【正文】 1390070015701030006000900012022150001800021000 消費品零售總額增長走勢%%%%%% %% % % % %% %%%%%%%%%%%% 19 經(jīng) 濟 背 景 經(jīng)濟企穩(wěn)向好，宏觀經(jīng)濟政策重點從“保增長”調整為“促轉變”，但仍保持了適度寬松的財政和貨幣政策 在宏觀經(jīng)濟恢復較快增長后，宏觀經(jīng)濟政策從“保增長”調整為“促轉變”，在全球經(jīng)濟緩慢復蘇的情況下，積極調整經(jīng)濟發(fā)展方式，促進經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展成為今年的主要任務。 PPI 月度走勢圖%%%%%%CPI PPICPI % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % %PPI % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % 012 012 18 08年以來進出口增長走勢%%%%%%%%%出口 % % % % % % % % % % % % % % % %進口 % % % % % % % % % % % % % % 012 012 經(jīng) 濟 背 景 經(jīng)濟積極的變化，源于大規(guī)模信貸資金的支持及一系列政策扶持，但市場自我調節(jié)作用力度不夠 08年以來進出口貿(mào)易走勢 （單位：億元） 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局網(wǎng)站 經(jīng)濟初步企穩(wěn)向好，源于大規(guī)模信貸資金的支持及一系列政策扶持，這種積極變化的背后，仍然有一些隱憂，或將影響宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定增長。 PPI和 CPI指標也恢復增長。 目前宏觀經(jīng)濟總體實現(xiàn)“ V”字型恢復增長。 ?項目具備成為城市高端住宅的潛質，但是由于規(guī)劃限制，產(chǎn)品創(chuàng)新成為關鍵。 ?項目位于麗都片區(qū)，內(nèi)雙楠板塊與神仙樹板塊交界處，屬于城西南高端住宅區(qū)，區(qū)域居住價值價高，屬于成熟稀缺的板塊。 5 “ 中糧”品牌對項目價值有一定提升作用。 項目交通便利，配套完善。 3 4 3 航空限高要求嚴格，密度較大。 武侯第六醫(yī)院 紫 荊 商 圈 武侯醫(yī)院 紅 牌 樓 商 圈 雙 楠 商 圈 菜市場 四十三中 項目周邊配套 —— 生活 /教育 /醫(yī)療配套齊全 15 項目規(guī)模較小，難以形成規(guī)模優(yōu)勢。 ?商業(yè)配套 臨近家樂福（規(guī)劃中）、雙楠伊藤 紫荊影城及紫荊片區(qū)的餐飲及商業(yè)配套 ?基本生活配套 項目周邊餐飲、超市、菜市等基礎生活配套齊全。 公共交通 天府廣場 雙楠路 火車南站 金沙遺址 SM廣場 九眼橋 跳傘塔 昭覺寺 火車北站 石羊場站 成仁公交站 私家車交通 ?項目位于麗都路旁，臨近 2環(huán)、佳靈路、創(chuàng)業(yè)路等交通干線，私家車交通便利性高。 12 項目區(qū)域屬性分析 —— 麗都片區(qū) 一環(huán) 二環(huán) 紅牌樓片區(qū) 外雙楠片區(qū) 高升 /肖家河片區(qū) 神仙樹 /紫荊片區(qū) 高新產(chǎn)業(yè)技術 開發(fā)區(qū) 麗都片區(qū) 城市待發(fā)展區(qū)域 外雙楠 片區(qū) 片區(qū)屬性 項目特點 片區(qū)配套 產(chǎn)品特點 片區(qū)現(xiàn)狀 發(fā)展趨勢 麗都 片區(qū) 階段性大規(guī)模開 發(fā)，多次成為熱點 開發(fā)迅速，片區(qū) 整體形象快速提升 區(qū)域內(nèi)相對有限， 主要受內(nèi)雙楠支撐 多層、小高層、 中高層 打造高附加值 產(chǎn)品，經(jīng)濟、實用 產(chǎn)品主打 大 盤時代持續(xù) 小規(guī)模項目眾多 房地產(chǎn)開發(fā)成熟區(qū)， 小片區(qū)認知度高 商業(yè)配套較成熟， 住宅開發(fā)用地稀缺 自身配套體系相對 完善，部分需受 外部支撐 小高層、中高 層 以改善型和 投資型物業(yè)為主 地產(chǎn)開發(fā)用地緊缺， 品質項目主打 紅牌樓 片區(qū) 住宅房地產(chǎn)開發(fā) 起步期 專業(yè)市場主導且檔 次較低，住宅開發(fā) 