收益乘數(shù)法和多因素綜合評價法在商鋪批量評估中的應(yīng)用-展示頁
2025-06-26 05:58本頁面
【正文】 域的方法，主要用于工程土方量的計算。一、采用方格網(wǎng)法劃分評估區(qū)域就一座城市而言，商鋪分布面廣、影響因素差異大。在杭州市商鋪批量評估項目中，我們通過反復(fù)論證，在不同階段分別采用了方格網(wǎng)法、多因素綜合評價法和收益乘數(shù)法，在一定程度上解決了商鋪批量評估的相關(guān)技術(shù)難題。自2009年底開始，我們歷經(jīng)10個月的探索和實踐，完成了對杭州市上千個路段的商鋪（不含大型場、專業(yè)市場）評稅數(shù)據(jù)庫建設(shè)，并通過專家組驗收。關(guān)鍵詞：商鋪批量評估；收益乘數(shù)法；多因素綜合評價法；應(yīng)用隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展和稅制改革的穩(wěn)步推進，城市房屋批量評估日益受到專家學者和相關(guān)部門的關(guān)注。收益乘數(shù)法和多因素綜合評價法在商鋪批量評估中的應(yīng)用韓宣偉 蔣文軍摘要：批量評估的關(guān)鍵在于用科學而又有簡潔的方法，在較短時間內(nèi)處理大量的物業(yè)估價，建立模型的目的也是如此。本文所介紹的收益乘數(shù)法，實際上就是遵循了這樣的思路，即用相對簡單的收益乘數(shù)法來代替計算繁復(fù)的收益法。鑒于國內(nèi)關(guān)于城市房屋批量評估的理論和實踐較少，更未形成系統(tǒng)規(guī)范的評估技術(shù)規(guī)范和標準，一定程度上制約了我國稅制改革及相關(guān)領(lǐng)域的發(fā)展。這是繼普通住宅、別墅排屋和寫字樓數(shù)據(jù)庫的成功建設(shè)并運用于稅收征管之后，又一個覆蓋杭州市全城區(qū)的批量評估項目。筆者期望藉此項目的切身體會，為業(yè)內(nèi)同行和相關(guān)部門提供借鑒。合理劃分評估區(qū)域，并據(jù)此確定技術(shù)參數(shù)、調(diào)查市場信息，是做好批量評估的前提。本項目借鑒方格網(wǎng)法，采用基準地價級別、道路類型和商服繁華程度三級標準，將全市劃分為100多個理論評估區(qū)域，即“虛擬區(qū)域”，便于評估參數(shù)和市場信息的歸類。道路類型根據(jù)車道數(shù)量和限速分4級：主干道、快速路；次干道；街、巷；里、弄。（三）采用方格網(wǎng)法便于評估操作和信息歸類通常情況下，基準地價級別自市中心向城郊依次衰減；商鋪通常沿街道線狀分布；繁華程度則與商圈級別和區(qū)位密切相關(guān)。二、采用多因素綜合評價法對商鋪的異質(zhì)性進行批量評價（一）多因素綜合評價法多因素綜合評價法，是現(xiàn)行《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》的主要技術(shù)方法。樓幢綜合評價
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