【正文】 關部門抓緊建立健全住房保障工作考核機制，加強對各地區(qū)廉租住房保障制度建設和本規(guī)劃實施情況的監(jiān)督檢查。3)嚴格準入退出管理要完善住房申請、審核、公示、輪候、復核、退出制度，健全社區(qū)、街道和住房保障部門三級審核公示制度，建立規(guī)范化的收入、財產(chǎn)和住房情況審查制度，形成科學有序、信息共享、辦事高效、公開透明的工作機制。要按照發(fā)展省地節(jié)能環(huán)保型住宅的要求，推廣新技術、新材料和新工藝。2)確保工程質(zhì)量和使用功能要嚴格執(zhí)行工程招投標、施工圖審查、施工許可、質(zhì)量監(jiān)督、工程監(jiān)理、竣工驗收備案等建設程序，加強審批管理，嚴格執(zhí)行國家有關住房建設的強制性標準，確保住房建設項目工程質(zhì)量。市、縣人民政府要根據(jù)省級人民政府的統(tǒng)一部署，明確具體措施，健全住房保障工作機構(gòu)，切實做到規(guī)劃到位、資金到位、政策到位、監(jiān)管到位，確保分配公平。城市棚戶區(qū)改造要堅持政府主導、群眾參與、市場運作的原則，與住房建設結(jié)合起來進行，統(tǒng)籌安排，優(yōu)先解決葉縣低收入住房困難家庭的住房問題。城市棚戶區(qū)（危舊房）內(nèi)低收入住房困難家庭較為集中，推進城市棚戶的改造有利于大范圍解決低收入家庭的住房困難，改善城市環(huán)境，促進社會和諧穩(wěn)定。住房項目要合理布局，盡可能安排在交通便利、公共設施較為齊全的區(qū)域，同步做好小區(qū)內(nèi)外市政配套設施建設。由市、縣人民政府根據(jù)當?shù)刈》拷ㄔO和改造規(guī)模，以及實物配租住房需要量等因素確定。，商業(yè)銀行要加大信貸支持力度。住房公積金增值凈收益要全部用于住房建設。③政策措施1)多渠道籌措資金、縣人民政府按照國家有關規(guī)定多渠道籌集資金。2)實現(xiàn)標準住房保障對象是城市低收入住房困難家庭，具體條件由市、縣政府確定。②實現(xiàn)方式和實現(xiàn)標準1)實現(xiàn)方式通過新建、購置和改造等方式籌集房源，同時繼續(xù)實施購房補貼制度，多渠道、多方式解決葉縣低收入住房困難家庭的住房問題。2)2010年，解決19萬戶城市低收入住房困難家庭的住房問題。周邊居民住宅占周邊建筑群的70%左右，其中的30%是8090年代的老舊公寓式住宅及居民自建的住宅，剩下的是新建的新式住宅。 國家宏觀金融政策2011年特別是下半年間，全國樓市進入深度調(diào)控期，限購、限貸政策作用明顯，交易量日益萎縮，各大城市在供過于求的背景下，房價開始出現(xiàn)下行趨勢。2011年，%。國房景氣指數(shù)的下滑，反映出全國房地產(chǎn)開發(fā)增速同比大幅回落?！跋蕖弊之旑^，我國房地產(chǎn)行業(yè)全面“入冬”。信息傳輸計算機服務和軟件業(yè)企業(yè)景氣持續(xù)保持高位態(tài)勢。；房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)景氣指數(shù)去年連續(xù)四個季度回落，今年一季度繼續(xù)回落并接近臨界值，二季度房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)景氣指數(shù)明顯提高。工業(yè)、建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)景氣回升明顯。52河南城建學院?？飘厴I(yè)設計 第3章 區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢分析第3章 區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷 宏觀經(jīng)濟運作狀況 國內(nèi)生產(chǎn)總值2011年全年國內(nèi)生產(chǎn)總值為471564億元，%。葉縣縣城是“河南十大古城”之一、省級園林縣城、省級衛(wèi)生縣城。這里是葉姓始祖沈諸梁的封地，海內(nèi)外2300萬葉氏后裔的祖地，歷史上著名的以少勝多戰(zhàn)役昆陽之戰(zhàn)就發(fā)生于此。 