【正文】 投放量競爭的市場壓力。由于東區(qū)很大一部分的客戶群來自五區(qū)八縣，對(duì)于好的社區(qū)，對(duì)大戶型也出現(xiàn)了極高的需求，如日出東方的大戶型旺銷也證明了這一點(diǎn)。因此，東區(qū)產(chǎn)品的規(guī)劃宜以多層為主，小高層為輔，多做市場需求量大的產(chǎn)品?！驎x安區(qū)的客戶約占60%，其次是五區(qū)八縣，鼓樓區(qū)的客戶由原有的7%上揚(yáng)至13%。預(yù)計(jì)將有200400元/㎡的升幅?！蚴袌龀尸F(xiàn)以多層為主、小高層為輔的產(chǎn)品局面。區(qū)域市場小結(jié)：◎鼓山新區(qū)樓盤形成連片開發(fā)，各樓盤相互鄰近，同質(zhì)化較為明顯，價(jià)格區(qū)間也十分接近，面積區(qū)分相對(duì)集中，已形成“近距離同質(zhì)化競爭”局面。（四）東區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展機(jī)會(huì)和困難點(diǎn)分析機(jī)會(huì)點(diǎn)◎東擴(kuò)南進(jìn)——與城市發(fā)展同步，是城市拓展的熱點(diǎn)地區(qū)；◎水上公園全面竣工——是鼓山新區(qū)周邊樓盤直接的利好消息；◎光明港公園東段全面完工——將改變東區(qū)板塊市政環(huán)境差的慣常思維誤區(qū)；◎前橫路、遠(yuǎn)洋路、連洋路、福光路的全面貫通，使鼓山新區(qū)的交通路網(wǎng)全面形成；◎鼓山新區(qū)形成連片開發(fā)——工程進(jìn)度快，尤其是2003年東盟形成,推廣力度加大，產(chǎn)品供應(yīng)量大且豐富，客戶對(duì)電梯樓的抗性開始消除；◎大盤的啟動(dòng)吸引了周邊大量的消費(fèi)群，東區(qū)消費(fèi)群快速增長；◎福州市輕軌一期規(guī)劃確定，將大大縮短?hào)|區(qū)與市中心的距離。購買者類型多層由于在價(jià)格上的優(yōu)勢，因此客戶群多為首次置業(yè)者，電梯樓的客戶群以二次置業(yè)或多次置業(yè)居多。2003底以來，溫州購房團(tuán)的介入，成為東區(qū)部分優(yōu)質(zhì)樓盤的購買生力軍。同時(shí)福清、長樂等八縣客戶群也構(gòu)成了東區(qū)龐大的消費(fèi)群體，由于八縣客戶群的家庭結(jié)構(gòu)與市區(qū)不同，且有?？停话愣加袃蓚€(gè)子女以上。第一品牌”獲得市場認(rèn)同；日出東方以景觀環(huán)境突破東區(qū)價(jià)格；永升城市花園以產(chǎn)品獲得高價(jià)位；君臨東城以品牌優(yōu)勢獲得高價(jià)位；而盛天現(xiàn)代城以大型商場的進(jìn)駐提升了價(jià)格。上表顯示二：東區(qū)樓盤的價(jià)格基本上呈由西向東逐級(jí)遞減之勢，整個(gè)東區(qū)還處在“地段價(jià)格競爭的階段”，越往東，其街區(qū)價(jià)格遞減在縮小。光明港公園以南周邊競爭樓盤價(jià)格對(duì)比表案名武夷綠洲水岸華庭均價(jià)（元/㎡）24002100點(diǎn)評(píng)：這是東區(qū)板塊中光明港公園以南的一個(gè)街區(qū)，以武夷綠洲、水岸華庭為代表，均價(jià)為2250元/㎡。遠(yuǎn)洋路三角區(qū)周邊競爭樓盤價(jià)格對(duì)比表案名日出東方融僑東區(qū)三期三木都市田園藍(lán)灣雅境均價(jià)（元/㎡）3000250023002800點(diǎn)評(píng)：這是東區(qū)板塊中街區(qū)價(jià)格次高的一個(gè)街區(qū)，街區(qū)價(jià)格均價(jià)為2650元/㎡。