市高端別墅市場(chǎng)需求調(diào)研分析-展示頁(yè)
2025-07-06 09:03本頁(yè)面
【正文】 ，我們?cè)诟鲄^(qū)選取了9個(gè)高檔物業(yè)，包括寫字樓、別墅、公寓，并且其價(jià)格和北京總體別墅價(jià)格分布相似，這9個(gè)物業(yè)分別是：源屋曲、文津國(guó)際、觀筑、融城、西環(huán)廣場(chǎng)、華悅國(guó)際、華鼎世家、佳程廣場(chǎng)、中環(huán)世貿(mào)。其次，通過有購(gòu)買本項(xiàng)目潛力的人群進(jìn)行深訪，了解他們對(duì)度假物業(yè)的見解和需求，對(duì)他們的消費(fèi)行為特征作出描述和概括。 1 需求調(diào)研說明 1．1需求調(diào)研目的 對(duì)市場(chǎng)需求進(jìn)行深入研究的目的在于，通過對(duì)不同人群市場(chǎng)需求研究，來獲得需求主體的行業(yè)、年齡、收入等方面的特征，最終為客群定位提供依據(jù)；通過對(duì)需求主體的房地產(chǎn)產(chǎn)品需求特征的研究，主要包括購(gòu)房區(qū)域、面積、價(jià)格、園林選擇取向等方面，為本項(xiàng)目的產(chǎn)品設(shè)計(jì)、市場(chǎng)定位提供指導(dǎo)性建議。北京市高端別墅市場(chǎng)需求調(diào)研分析最近，我們對(duì)密云、懷柔、順義、平谷、延慶、昌平等區(qū)域的別墅市場(chǎng)進(jìn)行了一次系統(tǒng)的研究和分析，從市場(chǎng)供應(yīng)，需求等方面對(duì)該區(qū)域別墅的現(xiàn)狀進(jìn)行了深入了解。此次，我們就這次高端別墅需求調(diào)研的一些基本情況與大家做一次分享，希望能給各位一些啟示。 1．1．1解決方法 本報(bào)告在需求研究方面，主要通過兩個(gè)方面來完成，首先通過對(duì)現(xiàn)階段市場(chǎng)在售的并且和北京別墅物業(yè)總體價(jià)格分布相同的，高檔項(xiàng)目購(gòu)房客群的描述，以解決市場(chǎng)需求主體及其購(gòu)房取向的問題；并對(duì)需求問卷進(jìn)行定量分析，解決購(gòu)房人群特征、需求產(chǎn)品特征等問題。這樣，即有定性的方向指引，又有定量的數(shù)據(jù)分析，從而對(duì)需求研究提供有力的支持。 1．1．3樣本確定 為了準(zhǔn)確反映調(diào)研人群的特征，對(duì)于普通訪談部分，我們所統(tǒng)計(jì)的人群均為已經(jīng)購(gòu)買或者即將購(gòu)買的有意向購(gòu)房群體。 1．1．4調(diào)研問卷數(shù)量 本次需求調(diào)研問卷部分共下發(fā)普通問卷449份，其發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)按照別墅物業(yè)的價(jià)格分布發(fā)放，收回問卷449份，其中有效問卷397份；深訪部分我們選取了30位潛力客戶。 1．1．5樣本有效性說明 本次訪問的樣本在擁有物業(yè)價(jià)格和此次購(gòu)買物業(yè)價(jià)格上同北京別墅市場(chǎng)價(jià)格分布區(qū)間大致吻合，可以有效的代替別墅購(gòu)買人群。這主要是由于社會(huì)大環(huán)境為個(gè)人創(chuàng)業(yè)提供了較好的條件，出現(xiàn)了一大批通過自己努力而事業(yè)有成的中青年精英階層，這些人群也是我們今后營(yíng)銷的重點(diǎn)目標(biāo)客戶群。 圖表23教育程度分布 回答該題N＝264 1．4購(gòu)房決策主體的性別正在模糊化 在受訪人群中，男性的比例為53％，女性達(dá)到47％，女性在家庭購(gòu)房中的決策權(quán)逐漸顯現(xiàn)，“男主外，女主內(nèi)”的傳統(tǒng)觀念變得模糊。 圖表24 性別比例 N＝397 1．5服務(wù)業(yè)從業(yè)人員、中高層管理人員是需求主體 在受訪人群中，從事服務(wù)行業(yè)(包括金融、保險(xiǎn)、地產(chǎn)、廣告、貿(mào)易等)的人群占了65％，制造業(yè)(電子、生物、IT等)占了23％，政府行政事業(yè)單位占了5％。 圖表25 行業(yè)分布 N＝281 1．