【正文】 臨青島恒大實(shí)業(yè)集團(tuán)公司,用地西側(cè)為瀝青路面的現(xiàn)狀道路,東側(cè)為沙土路面的大車路。九水東路現(xiàn)狀管線有煤氣一條、給水一條、郵電一條。材質(zhì)為鋼，管徑為400毫米；：位于九水東路道路北側(cè)。材質(zhì)為PVC，管徑為50*36+12*12厘米。：海洋大學(xué)嶗山校區(qū)，青島酒店管理學(xué)院，恒星職業(yè)學(xué)院，青島體育運(yùn)動學(xué)校，廣播電視大學(xué)，規(guī)劃建設(shè)的潛艇學(xué)院等高校學(xué)府毗鄰項(xiàng)目；前往青島二中，青島五十八中和青島六十四中更是方便快捷。前往李村商業(yè)圈僅10分鐘車程，前往枯桃花卉市場交通便利快捷，是未來業(yè)主休閑購物的理想去處。規(guī)劃用地性質(zhì)：居住用地；用地使用強(qiáng)度：容積率 建筑密度 ％ 綠地率35％；出讓年限：70年；產(chǎn)權(quán)類型：大產(chǎn)權(quán)房；設(shè)計要求建筑高度：多層住宅建筑，建筑限高20米滿足機(jī)場凈空要求；建筑間距：按照現(xiàn)行法規(guī)要求與周邊規(guī)劃及現(xiàn)狀建筑保持合法間距；退后道路紅(綠)線：退后周邊道路紅(綠)線10米以上；退后周邊地界：退后周邊地界6米以上；交通出入口位置：機(jī)動車出入口設(shè)置在小區(qū)西側(cè)，交通出入口間距要符合有關(guān)道路交叉口設(shè)置規(guī)范的技術(shù)要求，組織好用地周邊動靜態(tài)交通；停車規(guī)模：配備充足的停車位,停車形式為地上停車場。新國八條要求強(qiáng)化差別化住房信貸政策，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%,。2011年4月6日，再次調(diào)息，上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整，%%，后期存貸款利率仍不斷上調(diào)；5月，國家發(fā)改委要求開發(fā)商進(jìn)行“一房一價”公示；7月，央行年內(nèi)第三次加息，房貸利率十年最高點(diǎn)；8月，建設(shè)部公布二三線城市限購“五條標(biāo)準(zhǔn)”；12月，中央明令限購令續(xù)期，房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍將擴(kuò)大。，青島市政府發(fā)布了《青島市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》(簡稱“十二條”)，“十二條”對“限購令”執(zhí)行做了詳細(xì)要求，并將從住房用地供應(yīng)、中低價位中小套型商品房供應(yīng)、保障性住房建設(shè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)管理、房屋銷售和轉(zhuǎn)讓管理、個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)和完善住房工作責(zé)任制等十二個方面，貫徹落實(shí)國家房地產(chǎn)市場調(diào)控部署，持續(xù)推進(jìn)島城房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。新國八條、央行頻繁調(diào)息和青島市限購令，在增高了購房者購房門檻的同時也嚴(yán)重打擊了購房者購房信心，市場觀望情緒濃厚。重點(diǎn)發(fā)展嶗山、黃島、城陽，優(yōu)化提升市南、市北、四方、李滄。新一輪總體規(guī)劃勾畫出一幅宏大絢麗的未來城市藍(lán)圖：到2020年，青島將成為擁有近1200萬人口、城市建設(shè)用地規(guī)模將近540平方公里、％的富強(qiáng)、文明、和諧的現(xiàn)代化國際城市；到2050年，建設(shè)成為現(xiàn)代化國際濱海城市，社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要指標(biāo)達(dá)到當(dāng)時發(fā)達(dá)國家水平。%，%。在限購、限價、加息等宏觀政策下，青島市商品住宅銷售量受到一定的遏制，但由于在成交樓盤中不乏高端樓盤，銷售價格仍持續(xù)在高位。5月18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了2012年4月70個大中城市住宅銷售價格變動情況。與去年同期相比，%，為近年來最大跌幅。李滄區(qū)東部自然環(huán)境優(yōu)越，生態(tài)宜居，是青島市最宜居的區(qū)域之一。眾多大型房企落戶李滄，新的居住區(qū)正在形成，“創(chuàng)城”級別的房地產(chǎn)項(xiàng)目在李滄就有6個之多， 萬科生態(tài)城，綠城，中海國際社區(qū)，時代城，中南世紀(jì)城，海岸華府，這些項(xiàng)目地處李滄重要地段，定位大多面向剛需，必會吸引大批年輕的剛需群體，新的中央居住中心會逐步從浮山后等傳統(tǒng)島城居住區(qū)轉(zhuǎn)入李滄九水路，金水路，虎山東側(cè)等區(qū)域。