五里亭周邊競爭樓盤價(jià)格對(duì)比表案名陽光城二期永升城市花園二期大名城（高層）世紀(jì)東方均價(jià)（元/㎡）3400340036002900點(diǎn)評(píng)：這是東區(qū)板塊中街區(qū)價(jià)格最高的一個(gè)街區(qū)，街區(qū)價(jià)格均價(jià)為3300元/㎡。東區(qū)板塊格局：四點(diǎn)一線的板塊格局。因此，2004年東區(qū)熱點(diǎn)向第四點(diǎn)即鼓山新區(qū)轉(zhuǎn)移，20032004年鼓山新區(qū)的板塊價(jià)格上升200元/㎡左右。名企名盤的加入競爭，東區(qū)已形成連片的趨勢，目前東區(qū)已結(jié)束了大規(guī)模圈地、小規(guī)模開發(fā)的格局。大東區(qū)板塊市場均價(jià)：25002700元/㎡。（一）區(qū)域市場概述東區(qū)板塊是中低檔樓盤最集中的板塊，是目前福州市開發(fā)項(xiàng)目最多的板塊之一，2003年開發(fā)與在售的樓盤大小共計(jì)30多個(gè)，百畝大盤的擁有量是目前福州最多的。大儒世家】的價(jià)格超過3000元/平方米。美之國】與即將推出的新別墅，都將造就洪山新區(qū)成為新的高尚生活區(qū)。2004年啟動(dòng)的【仁文因此，市中心樓盤的價(jià)格沒有太大的漲幅空間，目前溫泉板塊與五一廣場板塊的價(jià)格在4500元/平方米左右，工業(yè)路板塊的樓盤價(jià)格在3600元/平方米左右。該沿線樓盤均價(jià)在42004500元/平方米左右，以【世茂外灘花園】為分水嶺，越往東，樓盤的價(jià)格越低。江景樓盤因其無敵江景的稀缺性和不可再生性，作為提升該板塊樓價(jià)的利器。藍(lán)水岸】將是2004年下半年江濱樓市的亮點(diǎn)；而隨著【君臨閩江】與【世茂外灘花園】的即將結(jié)束，北江濱的樓盤的格局將向更遠(yuǎn)的東江濱沿線延伸。濱江花園】，以【融僑錦江】為代表的北江濱西段隨著北江濱西線的開發(fā)，在2004年基本進(jìn)入尾聲；而中段目前的【心家金山板塊在福州市是屬于中低價(jià)格板塊，該板塊臨江電梯樓均價(jià)在3000元/㎡左右，非臨江的電梯樓價(jià)格普遍在2700元/㎡左右，多層住宅價(jià)格穩(wěn)定在2500元/㎡。同時(shí)，2004年新推出的樓盤，尤其是【江南水都】的推出，對(duì)提升南江濱的市場關(guān)注度有了質(zhì)的飛躍。以金山大道為界一分為二，南區(qū)為政府為主導(dǎo)開發(fā)的經(jīng)濟(jì)適用房【金山碧水】，北區(qū)為商品房開發(fā)區(qū)。板塊在售主要樓盤：金山板塊：領(lǐng)跑福州樓市，未來五年的領(lǐng)袖級(jí)板塊金山板塊發(fā)展的三個(gè)階段：安居型（20002001年）；舒適型（20022003年）；文化生態(tài)型（2004年開始）。因此，20032004年東區(qū)熱點(diǎn)向鼓山新區(qū)轉(zhuǎn)移，20032004年鼓山新區(qū)的板塊價(jià)格上升了300400元/㎡。名企名盤的加入競爭，東區(qū)已形成連片的趨勢，目前東區(qū)已結(jié)束了大規(guī)模圈地、小規(guī)模開發(fā)的格局。東區(qū)板塊：中低檔樓盤最集中的板塊，也是價(jià)格提升最快的板塊之一東區(qū)板塊是中低檔樓盤最集中的板塊，是目前福州市開發(fā)項(xiàng)目最多的一個(gè)板塊之一，2003年開發(fā)與在售的樓盤大小共計(jì)30個(gè)，百畝大盤的擁有量是目前福州最多的。