【正文】 及其他約定項(xiàng)目。本合同委托管理的物業(yè)范圍的實(shí)際收費(fèi)面積以本次合同簽定時(shí)物業(yè)交接驗(yàn)收并核實(shí)的實(shí)際面積（如合同期間的實(shí)際收費(fèi)面積發(fā)生變動(dòng)，則以實(shí)際面積計(jì)算）為準(zhǔn)。高層電梯60部，主出入口一個(gè)，次出入口一個(gè)。中茵龍湖國(guó)際家苑小區(qū)物 業(yè) 管 理 服 務(wù) 合 同（酬金制）（2016年7月1日2018年6月30日）委托方（甲方）：中茵龍湖國(guó)際家苑業(yè)主大會(huì)受托方（乙方）：江蘇明騰物業(yè)管理有限公司日期：2009年 9月 15日物業(yè)管理服務(wù)合同第一章 總 則第一條 本合同當(dāng)事人委托方 （以下簡(jiǎn)稱甲方）名稱： 中茵龍湖國(guó)際家苑業(yè)主大會(huì)受委托方（以下簡(jiǎn)稱乙方）：名稱：江蘇明騰物業(yè)管理有限公司 物業(yè)管理資質(zhì)等級(jí)二級(jí)根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲方選聘乙方為中茵龍湖國(guó)際家苑小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)，訂立本合同。第二條 物業(yè)管理區(qū)域基本情況物業(yè)名稱：中茵龍湖國(guó)際家苑物業(yè)用途：住宅座落：徐州市新城區(qū)大龍湖南岸四至：南臨城市主干道迎賓大道，東西兩側(cè)分別為城市次級(jí)道路商聚路和天目路，北臨風(fēng)光旖旎的大龍湖總建筑面積254634平米，其中高層、小高層建筑面積219584平米，1894戶，公建配套5850平米，機(jī)動(dòng)停車位701個(gè)(地面 393個(gè)，地下308個(gè))，非機(jī)動(dòng)車停車位4230個(gè)，%；別墅建筑面積25500平米(其中獨(dú)棟6750平米，聯(lián)排18750平米)，90戶，公建建筑面積800平米，%。別墅區(qū)出入口兩個(gè)，綠地面積5萬(wàn)平方米。第二章 合同相關(guān)原則約定第三條 依據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》，甲乙雙方平等協(xié)商決定，本期物業(yè)管理服務(wù)合同采用酬金制計(jì)酬的管理模式。第五條 本期物業(yè)管理服務(wù)合同中物業(yè)公司可提取的管理者酬金項(xiàng)目和比例為：全區(qū)物業(yè)費(fèi)、地面停車費(fèi)、地下車庫(kù)停車管理收益等各項(xiàng)總額的10%。（共管帳戶的具體運(yùn)作詳見(jiàn)《中茵龍湖國(guó)際家苑財(cái)務(wù)共管規(guī)定》并作為本合同的附件）第七條 中茵龍湖國(guó)際家苑物業(yè)費(fèi)及其他費(fèi)用的收繳工作由業(yè)主大會(huì)委托物業(yè)公司負(fù)責(zé)，業(yè)主委員會(huì)將履行督促和協(xié)助催繳的義務(wù)。在各項(xiàng)管理服務(wù)指標(biāo)達(dá)到合同要求時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)將按季度（在每季度末）提取管理者酬金，管理者酬金將按照與物業(yè)費(fèi)的收繳比例及總體服務(wù)質(zhì)量評(píng)議狀況掛鉤。如果本季度乙方的總體服務(wù)質(zhì)量評(píng)議狀況的不滿意率超過(guò)參與服務(wù)質(zhì)量書面評(píng)議活動(dòng)業(yè)主人數(shù) 的20%，則乙方將被判定本季度服務(wù)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)；甲方有權(quán)對(duì)此服務(wù)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)情形而要求乙方限期（一個(gè)月）整改，逾期未整改的，經(jīng)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量綜合評(píng) 議會(huì)議通過(guò)，甲方有權(quán)減扣20%的乙方該季度的管理者酬金作為對(duì)乙方服務(wù)質(zhì)量缺陷的經(jīng)濟(jì)處罰。甲方根據(jù)物業(yè)服務(wù)滿意率調(diào)查結(jié)果，物業(yè)費(fèi)收繳率，設(shè)備完好率以及年終財(cái)務(wù)審計(jì)等情況，將對(duì)乙方中茵龍湖國(guó)際家苑分公司人員進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)。