周邊市政配套設施調(diào)查購物場所：樂易購超市、建業(yè)超市等；文化教育：金蘋果幼兒園、實驗小學；醫(yī)療衛(wèi)生：葉縣第二人民醫(yī)院、葉縣中醫(yī)院；金融服務：工行、建行、農(nóng)村信用合作社、郵政儲蓄等；娛樂、餐飲：金色年華KTV、黑螞蟻KTV、藍濤飯店等；生活服務設施：九龍菜市場、海爾大賣場、蘇寧電器等；游樂休憩設施：文化廣場、鹽城公園；周邊可能存在的對項目不利的干擾因素：道路狀況較差，灰塵及噪音影響嚴重，九龍華府正在施工建設。項目以東是葉縣政府規(guī)劃地，葉縣大部分政府機關都在東邊，目前正針對此處做基礎設施建設，對項目而言相當有利。項目營運期采用廢水、廢氣、固廢、噪聲污染防治措施技術可靠，經(jīng)濟可行，經(jīng)采取評價要求的污染防治措施后，各污染物均可達標排放。 環(huán)境污染狀況環(huán)境條件較差，葉魯路是葉縣連接外界的交通要道，通常都是長途車以及載重大型貨車經(jīng)過，噪音及灰塵污染相當嚴重，對項目而言是一個嚴重的缺陷。許多歷史名人履及于此，李白、蘇洵、蘇軾、蘇轍、歐陽修、范仲淹、于謙等名人都留下了許多珍貴的詩文和遺跡。境內(nèi)有汝河、沙河、灰河、湛河、澧河、甘江河六大河流，有燕山水庫、孤石灘水庫兩座大型水庫和29座小型水庫，其中燕山水庫，是國家重點治淮工程。燕山水庫、石門水庫、望夫石山等自然景觀令人神往。 綠化景觀暫無大型綠化景觀，由于地處環(huán)城區(qū)，原市政道路綠化比較完善，道路綠化帶較完整，具有美化改善周邊環(huán)境的用途。有線通訊網(wǎng)絡和移動通訊網(wǎng)絡完全覆蓋了該區(qū)域，保證了信息暢通。項目附近有變電所供電，電力供應充足，供電保證率較高，完全能夠滿足項目實施用電要求。 七通一平現(xiàn)狀現(xiàn)正處于預備拆遷階段，但還未拉起防護網(wǎng)，所以仍能通水通電，屬于家庭河南城建學院?？飘厴I(yè)設計 第2章 項目用地周邊環(huán)境分析用水用電。場地地下水穩(wěn)定，對混凝土結(jié)構(gòu)和鋼筋不具腐蝕性。 本項目位于葉縣縣區(qū)，屬平原洼地地帶，土壤類型為黃棕壤土類。 地質(zhì)地貌狀況葉縣山區(qū)面積約300平方千米，約占總面積的21%；丘陵面積約為260平方千米，約占總面積的19%；平原及洼地830平方千米，占總面積的60%。 土地面積(，)。 項目的性質(zhì)及主要特點本項目為住宅項目，全部都是28層高層建筑，其中A樓14層為商鋪，B、C、D為28層宅樓項目主要特點為：建筑風格為典型的地中海風格，坡屋頂，大拱門；小區(qū)綠化為點、線、面的形式；物業(yè)管理采用全智能化管理，擁有紅外監(jiān)視系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、地下停車的一車一擋系統(tǒng)?？h區(qū)的主要道路已經(jīng)建成，黨政機關、中心汽車站等已完成向東的遷移，縣區(qū)的發(fā)展空間明顯打開。 工業(yè)發(fā)展改革開放以來，特別是近幾年，葉縣始終堅持以經(jīng)濟建設為中心，咬定發(fā)展不放松，緊緊圍繞增加經(jīng)濟總量、增加財政收入、增加干部職工和農(nóng)民收入的目標，全力以赴抓落實，全縣經(jīng)濟和社會事業(yè)都取得了長足發(fā)展。該工程項目的建設既響應政府“統(tǒng)一部署，加快推進舊城改造”的號召，傳達和執(zhí)行了政府關于舊城改造的精神，又有效解決該項目所在地的臟亂差問題，使昆陽鎮(zhèn)北關居民的生活環(huán)境和群眾生活質(zhì)量有大的提高，建設勢在必行。金典工程項目項目建設單位：平頂山市華豐園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項目提出背景項目所處地段環(huán)境適宜、交通便利、陽光充足，是理想的居住環(huán)境。