用地整理陸續(xù)供應 區(qū)域生活配套完善中 ，部分需受外部支撐 小高層、中高層 中小規(guī)模，經(jīng)濟 性價比物業(yè) 專業(yè)市場升級，經(jīng)濟 消費商圈逐步形成 高升 /肖家河 片區(qū) 住宅房地產(chǎn)開發(fā) 尾期 成熟生活片區(qū)， 以早期多層建筑為主， 后續(xù)無土地供應 區(qū)域生活配套 相對完善 多層、小高層、 中高層 投資型，經(jīng)濟 性價比物業(yè) 片區(qū)開發(fā)接近尾聲， 已為成熟生活片區(qū) 神仙樹 /紫荊 片區(qū) 住宅房地產(chǎn)開發(fā) 尾期 成都傳統(tǒng)的高端居住 區(qū)域，開發(fā)程度高 區(qū)域生活配套非常 完善，對周邊形成 支撐 多層、小高層、 中高層 改善型物業(yè)為主 地產(chǎn)開發(fā)用地緊缺， 以舒居高品質 產(chǎn)品為主 項目所處片區(qū)，屬于居住價值較高的稀缺成熟板塊，具備作為高端項目的土地潛質。 九興大道： 區(qū)域內(nèi)主要干道，距項目約 200M左右，噪音影響較小。對項目臨路樓棟存在噪音影響。 地塊指標 — 宗地土地經(jīng)濟指標 項目情況 主要指標 位 臵 武侯區(qū)核桃村二、四組，高新區(qū)核桃村一組、肖家河村四組（麗都公園旁） 規(guī)劃土地用途 住宅 / 商業(yè) 凈用地面積 容積率 ≤ 建筑密度 ≤ 24% 航空限高 /m ≤ 綠地率 ≥ 30% 總建筑面積 /㎡ 58830 地價成本 1060萬 /畝（樓面地價 5676元 /平米） 其他 可兼容商業(yè) ≤ 10%； 90/70限制 宗地 臵信 .麗府 邁普集團 變電站 麗都公園 麗都花園 麗都花園 D區(qū) 檀香山 9 宗地處于成都西南 麗都生活片區(qū) ，靠近紅牌樓及神仙樹片區(qū)，片區(qū)內(nèi)存在以臵信麗都為主的傳統(tǒng)高端居住社區(qū)、新建中低端小區(qū)、高新技術產(chǎn)業(yè)區(qū)、汽配市場等，同時部分待拍賣空地， 后續(xù)規(guī)劃發(fā)展看好。 首先，本項目承擔著中糧在成都完善全產(chǎn)品線的關鍵作用；其次，作為 20222022年中糧全面進入成都主城區(qū)市場，祥云綜合性項目承擔銷售形象， 而核桃村項目需要樹立中糧高端品牌形象、豪宅的產(chǎn)品競爭力。 項目定位復合型社區(qū)，適合首臵、首改、再改類產(chǎn)品。 中糧 .成都大悅城 位于武侯區(qū)外雙楠片區(qū)，占地 120畝，建筑面積約 25萬平米； 定位：集商業(yè)、高端住宅、酒店、公寓、寫字樓為一體的大型城市綜合體項目。 中海進入成都后，迅速拓展全產(chǎn)品系，從首臵到高端，品牌整體影響力更廣泛，特別在高端群體中影響力高于萬科，基本連年保持成都前三甲。 中糧品牌布局成都戰(zhàn)略大幕拉開！ 4 全產(chǎn)品系的重要性 隨著中糧集團在成都的戰(zhàn)略布局，成都中糧地產(chǎn)需要布局全產(chǎn)品線，以確保公司健康、強大發(fā)展，品牌影響力擴大。 而成都市市長葛紅林還希望中糧能夠依托房地產(chǎn)開發(fā)服務當?shù)匦〕擎?zhèn)建設。 根據(jù)此次簽署的協(xié)議，中糧將重點發(fā)展農(nóng)副產(chǎn)品精深加工，并配套發(fā)展農(nóng)業(yè)種植、養(yǎng)殖、果蔬加工、食品研發(fā)、農(nóng)副產(chǎn)品物流配送及商業(yè)地產(chǎn)等領域。成都香榭麗都項目市場定位報告 2022年 4月 內(nèi)部資料 嚴格保密 中糧地產(chǎn)成都有限公司 2 中糧在成都 3 中糧品牌布局成都 中糧百億成都布局全產(chǎn)業(yè)鏈 中糧集團宣布將在成都投資 100億元打造中糧集團“全產(chǎn)業(yè)鏈”戰(zhàn)略。 2月 3日晚間， 中糧集團 與 成都市 政府簽署 戰(zhàn)略合作及投資項目協(xié)議，計劃 5年內(nèi)在成都市投資 100億元 。在戰(zhàn)略合作協(xié)議中還有引人注目的是， 中糧擬追加50億元在成都進行房地產(chǎn)開發(fā)。 中糧集團總裁于旭波稱，中糧將以 75%的資源配臵發(fā)展糧油食品業(yè)務，以 25%的資源配臵發(fā)展地產(chǎn)業(yè)務，前者是“全產(chǎn)業(yè)鏈”戰(zhàn)略，后者是“全服務鏈”戰(zhàn)略。 萬科在成都的布局，雖然已有 10多個項目，但以首臵和首改型產(chǎn)品為主，再改型產(chǎn)品缺乏（高端線），產(chǎn)品線不齊，品牌在高端客戶中的影響力不夠。 