6年收入40萬(wàn)以下占了86％ 在受訪人群中，年收入在1020萬(wàn)的最多，達(dá)到30％，2030萬(wàn)的占20％，3040萬(wàn)的占13％，介于對(duì)個(gè)人隱私的回避，只有108位受訪者回答年收入具體數(shù)字，并且有可能低報(bào)，因此，年收入的水平應(yīng)該比統(tǒng)計(jì)結(jié)果要高。 圖表27 收入分布 N＝108 2 購(gòu)房背景分析 2．1受訪人群多居住在朝陽(yáng)、海淀 在受訪人群中，有34％長(zhǎng)期居住在朝陽(yáng)區(qū)，22％長(zhǎng)期居住在海淀區(qū)，這兩個(gè)區(qū)被訪者共占56％，其余人群分布在其他各區(qū)內(nèi)。 圖表28 居住區(qū)域分布 N＝395 2．2受訪人群多居住在普通住宅 在受訪人群中，有67％長(zhǎng)期居住在普通住宅，27％長(zhǎng)期居住在高檔公寓，5％居住在別墅，此次調(diào)研的高檔物業(yè)都是他們想要更換的居所或者進(jìn)行的投資，這和他們的年齡集中在中青年階段，事業(yè)步入正軌，想要提升生活品質(zhì)是吻合的。注于有一部分被訪者沒有實(shí)際購(gòu)買，其新的物價(jià)價(jià)值沒有記錄，造成50萬(wàn)以下的比例稍多。 圖表210 物業(yè)價(jià)值分布 N＝387 2．4郊區(qū)度假正在成為一種生活方式 在受訪人群中，有55％被訪者表示將在一年內(nèi)考慮選擇郊區(qū)度假的方式，其中，有30％表示將在半年內(nèi)考慮這種生活方式。 圖表211生活方式分析 N＝394 2．5行程時(shí)間最好控制在兩個(gè)小時(shí) 在受訪人群中，有29％被訪者表示對(duì)時(shí)間多少無所謂，25％可以接受兩個(gè)小時(shí)，22％可以接受在一個(gè)小時(shí)左右，6％可以接受在一個(gè)小時(shí)以內(nèi)。 圖表212行程時(shí)間分析 N＝393 度假型別墅正在被越來越多的人所了解 在受訪人群中，有43％被訪者知道度假型別墅的概念。隨著更多的此類別墅被開發(fā)，更多的目光對(duì)其的重視，相信未來幾年會(huì)成為別墅中的一個(gè)亮點(diǎn)。 圖表21 3 別墅偏好分析 N＝120(表中沒有列出回答數(shù)在2以下的項(xiàng)目) 項(xiàng)目 回答人數(shù)紫玉山莊 20碧水莊園 8 觀唐 7 玫瑰園 7 威尼斯別墅 7 翡翠城 6 湯HOUSE 5 一棟洋房 5 亞運(yùn)新新 4 運(yùn)河岸上的院子 4 納帕溪谷 3 香江花園 3 2．7項(xiàng)目頗具前景 在對(duì)受訪人群介紹項(xiàng)目情況后，有17％的被訪者表示有可能購(gòu)買本項(xiàng)目。 3 消費(fèi)行為分析 3．1需求特征分析 3．1．1購(gòu)買物業(yè)傾向——定制別墅最受歡迎 對(duì)于再次購(gòu)房所選物業(yè)中，定制別墅受歡迎程度最高，有31％的被訪者選擇此種物業(yè)。對(duì)于其他物業(yè)，比如公寓或者普通別墅，選擇的人群很少，只占7％，由于此次調(diào)查選取的被訪者都是高檔公寓或?qū)懽謽堑闹脴I(yè)者，他們?cè)诘谝痪铀弦呀?jīng)實(shí)現(xiàn)了居住的舒適性要求，對(duì)第二居所必然選擇獨(dú)創(chuàng)性、個(gè)性化的置業(yè)原則。因此，在物業(yè)選擇范圍上，無論我們做什么類型的產(chǎn)品，我們都要把別墅定制化的理念貫穿到我們的產(chǎn)品設(shè)計(jì)中來，從產(chǎn)品到社區(qū)環(huán)境，從菜單式選擇到互動(dòng)參與，都要以方便個(gè)人發(fā)揮個(gè)性空間為主導(dǎo)。在此次調(diào)查中，被訪者對(duì)延慶的第一就是距離較遠(yuǎn)，這是我們項(xiàng)目的劣勢(shì)，因此，在營(yíng)銷推廣方面，我們可以朝著把空間距離轉(zhuǎn)換成一種享受某種生活方式的必備的條件方向靠攏，把劣勢(shì)轉(zhuǎn)換成一種必然的條件。以上說明人們選擇這些度假型物業(yè)是為了體驗(yàn)
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