【正文】 瓶頸；如果將五金建材市場用地按照商業(yè)地產(chǎn)用地對待，那么市場運營存在極大的壓力。所以，一般消費者購買新房后，都面臨著資金緊張、難以馬上裝修、新房閑置等尷尬局面。 建材業(yè)消費創(chuàng)新呈現(xiàn)新趨勢宏觀經(jīng)濟緊縮、房貸政策收緊的2008年，建材巨頭百安居日前宣布了新的家裝策略——2008年將在全國60家店面中，全面推廣家裝按揭業(yè)務，在無擔保前提下可以提供分期貸款的家裝服務，與百安居的合作方銀行目前為招商銀行與交通銀行，雙方分別推出的項目是“家裝易”、“分期寶”。同時中國國內(nèi)也涌現(xiàn)了一批建材連鎖企業(yè)，然而在同外資的競爭過程中，并沒有很好地利用熟悉當?shù)厥袌龅膬?yōu)勢，做出有中國特色的建材連鎖模式，優(yōu)秀的比如天津家世界、東方集團下屬的東方家園相繼被外資收購。家居建材超市恰好能夠同時滿足消費者在上述諸多方面的需求。如果大型家裝公司能夠抓住機遇，加緊儲備人才，加大投入，調(diào)整到位，將是一個大發(fā)展的機會。⑨ 家裝行業(yè)面臨拐點奧運會到來的特殊年頭對家裝公司影響甚大。如今，競爭使他們認識到，企業(yè)需要品牌，品牌需要塑造。如今，建材廣告卻是鋪天蓋地電視、路牌、公交車、報紙、網(wǎng)絡上，都能看到建材企業(yè)的身影。除了投巨資資助研發(fā)外，有的企業(yè)為了保護自己的原創(chuàng)設計，在國內(nèi)也開始打起了知識產(chǎn)權(quán)的官司。知識產(chǎn)權(quán)保護一直是中國建材企業(yè)的軟肋，“COPY至一度是部分企業(yè)的生存法寶。⑦ 專利意識有所升級隨著中國經(jīng)濟的全球化趨勢，如何尊重和保護知識產(chǎn)權(quán)將成為建材企業(yè)的研究課題。⑥ 跨界招募專業(yè)人才建材業(yè)其實是競爭仍不太充分的行業(yè)。新調(diào)整的加工貿(mào)易政策將于8月23日起執(zhí)行，從事家具加工貿(mào)易的企業(yè)也面臨繳納保證金的新壓力。⑤ 出口保護越來越少涉及地板、鋼材類產(chǎn)品的出口退稅新政策2007年連續(xù)頒布了幾項。此后，安信偉光(上海)木材有限公司兼并收購寶鋼旗下的寶優(yōu)特地板。全球最大建材超市家得寶出資近1億美元借家世界之殼進入中國市場。④ 資本給予更多關(guān)注風險投資是2007年建材行業(yè)最熱門的話題，因為早年的框架協(xié)議，在2008年變成了巨額資金到位。所以，部分渠道商離開建材行業(yè)，另一部分人涉足生產(chǎn)領(lǐng)域，開始打造獨立品牌。部分建材企業(yè)已經(jīng)開始從源頭著手，通過并購或是購買股權(quán)等方式與原料廠家合作，以求降低成本。木材、鋼材、五金等原材料的價格上漲，一部分企業(yè)甚至出現(xiàn)過材料斷炊的尷尬。 建材市場形成的特點和問題① 建材企業(yè)后向一體化發(fā)展趨勢近年來，原材料漲價已經(jīng)成為建材家具廠商特別頭痛的問題之一。與此同時，室內(nèi)裝飾已成為新的消費熱點和新的經(jīng)濟增長點。 建材產(chǎn)品的熱銷，使建材銷售市場蓬勃發(fā)展。；；；浙江南當建材市場是全國最大的建筑裝飾材料市場，；第二山東淄川區(qū)建材城，成交額達41億元；第三是南通市永興商城，成交額為25億元。截止2007年，全國有以經(jīng)營建筑材料及裝飾材料為主的交易市場1084個，其中批發(fā)經(jīng)營為主和以零售經(jīng)營為主的各有542家。建議項目早日開工建設。建設單位在多年專業(yè)運營中對建材市場有著獨到發(fā)展戰(zhàn)略，概念規(guī)劃布局中重視對建材流通信息化投入和對自身規(guī)范化公司管理建設，為本項目投產(chǎn)后的經(jīng)濟回報起到了保障。項目在市場，選址方面做了充分的考慮：針對周邊南京等城市家居建材市場重復建設造成經(jīng)濟回報嚴重下降狀況，調(diào)查合肥建材家居市場層出上馬，檔次和品格高端的現(xiàn)實，結(jié)合項目的地塊區(qū)位，在規(guī)劃定位上側(cè)重于批量建材交易為主和給城市品牌家居城和建材市場做專業(yè)倉儲配套。