【正文】 公司計劃組建擔保公司、房地產(chǎn)公司、工程代建公司等三個子公司。(四)內(nèi)設(shè)機構(gòu)。公司實行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負責制,總經(jīng)理負責組織實施董事會的決議。由5人組成,設(shè)監(jiān)事會主席1人,由縣國資辦主任兼任,監(jiān)事4人（縣監(jiān)察局副局長、審計局副局長各1人,2名公司職工代表)，為公司的監(jiān)督機構(gòu)。由5人組成,設(shè)董事長1人(由縣領(lǐng)導(dǎo)兼任),副董事長1人(縣政府委派,兼任城投公司總經(jīng)理),董事3人（縣財政局、國土局、建設(shè)局主要負責人），為公司的決策機構(gòu)。城投公司依據(jù)《中華人民共和國公司法》規(guī)定,建立健全法人治理結(jié)構(gòu)。同時，根據(jù)縣政府授權(quán)，突出經(jīng)營土地一、二級市場（房地產(chǎn)開發(fā)），對收儲的土地建立臺賬，建立土地投放計劃，促進土地保值升值。公司向上級部門爭取的城市建設(shè)項目貸款及專項補助資金。城投公司投資開發(fā)建設(shè)的市政設(shè)施、城市公用設(shè)施、道路交通的投資權(quán)、經(jīng)營權(quán)、維護權(quán)、冠名權(quán)、廣告攤位及其它特許經(jīng)營權(quán)進行出讓和轉(zhuǎn)讓的收入?？h政府授權(quán)城投公司經(jīng)營的土地，經(jīng)公司經(jīng)營后所得的收益。由公司自主經(jīng)營項目所繳納的營業(yè)稅（含附加稅費，地方所得部分）及所得稅（地方所得部分）五年內(nèi)通過財政返還給公司，作為縣政府對城投公司的投入并列入城投公司資本公積。（一）、擬定人民幣2億元資產(chǎn)構(gòu)成為縣政府劃轉(zhuǎn)的國有資產(chǎn)（含產(chǎn)權(quán)、股權(quán)）和總注冊資金的30﹪現(xiàn)金構(gòu)成。目 錄第一章 總論 1 1 10第二章 項目區(qū)概況 12 12 12 16第三章 項目的建設(shè)背景及必要性分析 19 19 20第四章 土地利用現(xiàn)狀及規(guī)劃條件分析 23 23 23 26 27第五章 土地收儲整理開發(fā)及出讓計劃 28第六章 項目規(guī)劃方案及建設(shè)內(nèi)容 31 31 34 40第七章 環(huán)境影響分析 47 環(huán)境保護總體目標 47 環(huán)境質(zhì)量標準 47 48第八章 項目實施進度 50 50 50（橫線圖） 50第九章 項目管理與工程招標 53 53 53 53 54 55 55第十章 投資估算與資金籌措 57 57 土地收儲成本費用分析 57 58 59 60 61第十一章 經(jīng)濟效益分析 62 編制依據(jù)及說明 62 收入預(yù)測及效益分析 62 64 65第十二章 風險分析 66 66 66第十三章 結(jié)論與建議 67 67 67第一章 總論項目名稱：寧都縣城郊農(nóng)村土地整治（土地收儲整理開發(fā)）項目項目承辦單位：寧都縣城市發(fā)展投資有限公司項目負責人：崔小榮建設(shè)地點：寧都縣龍邊溪、寧都新中勝產(chǎn)業(yè)基地建設(shè)性質(zhì)：土地收儲整理開發(fā)　寧縣城市發(fā)展投資有限公司為直屬縣政府的國有獨資公司，由縣政府財政局國資辦履行出資人職責，具有獨立的法人資格和完善的法人治理機構(gòu)。公司建立現(xiàn)代企業(yè)制度，實行市場化運作，績效化管理，由縣財政提出公司績效考核方案，報縣政府審定，縣審計局、財政局負責對公司進行年度審計考核。（二）、公司流動資金主要來源按縣政府融資額的一定比例提取融資手續(xù)費，按縣政府授權(quán)代建項目投資額的一定比例提取項目代建費?？h財政預(yù)算內(nèi)安排的城市建設(shè)資金。由城投公司開發(fā)的房地產(chǎn)經(jīng)營收入。公司吸納參與開發(fā)和建設(shè)的社會資金?？h城投公司作為縣政府實施城市建設(shè)的投融資平臺，應(yīng)積極對接國家投融資政策，大力暢通融資渠道，健全投融資機制，切實提高其融資能力和水平，實現(xiàn)其職能由過去以行使政府基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)業(yè)主為主轉(zhuǎn)變?yōu)橐酝度谫Y為主。