青島某樓盤全程策劃方案-展示頁
2025-06-09 00:56本頁面
【正文】 憩設(shè)施娛樂、餐飲、運(yùn)動(dòng)金融服務(wù)文化教育地塊周邊市政道路進(jìn)入項(xiàng)目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀4． 周邊市政配套設(shè)施調(diào)查地塊周邊的市政路網(wǎng)及其公共交通現(xiàn)狀、遠(yuǎn)景規(guī)劃歷史人文景觀綠化景觀七通一平現(xiàn)狀2． 項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查地質(zhì)地貌狀況第二節(jié) 某項(xiàng)目投資策劃的具體內(nèi)容一、 項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析1． 項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查案頭工作階段第一章 “某項(xiàng)目”投資策劃第一節(jié) 項(xiàng)目投資策劃的含義項(xiàng)目投資策劃是房地產(chǎn)全方位策劃關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，這個(gè)過程操作好了，就意味著項(xiàng)目成功了一半，在這個(gè)過程中多下些功夫，以后的開發(fā)經(jīng)營中就可以未雨綢繆。..（全程）策劃是從項(xiàng)目用地的初始狀態(tài)就導(dǎo)入的科學(xué)方法并結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)作流程，逐步完善而形成的理論體系，內(nèi)容包括：① 項(xiàng)目投資策劃② 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃③ 項(xiàng)目質(zhì)量工期策劃④ 項(xiàng)目形象策劃⑤ 項(xiàng)目推廣策劃⑥ 項(xiàng)目顧問、銷售代理⑦ 項(xiàng)目服務(wù)策劃⑧ 項(xiàng)目二次策劃研發(fā)中心建議，未雨綢繆，在萊西項(xiàng)目上作試點(diǎn)，試圖將整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目理念系統(tǒng)化，并加強(qiáng)成本控制，為以后的開發(fā)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，提供依據(jù)。這個(gè)框架是研發(fā)中心借鑒理整其他公司開發(fā)項(xiàng)目的框架，可能個(gè)別地方不太適合或繁瑣，在以后的工作中可以修正和調(diào)整完善，力爭形成一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)格式報(bào)告文件。通過對(duì)項(xiàng)目環(huán)境的綜合考察和市場調(diào)研分析，以項(xiàng)目為核心，針對(duì)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、萊西房地產(chǎn)市場的供求狀況、萊西同類樓盤的現(xiàn)狀及客戶的購買行為進(jìn)行調(diào)研分析，再結(jié)合項(xiàng)目進(jìn)行SWOT分析，在以上基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行系統(tǒng)準(zhǔn)確的市場定位和項(xiàng)目價(jià)值發(fā)現(xiàn)分析，然后根據(jù)基本資料，對(duì)某項(xiàng)目進(jìn)行定價(jià)模擬和投入產(chǎn)出分析，并就規(guī)避開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行策略提示，并對(duì)開發(fā)節(jié)奏提出專業(yè)意見。地理位置 土地面積及其紅線圖 地塊周邊的建筑物 自然景觀 環(huán)境污染狀況3． 地塊交通條件調(diào)查項(xiàng)目對(duì)外水、陸、空交通狀況購物場所 醫(yī)療衛(wèi)生 郵政服務(wù) 生活服務(wù) 周邊可能存在的對(duì)項(xiàng)目不利的干擾因素市場定位（區(qū)域定位、主力客戶群定位）建筑風(fēng)格定位五、 項(xiàng)目價(jià)值分析1．商品住宅項(xiàng)目價(jià)值分析的基本方法和概念類比土地價(jià)值決定因素a類比土地價(jià)值：地段資源差異※市政交通及直入交通的便利性的差異※項(xiàng)目周邊環(huán)境的差異，包括——周邊自然和綠化景觀的差異——教育、人文景觀的差異——各種污染程度的差異——周邊社區(qū)素質(zhì)的差異※周邊市政配套便利性的差異b項(xiàng)目可提升價(jià)值判斷※建筑風(fēng)格和立面的設(shè)計(jì)、材質(zhì) ※單體戶型設(shè)計(jì)※建筑空間布局和環(huán)藝設(shè)計(jì) ※小區(qū)配套和物業(yè)管理※形象包裝和營銷策劃 ※發(fā)展商品牌和實(shí)力c價(jià)值實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)因素※經(jīng)濟(jì)因素 ※政策因素2．項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析項(xiàng)目價(jià)值類比分析a價(jià)值提升和實(shí)現(xiàn)要素對(duì)比分析 b項(xiàng)目類比價(jià)值計(jì)算六、 項(xiàng)目定價(jià)模擬1． 均價(jià)的確定2． 項(xiàng)目中具體單位的定價(jià)模擬七、 項(xiàng)目投入產(chǎn)出分析1．項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)模擬首期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)2．項(xiàng)目受期成本模擬 銷售收入模擬a銷售均價(jià)假設(shè)b銷售收入模擬表敏感性分析a可變成本變動(dòng)時(shí)對(duì)利潤的影響 b銷售價(jià)格變動(dòng)時(shí)對(duì)利潤的影響八、 投資風(fēng)險(xiǎn)分析及其規(guī)避方式提示1．項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性評(píng)價(jià)減少資金占用比例，加速資金周轉(zhuǎn)速度，降低財(cái)務(wù)成本國際國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化政策法規(guī)因素 發(fā)展商操作水平因素 銷售策略、銷售政策及價(jià)格控制因素 上市時(shí)間要求2．項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏及結(jié)果預(yù)測項(xiàng)目投入產(chǎn)出評(píng)估目前消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的建筑規(guī)劃和單體設(shè)計(jì)要求愈來愈理性，項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃是以某項(xiàng)目的市場定位為基礎(chǔ)，以滿足目標(biāo)市場的需求為出發(fā)點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目地塊進(jìn)行總體規(guī)劃布局，確定建筑風(fēng)格和色彩計(jì)劃，緊緊圍繞目標(biāo)客戶選定主力戶型，引導(dǎo)室內(nèi)裝修風(fēng)格，并對(duì)項(xiàng)目的環(huán)藝設(shè)計(jì)進(jìn)行充分提示。項(xiàng)目所屬區(qū)域現(xiàn)狀 項(xiàng)目地貌狀況2． 項(xiàng)目地塊情況分析影響項(xiàng)目總體規(guī)劃的不可變的經(jīng)濟(jì)技術(shù)因素市場定位下的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參數(shù)3． 建筑空間布局功能分區(qū)示意及說明4． 道路系統(tǒng)布局項(xiàng)目道路設(shè)置及其說明a主要出入口設(shè)置 b主要干道設(shè)置c車輛分流情況說明 d停車場布置5． 綠化系統(tǒng)布局項(xiàng)目環(huán)藝規(guī)劃及說明a綠化景觀系統(tǒng)分析 b主要公共場所的環(huán)藝設(shè)計(jì)6． 公建與配套系統(tǒng)配套功能配置及安排公共建筑平面設(shè)計(jì)提示公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計(jì)
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