\建材\汽配市場的有利補充，促進區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。；吸引第三方建材\家居經(jīng)營企業(yè)。、市政府倡導的先進制造業(yè)與現(xiàn)代商貿(mào)服務業(yè)“雙輪驅(qū)動”，發(fā)展大商貿(mào)，建設大市場，搞活大流通，努力把xx打造成為東進西出、輻射南北的區(qū)域性商業(yè)服務業(yè)中心要求。預測可以年實現(xiàn)營業(yè)收入2318萬元。四、主要經(jīng)濟技術(shù)指標項目于2009年建設，并可于2012年完工。、環(huán)保、安全設施建設符合國家和地方法規(guī)。\家居的需求為依據(jù)，以現(xiàn)有設施及資源為基礎(chǔ)，避免盲目投資和重復建設。，做到實事求是、客觀公正?！蛾P(guān)于加快我國現(xiàn)代物流發(fā)展的若干意見》的通知要求，明確項目發(fā)展總體目標。采取積極的財稅、土地、價格等政策，支持服務業(yè)關(guān)鍵領(lǐng)域、薄弱環(huán)節(jié)、新興產(chǎn)業(yè)和新型業(yè)態(tài)的發(fā)展；健全服務業(yè)標準體系，推進服務業(yè)標準化；大城市要把發(fā)展服務業(yè)放在優(yōu)先位置，有條件的要逐步形成服務經(jīng)濟為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。二、編制依據(jù)及研究范圍、編制依據(jù)（1）國家、安徽省、xx市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年計劃；（2）《xx市大型零售商業(yè)服務設施布局規(guī)劃》；（3）國家計委、建設部頒布的《建設工程項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》；（4）xx區(qū)關(guān)于商貿(mào)、物流等現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展規(guī)劃；（5）xx建材交易倉儲中心項目意向性規(guī)劃布局；（6）其他文件和協(xié)議；、研究范圍（1）項目建設的背景和必要性（2）項目投資主體的情況（3）行業(yè)分析及市場預測（4）項目選址及建設條件（5）項目布局及及各部分功能定位（6）項目組織及管理系統(tǒng)（7）項目效益評價及不確定性分析三、編制原則“鼓勵發(fā)展所有制形式和經(jīng)營業(yè)態(tài)多樣化、誠信便民的零售等商貿(mào)服務；積極發(fā)展物流配送等現(xiàn)代流通方式和組織形式；按照優(yōu)化城市功能、疏解交通的要求，合理調(diào)整城市商業(yè)網(wǎng)點結(jié)構(gòu)和布局。宏觀上對合肥城市建設和市民家居及建材需求起到促進作用。 本項目的建設對促進xx市品牌家居/建材城做到了綜合的服務和優(yōu)越配套；實現(xiàn)了在xx家居/建材業(yè)激烈競爭的差異化發(fā)展。三期總投資13944萬元，形成建筑面積72416平方米的投資，分別建成裝飾材料倉儲交易區(qū)和板材石材倉儲交易區(qū)。項目分三期進行建設：一期總投資5354萬元，形成建筑面積27805平方米的投資，分別建成綜合服務中心、品牌建材展示交易區(qū)。xx項目規(guī)劃占地約183畝，總投資38761萬元人民幣。建設單位：xxx管理公司建設期限：3年xxx項目擬建在xx路與南二環(huán)路交口東南，處于xx市南部建材、五金、汽配等產(chǎn)業(yè)的物流帶，北連市區(qū)南通包河工業(yè)區(qū)、濱湖區(qū)。