經(jīng)營政府劃撥的城市存量資產(chǎn)和公共資產(chǎn)，兼營融資擔保業(yè)務(wù)，并適當承擔項目建設(shè)業(yè)主的職能。(一)董事會。(二)監(jiān)事會。(三)經(jīng)理層。設(shè)總經(jīng)理1人,為公司的法定代表人,副總經(jīng)理3人，為公司的執(zhí)行機構(gòu)。公司內(nèi)設(shè)“一室三部”,即:辦公室、資產(chǎn)經(jīng)營部、融資財務(wù)部和工程管理部。公司暫定人員24名，其中公司領(lǐng)導(dǎo)4人、辦公室4人、資產(chǎn)經(jīng)營部6人、融資財務(wù)部4人、工程管理部6人?！　∫钥h政府劃轉(zhuǎn)的國有資產(chǎn)為依托，從事國有資產(chǎn)的運營和管理，融通項目建設(shè)資金，為城市建設(shè)提供資金保障。按照我縣產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，對基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)、支柱產(chǎn)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)等經(jīng)濟社會效益好的項目進行參股、控股投資，引導(dǎo)縣內(nèi)外資金參與項目建設(shè)，發(fā)揮政府投資導(dǎo)向作用。根據(jù)縣政府授權(quán)，負責儲備、運營國有土地，經(jīng)營土地一、二級市場。（一）、科學(xué)配置投融資平臺資源向城投公司注入國有資產(chǎn)。土地、房產(chǎn)等其它資產(chǎn)過戶到城投公司時，相關(guān)部門在辦理權(quán)證時不收取任何稅費，在今后的實質(zhì)性交易中再履行相關(guān)法律手續(xù)。同意城投公司參與土地儲備，并將其出資收儲的國有儲備土地登記至城投公司名下，用于項目融資。規(guī)范土地收儲出讓制度。（二）、積極拓展融資渠道，建立資產(chǎn)、債務(wù)平衡機制。加強同國家政策性銀行、商業(yè)銀行和非銀行金融機構(gòu)的合作，形成以銀行貸款為基礎(chǔ)，其它金融機構(gòu)資金為補充的信貸融資格局，為公司滾動發(fā)展創(chuàng)造條件。①強化風險防范機制。②建立政府補償機制。③完善項目平衡機制。對經(jīng)營性的建設(shè)項目，可采取轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)或特許經(jīng)營權(quán)等方式回收資金；對政策性、公益性項目，可采取政府回購、配置土地的出讓收益返還、撥付項目資本金或財政補貼、收費收入支持、特許經(jīng)營權(quán)授予等方式，保證投融資平臺能夠回收項目建設(shè)資金。規(guī)范投融資計劃報批程序，實行重大經(jīng)營活動報告制，一般事項由城投公司根據(jù)授權(quán)范圍研究決定，重大事項須經(jīng)縣國資辦審定后報縣政府批準。加強財務(wù)監(jiān)管，建立財務(wù)總監(jiān)委派制和財務(wù)審計制度，由縣國資辦委派財務(wù)總監(jiān)，對城投公司財務(wù)實施監(jiān)管，縣審計局定期進行財務(wù)審計，有效杜絕違規(guī)違紀現(xiàn)象，切實防范政府債務(wù)風險。建立以融資、經(jīng)營業(yè)績考核為重點的激勵約束機制。經(jīng)營業(yè)績按現(xiàn)代企業(yè)管理制度建立績效考核方案報縣國資辦批準實施。（一）、政府壟斷土地一級市場，并授權(quán)城投公司市場化經(jīng)營土地一級市場。政府按“一級開發(fā)控制從嚴，二級放開搞活”的原則，按照城市規(guī)劃要求，縣政府將待開發(fā)宗地授權(quán)城投公司進行整理開發(fā)。項目結(jié)算時，扣除投入的宗地開發(fā)整理成本和按規(guī)定提取基金后，土地凈收益由縣財政和縣城投公司按8：2分成；④開發(fā)成本計算，項目開發(fā)整理前，由雙方共同編制成本預(yù)算，經(jīng)縣財政部門審定后由城投公司組織實施。（二）、經(jīng)營土地二級市場（房地產(chǎn)開發(fā)），增加公司現(xiàn)金流，提高償債能力。操作模式：①授權(quán)城投公司注冊或收購一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；②縣財政注入部分現(xiàn)金做啟動資金；③城投公司從市場拿地后進行房地產(chǎn)開發(fā)；④開發(fā)凈收益由縣財政和縣城投公司按5：5分成。