【正文】 售廣告和宣傳資料一般應(yīng)當視為要約邀請。商品房買賣中的要約一般指開發(fā)商或潛在買受人直接向?qū)Ψ揭笥喠⑸唐贩抠I賣合同的意思表示。 要約是一方當事人以締結(jié)合同為目的，向?qū)Ψ疆斒氯怂鞯囊馑急硎?。第二?jié) 商品房銷售廣告——要約與要約邀請第11條 一般規(guī)定11．1要約邀請與要約的區(qū)分要約邀請是當事人希望受邀請人向自己發(fā)出訂立合同的一種意思表示。10．6買受人代理人不具備合法授權(quán)，導致買賣合同效力瑕疵的風險。 10．4買受人的誠信度存在瑕疵，可能存在違反合同的風險。10．2買受人資信有瑕疵，開發(fā)商未能預(yù)測的風險。9．3 協(xié)助開發(fā)商審查購買項目商品房客戶的購房資格證明文件及有關(guān)購房手續(xù)文件的合法性。9．2對購房人的資信審查。第9條 律師為開發(fā)商提供法律服務(wù)時的重點內(nèi)容9．1對房地產(chǎn)開發(fā)項目、對當事人主體資格開展適格性調(diào)查。 本節(jié)中對組織或者個人的身份證明如營業(yè)執(zhí)照、身份證、護照等都需要在有效期內(nèi)。8．2．2買受人為法人或其他組織時的審核注冊資金、營業(yè)額、銀行信用、資產(chǎn)負債表等財務(wù)報表、稅收情況等。買受人其他物業(yè)及財產(chǎn)證明，如私人汽車所有權(quán)證等。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記部門必須嚴格按照自用、自住原則辦理境外機構(gòu)和個人的產(chǎn)權(quán)登記，對不符合條件的不予登記。②符合規(guī)定的境外機構(gòu)和個人購買自用、自住商品房必須采取實名制。在境內(nèi)沒有設(shè)立分支、代表機構(gòu)的境外機構(gòu)和在境內(nèi)工作、學習時間1年以下的境外個人，不得購買商品房。(4)外國法人、其他組織、個人的委托書應(yīng)公證，公證文件在外國公證的需中國駐該國使、領(lǐng)館認證。可見，澳門有權(quán)限的公證機構(gòu)出具的公證書在內(nèi)地可以直接認可使用。根據(jù)2002年司法部69號令《中國委托公證人(香港)管理辦法》第3條、第5條規(guī)定，香港出具的公證書應(yīng)由中國法律服務(wù)(香港)有限公司加章轉(zhuǎn)遞，方為有效。(2)無(限制)民事行為能力人購房的，由其監(jiān)護人代理購買，提交監(jiān)護人關(guān)系身份證明、被監(jiān)護人居民身份證或戶口簿、證明法定監(jiān)護關(guān)系的戶口簿(監(jiān)護人由法院指定的，提交法院出具的證明文件)。(2)境外法人(含港、澳、臺法人)、其他組織(含港、澳、臺組織)：經(jīng)公證的法人或者其他組織的商業(yè)登記或注冊書或批準該法人、其他組織成立的文件；外國法人或其他組織的公司注冊文件在注冊地公證后需中國駐該國使、領(lǐng)館認證。(2)臺灣同胞：臺胞證或旅行證或經(jīng)確認的身份證明。(5)銀行、保險企業(yè)等分支機構(gòu)：營業(yè)執(zhí)照、上級企業(yè)法人出具的授權(quán)委托書和承擔法律責任保證書。(3)機關(guān)、事業(yè)單位：單位成立的批準文件、上級主管部門批準購房的文件。8．1．2買受人為中國法人及其他經(jīng)濟組織時的審核(1)企業(yè)法人：企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、上級單位批準證明、法定代表人或負責人身份證明、董事會購房決議。(2)外省市居民：居民身份證(無居民身份證的提交戶口簿)和暫住證(需要辦理暫住證的城市)。審核與調(diào)查可以作為律師在提供商品房買賣合同非訴訟法律服務(wù)中的一項單獨內(nèi)容進行。第一編 律師為開發(fā)商提供商品房買賣合同非訴訟法律服務(wù)的操作指引第一章 商品房買賣合同訂立前的非訴訟法律服務(wù)第一節(jié) 商品房買賣合同訂立前的審核與調(diào)查第7條 一般規(guī)定商品房買賣合同訂立前的審核與調(diào)查是指律師接受一方當事人的委托，對合同相對方的主體資格、履約能力、資信情況等相關(guān)事項進行審核和調(diào)查。本操作指引主體內(nèi)容的完成時間是2008年10月份。在提供商品房買賣合同法律服務(wù)的具體操作過程中，律師應(yīng)當根據(jù)我國現(xiàn)行法律、法規(guī)，結(jié)合律師事務(wù)所的實際情況，自行判斷運用本操作指引的內(nèi)容。