【正文】 。有效期為一個月。28)銀行本票：是付款人將款項交存銀行，由銀行簽發(fā)給他憑此可以辦理轉(zhuǎn)帳結(jié)算或支取現(xiàn)金的票據(jù)。評估的主要方法有：市場比較法；收益還原法；剩余法；成本法。26)維護性物業(yè)管理的職能，主要為高層與多層住宅、綜合寫字樓、標(biāo)準工業(yè)廠房等樓宇及機電設(shè)備保養(yǎng)維修、治安、消防、環(huán)境衛(wèi)生及其他服務(wù)為業(yè)主提供良好的工作和居住環(huán)境。25)樣板房與示范單位：是指與實際房屋的結(jié)構(gòu)相同，但裝修標(biāo)準按發(fā)展商的售樓書而定的房間。房地產(chǎn)經(jīng)營者獲取了建設(shè)土地，按政府批準建筑施工圖紙施工，且投入開發(fā)的資金已達到投資總額的25%（用地價款除外），便可向深圳市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記處申請和辦理樓宇預(yù)售登記，經(jīng)批準后方可預(yù)售。23) 22)21)20)19)18)紅線圖：又叫“宗地圖”，是按一定比例尺制作的用以標(biāo)示一宗地的用地位置、界線和面積的地形平面圖。容積率：規(guī)定的地塊上全部的建筑總面積與地塊面積之比。建筑密度：在用地范圍內(nèi)所有建筑物的基底面積總和與地塊面積之比。底層建筑按外墻墻角以上的外圍水平面積計算，二層及二層以上按外墻外圍水平面積計算。14)13)12)11)10)9)8)7)6)5)二級市場是指房地產(chǎn)發(fā)展商根據(jù)土地使用合同的要求將建好的房屋連同相應(yīng)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給單位和個人的市場。含一級市場，二級市場和三級市場。4)政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者。3)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)：是指產(chǎn)權(quán)人對房屋的所有權(quán)和對該房屋所占用土地使用權(quán)。房產(chǎn)總是以地產(chǎn)聯(lián)結(jié)為一體的，具有整體性和不可分割性。業(yè)務(wù)常用詞語解釋1)如有出現(xiàn)不可推卸之利益饋贈時，銷售人員需事前填寫《收取個人利益申報表》并呈主管副總審批及指引。如有發(fā)現(xiàn)銷售人員有行賄及受賄行為，將即時解職，情節(jié)嚴重的，將追究其法律責(zé)任。公司絕不容許銷售人員行賄及受賄或利用其職務(wù)便利收受任何利益。6．4）3）每月8日前將上月業(yè)務(wù)完成情況填寫月度結(jié)算表后，由財務(wù)部審核無誤后上報主管銷售的副總經(jīng)理審閱簽字。例如：銷售獎金（X）=公共基金（X1）+獎勵獎金（X2），以每套房銷售獎金RMB：X元計，其中：公共基金為X1元（由銷售人員平均分配），獎勵獎金為X2元（獎勵成單銷售人員）。獎金分配制度1）每月月初前三日向公司呈報《樓盤銷售月報表》。每周一向公司呈報《樓盤銷售周報表》。每日匯總銷售人員的《客戶接待登記表》，填寫《樓盤銷售日報表》。積極督促、協(xié)調(diào)銷售人員的日常銷售工作，及時匯報有關(guān)情況。對每周銷售情況、客戶信息反饋做總結(jié)與計劃。2)銷售經(jīng)理工作職責(zé)1)銷售人員要對已購房客戶提供積極、熱情的售后服務(wù)。未按期交款的，應(yīng)協(xié)助財務(wù)催收。協(xié)助客戶順利完成（如交款、簽合同、辦公證、按揭手續(xù)、入伙手續(xù)、辦房產(chǎn)證）等手續(xù)。銷售人員應(yīng)了解每位客戶樓款的交付情況及時提醒客戶有關(guān)樓款交付事宜。銷售人員要每天認真填寫《客戶接待登記表》、《銷售人員工作周報》及建立《客戶檔案》?？蛻粼诳赐陿影宸亢?，應(yīng)送名片給客戶，順便問客戶是否方便留個聯(lián)系電話，以便日后聯(lián)絡(luò)。已經(jīng)優(yōu)惠了的客戶認購書，不能讓別的客戶知道。發(fā)現(xiàn)難題或其他事情應(yīng)當(dāng)天記載，在每周例會時提出（重大事項應(yīng)即時提出），由銷售經(jīng)理集中反饋回公司研究、解決。如有客戶交款或看樓，應(yīng)立即通知公司有關(guān)部門。