【正文】 %(股權(quán)融資支持下可提升到30%以上)，低谷期為1%，繁榮期地產(chǎn)上市公司平均的凈利潤極限增速為17%，低谷期為27%。　　此外，相同定位的企業(yè)，實際運營效率也有著顯著差異。2010年，高端化定位的企業(yè)，營業(yè)利潤率可以達到40%以上，；而規(guī)?；瘮U張的企業(yè)，營業(yè)利潤率在25%左右，；城鎮(zhèn)化定位企業(yè)，營業(yè)利潤率在20%水平。　　以上數(shù)據(jù)顯示，%，但2010年的調(diào)控沖擊確實對行業(yè)銷售速度產(chǎn)生了一定的負面影響?！　【C上，在調(diào)控的一端，有20%30%的企業(yè)將出現(xiàn)嚴重的資金缺口，在調(diào)控的另一端，有30%的企業(yè)能夠拿出約2300億元資金用于收購，產(chǎn)業(yè)整合的故事正在醞釀?！　≌希?0%的企業(yè)仍保有低谷擴張能力　　不過值得注意的是，盡管行業(yè)整體已接近負債上限，并存在3%的資金缺口，但有42%的企業(yè)處于資金富余狀態(tài)，其中有29%的企業(yè)即使在持續(xù)調(diào)控背景下，未來兩年仍有相當于總資產(chǎn)10%以上的富余資金可用于擴張。其中有68家公司超速，占總數(shù)58%；有44家公司超速20%以上，占總數(shù)37%；有19家公司超速50%以上，占總數(shù)16%。顯然，行業(yè)整體已處于金融理性的邊緣，沒有大幅增加有息負債的空間。　　金融理性：行業(yè)整體已接近負債上限　　銷售在放緩、財務(wù)壓力在增大，這就要求地產(chǎn)企業(yè)更嚴格地遵守財務(wù)安全底線?！　【C上所述，在成交量持續(xù)萎縮的背景下，地產(chǎn)上市公司整體上能夠勉強維持資金平衡(在不擴張的情況下，行業(yè)平均的資金缺口為3%)，不會出現(xiàn)行業(yè)性的覆滅；但有13%的地產(chǎn)上市公司將在1年內(nèi)出現(xiàn)較大的資金缺口，有37%的地產(chǎn)上市公司將在兩年內(nèi)面臨資金壓力，其中，24%的企業(yè)資金缺口較大。2010年底，行業(yè)平均的短期資金富余降至2%，有15家公司面臨相當于總資產(chǎn)20%以上的短期資金缺口，相當于總數(shù)的13%。118家地產(chǎn)上市公司未來1年需要支付的短期債務(wù)總額(流動負債預(yù)收賬款+表外已訂約的承諾資本支出)達到11800億元，平均每家公司100億元，較2009年上升35%?！　?011年的調(diào)控不會像2008年一樣是一場“海嘯”，而將是一場“溫水煮青蛙”的持久戰(zhàn)——被通脹預(yù)期抵消的政策效應(yīng)，將會引發(fā)更多的政策出臺，這些政策的影響當前并不那么可怕，但它的后續(xù)效應(yīng)可能比想象的嚴重，甚至可能從根本上改變整個行業(yè)以往的盈利模式?！　∠拶彽挠绊懜又苯??！　≡谛枨蠖?，當前36城市加權(quán)平均的月供收入比已達到80%，超出歷史峰值(75%)?！　≌{(diào)控：溫水煮青蛙下地產(chǎn)企業(yè)更需理性　　在供給端，當前地產(chǎn)上市公司的資本結(jié)構(gòu)中，銀行貸款占28%，債券占3%，權(quán)益資本提供了31%的資金，預(yù)收款提供20%資金，應(yīng)付賬款和其他應(yīng)付款約提供18%資金，此外，上市地產(chǎn)公司平均有相當于總資產(chǎn)14%的表外已訂約承諾資本支出?！　