【正文】 57 3443 18902022 59242 53495 3639 21082022 37123 33107 2840 11762022 32618 28657 2884 10772022 29552 25509 2959 10841何芳、王幼敏，海外房地產(chǎn)基金投資特點及趨勢， 《中國房地產(chǎn)》2022 年 10 期，第 29 頁。 第四階段：2022 年至今，外資房地產(chǎn)資本迅速發(fā)展階段。 第三階段：2022 年初至 2022 年底，外資房地產(chǎn)資本試水階段。第二階段：上世紀 90 年代中期至 2022 年底，外資房地產(chǎn)資本觀望階段。第一階段: 上世紀 80 年代中期至 90 年代初，外資房地產(chǎn)資本起步階段。在中國經(jīng)濟健康發(fā)展的大背景下，國際房地產(chǎn)資本紛紛瞄準中國迅速發(fā)展的房地產(chǎn)市場，逐步加大在華投資規(guī)模。s economic safety, the Government has increased the control of foreign investment in Chinese real estate market through various channels, making foreign investment mode shift from the property acquisition into project development. Under the environment of the global financial crisis and banks’ more strictly controls on real estate development loan, China’s real estate developers have to sell theirs’ real estate projects to get more funds. At present, the acquisition of real estate projects has bee an important way for foreign capital to participate in Chinese real estate. There are mainly three ways for foreign mergers and acquisitions: onshore equity acquisitions, asset acquisitions and offshore equity acquisitions. This article focus on these three transactions, from the perspective of both tax burden and the risk to deeply talk about real estate development projects transactions, and through case studies to show readers how to carry out tax planning and risk control to reduce transaction costs and achieve maximum business profits . Keywords: Foreign real estate capital, Asset acquisitions, Equity acquisitions, Tax planning.III目錄第 1 章 綜述 ...............................................1 外資房地產(chǎn)資本在中國的發(fā)展階段 ................................1 外資房地產(chǎn)資本在華投資模式 ....................................2 現(xiàn)行有關(guān)外資投資中國房地產(chǎn)的法律與政策 ........................3 投資模式的變化趨勢 ............................................4第 2 章 外資并購境內(nèi)房地產(chǎn)項目的主要方式 ...................6 外資股權(quán)并購境內(nèi)房地產(chǎn)項目 ....................................6 外資資產(chǎn)并購境內(nèi)房地產(chǎn)項目 ....................................7第 3 章 外資并購境內(nèi)房地產(chǎn)項目不同交易方式的稅收籌劃 .......9 房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓相關(guān)稅收 ........................................9 外資并購境內(nèi)房地產(chǎn)項目三種模式稅負分析 .......................11第 4 章 外資并購房地產(chǎn)項目不同交易方式風險的分析 ..........14 外資股權(quán)并購境內(nèi)房地產(chǎn)項目 ...................................14 外資股權(quán)并購境內(nèi)房地產(chǎn)項目優(yōu)點 .....................................14 外資股權(quán)并購境內(nèi)房地產(chǎn)項目缺點： ...................................14 外資資產(chǎn)并購境內(nèi)房地產(chǎn)項目 ...................................15 外資資產(chǎn)并購境內(nèi)房地產(chǎn)項目優(yōu)點： ...................................15 外資資產(chǎn)并購境內(nèi)房地產(chǎn)項目缺點 .....................................15 外資并購境內(nèi)房地產(chǎn)項目的風險控制 .............................17第 5 章 案例分析 ..........................................18 