加強銀企合作，爭取銀行支持，堅持以誠信為本，積極主動向銀行推介建設(shè)項目，用公司資產(chǎn)和土地使用權(quán)進行抵押取得信貸資金，為我縣城建解決資金問題，為公司滾動發(fā)展創(chuàng)造條件，經(jīng)批準單筆融資額在5000萬元以內(nèi)部分，除核付正常融資成本外，另行給予3‰的獎勵，超過的部分按1‰獎勵。根據(jù)城市總體規(guī)劃要求和工作安排，縣政府決定將城市重大基礎(chǔ)設(shè)施或市政公用設(shè)施項目交給城投公司投資建設(shè)。（五）、市政設(shè)施建設(shè)采用BT（建設(shè)移交）模式，加快推進城市建設(shè)步伐。城投公司按BT（建設(shè)移交）模式操作方式為：①城投公司與縣政府簽訂BT（建設(shè)移交）模式協(xié)議書，明確雙方權(quán)利義務(wù)；②城投公司投入資金進行建設(shè)；③工程竣工驗收后，移交縣政府；④城投公司從嚴控制建設(shè)成本，節(jié)約建設(shè)成本100萬以上的項目，按節(jié)約資金的60﹪進取獎勵費；⑤超過建設(shè)成本的，由城投公司負責承擔。城投公司籌備委員會下設(shè)辦公室（辦公室設(shè)城投中心），負責城投公司的重組工作,并向籌備委員會報告。完成公司重組方案的審批、國有資產(chǎn)授權(quán)及國有土地使用權(quán)的劃轉(zhuǎn)等相關(guān)手續(xù),重組內(nèi)部機構(gòu)。城投公司召開第一屆董事會和成立大會,正式掛牌運行。龍邊溪區(qū)域土地整治西起竹坑水庫、東至梅江河、南與博生西路相連、北接翠微西路，（折3003畝），未來的景觀大道從該項目區(qū)內(nèi)通過，區(qū)域定性為集行政辦公、文化娛樂、商貿(mào)與居住、游泳于一體，具有山水特色的綜合片區(qū)，是城市未來的標志性地段。建設(shè)內(nèi)容包含項目征地、拆遷、土地整理開發(fā)以及市政道路等基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)。本規(guī)劃控制區(qū)范圍涉及東至梅江河，南至泉寧高速公路，西至高速連接線及319國道，北至梅江大橋。寧都新中勝產(chǎn)業(yè)基地一期規(guī)劃用地面積3000畝。項目總投資為49860萬元，其中龍邊溪一期開發(fā)投資為26500萬元（征地費用10000萬元，房屋拆遷補償費用7500萬元，土地開發(fā)整理費用4000萬元，基礎(chǔ)配套設(shè)施工程5000萬元）；寧都新中勝產(chǎn)業(yè)基地一期開發(fā)投資18500萬元（征地費用9000萬元，房屋拆遷補償費用1500萬元，土地開發(fā)整理費用6000萬元，基礎(chǔ)配套設(shè)施工程2000萬元）。項目的資金來源為銀行貸款3億元，其余資金由建設(shè)單位自籌。寧都縣城郊農(nóng)村土地整治（土地收儲整理開發(fā)）項目可行性研究報告于2010年11月由瑞寧都縣城市發(fā)展投資有限公司委托寧都工程咨詢中心編制，經(jīng)過現(xiàn)場勘察和充分調(diào)查，收集有關(guān)資料后研究論證完成。(1)通過對項目擬建地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展和項目區(qū)現(xiàn)狀進行調(diào)查，論證項目建設(shè)的必要性及有利條件；(2)確定項目地址用地與總平面規(guī)劃；(3)通過調(diào)查和測算分析，確定項目建設(shè)規(guī)模和土地收購、儲備及出讓計劃；(4)估算項目總投資，提出資金來源與籌措方案，擬定投資計劃和實施進度安排建議；(5)定量分析帶來的經(jīng)濟效益和定性分析項目的社會效益；(6)從技術(shù)、經(jīng)濟、環(huán)保、社會等各方面論證項目建設(shè)的必要性，經(jīng)濟上的合理性和技術(shù)上的可行性，提出研究結(jié)論和建議。05′18″至27176。40′20″至116176。東西寬61公里，版圖面積居江西省第三，贛州市第一。28′，東經(jīng)116176?？h城距省會南昌市320公里，距贛州市 160公里。319國道和昌廈一級公路穿境而過，境內(nèi)昌廈公路縱貫?zāi)媳遍L達69公里，與319國道在縣城梅江鎮(zhèn)交匯，縣城距京九鐵路興國火車站80公里，正興建的鷹（潭）～瑞（金），石（城）～吉（安）兩條高速公路自北向南，由東至西穿過寧都縣。寧都縣城人口規(guī)模近期（2010年）17萬人，遠期（2020年）。