具體獎(jiǎng)勵(lì)辦法另行規(guī)定。根據(jù)本次酬金制相關(guān)運(yùn)作規(guī) 則，中茵龍湖國(guó)際家苑業(yè)主大會(huì)具有選聘合同中第三方承包企業(yè)的決策權(quán)和監(jiān)督管理權(quán)，乙方或乙方授權(quán)的分公司有配合義務(wù)并在簽約后承擔(dān)對(duì)第三方的管理責(zé)任并且有具體 的管理權(quán)。第三方服務(wù)承包企業(yè)選定后，須向業(yè)主大會(huì)提交叁萬(wàn)元服務(wù)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)保證金，除上述保證金外，物業(yè)公司不得向第三方服務(wù)承包企業(yè)另行收取其他管理費(fèi)用。第十一條 第三方服務(wù)承包合同將在本期物業(yè)管理服務(wù)合同簽定的同時(shí)，由業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)公司和第三方服務(wù)承包方共同簽定，并作為本期合同的附件合法生效。當(dāng)發(fā)生第三方合同預(yù)算超標(biāo)的情況，超出的部分由甲方負(fù)責(zé)調(diào)劑。甲方除按照合同支付本項(xiàng)目的管理者酬金和乙方分公司在預(yù)算內(nèi)相關(guān)人員的費(fèi)用外，不另行承擔(dān)乙方總部因?qū)Ψ止救藛T進(jìn)行日常行政管理或自行組織的各項(xiàng)活動(dòng)的其他各項(xiàng)管理成本。甲方應(yīng)對(duì)乙方提交的預(yù)算及時(shí)進(jìn)行審核確認(rèn)，乙方對(duì)預(yù)算應(yīng)承擔(dān)盡職說(shuō)明義務(wù)。第十四條 本期物業(yè)管理服務(wù)合同的財(cái)務(wù)年度計(jì)算起止時(shí)間將按照完整的財(cái)務(wù)年度執(zhí)行。第十五條 在本期物業(yè)管理服務(wù)合同的酬金制財(cái)務(wù)運(yùn)作管理規(guī)則中，將嚴(yán)格依據(jù)小區(qū)財(cái)務(wù)年度的總體預(yù)算，執(zhí)行預(yù)算內(nèi)承包和預(yù)算內(nèi)審批兩種資金管理模式。特殊情況時(shí)（如出現(xiàn)應(yīng)急事件或緊急維修需求時(shí)），需先向業(yè)主委員會(huì)及時(shí)通 報(bào)，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)緊急協(xié)商后，將委托業(yè)主委員會(huì)主任或副主任緊急協(xié)助辦理，事后將按照應(yīng)急預(yù)案的約定原則補(bǔ)辦相關(guān)的財(cái)務(wù)手續(xù)。所有預(yù)算外資金項(xiàng)目的申請(qǐng)需要提交“物業(yè)管理服務(wù)合同概預(yù)算審核與成本管理工作 組”進(jìn)行審核和研究，如符合小區(qū)建設(shè)和物業(yè)維護(hù)的實(shí)際需要，同時(shí)符合小區(qū)年度預(yù)算資金承受能力，經(jīng)過(guò)公示和相關(guān)程序后，由業(yè)主委員會(huì)簽署相關(guān)文件后具體執(zhí) 行。第十六條 根據(jù)本期物業(yè)管理服務(wù)合同的酬金制財(cái)務(wù)運(yùn)作管理規(guī)則，小區(qū)的各項(xiàng)資金收入和成本支出將根據(jù)實(shí)際需求納入專業(yè)審計(jì)委托審核范圍。如在審計(jì)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)存在弄虛作假、挪用資金、貪污受賄等損害業(yè)主公共利益情節(jié)時(shí)，合同當(dāng)事方及相關(guān)當(dāng)事人將承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任并賠償相 應(yīng)損失。第三章 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容分類第十八條 制定物業(yè)管理服務(wù)工作計(jì)劃，并組織實(shí)施；管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗(yàn)收材料等。