「鶕?jù)我們的測算，北京、上海、廣州、深圳、杭州5個城市以商品房銷售額加權(quán)平均計算的月供收入比已達到123%，當前房價較剛需可承受房價高30%40%(以2009年二季度剛性需求入市時的月供收入比為參考值，北京、上海的剛需可承受月供收入比為85%，其他幾個一線城市在60%水平，二線城市為50%)；二線城市加權(quán)平均的月供收入比為60%，當前房價較剛需可承受房價平均高16%；三線城市的月供收入比普遍在30%50%之間，尚處于可接受范圍內(nèi)?！　∨琶麊⑹尽　》績r：一線城市仍有30%降價空間　　在限購和限價壓制下，近期部分一線城市的房價出現(xiàn)了環(huán)比微降的趨勢，但是2011年以來的三次加息以及部分城市優(yōu)惠貸款利率的取消，使核心城市的實際貸款利率上升了136個基點，推動北京、上海等地月供收入比上升20%30%?！　】傮w上，定位于高端化模式的地產(chǎn)企業(yè)排名下降，而定位于規(guī)模化模式(萬科等)和城鎮(zhèn)化模式(恒大地產(chǎn)等)的地產(chǎn)企業(yè)排名上升。但是，對于財務(wù)安全性不達標(5分)的企業(yè)，調(diào)控背景下面臨持續(xù)經(jīng)營的風險，對此類公司，我們將財務(wù)安全性指標的權(quán)重提升到40%，而其他四項指標的權(quán)重則縮減為15%?！　∵@五項指標對企業(yè)的未來發(fā)展都有著重要意義，在調(diào)控的背景下，均衡的實力顯得更加重要。上：綜合實力50強　這是北京貝塔咨詢中心與《證券市場周刊》連續(xù)第4年聯(lián)合推出地產(chǎn)上市公司綜合實力排行榜。該榜單綜合考慮了地產(chǎn)上市公司的財務(wù)安全性、運營效率、成長潛力、戰(zhàn)略理性、規(guī)模效應(yīng)五個方面(計算方法詳見本刊2009年第22期《經(jīng)營效率制勝》和第23期《金融理性王者》).　　其中，財務(wù)安全性和戰(zhàn)略理性兩指標分別從靜態(tài)和動態(tài)角度反映了公司的財務(wù)安全狀況，而運營效率和成長潛力則反映了公司在調(diào)控背景下進行商業(yè)模式轉(zhuǎn)型與多元金融工具應(yīng)用的空間，最后，規(guī)模效應(yīng)反映了公司商業(yè)和金融模式跨區(qū)域復(fù)制的能力。也因此，我們對五項指標進行綜合加權(quán)，分別賦予20%的權(quán)重，以計算綜合實力評分?！　OP10榜單　　在2011年度地產(chǎn)上市公司綜合實力排名榜前十名中，中國海外()、萬科A()、金地集團()、保利地產(chǎn)()等規(guī)?；髽I(yè)占據(jù)4席，恒大地產(chǎn)()、雅居樂()、碧桂園()等城鎮(zhèn)化企業(yè)占據(jù)3席，代表高端化的龍湖地產(chǎn)()、商業(yè)地產(chǎn)代表SOHO中國()、區(qū)域龍頭代表臥龍地產(chǎn)()也榜上有名。上述排名顯示，規(guī)模化企業(yè)的優(yōu)勢正在顯現(xiàn)，而城鎮(zhèn)化模式則在快速崛起，商業(yè)模式的分化正引領(lǐng)著企業(yè)前進的方向?！　∫試野l(fā)改委價格監(jiān)測中心發(fā)布的2011年3月的集中成交均價計算，北京地區(qū)的月供收入比已達到153%(房價取發(fā)改委價格監(jiān)測中心公布的月度集中成交均價，2010年的收入取統(tǒng)計局公布的人均可支配收入(以3口之家計算)，假設(shè)首付30%，30年期貸款，%的基準貸款利率)，上海地區(qū)達到162%，深圳130%，杭州112%，廣州90%；即使考慮2011年上述城市人均收入的增長，在10%的收入增幅下，北京地區(qū)的月供收入比仍高達139%，上海為147%，深圳118%，杭州101%，廣州82%，較2007年的峰值高出20%以上?！　