隨著鼓山新區(qū)、金山板塊、五四北板塊價(jià)格在2004年價(jià)格的提升，將對(duì)2004年樓盤價(jià)格增幅做出貢獻(xiàn)；而市中心樓盤以及品牌樓盤的增幅還是繼續(xù)走高。從區(qū)域板塊分析來看，2004年福州東區(qū)（鼓山新區(qū)）、金山板塊、五四北仍是熱點(diǎn)板塊，也是價(jià)格上升最快的區(qū)域。別墅住宅與商業(yè)住宅物業(yè)是近3年增幅最大的一年，直接拉動(dòng)2003年商品房價(jià)格。由于2003年新區(qū)商品房房價(jià)提升幅度較快，僅第三季度市區(qū)商品房交易平均價(jià)格為3230元/平方米，預(yù)計(jì)2004年比2003年的增幅將達(dá)到5%左右。 隨著2004年南江濱的舊城改造的進(jìn)行和2004年金山土地放量的加大及鼓山新區(qū)與五四北繼續(xù)成為熱點(diǎn)區(qū)域，倉山區(qū)與晉安區(qū)將繼續(xù)保持供房面積的領(lǐng)導(dǎo)性地位。年份1999年2000年2001年2002年2003年宗數(shù)（宗）23394586495891209120面積（萬M2）金額（億元）（三）東擴(kuò)南進(jìn)趨勢繼續(xù)凸顯19992003年各行政區(qū)商品房供給情況比較表1999年2000年2001年2002年2003年供給面積（萬M2）鼓樓區(qū)臺(tái)江區(qū)倉山區(qū)晉安區(qū)馬尾區(qū)合計(jì)上表顯示：晉安區(qū)和倉山區(qū)取代了鼓樓區(qū)和臺(tái)江，成為福州市商品房開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域。年份1999年2000年2001年2002年2003年消化面積（萬M2）2422853173854482003年，在存量房方面，福州市區(qū)住宅交易總起數(shù)9120起，住宅交易金額超過21億元，%， %，%?？梢钥闯龇康禺a(chǎn)市場仍持續(xù)強(qiáng)勁的市場需求與消化能力。年份1999年2000年2001年2002年2003年供給面積（萬M2）2483453213764722003年，全市商品房合同登記總起數(shù)43302起，%，%，%。 （二）供給及需求繼續(xù)放量2003年，商品房預(yù)售批準(zhǔn)面積同比有較大幅度的增長：全市可供面積472萬平方米，%，其中市區(qū)增長更快，%。寫字樓價(jià)格呈下跌的態(tài)勢。2003年各類物業(yè)交易價(jià)格及其與2002年對(duì)比2002年（元/M2）2003年（元/M2）價(jià)格升降幅度（元）比增變化（%）平均交易價(jià)格30623075+13+住宅26922724+32+別墅34163989+573+商場店面75948581+987+寫字樓35903378212車庫車位35713122449上表顯示： 2003年別墅對(duì)商品房價(jià)格的提升貢獻(xiàn)最大。第一部分 市場篇福州房地產(chǎn)市場形勢分析 宏觀市場研究 熱點(diǎn)板塊分析區(qū)域市場研究競爭形勢分析一、宏觀市場研究（一）價(jià)格走勢依然趨高2003年，福州市住宅平均交易價(jià)格2724元/ M2，%，每平方米增長32元/M2。其次，〖東方水都〗從社區(qū)規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、景觀營建、空間構(gòu)造等分析，都是東福州絕無僅有，堪稱標(biāo)志性的建筑群體。