第6條 特別聲明本操作指引僅供律師在提供商品房買賣合同的非訴訟和訴訟法律服務(wù)過程中參考。5．4律師應(yīng)當嚴格執(zhí)行中華全國律師協(xié)會頒發(fā)的《律師執(zhí)業(yè)行為規(guī)范(試行)》、《律師職業(yè)道德和執(zhí)業(yè)紀律規(guī)范》，注意防止出現(xiàn)利益沖突的情形，保守當事人商業(yè)秘密和個人隱私(根據(jù)有關(guān)規(guī)定須向主管司法行政機關(guān)通報案情及已失密或已解密的事項除外)。5．2律師接受當事人的委托，應(yīng)當與委任人簽訂規(guī)范的委托合同，根據(jù)委托合同所約定的具體服務(wù)內(nèi)容和要求，在委托權(quán)限內(nèi)履行職責，不得損害委托人的合法權(quán)益。4．3勤勉盡責原則，律師為開發(fā)商提供商品房買賣合同法律服務(wù)，應(yīng)當恪盡職守，勤勉敬業(yè)，對相關(guān)法律事實作盡職調(diào)查，向委托人提示各種法律風險，在與委托人約定的期限內(nèi)完成各項具體的法律服務(wù)。4．2專業(yè)精湛原則。第4條 律師為開發(fā)商提供商品房買賣合同法律服務(wù)的基本原則律師為開發(fā)商提供商品房買賣合同法律服務(wù)應(yīng)遵循如下原則：4．1忠誠守信原則。律師提供商品房買賣合同法律服務(wù)時應(yīng)當注意，各級地方政府部門對本地區(qū)的商品房交易制定了不同的政策和法規(guī)，政府對商品房交易的調(diào)整和控制具有明顯的地域特征，并且其調(diào)整和控制會在不同時期出現(xiàn)變化。本操作指引適用于律師為開發(fā)商提供商品房買賣合同法律服務(wù)。本操作指引不涉及已經(jīng)取得《房屋所有權(quán)證》和《國有土地使用權(quán)證》，并可在房屋二級市場交易的各類房屋(包括自建私有房、已購公有房、經(jīng)濟適用房、集資房、單位自有房和已購商品房)的再轉(zhuǎn)讓。 本操作指引所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人、買受人支付價款的合同。律師為開發(fā)商提供商品房買賣合同法律服務(wù)操作指引目 錄總 則第一編 律師為開發(fā)商提供商品房買賣合同非訴訟法律服務(wù)的操作指引第一章 商品房買賣合同訂立前的非訴訟法律服務(wù)第一節(jié) 商品房買賣合同訂立前的審核與調(diào)查第二節(jié) 商品房銷售廣告——要約與要約邀請第三節(jié) 商品房買賣合同的認購書與定金第二章 商品房買賣合同的簽訂、成立、生效、登記與備案第一節(jié) 合同對商品房基本情況的約定第二節(jié) 合同對商品房面積和價格的約定第三節(jié) 合同對業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的約定第四節(jié) 合同對質(zhì)量標準與維修的約定第五節(jié) 合同對精裝修標準與樣板房的約定第六節(jié) 合同對付款方式與付款期限的約定第七節(jié) 合同對設(shè)計變更與規(guī)劃變更的約定第八節(jié) 合同對商品房交付條件、交付程序及權(quán)屬登記的約定第九節(jié) 合同對違約責任的約定第十節(jié)合同對爭議解決的約定第十一節(jié) 商品房買賣合同的成立、生效、登記與備案第三章 商品房買賣合同無效情形第四章 商品房買賣合同的履行、變更、轉(zhuǎn)讓、解除、終止第一節(jié) 商品房買賣合同的履行第二節(jié) 商品房買賣合同的變更第三節(jié) 商品房買賣合同的轉(zhuǎn)讓第四節(jié) 商品房買賣合同的解除第五節(jié) 商品房買賣合同的終止第五章 律師提供法律服務(wù)時不同類型商品房的區(qū)分及要點第六章 商品房買賣合同中的按揭第七章 商品房交付時間、交接(交付程序)與初始登記(大產(chǎn)權(quán)證)、買受人房屋所有權(quán)證(小產(chǎn)權(quán)證)的辦理與取得第一節(jié) 商品房交付時間第二節(jié) 商品房交接(交付程序)第三節(jié) 初始登記的辦理第四節(jié) 買受人房屋所有權(quán)證(小產(chǎn)權(quán)證)的辦理與取得第五節(jié) 物權(quán)取得風險(商鋪、住宅與建設(shè)工程優(yōu)先受償)第八章 訴訟、仲裁前的調(diào)解第九章 律師為開發(fā)商提供法律服務(wù)時自身風險的防范及相關(guān)內(nèi)容第一節(jié) 