【正文】 圖2.固定資產(chǎn)投資固定資產(chǎn)投資快速增長。%。%。其中，城市下降1%；%。國內(nèi)生產(chǎn)總值突破10萬億元價(jià)格總水平小幅下降。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值14883億元，%；第二產(chǎn)業(yè)增加值52982億元，%；第三產(chǎn)業(yè)增加值34533億元，%。國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)較快增長。４）、物價(jià)回升更多受短期性因素的作用，并不是內(nèi)在需求明顯增強(qiáng)的結(jié)果。２）、結(jié)構(gòu)性和體制性矛盾依然存在，并繼續(xù)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長形成壓力。２００３年一季度，我國宏觀經(jīng)濟(jì)保持２００２年穩(wěn)步回升增長態(tài)勢(shì)，呈現(xiàn)出“九五”以來的相對(duì)強(qiáng)勢(shì)，但這并不表示當(dāng)前經(jīng)濟(jì)已經(jīng)過熱。%和去年全年增長8%的速度相比落差不大，也明顯高于同期世界經(jīng)濟(jì)增長速度，表明國家以擴(kuò)大內(nèi)需為主的宏觀調(diào)控政策，包括積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策是有效的。有此可能帶來政府加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀管理，如銀行監(jiān)管，出臺(tái)限制房地產(chǎn)開發(fā)的政策法規(guī)等，對(duì)本項(xiàng)目不利的因素，對(duì)此要密切注意有關(guān)方面的政策法規(guī)，及時(shí)制定出應(yīng)對(duì)措施。項(xiàng)目的選址、項(xiàng)目的檔次定位、總平面布置和方案的設(shè)計(jì)都比較適應(yīng)某市曲江區(qū)未來的環(huán)境和發(fā)展趨勢(shì)，從技術(shù)方面看本項(xiàng)目也是可行的本項(xiàng)目的內(nèi)部收益率遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于基準(zhǔn)折現(xiàn)率。項(xiàng)目的實(shí)施將對(duì)某市的建設(shè)和改善居民的居住環(huán)境起到積極的作用。根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃本項(xiàng)目定于2005年4月開盤銷售，2006年10月1日入伙，2007年6月底銷售結(jié)束，銷售期為33個(gè)月。七、項(xiàng)目的進(jìn)度計(jì)劃本項(xiàng)目從2003年7月1日開始到2007年6月底結(jié)束，歷時(shí)4年。五、 項(xiàng)目可開發(fā)建設(shè)條件 本項(xiàng)目處于某市傳統(tǒng)的政治、教育、商業(yè)區(qū)域附近，交通便利，地理位置比較優(yōu)越，增值潛力大，而且項(xiàng)目開發(fā)所需要的市政配套設(shè)施齊全，水、電配套設(shè)施因?yàn)榭拷〗畯S的緣故比較方便，項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)所需的其他配套設(shè)施需要從外圍引入也比較方便，因此本項(xiàng)目開發(fā)建的條件已具備。（3） 項(xiàng)目地處曲江風(fēng)景旅游度假區(qū)，南依少陵原，北望大雁塔，與秦二世陵墓、寒窯相距不足二公里。（2） 項(xiàng)目西界為現(xiàn)代化的曲江水處理廠，周圍雜草叢生，垃圾遍地，白色污染嚴(yán)重，經(jīng)當(dāng)?shù)卣啻纬雒鎱f(xié)調(diào)，成效甚為。而曲江春曉苑高級(jí)住宅小區(qū)的建設(shè)可以滿足一部分較高收入家庭的住房需求，為改善我市目前的住房狀況作出一定的貢獻(xiàn)。n 項(xiàng)目有關(guān)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)指標(biāo)：規(guī)劃用地： 占地面積：132500平方米 建筑面積：228983平方米 容積率： 綠化率： % 建筑密度： 22% 車位： 780個(gè) 戶數(shù)： 1950戶四、 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的必要性 市場(chǎng)的需要 某市人均住房面積不足。n 項(xiàng)目所在地周圍的環(huán)境狀況：項(xiàng)目地處曲江旅游度假區(qū)，南依少陵原，北望大雁塔，與秦二世墓寒窖相距不足二公里。公司經(jīng)營范圍為：接受城建主管部門的委托，從事城市建設(shè)資金籌措，進(jìn)行城建項(xiàng)目的招商引資與咨詢服務(wù),城建項(xiàng)目的投資建設(shè)與經(jīng)營管理；房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營；高科技產(chǎn)品開發(fā)；國內(nèi)貿(mào)易與投資等。