境內(nèi)一般高程300500米，最高點為西北部的凌云山，最低點是南部黃石鎮(zhèn)下車坪村，海拔154米。巖石主要有花崗石、變質(zhì)巖、紫色頁巖，以花崗巖居多。根據(jù)《中國地震參數(shù)區(qū)劃區(qū)》，（地震烈度6度）區(qū)。氣候溫和,四季分明,日照充足，雨量充沛，冬無嚴寒，無霜期長，適宜于亞熱帶作物的正常生長。這期間,有寒潮侵襲，并伴有霜、雪、冰凍天氣。俗話說“三九、四九,相見不出手”。1月中旬至2月中旬,是全年最冷的時節(jié)，大雪、凍雨多發(fā)生在這個時期。但前期氣溫仍較低，常有較強的冷空氣影響，有時天氣較冷，俗語說“清明谷雨，凍死老虎”。夏季5月下旬入夏，汛期過后，進入盛夏。又因地處高壓北緣，故多吹南風或西南風。當副高壓加強或減弱階段，容易形成熱雷雨天氣。這時期，常有臺風影響縣境，有降水、降溫、大風、暴雨現(xiàn)象出現(xiàn)。不過這時的熱與前不同，所謂“白露秋分節(jié)，夜寒白天熱”。這時期，地面至中低空為冷性高壓控制，中高空則仍為暖性高壓影響，從地面至高空均為高壓，且下冷下暖，氣層穩(wěn)定度大，不容易形成云雨，大部分年份天氣晴朗。氣溫年平均氣溫在14至19℃之間，極端氣溫也是南部高、北部低。月平均氣溫，12月至2月平均氣溫都在10℃以下，其中一月氣溫最低。據(jù)縣城穩(wěn)定通過10至20℃,保證率80%的積溫，起訖日期：10℃最初出現(xiàn)在3月25日,20℃最終出現(xiàn)在9月28日,歷時187天,℃。大致北部多，南部少，東部多，西部少。若超過4至6月多年平均降水量30%定為特大水年。大的洪澇災(zāi)害出現(xiàn)在這些年份。自1939年以來，自191941951961971五年為枯水年。7至9月降水量與4月至6月降水量相比，明顯減少。10至12月降水量最少。多年平均降水量1706毫米，最多的為1997年，達2791毫米，最少的為2003年。1939年以來。無霜期：縣城無霜期多年平均值為279天。平均初霜日期為11月30日。平均終霜日期為2月22日。初、終霜間隔天數(shù)（有霜日期）多年平均為85天。寧都縣北部初霜早，終霜短，霜期料南部長，無霜期較南部短。全縣人口寧都縣轄24個鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）299個行政村，,人口構(gòu)成以漢族為主，少數(shù)民族占極小部分，人口密度為每平方公里180人。 水土資源寧都縣域土地總面積4053平方公里，%，%，%。寧都水系發(fā)達，河網(wǎng)密布，縣內(nèi)的主要河流有梅川、平江，均屬贛江二級水源。平江亦稱興國江，發(fā)源于寧都猴子嶂，主河道長132公里，自東北流向西南于贛縣江口塘流入貢江。生物資源寧都縣氣候優(yōu)越，土質(zhì)肥沃，生物資源極為豐富。全縣喬灌木樹種約有一百余科，一千二百余種。森林資源雖比較豐富，但分布不均，主要分布邊緣地帶，其蓄積量占全縣蓄積量的70%。農(nóng)作物以水稻為主，還有品種繁多的薯類、豆類、瓜果、蔬菜類等21個科，61個品種。其他野生動物有600余種。據(jù)分析，稀土總儲量可逾百萬噸，磷礦石十萬噸，石英石二千萬噸，其他礦產(chǎn)資源也比較豐富，具有很大的開發(fā)前景。2008年，%，::；，增長30%，%；，%；，增長8%。2010年，寧都縣主要預(yù)期指標：全縣生產(chǎn)總值年均增長12%；財政總收入年均增長10%，%；%；社會消費品零售總額年均增長12%；利用縣外資金年均增長20%；城鎮(zhèn)化率40%。第三章 項目的建設(shè)背景及必要性分析土地整治系指改變土地利用的不利生態(tài)環(huán)境條件的綜合措施?，F(xiàn)在的土地整治是對于土地整理、開發(fā)、復(fù)墾的統(tǒng)稱。土地整理包含土地開發(fā)、土地復(fù)墾，即在一定地域范圍內(nèi)，按照土地利用計劃和土地利用的要求，采取行政，經(jīng)濟，法律和工程技術(shù)手段，調(diào)整土地利用和社會經(jīng)濟關(guān)系，改善土地利用結(jié)構(gòu)，科學(xué)規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)，增加可利用土地數(shù)量，提高土地的利用率和產(chǎn)出率，確保經(jīng)濟、社會、環(huán)境三大效率的良性循環(huán)。寧都縣龍邊溪及新中勝產(chǎn)業(yè)基地倆區(qū)域的土地面積相對較大而集約度低、產(chǎn)出率不高，大力開展土地開發(fā)整理復(fù)墾項目