律師與委托方簽訂、履行委托協(xié)議及相關(guān)內(nèi)容第二節(jié) 律師為委托方提供法律服務(wù)時的操作程序第三節(jié)律師為開發(fā)商提供法律服務(wù)的基本模式及內(nèi)容第四節(jié)律師執(zhí)業(yè)風險提示第二編 律師為開發(fā)商提供商品房買賣合同訴訟法律服務(wù)的操作指引第一章 訴訟與仲裁的一般規(guī)定第一節(jié)訴訟第二節(jié)仲裁第二章 商品房買賣合同糾紛的類型第一節(jié) 商品房買賣合同訂立階段糾紛及其處理第二節(jié) 商品房買賣合同簽訂與成立時的糾紛及其處理第三節(jié) 商品房買賣合同效力的糾紛及其處理第四節(jié) 商品房買賣合同履行、變更、轉(zhuǎn)讓、解除、終止中的糾紛及其處理第五節(jié) 商品房交付與買受人房屋所有權(quán)證(小產(chǎn)權(quán)證)取得的糾紛及其處理第六節(jié) 不同類型商品房的糾紛及其處理第七節(jié) 商品房買賣合同中按揭糾紛及其處理第三章 律師提供商品房買賣合同訴訟法律服務(wù)的執(zhí)業(yè)風險提示及相關(guān)內(nèi)容第一節(jié) 訴訟委托合同的簽訂第二節(jié) 律師的執(zhí)業(yè)風險提示附 則總 則第1條 制定目的為更好地維護商品房買賣合同法律服務(wù)委托人的合法權(quán)益，提高律師辦理商品房買賣合同法律服務(wù)的質(zhì)量和水平，指導全國律師辦理有關(guān)商品房買賣合同的非訴訟和訴訟法律服務(wù)，中華全國律師協(xié)會民事業(yè)務(wù)委員會在總結(jié)律師為開發(fā)商提供商品房買賣合同法律服務(wù)經(jīng)驗的基礎(chǔ)上制定本操作指引。第2條 適用范圍本操作指引適用于律師在中華人民共和國境內(nèi)從事商品房買賣合同的非訴訟和訴訟法律服務(wù)。商品房在我國具有獨特的含義，專指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為獲取商業(yè)利潤而進行開發(fā)建設(shè)、向不特定的社會公眾銷售的房屋，不包括公房改制出售給個人的房屋(即房改房)和經(jīng)濟適用房(包括安居工程住房和集資合作建設(shè)的住房)。對此類房屋的交易行為，另行制定專項的操作指引。第3條 法律依據(jù)本操作指引涉及的主要法律依據(jù)為：法律類：《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等；行政法規(guī)類：《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》等；部門規(guī)章類：建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《商品房銷售管理辦法》、《房屋登記辦法》等；司法解釋類：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》等。律師在提供商品房買賣合同法律服務(wù)時，必須詳細了解當?shù)嘏c商品房交易相關(guān)政府部門(包括土地、規(guī)劃、城建、房地產(chǎn)、稅務(wù)、水電氣供應(yīng)等管理機關(guān))的現(xiàn)行政策和法規(guī)。律師為開發(fā)商提供商品房買賣合同法律服務(wù)，應(yīng)當以維護委托人合法權(quán)益為目的，在辦理委托事務(wù)過程中不受任何單位及其他組織和個人的非法干涉。律師為開發(fā)商提供商品房買賣合同法律服務(wù)，應(yīng)當熟悉和精通法律知識，掌握與商品房買賣相關(guān)的專業(yè)知識，提高操作能力和水平，以扎實的專業(yè)知識和技能為委托人提供優(yōu)質(zhì)的法律服務(wù)。第5條 律師為開發(fā)商提供商品房買賣合同法律服務(wù)的基本要求5．1 律師為開發(fā)商提供商品房買賣合同法律服務(wù)，應(yīng)在核實委托人的主體資格并充分了解受托事項的具體情況后，與委托人制作談話筆錄，提示法律風險，分析法律后果。5．3律師為開發(fā)商提供商品房買賣合同法律服務(wù)，應(yīng)嚴格遵守國家發(fā)展和改革委員會、司法部《律師服務(wù)收費管理辦法》和司法部《律師事務(wù)所收費程序規(guī)則》的規(guī)定，向委托人收取合理的律師服務(wù)費、代理費和其他相關(guān)費用。5．