guān)規(guī)范和要求，總體布局劃分合理，功能分區(qū)靈活，最大限度滿足各種使用功能的要求。運(yùn)輸系統(tǒng)布置科學(xué)，運(yùn)輸距離、路徑力求便捷。處理好綠化、道路、活動(dòng)場(chǎng)地等與人的活動(dòng)關(guān)系，營(yíng)造和諧舒適的建筑空間。本項(xiàng)目將以科技研發(fā)、文化創(chuàng)意、商會(huì)經(jīng)濟(jì)及高端服務(wù)業(yè)發(fā)展為核心，打造一個(gè)集高技術(shù)研發(fā)及中試、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地、企業(yè)區(qū)域總部集聚，辦公、居住、餐飲、會(huì)展等相結(jié)合的大型城市綜合體。文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)大廈占地面積：30畝；容積率：2；建筑面積：4萬平方米功能：（1）創(chuàng)意人才培訓(xùn)孵化園和服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)園；（2）珠三角地區(qū)獨(dú)特的動(dòng)漫影視作品制作和出口發(fā)行基地；（3）文化傳媒創(chuàng)意、創(chuàng)意工作室、數(shù)字影城、動(dòng)漫電玩等動(dòng)漫新媒體研發(fā)、制作、發(fā)行基地；（4）動(dòng)漫衍生品研發(fā)、設(shè)計(jì)、制造基地。閩商商務(wù)中心（1）閩商及港商區(qū)域金融總部、采購總部、營(yíng)銷總部和貿(mào)易總部；（2）商務(wù)信息中心（3）會(huì)展中心，打造產(chǎn)品演示、體驗(yàn)和交易平臺(tái)；（34）引入供應(yīng)鏈管理企業(yè)、融資咨詢、擔(dān)保結(jié)算、通關(guān)、信息管理及相關(guān)增值服務(wù)的企業(yè)，為電子商務(wù)交易提供物流及相關(guān)增值業(yè)務(wù)服務(wù)；（5）餐飲休閑養(yǎng)生中心；（6）購物中心。搭建幾個(gè)平臺(tái)：科技創(chuàng)新平臺(tái)； 商務(wù)信息平臺(tái)； 文化創(chuàng)意平臺(tái)； 遠(yuǎn)期交割平臺(tái)； 居住休閑平臺(tái)；主打業(yè)態(tài)為：科技研發(fā)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、企業(yè)總部經(jīng)濟(jì)、會(huì)展經(jīng)濟(jì)、創(chuàng)意人才培訓(xùn)孵化園、服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)園、休閑旅游、藝術(shù)精品酒店、高端住宅等。該地區(qū)經(jīng)濟(jì)不斷轉(zhuǎn)型與發(fā)展的結(jié)果，帶動(dòng)了高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、高端服務(wù)業(yè)和文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，同時(shí)造就了大批新興的中產(chǎn)階級(jí)，從而引發(fā)了對(duì)于旅游業(yè)與休閑娛樂業(yè)的大量需求。在政府部門出臺(tái)的《珠海橫琴島總體規(guī)劃》中，對(duì)橫琴島未來發(fā)展的目標(biāo)定位為，集綜合休閑旅游、商務(wù)服務(wù)、金融服務(wù)、文化創(chuàng)意、中醫(yī)保健、科教研發(fā)、物流會(huì)展、高新技術(shù)等產(chǎn)業(yè)為一體的現(xiàn)代島嶼型城市綜合體。從地理位置看，橫琴島是位于東南亞和中國(guó)這個(gè)經(jīng)濟(jì)活躍地區(qū)的中心，在這個(gè)地區(qū)任何主要城市要到達(dá)橫琴島乘飛機(jī)四小時(shí)內(nèi)便可，地理位置極為優(yōu)越。