6)5)4)3)2)銷售人員工作職責(zé)1) 女士：衣著莊重且高雅之辦公室服裝(部門有統(tǒng)一工作服必須統(tǒng)一著裝)，應(yīng)著有袖襯衣、長短適度的西裙、套裙、單色絲襪、皮鞋；當(dāng)氣溫至15℃以下時方可穿長褲；首飾佩帶應(yīng)恰到好處，不宜佩帶過多首飾，指甲不宜過長；發(fā)型文雅、大方、莊重，梳理整齊，不得奇形怪狀、五顏六色；指甲油應(yīng)選擇自然色，上班必須化妝、但不得濃妝艷抹；保持口腔清潔，上班時間不吃帶異味的食物；在辦公區(qū)域內(nèi)必須正確佩帶工作牌。2.9）8）7）6）4）無故不上班者作曠工處理，曠工半天扣除當(dāng)日薪金的20%，曠工1天扣除當(dāng)月薪金的40%，曠工2天扣除當(dāng)月薪金總額，連續(xù)曠工超過3天或一年內(nèi)累計曠工超過5天者，作除名處理，公司不負責(zé)其一切善后工作。3）遲到或早退5分鐘以上、15分鐘以下者，每次扣除薪金20元；15分鐘以上、2小時以下者，每次扣除薪金50元；2小時以上者按曠工處理。工作時間:1.如有違反，公司將給予紀律處分。第一部分：規(guī)章制度公司每位銷售人員必須時刻緊記，作為公司之代表，應(yīng)表現(xiàn)恰當(dāng)，以免有損公司形象。希望您能在不斷的工作實踐中對本手冊提出更多更好的建議。言歡迎您加入“深圳市XXXX實業(yè)發(fā)展有限公司”（以下簡稱“公司”），您的加盟使公司又增添了一份活力。寫在前面讓我們緊記：因為學(xué)習(xí)，所以進步。深圳市XXXX實業(yè)發(fā)展有限公司銷售工作手冊[理論是灰色的，生活之樹常青，因此我們需要不斷實踐。]———— 前為了使您盡快掌握和了解與您有關(guān)的工作事項，我們特為您準備了這本手冊，它將為您帶來方便和必要的工作指引，請您務(wù)必仔細閱讀，如有任何查詢，可向公司相關(guān)部門咨詢。下列是銷售人員必須遵守之規(guī)章制度。情節(jié)嚴重者，將采取即時解雇而無須預(yù)先告知及補償?？记跁盒兄贫?)9:00—17:30值班時間：13:00—20:302）每周6個工作日，上、下班時要在公司規(guī)定位置簽到，作為人事部的當(dāng)月考勤記錄備案；每周每人輪休一天，周六、周日不安排輪休。每月累計5次以上遲到者按每次罰款50元計，嚴重者按自動離職處理。5）請假必須填寫《請假條》，職員層由部門經(jīng)理簽署意見，經(jīng)理層由主管副總經(jīng)理簽署意見，請假批準后方可離開工作崗位，同時《請假條》應(yīng)交人事部備案。請假者如無法到公司請假，必須在每天上班前或不遲于上班時間15分鐘內(nèi)，致電所在部門經(jīng)理，說明請假原因和請假時間，返回公司后應(yīng)及時補填《請假條》交人事部備案，請病假者應(yīng)出具有效醫(yī)療證明。請病假扣除當(dāng)日薪金的50%，病假累計半月以上者，當(dāng)月薪金按照實際工作日發(fā)放。請事假扣除當(dāng)日薪金全額。因外出公干、參加社會活動請假，需經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準給予公假，薪金照發(fā)。個人形象要求男士：衣著純色襯衣、西褲，或西服套裝(部門有統(tǒng)一工作服必須統(tǒng)一著裝)，衣領(lǐng)要扣上并結(jié)適當(dāng)顏色的領(lǐng)帶，襯衣扎放整齊，領(lǐng)帶緊貼領(lǐng)口，領(lǐng)口、袖口無污跡；著深色或淺色襪，深色皮鞋保持光亮，西裝口袋不放物品；頭發(fā)整齊、干凈，不蓄胡須；在辦公區(qū)域內(nèi)必須正確佩帶工作牌；上班時間不吃帶異味的食物，不得在辦公位吸煙、如需吸煙應(yīng)到公司指定的吸煙區(qū)；售樓處內(nèi)不宜佩帶太陽眼鏡、帽子等。3.保持售樓處現(xiàn)場環(huán)境干凈整齊，接待臺資料物品擺放有序。公司內(nèi)部所發(fā)文件要認真讀閱、收好、放好，不可隨意亂放或給客戶、外人取閱。工作時間內(nèi)不得大聲喧嘩，不得用電話聊天，不得做與工作無關(guān)的事。當(dāng)發(fā)現(xiàn)售樓資料有不清楚或錯誤時，應(yīng)及時通知公司有關(guān)部門加以改正，決不能當(dāng)著客戶的面前指出錯誤。銷售人員要誠懇、熱情的接待每一位客戶，盡量詳盡的介紹樓盤的有關(guān)情況；不得與客戶發(fā)生爭執(zhí)，如有發(fā)現(xiàn)即刻辭退。當(dāng)一個人上班時，顧客問是否一個人嗎？