5律師為開發(fā)商提供商品房買賣合同法律服務(wù)，應(yīng)當指導委托人以合法方式維護自身的合法權(quán)益，在委托人權(quán)益與第三方利益發(fā)生嚴重沖突時，律師應(yīng)以構(gòu)建和諧社會為宗旨，盡力防止沖突惡化，促進矛盾化解，引導各方當事人通過合法途徑解決沖突。本操作指引所述的內(nèi)容不是強制性的，也不保證涵蓋商品房買賣合同法律服務(wù)的全部內(nèi)容。律師根據(jù)本操作指引為委托人提供商品房買賣合同的非訴訟和訴訟法律服務(wù)，所產(chǎn)生的一切風險由該律師以及該律師所屬的律師事務(wù)所自行承擔，本操作指引對此類風險不構(gòu)成任何明示或默示的擔保。2009年5月最高人民法院相繼出臺了《最高人民法院關(guān)于適用(中華人民共和國合同法)若干問題的解釋(二)》(以下簡稱《合同法司法解釋二》)、《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《建筑物區(qū)分所有權(quán)的司法解釋》)、《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《物業(yè)服務(wù)的司法解釋》)，對操作指引的內(nèi)容有一定影響，由于對司法解釋的理解尚需進一步深化研究，且在司法實踐中又會有很多新的疑難、復(fù)雜的問題出現(xiàn)，律師在參考本操作指引提供法律服務(wù)時應(yīng)按上述三個司法解釋的最新規(guī)定執(zhí)行，謹慎處理，并且密切關(guān)注司法實踐的最新動態(tài)。對買受人的審核與調(diào)查內(nèi)容主要包括但不限于買受人的基本情況、買受人的履約能力、買受人資信情況等。第8條 律師為開發(fā)商提供法律服務(wù)時對買受人的審核與調(diào)查8．1對買受人基本情況的審查8．1．1買受人為中國公民時的審核(1)本市居民：居民身份證(無居民身份證的提交戶口簿)。(3)軍人：軍官證或文職干部證或士兵證或?qū)W生證或軍官退休證或文職干部退休或離休干部榮譽證。(2)其他經(jīng)濟組織：營業(yè)執(zhí)照、有關(guān)的批準文件和具備其他經(jīng)濟組織條件的證明。(4)中央機關(guān)、所屬企事業(yè)單位：國務(wù)院機關(guān)事務(wù)管理局批準購房文件，單位成立的批準文件。8．1．3買受人為中國港、澳、臺同胞時的審核(1)港澳同胞：中華人民共和國香港(澳門)特別行政區(qū)護照或居民身份證或往來內(nèi)地通行證。8．1．4買受人為外國公民、法人時的審核(1)外國人：護照和外國人居留證(無外國人居留證的，提交中國公證機構(gòu)公證的護照中文譯本)。8．1．5對買受人委托代理人的審核(1)委托代理人購房的，提交授權(quán)委托書(原件)(如授權(quán)委托書不是當面簽署的，應(yīng)當經(jīng)過公證)、受托人身份證明。(3)港、澳、臺法人、其他組織、個人的委托書應(yīng)公證。根據(jù)2008年《最高人民法院、澳門特別行政區(qū)關(guān)于內(nèi)地與澳門特別行政區(qū)相互認可和執(zhí)行仲裁裁決的安排》第12條規(guī)定：“由一方有權(quán)限公共機構(gòu)(包括公證員)做成的文書正本或者經(jīng)公證的文書副本及譯本，在適用本安排時，可以免除認證手續(xù)在對方使用”。根據(jù)1993年司法部發(fā)布的《海峽兩岸公證書使用查證協(xié)議實施辦法》第2條規(guī)定，臺灣出具的公證書應(yīng)由中國公證員協(xié)會或者省、自治區(qū)、直轄市公證員協(xié)會確認。另外，對于境外機構(gòu)和人士在中國境內(nèi)購買商品房，律師還應(yīng)依據(jù)建設(shè)部、商務(wù)部、國家發(fā)展和改革委員會、中國人民銀行、國家工商行政管理總局、國家外匯管理局于2006年7月11日頒布的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準人和管理的意見》(建住房[2006]171號)的規(guī)定，以及結(jié)合當?shù)氐木唧w政策，應(yīng)對以下兩個方面的問題予以關(guān)注：①境外機構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立的分支、代表機構(gòu)(經(jīng)批準從事經(jīng)營房地產(chǎn)的企業(yè)除外)和在境內(nèi)工作、學習時間超過1年的境外個人，可以購買符合實際需要的自用、自住的商品房，不得購買非自用、非自住商品房。港澳臺地區(qū)居