二、 項(xiàng)目可性研究的依據(jù) 項(xiàng)目建議書（初步可行性研究報(bào)告）及其批復(fù)文件； 國家與地方的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r及規(guī)劃，行業(yè)部門的發(fā)展?fàn)顩r及規(guī)劃； 國家有關(guān)法律、法規(guī)及政策； 國家有關(guān)建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額； 其它有關(guān)依據(jù)資料。高級(jí)住宅小區(qū)項(xiàng)目建議書高級(jí)住宅小區(qū)項(xiàng)目建議書目 錄第一部分 總論……………………………………………2第二部分 市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)………………………………6 第三部分 建設(shè)條件………………………………………23第四部分 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案…………………………………25第五部分 項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度安排……………………………28第六部分 營銷方案………………………………………29第七部分 投資估算及資金籌措…………………………42第八部分 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)………………………………………43第九部分 風(fēng)險(xiǎn)分析………………………………………45第十部分 結(jié)論及建議……………………………………48第十一部分 附表與附圖……………………………………51 第一部分 總論一、 項(xiàng)目提出的背景 伴隨著西部大開發(fā)的步伐，某市作為西部開發(fā)的橋頭堡，城市化進(jìn)程的速度加快，帶動(dòng)了某市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，同時(shí)也加緊了某市住房的緊缺。為了使某市經(jīng)濟(jì)更加快速的發(fā)展和有效改善某市人民的住房條件，市政府做出了開發(fā)曲江旅游度假區(qū)的決定，我公司積極響應(yīng)市政府的號(hào)召，投入到開發(fā)曲江旅游度假區(qū)的建設(shè)中來，為了改善曲江旅游度假區(qū)的環(huán)境，為了滿足一部分高收入階層的住房需求，我公司在已成功開發(fā)了多個(gè)項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，同時(shí)也為開拓市場(chǎng)，提出了曲江春曉苑項(xiàng)目。三、 項(xiàng)目概況n 項(xiàng)目名稱：曲江春曉苑高級(jí)住宅小區(qū)n 地 點(diǎn)：該項(xiàng)目位于曲江旅游度假區(qū)曲江水廠東側(cè)n 開發(fā)商簡介：某市城市建設(shè)投資有限責(zé)任公司成立于1997年12月，由某市建委牽頭、城建各相關(guān)部門（市規(guī)劃局、房管局、公用事業(yè)局、交通局、市政局、土地局等）入股，另外吸收部分國有大中型企業(yè)（某高科集團(tuán)公司、市投資公司等）和民營企業(yè)共同出資，并堅(jiān)持國有控股，共同組建的公司，公司注冊(cè)資本金10050萬元。公司自成立以來，經(jīng)過科學(xué)管理、規(guī)范運(yùn)作、積極開拓，取得了較好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，主要在舊城改造項(xiàng)目、經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目和土地開發(fā)項(xiàng)目等方面做出了積極的貢獻(xiàn)。項(xiàng)目地勢(shì)較高，視野開闊，名勝古跡盡收眼底。,2002年人均居住面積也不超過11平方米, 要達(dá)到20平方米的標(biāo)準(zhǔn),需要增建8300萬平方米住宅,即使在2006年達(dá)到人均14平方米, 每年至少需要建設(shè)500萬平方米. 而最近五年年平均開發(fā)量僅300多萬平方米,顯示解決基本需求任重而道遠(yuǎn)。環(huán)境的需要（1） 項(xiàng)目用地目前為階梯狀耕地，地勢(shì)南高北低，平均高差14米，大的地方戲相差21米，自然狀況無法灌溉，具有土質(zhì)貧差、畝產(chǎn)低的特點(diǎn)。此項(xiàng)目的開發(fā)對(duì)改善水廠周圍生態(tài)環(huán)境起到一定的作用。項(xiàng)目實(shí)施后，不僅能改善城市居民居住環(huán)境，帶動(dòng)城鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，還可以改善風(fēng)景旅游度假區(qū)周邊環(huán)境，對(duì)某旅游事業(yè)的發(fā)展起到很大的促進(jìn)作用。