應(yīng)答：其他人帶客戶去看樓了。7)8)9)10)11)12)13)14)4.制定、記錄考勤表，排班表。組織每周一上午9：00—10：00的銷售例會。3)4)5)6)5．為增強部門整體凝聚力和提高銷售業(yè)績，銷售獎金由公共基金和獎勵獎金兩部分組成。2）每月10日發(fā)放獎金。獎金結(jié)算時間標(biāo)準以收到客戶簽定合同規(guī)定之首期款為準。所有違反考勤制度者，當(dāng)日成交的公共基金部分全部扣除，此部分平均分配給其他銷售人員。違章賄賂處罰1)2)3)第二部分：基本房地產(chǎn)知識及業(yè)務(wù)1.房地產(chǎn)：房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，具體地是指土地及其附著物。2)具體內(nèi)容是產(chǎn)權(quán)人對房地產(chǎn)的占有、使用、收益和依法處分的權(quán)利。土地使用權(quán)：是指土地使用權(quán)擁有者對土地使用的權(quán)限，包括開發(fā)權(quán)、收益權(quán)、處置權(quán)。土地使用權(quán)期滿后，如該土地用途符合當(dāng)時城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請續(xù)用，經(jīng)批準并補清地價后可以繼續(xù)使用。房地產(chǎn)市場：主要包括房地產(chǎn)買賣、租賃市場。一級市場是指國家土地管理部門按土地供應(yīng)計劃、采用協(xié)議、招標(biāo)、拍賣的方式，以土地使用合同的形式，將土地使用權(quán)以一定的年限、規(guī)定的用途及一定的價格出讓給房地產(chǎn)發(fā)展商或其他用地者的市場。三級市場是指單位、個人之間的房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的市場，它是在二級市場基礎(chǔ)上的第二次或多次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交易活動的市場。土地類型：深圳市土地按其使用性質(zhì)劃分為：居住、商業(yè)、工業(yè)、倉儲、綜合用地、公共設(shè)施及自由集資、微利房用地。三通一平：是指在發(fā)展基礎(chǔ)上的水通、電通、路通及場地平整。七通一平：是指上、下水通，排污通、排水通、路通、通訊通、煤氣通、電通及場地平整。國土局：代表國家行使土地所有者的權(quán)利，以及對房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)行業(yè)管理的政府部門。公證處：是國家的證明機關(guān)，是提供法律公證的機構(gòu)。國土局產(chǎn)權(quán)登記處：是專門辦理房地產(chǎn)初始登記、轉(zhuǎn)移登記、抵押登記、變更、繼承、贈與等手續(xù)的部門。房地產(chǎn)證：是房屋土地所有權(quán)屬二合為一的憑證，是房地產(chǎn)權(quán)屬的法律憑證。商品房：是指發(fā)展商以市場地價取得土地使用權(quán)進行開發(fā)建設(shè)并國土局批準在市場上流通的房地產(chǎn)，它是可領(lǐng)獨立房產(chǎn)證并可轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵押、贈與及交換的房地產(chǎn)。復(fù)式房：上、下兩層二合為一，與標(biāo)準房的結(jié)構(gòu)方面有區(qū)別?？偨ㄖ娣e：各層建筑面積的總和。15)16)17)它由政府土地管理部門頒發(fā)給土地使用權(quán)受讓者，受讓者只能在紅線范圍內(nèi)施工建房。預(yù)售許可證：按規(guī)定房屋未建好之前出售均要辦理此證，發(fā)展商將有關(guān)資料送到國土局申請，批準后方可預(yù)售樓花。外銷許可證：凡對境外預(yù)售的房屋都要辦理此證方可出售。深圳房地產(chǎn)買賣合同：是由國土局統(tǒng)一編制，用以明確買賣雙方權(quán)利和義務(wù)的協(xié)議，所有的商品房銷售都須簽定此合同，內(nèi)銷的房地產(chǎn)合同可免做公證，外銷的房地產(chǎn)合同必須做公證。房地產(chǎn)抵押合同：是明確房地產(chǎn)抵押貸款中雙方當(dāng)事人權(quán)利和義務(wù)關(guān)系，由銀行、業(yè)主和發(fā)展商三方簽定。銀行按揭：是指購房者購買樓