第二十條 共用設(shè)施設(shè)備的日常維修、養(yǎng)護(hù)和管理，共用設(shè)施設(shè)備包括：共用的給排水系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、電力供應(yīng)系統(tǒng)、動(dòng)力系統(tǒng)、消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、共用電視天線系統(tǒng)、對(duì)講系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、排風(fēng)系統(tǒng)、電話系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、遠(yuǎn)紅外系統(tǒng)、天然氣供應(yīng)系統(tǒng)、生活熱水及供暖系統(tǒng)。第二十二條 公共區(qū)域的綠化養(yǎng)護(hù)與管理，包括共用綠地、花木、建筑小品。第二十四條 維護(hù)公共秩序，包括：24小時(shí)安全監(jiān)控，公共地方的巡視，看護(hù)小區(qū)公共區(qū)域共用部位和共用設(shè)施設(shè)備。第二十六條 消防管理服務(wù)，包括公共區(qū)域消防設(shè)施設(shè)備的維護(hù)管理。第二十八條 房屋裝飾裝修管理服務(wù)，依據(jù)中茵龍湖國(guó)際家苑《業(yè)主公約》，根據(jù)中茵龍湖國(guó)際家苑裝飾裝修管理規(guī)定進(jìn)行管理。第四章 物業(yè)服務(wù)質(zhì)量第三十一條 乙方提供的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量執(zhí)行雙方約定的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量要求。如果出現(xiàn)雙方未約定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的事項(xiàng)或約定事項(xiàng)存在未定事宜時(shí)，將按照政府相關(guān)的政策法規(guī)規(guī)定執(zhí)行，其它未盡事宜，雙方應(yīng)協(xié)商而定。 第三十三條 依據(jù)中茵龍湖國(guó)際家苑第五次業(yè)主大會(huì)的合法決議，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)將沿用上期合同的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)不變，具體為：1． 本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)分四類計(jì)收：118樓及2023樓 大寫：貳點(diǎn)貳零元/小寫： 19樓 大寫：貳點(diǎn)伍伍元/小寫： 24樓 大寫：貳點(diǎn)肆零元/小寫： 其中，（暫定）；小區(qū)會(huì)所今后的物業(yè)經(jīng)營(yíng)與管理方式將根據(jù)政府新出臺(tái)的相關(guān)法律法 規(guī)另行確定。24樓底商的中央空調(diào)運(yùn)行收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)將按照中央空調(diào)機(jī)組的實(shí) 際運(yùn)營(yíng)成本分?jǐn)傆?jì)算，目前暫定為：。（物業(yè)服務(wù)費(fèi)按房屋建筑面積計(jì)算，房屋建筑面積包括套內(nèi)建筑面積加公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e）。4． （遠(yuǎn)低于運(yùn)行成本和同行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)），今后的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)將通過(guò)召開業(yè)主大會(huì)另行確定。6． 如果年度的物業(yè)預(yù)算費(fèi)用有結(jié)余，將首先用于物業(yè)部位及功能的再開發(fā)和完善等小區(qū)建設(shè)，其他預(yù)算結(jié)余將計(jì)入下一財(cái)務(wù)年度的收入項(xiàng)目。如在合同執(zhí)行過(guò)程中遇突發(fā)事件或臨時(shí)性資金需求而出現(xiàn)資金短缺時(shí)，本小區(qū)將暫停其他非緊 急資金支出行為來(lái)保障資金充足，同時(shí)可視情況的緊急程度，可通過(guò)召開臨時(shí)業(yè)主大會(huì)或啟動(dòng)小區(qū)維修基金等形式進(jìn)行應(yīng)急資金的續(xù)籌，具體事宜雙方可另行協(xié)商。