其南臨城市主干道國貨路（寬55米），西邊為水上體育公園，北臨城市規(guī)劃路，東側(cè)與住宅小區(qū)〖東方紐約〗相鄰，總建筑面積近10萬平米?！紪|方水都〗整案營銷推廣策劃書Eastern Watertown 都市新貴◎生活特區(qū) 前言——〖東方水都〗系福州著名開發(fā)商匯誠地產(chǎn)繼其標(biāo)志性大社區(qū)〖融僑東區(qū)〗（188畝）即將全面售磬后推出的新產(chǎn)品，是代表匯誠地產(chǎn)下階段的全新力作。〖東方水都〗選址地點(diǎn)位于福州市晉安區(qū)、鼓山中心區(qū)水上公園東側(cè)，是理想的居住及商業(yè)開發(fā)地塊。本項(xiàng)目以“夏威夷風(fēng)情生活”為主題，體現(xiàn)“以人為本”設(shè)計(jì)理念，力求營造生態(tài)、時(shí)尚、舒適而富有品質(zhì)的生活環(huán)境。同時(shí)，〖東方水都〗也面臨東區(qū)市場共有的障礙：其一、配套不齊全、成熟度不夠、生活成本高；其二、客源區(qū)域化、難以吸收區(qū)外客源；其三、價(jià)格雷同化，均價(jià)大都在2400～2600元/㎡。別墅增幅最大，%，位居增幅之首。與2002年相比，2003年商場店面市場有好轉(zhuǎn)趨勢，但總體呈波狀起伏。商品房平均價(jià)格變化不大，五年來，%，商品住宅呈穩(wěn)步增長，%。自1999年以來，福州商品房預(yù)售批準(zhǔn)面積以年均56萬平方米的水平增長，%。其中市區(qū)商品房合同登記總起數(shù)40606起，%，%，%。自1999年以來，%。以此顯示福州市區(qū)的二手市場交易活躍，勢頭迅猛。 ，位居第一；其次是倉山區(qū)，；，位居第三。[小結(jié)]%。其中，2003年別墅住宅增幅17%，位居第一；商業(yè)物業(yè)增幅13%，位居第二；%，位居第三。隨著2004年福州大型別墅項(xiàng)目的啟動(dòng)，2004—2005年將是別墅住宅的熱點(diǎn)年份。從區(qū)域價(jià)格分析來看，2003年增幅低，主要是由于新住宅板塊價(jià)格偏低造成的。二、福州市主要熱點(diǎn)板塊結(jié)構(gòu)分析2004年福州的樓市，將形成東西方向熱點(diǎn)發(fā)展、南進(jìn)勢頭突顯、北向漸趨穩(wěn)定的新市場格局。東區(qū)板塊，其重心是鼓山新區(qū)，特別是2003年11月，東區(qū)共有11個(gè)樓盤開盤。隨著五里亭、長樂路、遠(yuǎn)洋路區(qū)域的開發(fā)，在沒有與鼓山新區(qū)大體量相抗衡的可供開發(fā)的土地資源。預(yù)計(jì)未來一兩年將向更遠(yuǎn)的快安區(qū)轉(zhuǎn)移.東區(qū)板塊在福州是屬于中低價(jià)格板塊，該板塊電梯樓均價(jià)在26002800元/㎡左右，多層住宅價(jià)格均價(jià)在24002600元/㎡左右。金山板塊包括整個(gè)金山新區(qū)，與其他新區(qū)相比，金山新區(qū)板塊是政府配套較齊全的城市新區(qū)，除了已建成的南江濱公園、榕城廣場、金山新展城，還有占地500畝的金山文化體育中心，該板塊由早期的經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)量最大的板塊轉(zhuǎn)向商品房開發(fā)的熱土。隨著金山土地放量的增大，【香江紅海園】與【麗景天成】的推出，標(biāo)志著金山的商品房開發(fā)向金山大道南側(cè)擴(kuò)張，可以預(yù)見，2005年金山板