圖33 李滄區(qū)新建住宅均價走勢圖目前，李滄樓市剛性項(xiàng)目為主流產(chǎn)品，從銷售情況來看，一季度末，樓市回暖已現(xiàn)成效，剛需逐漸由觀望轉(zhuǎn)為出手。加上李滄區(qū)隸屬政府重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)域，價值潛力無限，伴隨著鐵路青島北客站周邊區(qū)域的開發(fā)，滄口區(qū)域總投資高達(dá)50多億元板橋新城的逐步建設(shè)，李滄區(qū)域規(guī)劃將無限利好。李滄區(qū)剛需項(xiàng)目云集，大型房企不斷落戶，商業(yè)密集，交通便捷，加上世園會不斷推進(jìn)，區(qū)域的無限利好使得無數(shù)購房群體紛紛向往。由下圖也可以看出，4月青島各區(qū)樓市成交套數(shù)中，李滄區(qū)仍保持第一名的好成績，市場前景較好。其中和達(dá)和城的占地面積與本項(xiàng)目相當(dāng)，萬科生態(tài)城和綠城理想之城相較本項(xiàng)目來說均為大項(xiàng)目，競爭性不容忽略。本項(xiàng)目將從規(guī)劃設(shè)計、居住環(huán)境、住宅性能、營銷策劃、物業(yè)管理等方面加強(qiáng)項(xiàng)目優(yōu)勢，可以從建筑設(shè)計方面彰顯項(xiàng)目特色。月 綠化率：40%裝修標(biāo)準(zhǔn)：精裝 圖35 萬科生態(tài)城示意圖開發(fā)商：青島萬科置業(yè)有限公司物業(yè)服務(wù)：青島萬科物業(yè)服務(wù)公司 項(xiàng)目地址：李滄區(qū) 九水東路496號項(xiàng)目占地：建筑面積：容積率：建筑類型：住宅、高層開盤時間：三期2011年4月9日開盤， 二期花園洋房2010年8月7號開盤 當(dāng)前售價：起價8000元/平，平均價93009400元/平 物業(yè)費(fèi)： 圖36 和達(dá)和城示意圖開發(fā)商：青島和達(dá)置業(yè)有限公司物業(yè)服務(wù)：中房物業(yè)公司項(xiàng)目地址：李滄靈川路6號（九水東路以北） 項(xiàng)目占地：273萬平方米建筑面積：209萬平方米容積率：建筑類型：住宅、多層、小高層、高層開盤時間： 2011年11月17日當(dāng)前售價：均價10000元/平（不同戶型差別較大） 物業(yè)費(fèi)：住宅需求調(diào)查問卷及調(diào)查結(jié)果見附錄。 圖39 可接受住房戶型選擇分布圖圖310 可接受住房建筑面積分布圖圖311 可接受住房樓層選擇分布圖：隨著家庭結(jié)構(gòu)向小規(guī)模發(fā)展，戶型相應(yīng)的以小戶型為主。：人們在偏愛小戶型的同時，追求空間的寬闊、實(shí)用，不再盲目追求很大的建筑面積。：隨著越來越多的小高層、高層住宅的出現(xiàn)，小高層住宅逐漸被人們所接受。通過分析調(diào)查結(jié)果以及對周邊競爭樓盤的對比分析，該項(xiàng)目的主要目標(biāo)客戶層確定為：在李滄區(qū)、嶗山區(qū)工作的，月薪在35006000元之間的中等收入的工薪階層是主要的潛在客戶群。該項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群主要是首次置業(yè)以滿足居住的潛在購房者。Weaknesses（劣勢）： 銷售受季節(jié)等影響較大 ；產(chǎn)品形式單一 ；開發(fā)周期長，后續(xù)施工會影響先期入住客戶的生活質(zhì)量 。Threats（威脅）：區(qū)域內(nèi)競爭樓盤眾多，有較大的競爭壓力 ；限購政策影響 ；房地產(chǎn)市場不斷冷卻。結(jié)合周邊競爭樓盤分析，擬建設(shè)七層的多層住宅六棟，板樓。戶型設(shè)計坐北朝南，方正實(shí)用，適宜居住。 ,低密居所,觀景居所。，位置重要，建筑形式、體量、色彩應(yīng)與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)，處理好與東側(cè)小區(qū)的空間關(guān)系，避免互相形成遮擋，創(chuàng)造錯落有致、統(tǒng)一而富于變化的建筑群體空間，新建建筑應(yīng)體現(xiàn)青島建筑風(fēng)貌特色，屋頂應(yīng)采用紅瓦坡屋頂形式。以豐富的形態(tài)和細(xì)節(jié)凸現(xiàn)樓盤的高檔精致，并相應(yīng)形成富有特色的庭院環(huán)境，體現(xiàn)社區(qū)整體的休閑氛圍。戶型配置根據(jù)現(xiàn)有市場調(diào)查情況，戶型60105平米不等，使得戶型多樣化，滿足不同消費(fèi)者的需求。：根據(jù)小區(qū)的規(guī)模，小區(qū)會所和物業(yè)管理結(jié)合東側(cè)綜合建筑布置。小區(qū)內(nèi)設(shè)100余個地上停車位，可滿足業(yè)主的停車需求。