華豐金典房地產(chǎn)項目投資策劃書 3目 錄第1章 項目概述 2 2 2 2 2 2 2 3 3第2章 項目用地周邊環(huán)境分析 4 項目土地性質(zhì)調(diào)查 4 4 4 4 4 4 項目用地周邊環(huán)境調(diào)查 4 4 4 4 4 5 遠景規(guī)劃 5 5 5第3章 區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷 7 7 7 7 8 8 項目所在地的居民住宅形態(tài)及比重 8 8 10 13 15 15 15 16 16 16 16 17 17第4章 土地ＳＷＯＴ分析 18 18 18 18 18 18 18 18 18 18 19 19 19 19 19 19，競爭日趨激烈 19 19 19第5章 項目市場定位 20 20 20 21 22 22（區(qū)域定位、主力客戶群定位） 22 22 23 23第6章價格及價格策略 24 24 24 24 24 24 24 24 25 25第7章 銷售策略 26 26 26 26 26（價格折讓） 26 26 27 27 27：品牌與項目并重 27：深入挖掘項目獨特賣點，建立項目獨特市場定位 27：懸念式廣告炒作方式入市，形成市場熱點，提升項目度 27第8章 廣告及推廣 29 298．2項目階段性營銷推廣策略 29 29 29 30 30第9章 樓盤包裝及項目價值提升建議 31 31 31 31 31 32第10章 各階段工作計劃表 33 33 33 33 34第11章 項目經(jīng)濟分析 35 35 35 35 35 35 37 38 38 38 3利潤分析 39 42 42 43第12章 項目社會和環(huán)境評價 44 44 44 44 45第13章 結(jié)論及建議 46致謝 48參考文獻 47河南城建學院?？飘厴I(yè)設計 第1章 項目概述河南城建學院?？飘厴I(yè)設計 第1章 項目概述第1章 項目概述 項目名稱以及開發(fā)建設單位項目名稱：華豐小區(qū)配套建設有綠地、商場、物業(yè)中心、衛(wèi)生站等，擁有完善的生活配套設施和居民休息憩息的綠地，可以為住戶塑造一個完整的生活空間。 項目所具備的基本條件 地理位置地理位置優(yōu)越，地處葉縣兩大交通干道昆陽大道與葉魯路交匯處。 城市配套發(fā)展近年來，葉縣根據(jù)河南省省委省政府和平頂山市市委市政府的指導思想，堅持新區(qū)開發(fā)與舊城改造并舉，改造拓寬了東環(huán)路、昆陽大道、新文化路等城市交通干道，全面加強了昆陽鎮(zhèn)、城關鎮(zhèn)的基礎設施建設，比如大型的生活廣場和居民的生活超市。 招商引資為進一步擴大對外開放，大力實施開放帶動戰(zhàn)略，加大資源開發(fā)力度，促進經(jīng)濟快速發(fā)展，根據(jù)國家和省、市有關政策， 葉縣政府制定了一系列優(yōu)惠政策吸引投資。河南城建學院?？飘厴I(yè)設計 第2章 項目用地周邊環(huán)境分析4河南城建學院?？飘厴I(yè)設計 第2章 項目用地周邊環(huán)境分析第2章 項目用地周邊環(huán)境分析 項目土地性質(zhì)調(diào)查 地理位置本項目位于葉縣北水閘以東，昆陽大道與葉魯路交匯處路南，西臨土地局，與葉縣交通局相對，原九龍停車場的地塊。地上建筑面積 。全縣土地總面積208萬畝，縣內(nèi)土壤主要有三個土類，占總面積的81%；，%；，%。根據(jù)場地附近建設工程巖土工程勘察技術報告顯示，該區(qū)域場地地形平坦，并未發(fā)現(xiàn)不良地質(zhì)現(xiàn)象。 總體布局根據(jù)該土地的實際情況，在該地塊最北邊部分建設一棟底商住宅樓（A樓），A樓為28層底商住宅樓，其中底部四層為商業(yè)，以上24層為住宅，在A往南依次建設三棟住宅樓，B、C、D為28層宅樓。供水由葉縣東升自來水公司供水，項目區(qū)內(nèi)建有供水系統(tǒng)，可滿足本項目正常建設，生活等用水需要。項目位于葉縣葉魯路和昆陽大道貫通區(qū)域，建設期及運行期的交通運輸十分便利，可以滿足需要，適于項目建設。 項目用地周邊環(huán)境調(diào)查 地塊周邊的建筑物地塊周圍多為低層或多層建筑，基本都是90年代的建筑物，除在建的九龍華府外，無高層建筑物。 自然景觀葉縣境內(nèi)既有伏牛山水，又有桐柏山水，風景旖旎，魅力獨特。古人曾用“青山不墨千秋畫，澧水無弦萬古琴”來盛贊葉縣的秀美山水。 歷史人文景觀葉縣境內(nèi)現(xiàn)存有仰韶文化遺址、西周文王（姬昌）化行南國遺跡和霸王城（項羽筑）、簫王城（光武帝筑）等秦漢歷史遺跡；西漢末年著名的以少勝多戰(zhàn)役——昆陽之戰(zhàn)就發(fā)生于此；葉縣縣署是國內(nèi)僅存的一座明代縣衙，她和葉邑古城被列為國家級重點文物保護單位；葉縣縣署和葉公陵園還雙雙入選平頂山市“鷹城外八景”。葉縣縣衙博物館珍藏的宋代書法四大家之一黃庭堅的行書《幽蘭賦》十二通碑刻，騰躍跌宕，氣勢雄偉，意趣橫生，給人無窮的藝術享受。項目施工期產(chǎn)