六、 項(xiàng)目投資估算 根據(jù)某市建設(shè)委員會(huì)頒發(fā)的建設(shè)費(fèi)用構(gòu)成、計(jì)算方法及其他有關(guān)文件，行業(yè)主管部門制定的投資估算辦法、估算指標(biāo)，有關(guān)部門制定的工程建設(shè)其他費(fèi)用的計(jì)算辦法和費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，以及國家公布的物價(jià)指數(shù)進(jìn)行估算，可行研究財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)有關(guān)取費(fèi)要求和本項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案確定的建筑面積、結(jié)構(gòu)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。2004年的3月底完成項(xiàng)目的前期工作，2004年4月至2005年9月底完成第一批的建設(shè)，2004年的10月初至2006年6月底完成部項(xiàng)目的全部建設(shè)，建設(shè)期為27個(gè)月。八、 結(jié)論及建議該項(xiàng)目屬于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，符合國家產(chǎn)業(yè)政策和發(fā)展方向，小區(qū)商品房的銷售價(jià)格處于偏上水平，分析某市房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)后，可以預(yù)計(jì)工程完工后，銷售前景比較樂觀。具有良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。我國當(dāng)前的商品房空置率已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過國際空置警戒線，目前我國房地產(chǎn)發(fā)展可能存在泡沫。第二部分 市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)一、宏觀環(huán)境分析 國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r：2003年是貫徹十六大精神的第一年，上半年國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行基本平穩(wěn)，在平穩(wěn)中還保持了較快的增長，總體形勢(shì)良好；國民經(jīng)濟(jì)保持了較快增長走勢(shì)，根據(jù)前五個(gè)月的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況，初步測(cè)算，今年上半年國內(nèi)生產(chǎn)總值42942億元，%，繼續(xù)保持了較快的增長態(tài)勢(shì)。當(dāng)前，宏觀經(jīng)濟(jì)的基本態(tài)勢(shì)是，經(jīng)濟(jì)內(nèi)在增長動(dòng)力在逐漸增強(qiáng)，特別是企業(yè)自主投資增長加快，但經(jīng)濟(jì)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)政策的依賴性仍然沒有出現(xiàn)明顯的減弱趨勢(shì)，結(jié)構(gòu)性矛盾和體制性矛盾仍然對(duì)經(jīng)濟(jì)增長形成明顯的壓力，主要體現(xiàn)為城鄉(xiāng)收入差距的擴(kuò)大、就業(yè)增長不足、地區(qū)差距擴(kuò)大等對(duì)消費(fèi)需求增長形成較強(qiáng)的約束。主要理由有以下幾點(diǎn)：１）、當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)尚未擺脫調(diào)整型增長的趨勢(shì)，繼續(xù)上行面臨明顯的壓力。３）、當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增長率尚未達(dá)到過熱標(biāo)準(zhǔn)。2002年國內(nèi)生產(chǎn)總值GDP情況。全年國內(nèi)生產(chǎn)總值躍上10萬億元的新臺(tái)階,達(dá)到102398億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長8%。圖1.%。%。原材料、燃料、%。居民消費(fèi)價(jià)格中，%。全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資43202億元，首次突破4萬億元，%，增速為1996年以來最高水平。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大表1.全年國有及其他經(jīng)濟(jì)類型投資中，東部地區(qū)投資18456億元，%，；中部地區(qū)投資7580億元，增長20%，；西部地區(qū)投資5672億元，%。全年第一產(chǎn)業(yè)投資1106億元，%，呈恢復(fù)性快速增長態(tài)勢(shì)；第二產(chǎn)業(yè)投資10703億元，%，呈加速增長態(tài)勢(shì)；第三產(chǎn)業(yè)投資繼續(xù)保持較快增長，全年完成投資21132億元，%。