xxx建材交易倉儲中心建設項目商業(yè)計劃書目 錄第一章 總 論 3一、項目概況及目標 3二、編制依據(jù)及研究范圍 5三、編制原則 6四、主要經(jīng)濟技術(shù)指標 7五、可行性研究結(jié)論 9第二章 項目建設的背景及必要性 12第三章 項目建設單位概況 34第四章 行業(yè)分析及市場預測 35一、國內(nèi)市場發(fā)展預測 35第五章 項目選址及建設條件 44一、項目選址 44二、基礎(chǔ)條件 45第六章 建設方案 50一、建設規(guī)模 50二、建設原則 51三、建設目標 51四、交易倉儲中心功能定位及結(jié)構(gòu)設計 52第七章 專業(yè)技術(shù)方案 55一、總平面布置 55二、建筑結(jié)構(gòu) 58三、供電系統(tǒng) 58四、通訊、電視、網(wǎng)絡系統(tǒng) 59五、給排水設施 59六、消 防 60七、通風空調(diào) 61八、節(jié)能措施 61第八章 環(huán)境保護與安全衛(wèi)生 62一、環(huán)境保護 62二、安全衛(wèi)生 63第九章 項目組織及運營 64一、交易倉儲中心的管理系統(tǒng) 64第十章 項目進度計劃 66一、工程進度計劃 66二、工程實施進度表（一期、二期） 68第十一章 投資估算與資金籌措 70一、投資估算依據(jù) 70二、價格及取費依據(jù)： 70五、還貸計劃 72十二章、項目財務評價 73二、稅率及利潤計算 74第十三章 可行性報告結(jié)論 76附 件：項目投資估算表 銷售與運營收入測算表附 圖：xxx建材交易倉儲中心平面圖 94第一章 總 論xxx公司在對xxx市建材\家居城和xx鎮(zhèn)南二環(huán)區(qū)域五金\建材\汽配的市場進行了分析；并對東方新城建材交易倉儲中心建設項目可行性展開了研究，通過對該項目所在地區(qū)的環(huán)境、交通、電力、給排水等條件的調(diào)查，收集有關(guān)基礎(chǔ)資料，在此基礎(chǔ)上編制了《xxx建材交易倉儲中心項目可行性研究報告》。一、項目概況及目標項目名稱：xxx建材交易倉儲中心建設地點：xx市xx路與南二環(huán)路交口東南；處于xx市南二環(huán)物流帶，xx市對內(nèi)外優(yōu)勢物流區(qū)域。南二環(huán)快速線通達xx市區(qū)各區(qū)域，高速公路對內(nèi)輻射全省，對外連武、通寧達滬；該項目在水路交通上，處于xx重港口碼頭腹地，將為建材倉儲物流最優(yōu)綜合成本的城市建筑重要配套。項目擬建總建筑面積201301平方米，其中：品牌建材展示交易中心19300平方米；綜合服務中心8505平方米；裝飾材料倉儲交易區(qū)27696平方米；板材石材倉儲交易區(qū)44720平方米；地板倉儲交易區(qū)28880平方米；燈飾倉儲交易區(qū)21660平方米；家居倉儲區(qū)50540平方米。二期總投資19463萬元，形成建筑面積101080平方米的投資，分別建成燈飾倉儲交易區(qū)、地板倉儲交易區(qū)、家居倉儲區(qū)。項目建設目標：n 建材及家居倉儲月吞吐量達到20萬立方米以上，年宏觀建材交易倉儲產(chǎn)值30億元以上；n 與近200家品牌建材商設施通用、功能齊全、服務完善的建材倉儲配送為主，交易為輔的建材綜合服務中心同盟；形成高效的建材倉儲交易服務網(wǎng)絡，為顧客提供全方位、全過程、全天候的現(xiàn)代建材服務；n 建立健全建材服務管理信息系統(tǒng)，使之具有倉儲管理、信息傳遞、庫存控制、貨位管理、配載管理和成本控制等功能；n 引進第三方建材家居企業(yè)300家以上，為合肥及周邊市縣50家左右大型建材家居企業(yè)和合肥近10家品牌家居/建材等專業(yè)市場，提供全程倉儲物流供應鏈服務；n 現(xiàn)代建材倉儲交易綜合服務體系初步形成。促進xx建材城的優(yōu)化發(fā)展，減輕由于品牌家居/建材城處于商業(yè)區(qū)位配置高成本運作的壓力；促進xx家居、建材市場的良性發(fā)展。具有十分重要的現(xiàn)實意義和經(jīng)濟社會效益。打破壟斷，放寬準入領(lǐng)域，建立公開、平等、規(guī)范的行業(yè)準入制度?！眮碜龊庙椖慷ㄎ?、進行項目設計。“十一五”計劃，融入?yún)^(qū)域經(jīng)濟、合理安排進度。，現(xiàn)代商貿(mào)服務產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及前景為依據(jù)，借鑒國外行業(yè)發(fā)展經(jīng)驗，明確項目建成以后的管理模式、運營模式。，采購工作實行招標采購及比質(zhì)比價采購。整個項目預計于2012年達到全部的生產(chǎn)能力，進入正常營運。