業(yè)主委員會(huì)成員為義務(wù)工 作，不領(lǐng)取工資和津貼，業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)經(jīng)費(fèi)將委托乙方設(shè)專門會(huì)計(jì)科目列支，費(fèi)用的支出情況將接受業(yè)主和業(yè)主大會(huì)的監(jiān)督與質(zhì)詢。第三十四條 共用部位共用設(shè)施設(shè)備的大、中修、更新改造及保修期后故障性維修費(fèi)用從專項(xiàng)維修資金支出。第三十五條 停車費(fèi)用由乙方按下列標(biāo)準(zhǔn)向車位使用人收取，其中地面車位費(fèi)收益作為公共收益金，其歸屬將參照中茵龍湖國(guó)際家苑《業(yè)主公約》中的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，其中：1． 公共區(qū)域的露天車位收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：按月交費(fèi)，￥150元 /月；按年度一次性交費(fèi)，￥1600元 /年；其中，物業(yè)公司提取的車位管理服務(wù)費(fèi)的5％作為管理者酬金；公共區(qū)域的露天車位實(shí)際收費(fèi)額的其余款項(xiàng)作為公共收益金為全體業(yè)主所有，并用于業(yè)主大會(huì) 認(rèn)可的物業(yè)管理支出項(xiàng)目或其它用途（詳見(jiàn)第三十三條）。3． 如果被收費(fèi)的車輛在地面或地下停車時(shí)發(fā)生車輛丟失或損害事件，由物業(yè)公司負(fù)責(zé)相應(yīng)責(zé)任的賠償（車位保險(xiǎn)由小區(qū)公共收益金支?。?。第三十六條 本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的廣告收益（其中乙方提取該收益的5％作為管理服務(wù)費(fèi)）的凈利潤(rùn)作為公共收益金歸全體業(yè)主所有，用于業(yè)主大會(huì)認(rèn)可的物業(yè)管理支出項(xiàng)目或其它用途（詳見(jiàn)第三十三條）；該款項(xiàng)由乙方設(shè)專門會(huì)計(jì)科目列支。 第三十八條 乙方對(duì)業(yè)主房屋自用部位、自用設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)及其他特約服務(wù)的費(fèi)用另行收取，乙方制定的對(duì)業(yè)主房屋自用部位、自用設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)及其他特約服務(wù)的收費(fèi)價(jià)格（見(jiàn)附件三）應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。第六章 雙方權(quán)利義務(wù)第四十條 甲方權(quán)利義務(wù)1．審定乙方制定的物業(yè)管理服務(wù)工作計(jì)劃，甲方有權(quán)根據(jù)本合同要求提出對(duì)乙方物業(yè)管理服務(wù)工作計(jì)劃的改進(jìn)要求。3．按照法規(guī)政策的規(guī)定決定共用部位共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的使用管理。5．在合同生效之日起十日內(nèi)或合同結(jié)束前十日內(nèi)，甲方應(yīng)監(jiān)督乙方就以下資料完成核查驗(yàn)收并具備交接條件：（1）竣工總平面圖、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖、配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；（2）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；（3）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；（4）各專業(yè)部門驗(yàn)收資料；（5）房屋和配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)歸屬資料；（6）物業(yè)管理所必須的其它資料。甲方提供的400平方米建筑面積物業(yè)管理用房位置： 中茵龍湖國(guó)際家苑24號(hào)樓地下一層。7．當(dāng)業(yè)主和使用人不按規(guī)定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)時(shí)，應(yīng)盡提醒其按時(shí)交納的督促職責(zé)。第四十一條 甲方的業(yè)主委員會(huì)作為執(zhí)行機(jī)構(gòu)，具有以下權(quán)利義務(wù)：1．在業(yè)主大