P K 萬科項目布局 中海項目布局 5 項目在成都中糧地產(chǎn)的戰(zhàn)略角色 中糧 .御嶺灣 位于龍泉驛區(qū)，占地5000畝，建筑面積 20萬平米，總戶數(shù) 800戶，物業(yè)形態(tài)為獨棟、雙拼、聯(lián)排； 定位為再改高端別墅。 中糧 .祥云項目 位于武侯區(qū)外雙楠片區(qū)，占地 133畝，容積率 ，樓面地價 5249元 /㎡ 。 中糧 .核桃村項目 位于武侯區(qū)麗都片區(qū)，占地，容積率 ，樓面地價 5679元 /㎡ 。 6 目 錄 第 1部分 項目概況 第 2部分 市場研究 第 3部分 客戶研究 第 4部分 項目定位 第 5部分 營銷策略 7 1 項目概況 8 宗地形狀規(guī)則，屬二類住宅用地（可兼容商業(yè) ≤ 10%），用地面積約 ，容積率 ≤ ，航空限高 ≤ 。 地塊基本情況 — 處于成熟生活片區(qū)且后期發(fā)展?jié)摿^大 高新技術產(chǎn)業(yè)區(qū) 企業(yè) .工廠 肖家河片區(qū)舊居住片區(qū) 臵信麗都 花園 臵信 . 麗府 開發(fā)中區(qū)域 中低端為主 汽車汽配市場 麗都公園 10 噪音影響 — 主要臨小區(qū)道路，噪音影響較小，居住舒適度高 麗都路： 聯(lián)接 2環(huán)與九興大道的主要道路，主要行駛車輛為私家車。 規(guī)劃中的小區(qū)道路：項目北面、東面及南面有規(guī)劃中小區(qū)道路，對臨路部分住宅存在一定噪音影響。 11 ? “ 南富、西貴 ，北匪東窮”的傳統(tǒng)認知； ? 城南城西交界處的 麗都片區(qū) 歷來是成都一個傳統(tǒng)的高端居住區(qū)域，是比較具有成都人文格調的區(qū)域； ? 麗都片區(qū)是 眾多中高檔樓盤聚集之地，是成都較為成熟、高端區(qū)域 。 13 交通條件 —— 公共 /私家車交通便利 項目臨近 2環(huán)路、九興大道，步行距離內(nèi)分布有公交路線 53路、 111路、 92路 、 84路 、 52路、 51路 、 11路等站點 ，通往全城各個區(qū)域，公共交通較為方便。 ?軌道交通便利：臨近地鐵三號線太平園站 麗都路 長益路 二環(huán) 創(chuàng)業(yè)路 佳靈路 高朋大道 14 ?教育配套 麗都幼兒園、金蘋果幼兒園。 ?醫(yī)療配套 武侯區(qū)第六醫(yī)院、武侯區(qū)醫(yī)院 ?公園配套 距麗都公園約 100米，麗都公園設臵有網(wǎng)球場、羽毛球場、迷你足球場、室外游泳池、室外劇場等配臵。 項目界定結論 優(yōu)勢 不利因素 1 2 1 2 麗都片區(qū)，連接雙楠和神仙樹板塊，區(qū)域價值高。 項目成本較高，超過周邊大部分項目的售價。 臨近麗都公園，有一定的景觀資源。 傳統(tǒng)高端住宅區(qū)，已形成較好的高尚居住氛圍。 ?項目屬于小規(guī)模、高成本、低容積率的城市小高層項目，同時具有一定景觀資源。 16 2 市場研究 17 08 年以來月度PM I走 勢圖%%%%%%%%%%% % %% % %%%%%%%%%%%%%%%%%%%% 08年以來中國GDP季度增長走勢%%%%%%%%%%%%%%%%%0 8 年1 季 0 8 年2 季 0 8 年3 季 0 8 年4 季 0 9 年1 季 0 9 年2 季 0 9 年3 季 0 9 年4 季 1 0 年1 季經(jīng) 濟 背 景 在政策及資金刺激下，特別是投資的拉動下， 09年經(jīng)濟成功實現(xiàn)“保 8” 任務， 10年初經(jīng)濟指標保持向上趨勢。 PMI連續(xù) 10個月超過 50，經(jīng)濟持續(xù)向好。 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局網(wǎng)站 08年以來C PIamp。 其一，多變的外部經(jīng)濟環(huán)境，將影響我國經(jīng)濟持續(xù)回升； 其二，市場資金過度充裕，通貨膨脹壓力突增； 其三， 進出口貿(mào)易的快速回升，經(jīng)濟增長對投資的依賴性減小，政策的回縮存在可能 。 其一，全球經(jīng)濟復蘇速度緩慢，經(jīng)濟增長局面非常脆弱，經(jīng)濟刺激政策短期內(nèi)依然無法退出； 其二，積極財政政策和適度寬松貨幣政策，將主要針對“擴內(nèi)需，調結構”促進經(jīng)濟發(fā)展方式轉變，同時防通脹； 其三，控制信貸風險，嚴格執(zhí)行房貸政策，控制產(chǎn)能過剩項目的信貸投入。 20 06年以來國房景氣指數(shù)走勢 104889092949698