∫陨蠑?shù)據(jù)顯示，盡管4月份部分地區(qū)的成交量有所復(fù)蘇，但高房價的壓力依然存在，而在保障性住房的大規(guī)模投資下，未來幾年中國經(jīng)濟仍將保持較高增速，所以，調(diào)控政策并不會放松。　　上述資本結(jié)構(gòu)下，信貸的緊縮、預(yù)收款的專項使用，以及對土地占款的清理(影響表外負債占比)，這些確實會給地產(chǎn)企業(yè)帶來資金壓力，但調(diào)控的根本在于需求端的影響。在此基礎(chǔ)上，每升息10個基點，；但收入每上升1個百分點，所以，兩個百分點的收入提升將對抗1次升息效應(yīng)——通脹預(yù)期下，升息效應(yīng)被抵消。據(jù)粗略估算，一線城市被列入限購范圍的需求量約占到總需求量的20%30%，占到總銷售額的30%40%，加上調(diào)控期的觀望需求，如果政策嚴格落實，則成交量下降50%是一個可預(yù)期的結(jié)果，但實際的效果仍取決于人們對政策效應(yīng)的預(yù)期?！　∝攧?wù)安全：20%30%的企業(yè)面臨洗牌　　與2009年末相比，2010年末地產(chǎn)行業(yè)整體的財務(wù)狀況有所惡化，上市公司平均的現(xiàn)金持有比例從18%下降到16%，平均的凈借貸資本比從20%上升到41%，平均的總負債率也從65%上升到69%。　　但地產(chǎn)企業(yè)面臨的資金缺口的擴大將主要體現(xiàn)在2012年。　　如果成交量持續(xù)萎縮至2012年，則行業(yè)整體將從資金富余狀態(tài)轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y金缺口狀態(tài)，其中，有44家公司未來兩年的資金缺口達到總資產(chǎn)的10%以上，占總數(shù)的37%；有28家公司未來兩年的資金缺口達到總資產(chǎn)的20%以上，占總數(shù)的24%。所以，行業(yè)整體不會覆滅，但20%30%的企業(yè)面臨洗牌。2010年底，行業(yè)平均的凈借貸資本比上限降至43%，但上市公司實際的凈借貸資本比卻大幅升高至41%?！　×硪环矫?，在擴張速度上，118家地產(chǎn)上市公司的存貨總額從11880億元上升到16620億元，增長了40%，表外已訂約的承諾資本支出總額則從3170億元增加到4210億元，增長了33%，結(jié)果行業(yè)整體開發(fā)性資產(chǎn)的擴張速度達到38%，與繁榮期行業(yè)平均的資產(chǎn)極限增速(20%)相比，超速18%?！　【C上所述，行業(yè)整體的金融理性欠佳。　　從中剔除規(guī)模較小的公司，在我們重點關(guān)注的50家公司中(銷售額均在30億元以上)，有15家公司在持續(xù)調(diào)控背景下仍有10%以上的富余資金，假設(shè)這部分資金全部用于低谷中的并購擴張，由此創(chuàng)造的低谷收購市場將達到2300億元?！　⌒剩航?jīng)營效率持續(xù)下降　　2010年地產(chǎn)上市公司平均的營業(yè)利潤率微升至23%，下降了18%。我們預(yù)期低谷中上市公司平均的營業(yè)利潤率將降至15%水平，低于2008年的低谷周轉(zhuǎn)速度().　　但不同產(chǎn)品定位的企業(yè)，利