【正文】 (如巴士站、圍墻)外立面設(shè)計提示 項目所在地周邊市政配套設(shè)施調(diào)查 。地塊同邊景觀環(huán)境示意 a地塊周邊歷史、人文景觀綜合描述b項目所屬地域市政規(guī)劃布局及未來發(fā)展方向 地塊周邊交通環(huán)境示意 a地塊周邊基本路網(wǎng) b項目所屬區(qū)域道路建設(shè)及未來發(fā)展狀況 項目總體平面規(guī)劃及其說明 土地SwOT分析在總體規(guī)劃上的利用或規(guī)避 發(fā)展商的初步規(guī)劃及設(shè)想 項目臨界四周狀況 。第二節(jié) 項目規(guī)劃設(shè)計營銷的具體內(nèi)容一、總體規(guī)劃1．項目地塊概述 項目規(guī)劃設(shè)計營銷正是基于以上市場需求而專業(yè)設(shè)計的工作流程。結(jié)論第二章 項目規(guī)劃設(shè)計營銷 第一節(jié) 項目規(guī)劃設(shè)計營銷的含義 通過完整科學的投資營銷分析，發(fā)展商有了明確的市場定位，從而進入了產(chǎn)品設(shè)計 階段。項目開發(fā)步驟 市場供求因素 資金投放星及資金回收要求 地塊狀況因素 國家、地方相關(guān)地產(chǎn)政策的出臺及相關(guān)市政配套設(shè)施的建設(shè)九、開發(fā)節(jié)奏建議 1．影響項目開發(fā)節(jié)奏的基本因素 對銷售節(jié)奏和項目開發(fā)節(jié)奏進行良好的把握，以盡量少的資金占用啟動項 目，并在最短的時間內(nèi)實現(xiàn)資金回籠3．經(jīng)濟政策風險 價值提升及其實現(xiàn)的風險性 a項目的規(guī)劃和設(shè)計是否足以提升項目同周邊項目的類比價值 b項目形象包裝和營銷推廣是否成功2．資金運用的風險性 利潤模擬及說明 a模擬說明 b利潤模擬表 成本模擬表及其說明3．項目收益部分模擬 項目總體經(jīng)濟技術(shù)指標 。常見的隨機因素包括設(shè)備房的干擾、 樓道電梯及人行的干擾等其中復式單 位取正值，遺憾單位取負值. e確定F系數(shù)。各種差異性價格系數(shù)的確定：a確定基礎(chǔ)均價Pa，通常取中間樓層價格作為均價b確定B系數(shù)。F)e考慮到其他隨機因素的存在(如單位附近有機房干擾等)， 在具體單位價格的制定時，還應根據(jù)具體單位的隨機系數(shù) (U系數(shù))確定最終的定價Pu，即Pu=Pn x U 其中U為不確定值，根據(jù)具體單位的具體情況隨機確定。 D) x (1177。F) =Pa x (1177。 D)c當存在復式單位或者遺憾型單位時，應在Pd的基礎(chǔ)上根據(jù)戶型系數(shù)(S系 數(shù))確定不同戶型單位的均價Ps，即 PS =Pd x (1177。住宅項目均價確定的主要方法 a類比價值算術(shù)平均法 b有效需求成本加價法 *分析有效市場價格范圍 *確保合理利潤率，追加有效需求成本價格 c運用以上兩種方法綜合分析確定均價2．項目中具體單位的定價模擬商品住宅定價法：差異性價格系數(shù)定價法a根據(jù)日照采光系數(shù)(B系數(shù))確定不同自然朝向單位的均價Pb，即 Pb=Pa x (1177。類比樓盤分析與評價。類比可實現(xiàn)價值決定因素。建筑風格定位五、 項目價值分析 品住宅項目價值分析和基本方法和概念。市場定位A 區(qū)域定位B 主力客戶群定位。綜合評判 項目定位。項目戶型結(jié)構(gòu)詳析。商品住宅客戶購買行為分析三、 土地SWOT分析 項目地塊的優(yōu)勢 項目地塊的劣勢 項目地塊的機會點 項目地塊的威脅及困難點四、 項目市場定位 類比競爭樓盤調(diào)研。短中期政府在項目所在地及項目地塊周邊的市政規(guī)劃項目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀項目所在地商品住宅市場板塊的劃分及其差異項目所在地商品住宅平均價格走勢及市場價值發(fā)現(xiàn)商品住宅客戶構(gòu)成及購買實態(tài)分析 。政府對各類住宅的開發(fā)和流通方面的政策法規(guī)。中國城市房地產(chǎn)協(xié)作網(wǎng)絡(luò)信息資源利用項目所在地房地產(chǎn)市場概況及政府相關(guān)的政策法規(guī)。社會消費品零售總額。國家宏觀金融政策A 貨幣政策B利率C房地產(chǎn)按揭政策。國內(nèi)生產(chǎn)總值A(chǔ)第一產(chǎn)業(yè)數(shù)量B第二產(chǎn)業(yè)數(shù)量C第三產(chǎn)業(yè)數(shù)量D房地產(chǎn)所占比例及數(shù)量。周邊可能存在的對項目不利的干擾因素。生活服務。郵政服務。醫(yī)療衛(wèi)生。購物場所。項目對外水、陸、空交通狀況。環(huán)境污染狀況 地塊交通條件調(diào)查。自然景觀。地塊周邊的建筑物。土地面積及其紅線圖。地埋位置。項目投資營銷通過對項目環(huán)境的綜合考察和市場調(diào)研分析，以項目為核心，針對當前的經(jīng)濟環(huán)境，當?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場的供求狀況，項目所在區(qū)域同類樓盤的現(xiàn)狀及客戶的購買行為進行調(diào)研分析，再結(jié)合項目進行SWOT分析，在以上基礎(chǔ)上，對項目進行準確的市場定位，和項目價值發(fā)現(xiàn)分析，然后根據(jù)發(fā)展商提供的基本資料，對項目進行定價模擬和投入產(chǎn)出分析，并就規(guī)避開發(fā)風險進行策略提示，還對項目開發(fā)節(jié)奏提出專業(yè)意見。