u 國(guó)家及省有關(guān)政策、法規(guī)、規(guī)定；u 現(xiàn)行有關(guān)技術(shù)規(guī)范、規(guī)定；u 國(guó)務(wù)院關(guān)于橫琴島開發(fā)有關(guān)政策的批復(fù)；u 《珠海市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》u 《珠海橫琴島總體規(guī)劃》；u 《橫琴島開發(fā)建設(shè)總體規(guī)劃綱要》香港誠(chéng)豐集團(tuán)公司投資建設(shè)的珠海橫琴島項(xiàng)目不僅符合當(dāng)?shù)卣l(fā)展新型現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、商貿(mào)物流體系及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃，而且符合國(guó)家對(duì)橫琴島未來發(fā)展戰(zhàn)略的目標(biāo)定位，對(duì)促進(jìn)珠海市地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展將發(fā)揮重要作用。從地理位置看，橫琴是位于東南亞和中國(guó)這個(gè)經(jīng)濟(jì)活躍地區(qū)的中心，在這個(gè)地區(qū)任何主要城市要到達(dá)橫琴島乘飛機(jī)四小時(shí)內(nèi)便可，地理位置極為優(yōu)越。橫琴島又是廣珠、江珠高速的交匯點(diǎn)，這些交通干線將于明年年底前建成，并通過橫琴島與澳門銜接；另外，廣珠鐵路將通過橫琴島進(jìn)入澳門。橫琴島四面環(huán)水，氣候溫和，山清水秀，空氣清新，原始植被保存完好，一派田園風(fēng)光，是一片未開發(fā)的處女地，而且有“十步一瀑布，百步萬棵樹”的自然景觀。有“雨后處處是瀑布，塊塊奇石都是景”的自然景觀，加上橫琴與澳門三島一河之隔，澳門的中西文化建筑成為令人駐足觀賞的風(fēng)景線。島上有南宋古戰(zhàn)場(chǎng)遺跡。每到節(jié)假日，珠三角等地游客云集橫琴島，品嘗海島上的鮮蠔風(fēng)味。擁有對(duì)接港澳先進(jìn)經(jīng)濟(jì)體系、最便捷的通關(guān)安排、最優(yōu)惠的財(cái)稅政策、最創(chuàng)新的體制機(jī)制。允許橫琴建設(shè)商業(yè)性生活消費(fèi)設(shè)施和開展商業(yè)零售等業(yè)務(wù)，發(fā)展旅游休閑、商務(wù)服務(wù)、金融服務(wù)、文化創(chuàng)意等產(chǎn)業(yè)。由此可以看出，香港誠(chéng)豐集團(tuán)投資建設(shè)的珠海橫琴島現(xiàn)代商務(wù)科技綜合體項(xiàng)目不僅符合當(dāng)?shù)卣l(fā)展新型現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、商貿(mào)物流體系的規(guī)劃，而且符合國(guó)家對(duì)橫琴島未來發(fā)展戰(zhàn)略的目標(biāo)定位，是推動(dòng)珠海橫琴島實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)跨越發(fā)展的重要著力點(diǎn)和增長(zhǎng)點(diǎn)。高新技術(shù)及民生是當(dāng)前及今后一段時(shí)期中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的兩大主題。，帶動(dòng)周邊商業(yè)和旅游業(yè)繁榮國(guó)內(nèi)外經(jīng)驗(yàn)表明，發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)，有利于提升中心城市的集聚輻射和綜合服務(wù)功能；有利于集聚高端資源，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)；有利于增強(qiáng)城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力，提高在國(guó)際產(chǎn)業(yè)分工中的地位。同時(shí)，可以迅速在此聚集大量的人流、物流和信息流，增強(qiáng)周邊地區(qū)的消費(fèi)能力，帶動(dòng)周邊餐飲、娛樂、商貿(mào)零售等行業(yè)的的繁榮發(fā)展，創(chuàng)造出十分可觀的經(jīng)濟(jì)效益。項(xiàng)目具有較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力和廣闊的市場(chǎng)前景，建設(shè)條件良好，經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益顯著，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。誠(chéng)豐家具于上世紀(jì)初在印尼和香港設(shè)廠生產(chǎn)，經(jīng)過家族幾代人的持續(xù)經(jīng)營(yíng)和品牌維護(hù)，使一個(gè)辦公家具制造企業(yè)在當(dāng)?shù)匾殉蹙咭?guī)模和影響。