5 項(xiàng)目進(jìn)度安排工程進(jìn)度安排如下：前期準(zhǔn)備：2011年1月——2011年6月； 土建施工：2011年7月——2012年6月；安裝及配套工程：2012年6月——2012年9月；裝修工程：2012年8月——2012年10月；設(shè)備調(diào)試：2012年11月——2013年1 月；竣工并交付：2013年 2月——2013年4月。 6 項(xiàng)目投資收益分析土地費(fèi)用：房地產(chǎn)項(xiàng)目土地費(fèi)用是指為取得房地產(chǎn)項(xiàng)目用地而發(fā)生的費(fèi)用，包括土地出讓金、土地征用費(fèi)、城市建設(shè)配套費(fèi)用、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)等。詳見表61 。多層單位住宅建筑面積建安工程費(fèi)用組成詳見表62 。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是指建筑物2米以外和項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程。 。 表63基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用估算表序號項(xiàng)目價格（萬元）1供電工程2供水工程3供氣工程5排污工程+道路工程6路燈工程+環(huán)衛(wèi)工程7綠化工程8外部道路合計計算過程如下： ：按100元/平方米*。：按15元/平方米*。+環(huán)衛(wèi)工程：按5元/平方米*。 ：100元/平方米**10%。。 表64 前期工程費(fèi)用估算表序號項(xiàng)目計算依據(jù)價格（萬元）1規(guī)劃設(shè)計費(fèi)建安工程費(fèi)3%2可行性研究費(fèi)建安工程費(fèi)％3水文、地質(zhì)勘察費(fèi)按占地面積3元/平方米4“三通一平”費(fèi)按占地面積20元/平方米合計開發(fā)間接費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所屬獨(dú)立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。%估算。取以上5項(xiàng)之和的3％。本項(xiàng)目不設(shè)派出所、托兒所及幼兒園。合計：。本項(xiàng)目共向銀行融資15000萬，貸款2年，自2011年1月到2012年12月，%，2012年1月開始采用等額還本付息法還款，2012年12月還清。由附表6知。 銷售費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)費(fèi)用。 表65 銷售費(fèi)用估算表序號項(xiàng)目計算依據(jù)價格（萬元）1廣告宣傳及市場推廣費(fèi)銷售收入％2預(yù)售許可證申領(lǐng)費(fèi)銷售收入％ 3其他銷售費(fèi)用銷售收入％ 合計 開發(fā)期間稅費(fèi)是指與房地產(chǎn)投資有關(guān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用。按照風(fēng)險因素的性質(zhì)劃分，預(yù)備費(fèi)又包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價預(yù)備費(fèi)兩大種類型。 其他費(fèi)用 表67其他費(fèi)用估算表序號項(xiàng)目計算依據(jù)價格（萬元）1臨時用地費(fèi)和臨時建設(shè)費(fèi)— —2標(biāo)底編制費(fèi)建安工程費(fèi)%3標(biāo)底審查費(fèi)建安工程費(fèi)%4招標(biāo)管理費(fèi)建安工程費(fèi)%5合同公證費(fèi)— —6工程監(jiān)理費(fèi)建安工程費(fèi)%7建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)建安工程費(fèi)%8施工許可證費(fèi)— —9工程保險費(fèi)建安工程費(fèi)% 合計 表68：項(xiàng)目總投資估算表 單位：萬元序號項(xiàng)目名稱總投資1土地費(fèi)用2前期工程費(fèi)3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 4建筑安裝工程費(fèi)5公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 6開發(fā)期間接費(fèi)用7管理費(fèi)用8財務(wù)費(fèi)用 9銷售費(fèi)用10開發(fā)期間稅費(fèi) 11不可預(yù)見費(fèi)12其他費(fèi)用13合計。該項(xiàng)目不考慮經(jīng)營資金。用市場法確定住宅銷售單價。這3宗樓盤的住宅價格市場法系數(shù)修正表見附表2。、將這3個比準(zhǔn)價格的加權(quán)平均數(shù)作為市場法的測算結(jié)果，計算8164*+8852*+8989*=。詳見表69。 表10 銷售收入分期估算表