具體指標如下： 主要經(jīng)濟技術(shù)指標序號項目單位指標備注建筑數(shù)據(jù)指標1總建筑面積平方米20130160%用于出售；40%自營2容積率3建筑密度％4建設工期月36經(jīng)濟效益指標5項目總投資萬元387616年平均收入額萬元2318正常營運年：銷售及運營收入的測算表 單位：萬元名 稱投資期正常運營年份2009年2010年2011年2012年一、銷售收入： （1）家居倉儲區(qū) （2）燈飾倉儲交易區(qū) （3）地板倉儲交易區(qū) （4）裝飾材料倉儲交易區(qū) （5）板材石材倉儲交易區(qū) 二、租賃及運營收入： 倉儲租賃收入 綜合服務中心租賃收入 品牌建材展示租賃收入 裝卸服務費 理貨包干費 信息系統(tǒng)收入 運營收入 其他業(yè)務收入 三、項目營業(yè)總收入 五、可行性研究結(jié)論，符合國家和省市有關(guān)促進現(xiàn)代服務業(yè)的商貿(mào)\物流業(yè)發(fā)展的政策；符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向和要求；項目建設用地符合肥市及包河區(qū)把該區(qū)域作為建材\五金\汽配等專業(yè)市場和公路、良港形成物流對該宗地配套需求。xx現(xiàn)代服務業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展，體系之進程，配套省會經(jīng)濟圈和合蕪蚌自主創(chuàng)新綜合配套改革試驗區(qū)的建設，帶動城市新型建材工業(yè)經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展；擴大地方社會就業(yè)現(xiàn)實意義。推動企業(yè)依托南部物流優(yōu)勢條件,通過水、陸、鐵進出口，參與區(qū)域性市場競爭,降低建材/家居業(yè)在合肥的運營成本；有效實現(xiàn)地方經(jīng)濟宏觀物流產(chǎn)值，增加地方財稅。交易倉儲中心的建成,為整頓目前該區(qū)域零散的建材交易和倉儲,提升該區(qū)域建材物流環(huán)境提供了良好整合平臺；項目建設將成為包河區(qū)xx鎮(zhèn)發(fā)展專業(yè)市場和物流產(chǎn)業(yè)的形成互惠,互動,協(xié)同發(fā)展一支重要經(jīng)濟力量。園區(qū)功能布置上做了周到安排；重視消防、安全、衛(wèi)生等環(huán)節(jié)的設置，特別是投資公司來自于地方集體資產(chǎn)運營公司，對項目的市場運作和供地的整理具有優(yōu)越的背景。在滿足土地投資強度的基礎(chǔ)上，項目投資兼顧了經(jīng)濟和社會效益的雙重標準。 第二章 項目建設的背景及必要性一、我國建材業(yè)及建材/家居專業(yè)市場發(fā)展背景 建材市場現(xiàn)狀據(jù)國家統(tǒng)計局和國家經(jīng)貿(mào)委有關(guān)調(diào)查報告：建筑材料產(chǎn)業(yè)近幾年已發(fā)展成為我國市場經(jīng)濟中的新興產(chǎn)業(yè)，對拉動國內(nèi)市場消費作用十分顯著。 近年我國建材市場的成交額已超過800億元人民幣/年。其他成交額在10億元以上的市場還有：常州新區(qū)長江貿(mào)易中心、南京裝飾成、西南建材中心批發(fā)市場、寧波現(xiàn)代建筑裝磺市場、佛山市石灣陶瓷建材批發(fā)市場和河北正定縣恒山板材市場等。全國建材裝飾材料攤位數(shù)量為15萬個，已出租攤位11萬個，其中，%；木材及制品類、金屬材料及制品類、家具類和化工材料類及制品類也分別占有一定的比重。目前國內(nèi)裝飾企業(yè)已超過4萬家，裝飾業(yè)所創(chuàng)造的價值已躍居輕工40多個行業(yè)前列，成輕工業(yè)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。隨著世界性的資源短缺，原材料將維持高價位趨勢。資源的緊缺讓中小企業(yè)的競爭更加激烈，大型品牌企業(yè)與材料供應商合作緊密，擁有一定的議價能力，中小企業(yè)只能夾縫求生，日子益發(fā)難過。② 渠道商介入生產(chǎn)領(lǐng)域雖然多年以來，建材賣場一直是代理商的天下，但隨著建材生產(chǎn)商品牌意識的增強以及消費者觀念的轉(zhuǎn)變，給多個品牌做代理的渠道商，日子