得益于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和政策制度的優(yōu)越性，誠(chéng)豐家具在國(guó)內(nèi)取得了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，到目前，家具制造業(yè)有辦公、實(shí)木、鋼制家具、五金、門業(yè)、裝修家具、名貴木材古典家具、軟體沙發(fā)和奢侈品金絲楠木家具等。香港誠(chéng)豐集團(tuán)公司，依據(jù)其品牌的輻射帶動(dòng)作用和分支機(jī)構(gòu)遍布大陸各地的網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢(shì)，涉足房地產(chǎn)、礦業(yè)開發(fā)、物流、能源化工、高科技光電制造等產(chǎn)業(yè)。公司經(jīng)營(yíng)理念：誠(chéng)信服務(wù)，豐裕社會(huì)企業(yè)精神：勤奮、包容、拼搏、卓越企業(yè)愿景：打造百年企業(yè)，成為一個(gè)值得令人尊敬的企業(yè)。橫琴島位于珠海市南部，珠江口西側(cè)，南臨南海，北距洪灣保稅區(qū)不到1公里；西接磨刀門水道與珠海西區(qū)一衣帶水，與澳門三島隔河相望，是位于東南亞和中國(guó)經(jīng)濟(jì)活躍地區(qū)的中心，這些地區(qū)任何主要城市要到達(dá)橫琴島乘飛機(jī)四小時(shí)內(nèi)便可，地理位置極為優(yōu)越。此外，橫琴島自然環(huán)境優(yōu)美，人文氣息濃厚，文化旅游資源豐富，尤其是緊鄰島嶼的澳門中西文化建筑群成為橫琴一道亮麗的風(fēng)景線。建成后，不僅能夠改善橫琴島的招商引資環(huán)境，吸引更多的企業(yè)總部入駐，加速區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)橫琴島的聚集和擴(kuò)散功能，而且能夠促進(jìn)外部人才、資金、資源向橫琴島內(nèi)流，服務(wù)于島內(nèi)的經(jīng)濟(jì)建設(shè)和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，充分發(fā)揮珠海市橫琴島作為示范區(qū)、先行區(qū)的引領(lǐng)輻射作用，營(yíng)造良好的投資創(chuàng)業(yè)環(huán)境、旅游環(huán)境和宜居生活環(huán)境。當(dāng)前，世界正處在大發(fā)展、大變革、大調(diào)整的時(shí)期，國(guó)際金融危機(jī)使世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)格局出現(xiàn)新的重大變化，以綠色、智能、可持續(xù)為特征的新一輪科技革命不斷發(fā)展，催生了新一代高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展。加快培育高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)對(duì)鞏固和發(fā)展我國(guó)經(jīng)濟(jì)回升勢(shì)頭、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式、調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、走新型工業(yè)化道路具有重大意義。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展已成為推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要增長(zhǎng)極，將為未來戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的培育和發(fā)展提供強(qiáng)大支撐。新修訂的《科學(xué)技術(shù)進(jìn)步法》開始實(shí)施，《科技規(guī)劃綱要》配套政策的實(shí)施細(xì)則陸續(xù)出臺(tái)。建設(shè)國(guó)家自主創(chuàng)新示范區(qū)工作取得新突破，股權(quán)激勵(lì)、鼓勵(lì)企業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的財(cái)稅支持、技術(shù)轉(zhuǎn)讓稅收激勵(lì)、科技金融、非上市公司股權(quán)代辦等政策在中關(guān)村科技園區(qū)先行先試。在發(fā)展戰(zhàn)略性高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)方面，中央將新一代