案例簡介 .....................................................18 可轉(zhuǎn)讓方案分析 ...............................................18 方案選擇 .....................................................21 案例小結(jié) .....................................................22第 6 章 論文結(jié)論 ..........................................23致謝 .....................................................24參考文獻 .................................................25個人簡歷 .................................................261第 1章 綜述隨著改革開放的不斷深入，投資環(huán)境的不斷改善，外資對我國房地產(chǎn)業(yè)的投資力度也在逐漸加大。IIAbstractWith the continuous deepening of reform and opening up, China39。本文圍繞這三種交易方式，從稅負、風險兩個角度深入探討房地產(chǎn)開發(fā)項目的交易安排，并通過案例分析向讀者展示如何進行稅收籌劃和風險控制，從而降低交易成本，實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化。目前，并購境內(nèi)房地產(chǎn)項目成為了外資進入中國房地產(chǎn)的重要途徑。出于國家經(jīng)濟安全的考慮，我國加大了對外商投資中國房地產(chǎn)的控制，通過各種途徑抬高外資進入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的門檻，使得外資投資模式由物業(yè)收購轉(zhuǎn)向項目開發(fā)。外資并購中國房地產(chǎn)項目交易方式分析I摘 要隨著改革開放的不斷深入，我國的投資環(huán)境不斷改善。國際房地產(chǎn)資本紛紛瞄準中國迅速發(fā)展的房地產(chǎn)市場，逐步加大在華投資規(guī)模。在全球金融危機和銀行嚴格控制對內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)貸款環(huán)境下，我國房地產(chǎn)開發(fā)商選擇轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目獲得流動性資金來解決資金緊張的情況。外資并購境內(nèi)房地產(chǎn)項目的方式主要有三個：境內(nèi)股權(quán)并購、資產(chǎn)并購和境外股權(quán)并購。關(guān)鍵詞：外資房地產(chǎn)資本，資產(chǎn)并購，股權(quán)并購，稅收籌劃。s investment environment has continued to be improved. International real estate capital is aiming at the rapid development of Chinese real estate market, and gradually increases the investment scale in China. Considering china39。而且近年來中國持續(xù)的宏觀調(diào)控政策降低了房地產(chǎn)市場的風險，市場政策環(huán)境透明性增加，使房地產(chǎn)市場運作趨于規(guī)范。外資房地產(chǎn)資本指來自境外國際市場的資本，既包括大型國際金融、投資機構(gòu)下設(shè)的地產(chǎn)基金，也包括大型境外企業(yè)，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)的專門基金。由于中國的法律限制和政策的不透明，外資在此階段投資量小，且波動性較大。此階段外資房地產(chǎn)資本表現(xiàn)出對中國市場的濃厚興趣，但大多數(shù)外資房地產(chǎn)資本缺乏中國市場經(jīng)驗，對市場保持觀望。隨著 2022年中國房價快速上漲，外資房地產(chǎn)資本在中國的投資迅速擴大，不少項目紛紛啟動，部分項目獲得了可觀的盈利，使外資房地產(chǎn)資本對中國房地產(chǎn)市場信心倍增。雖然房價調(diào)控政策不斷出臺，外資房地產(chǎn)資本仍舊通過各種投資模式如合作開發(fā)、股權(quán)收購等，參與營運優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項目，其投資規(guī)模、投資范圍等都迅速擴大。22022 27303 23277 2899 11271999 25762 21422 3167 11731998 24378 19960 3214 12041997 21286 17202 1989 2095數(shù)據(jù)來源：中 宏 數(shù) 據(jù) 庫（1）外商直接投資（FDI）（a）收購已建成物業(yè)直接收購房地產(chǎn)物業(yè)，收購方一般長期持有房地產(chǎn)物業(yè)的租金收益并享有物業(yè)增值收益，不參加前期開發(fā)過程。表 12： 外資房地產(chǎn)資本收購內(nèi)地已建成物業(yè)表（部分）時間 外資房地產(chǎn)資本 收購物業(yè)（股權(quán)） 收購價格 澳大利亞麥格里集團基金 上海新茂大廈 8 億人民幣 凱德置地 北京中環(huán)世貿(mào)中心 億人民幣 高盛 Witehall 房地產(chǎn)基金 上海百騰大廈 億美元 摩根士丹利 上海廣場 億港元 花期銀行房地產(chǎn)基金 上海永新廣場 5000 萬美元 亞洲國際金融投資 北京華普中心 億美元 香港協(xié)和集團 盛捷高級服務(wù)公寓 1 億美元 美國高盛房地產(chǎn)基金 虹橋花苑酒店式公寓 7000 萬美元 摩根士丹利 陸家嘴中央公寓 7 億人民幣資料來源：中國房地產(chǎn)報（b）直接開發(fā)項目外資直接在華設(shè)立外商投資房地產(chǎn)企業(yè)，直接投資開發(fā)一般從項目開發(fā)前期開始投入資金，參與土地一級開發(fā)與項目開發(fā)進程，或者并購境內(nèi)