如果只靠發(fā)展商自己摸索項目操作方法，往往費時費力，周期太長，機會成本很大，專業(yè)房地產(chǎn)營銷是從項目用地的初始狀態(tài)就導入營銷的科學方法，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的運作流程，逐步完善而形成的理論體系，其核心內(nèi)容包括：1． 項目投資營銷；2． 項目規(guī)劃設(shè)計營銷；3． 項目質(zhì)量工期營銷；4． 項目形象營銷；5． 項目推廣策劃；6． 項目顧問、銷售代理；7． 項目服務營銷；8． 項目二次營銷。27 / 27 房地產(chǎn)全程營銷理論體系房地產(chǎn)全程營銷理論體系思想是在中國房地產(chǎn)從賣方市場轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場的過程中，結(jié)合市場營銷學的理論和實踐產(chǎn)生的具有實踐指導性的一套科學運作方法。不少發(fā)展商具有雄厚的實力進行房地產(chǎn)的規(guī)模開發(fā)，但卻不全面把握項目運作的各個環(huán)節(jié)。第一章 項目投資營銷第一節(jié) 項目投資營銷的含義項目投資營銷是房地產(chǎn)全程營銷最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，反映了房地產(chǎn)企業(yè)選擇開發(fā)基項目的過程，這個過程操作好了，就意味著項目成功了一半，在這個過程中多下些功夫，以后的開發(fā)經(jīng)營中就可以事半功倍。第二節(jié) 項目投資營銷的具體內(nèi)容一、 項目用地周邊環(huán)境分析 項目土地性質(zhì)調(diào)查。地質(zhì)地貌狀況。七通一平現(xiàn)狀 項目用地周邊環(huán)境調(diào)查。綠化景觀。歷史人文景觀。地塊周邊的市政路網(wǎng)及其公共交通現(xiàn)狀、遠景規(guī)劃。地塊周邊市政道路進入項目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀 周邊市政配套設(shè)施調(diào)查。文化教育。金融服務。娛樂、餐飲、運動。游樂休憩設(shè)施。歷史人文區(qū)位影響二、 區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷 宏觀經(jīng)濟運行狀況：。中國房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)景氣指數(shù)。固定資產(chǎn)投資總額A 全國及項目所在地B其中房地產(chǎn)開發(fā)比重。商品零售價格指數(shù)A居民消費價格指數(shù)B商品住宅價格指數(shù)。項目所在地的居民住宅形態(tài)及比重。政府關(guān)于商品住宅在金融、市政規(guī)劃等方面的政策法規(guī)。各種檔次商品住宅客戶分析。類比競爭樓盤資料。項目規(guī)劃設(shè)計及銷售資料。功能定位。商品住宅價值分析法：類比可實現(xiàn)價值分析法A選擇可類比項目B 確定該類樓盤價值實現(xiàn)的各要素及其在價值實現(xiàn)中的權(quán)重C分析可類比項目價值實現(xiàn)的各要素之特征D 對比并量化本項目同各類比項目諸價值實現(xiàn)要素的對比值E 根據(jù)價值要素對比值判斷本項目可實現(xiàn)的均價。類比土地價值，地段資源差異*市政交通及直入交通的便利性的差異*項目周邊環(huán)境的差異包括——周邊自然和綠化景觀的差異——教育、人文景觀的差異——各種污染程度的差異——周邊社區(qū)素質(zhì)的差異*周邊市政配套便利性的差異B項目可提升價值的判斷*建筑風格和立面的設(shè)計、材質(zhì)*單體戶型設(shè)計*建筑空間布局和環(huán)藝設(shè)計*小區(qū)配套和物業(yè)管理*形象包裝和營銷策劃*發(fā)展商品牌和實力C價值實現(xiàn)的經(jīng)濟因素*經(jīng)濟因素*政策因素 分析項目可實現(xiàn)價值。項目價值類比分析A價值提升和實現(xiàn)要素對比分析B 項目類比價值計算六、項目定價模擬1．均價的確定 B)， 其中Pa為基礎(chǔ)均價b然后根據(jù)景觀朝向系數(shù)(0系數(shù))確定不同景觀朝向單位的均價Pd，即 Pd = Pb x (1177。 S)d在Ps的基礎(chǔ)上，根據(jù)樓層系數(shù)(F系數(shù))確定不同樓層的價格Pn，即 Pn=Ps x (1177。 B) x (1177。 S) x (1177。其中東、南朝向單位采用l十B；西、北朝向單位采用l—Bc D系數(shù)根據(jù)不同單位景觀視野實現(xiàn)程度確定d S系數(shù)通常為5％~15％，只適用于復式單位和遺憾單位的定價。其中均價層以上單位采用l十F，均價層以下單位采用l—F f U系數(shù)根據(jù)不同單位的具體情況確定。具體單位定價模擬 以其中一個最具代表性的單位進行定價模擬，作為其他單位定價過程的參考七、項目投入產(chǎn)出分析1．項目經(jīng)濟技術(shù)指標模擬 首期經(jīng)濟技術(shù)指標2．項目首期成本模擬 銷售收入模擬 a銷售均價假設(shè) 根據(jù)項目價格模擬中確定的均價進行銷售收入的模擬 b銷售收入模擬表 敏感性分析 a可變成本變動時對利潤的影n向