按收入的構(gòu)成因素來看：（1）、工薪收入增長較快 工薪收入是城鎮(zhèn)居民可支配收入的主體,一季度城鎮(zhèn)居民月人均工薪收入占可支配收入的比重為75%，%。%%。 ，%左右，扣除價(jià)格因素，%。 八大類消費(fèi)性支出均有增長 ，%； ，%。 ，%，%； 食品類、衣著類、%、%%。 ，%。 消費(fèi)傾向略有增強(qiáng) 一季度消費(fèi)傾向（即消費(fèi)支出總額除以可支配收入總額）為71%，比去年同期67%提高4個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局測(cè)算，三月份，“國房景氣指數(shù)”達(dá)到一百零七點(diǎn)三四，比去年同期上升三點(diǎn)四六點(diǎn)，是近三年來升幅最大的月份。隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展，居民收入也在不斷增加，截至今年二月底，中國城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄突破十萬億元大關(guān),居民的消費(fèi)水平也在進(jìn)一步提高。 　　今年一季度，中國累計(jì)銷售商品房面積三千一百二十五萬平方米，同比增長百分之四十五點(diǎn)二，增幅比去年同期增加二十七點(diǎn)七個(gè)百分點(diǎn)，是近幾年同期的最高值。前三個(gè)月，中國商品房平均銷售價(jià)格為每平方米二千五百一十一元，同比增長百分之五點(diǎn)一。一季度，中國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資一千二百八十五億元，同比增長百分之三十四點(diǎn)九。 　　在投資的強(qiáng)勁拉動(dòng)下，今年以來，房地產(chǎn)竣工面積保持了百分之四十以上的增長速度。三月份，竣工面積分類指數(shù)比去年同期上升八點(diǎn)九一點(diǎn)，是拉動(dòng)“國房景氣指數(shù)”整體水平上升的主要原因。房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)需求進(jìn)行了細(xì)分，他們針對(duì)不同消費(fèi)能力、不同消費(fèi)偏好的消費(fèi)者推出了各式各樣的房產(chǎn)。 對(duì)我國2003年房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)根據(jù)以上分析，各種跡象表明2003年我國的經(jīng)濟(jì)將持續(xù)快速增長，城市化進(jìn)程的加快、居民收入水平的提高及政府啟動(dòng)內(nèi)需的政策，都為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展注入了新的活力，在諸多利好因素的驅(qū)動(dòng)下，房地產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)保持較高位運(yùn)行狀態(tài)。國家計(jì)委、社科院等部門在對(duì)2003年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)測(cè)明顯表示出樂觀，認(rèn)為國家宏觀經(jīng)濟(jì)將持續(xù)快速發(fā)展，這更加堅(jiān)定了開發(fā)商對(duì)方地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期的信心，他們認(rèn)為未來一段時(shí)間中國的住宅、寫字樓、賓館飯店及大型公共設(shè)施和場(chǎng)館會(huì)有大量干需求，在2003年定會(huì)繼續(xù)增加開發(fā)力度。2003年個(gè)人購買繼續(xù)成主流，房價(jià)平穩(wěn)運(yùn)行。研究人員預(yù)測(cè)，2003年個(gè)人購房的比重會(huì)在2002年的基礎(chǔ)上增加一個(gè)百分點(diǎn)。2002年全市在崗職工平均工資11789元，%。,%。,。,%。,%。 住宅類房地產(chǎn)項(xiàng)目施工、竣工及新開工面積,%。,%。,比去年下降了113%。 住宅類商品房銷售情況 商品房銷售情況良好，價(jià)格穩(wěn)中有升。 住宅類商品房空置情況2002年某市住宅空置面積（累計(jì)），%。(二) 房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析從地理環(huán)境分析來看，某的房地產(chǎn)市場(chǎng)主要?jiǎng)澐譃槲鍌€(gè)區(qū)域：城內(nèi)、東郊、南郊、西郊、北郊。東郊作為某的工業(yè)集聚帶，是某工薪階層人口數(shù)量最多的區(qū)域，這個(gè)區(qū)域的居民大多數(shù)是靠工資生活的家庭，消費(fèi)水平只局限于中等偏下的檔次；南教師某市房地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)，南郊有優(yōu)越的周邊環(huán)境優(yōu)勢(shì)和濃重的文化氛圍，是居住生活