漫談商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型韜略-展示頁
2025-05-25 06:24本頁面
【正文】 資物業(yè)在總資產(chǎn)中的占比每提升10個(gè)百分點(diǎn)，地產(chǎn)企業(yè)在低谷期的現(xiàn)金回籠速度將減慢6%，有息負(fù)債空間減少18%；當(dāng)投資物業(yè)的占比達(dá)到30%時(shí)，地產(chǎn)企業(yè)在低谷期的現(xiàn)金回籠速度減慢18%，有息負(fù)債空間較純開發(fā)模式下減少一半。 即使是那些具備了轉(zhuǎn)型潛力的企業(yè)，轉(zhuǎn)型的過程也是一次巨大的挑戰(zhàn)?！ ∷裕袊袌鲎馐鄄⑴e的轉(zhuǎn)型是一個(gè)長期的過程，不可能“一口吃個(gè)胖子”?！ ×硪环矫妫氨Ｕ腥f金”等大型地產(chǎn)公司當(dāng)前開發(fā)物業(yè)在規(guī)模不變情況下每年產(chǎn)生的凈經(jīng)營現(xiàn)金流僅相當(dāng)于存貨額的6%8%?！ ∧壳?，A股上市地產(chǎn)公司中只有萬科A、保利地產(chǎn)、華僑城A、金地集團(tuán)4家公司能夠達(dá)到這一水平，加上香港上市的內(nèi)地地產(chǎn)公司，合計(jì)也只有10家，僅相當(dāng)于上市地產(chǎn)公司總數(shù)的10%。 內(nèi)地投資物業(yè)的規(guī)?；T檻也在100億元左右（中糧集團(tuán)三個(gè)大悅城項(xiàng)目耗資100億元），未來，隨著土地成本的上升，商業(yè)地產(chǎn)規(guī)?；顿Y的門檻將進(jìn)一步提高?！ H10%地產(chǎn)企業(yè)具備轉(zhuǎn)型基礎(chǔ) 今天中國內(nèi)地多數(shù)地產(chǎn)企業(yè)仍處于新鴻基的轉(zhuǎn)型前期階段，并不具備足以支撐租售并舉轉(zhuǎn)型的經(jīng)營現(xiàn)金流平臺(tái)。 新鴻基自上世紀(jì)70年代走上了租售并舉轉(zhuǎn)型之路，其成功轉(zhuǎn)型需要多項(xiàng)基礎(chǔ)條件：企業(yè)在開發(fā)物業(yè)上已經(jīng)形成一個(gè)足夠大的現(xiàn)金流平臺(tái)在開發(fā)物業(yè)維持當(dāng)前規(guī)模（不擴(kuò)張）情況下，每年的凈經(jīng)營現(xiàn)金流貢獻(xiàn)應(yīng)達(dá)到集中轉(zhuǎn)型期投資物業(yè)總投資額的20%；積累了多年的地產(chǎn)開發(fā)和管理經(jīng)驗(yàn)，并探索出可復(fù)制的成功商業(yè)地產(chǎn)模式；地產(chǎn)市場整體處于一個(gè)長周期的上升階段，投資物業(yè)市場相對成熟，能提供合理的租金回報(bào)；資本市場能提供持續(xù)的融資支持。 兩種模式各有優(yōu)劣。 在香港模式下，企業(yè)通過“以售養(yǎng)租”和“以租養(yǎng)售”的內(nèi)部現(xiàn)金流平衡來實(shí)現(xiàn)租售并舉；而新加坡模式則更多借助REITS、等地產(chǎn)金融平臺(tái)來完成租售并舉?！ ⌒馒櫥恨D(zhuǎn)型用了15年 從全球范圍看，典型的租售并舉企業(yè)僅活躍于亞洲市場，尤其是商業(yè)和商務(wù)活動(dòng)集中發(fā)展的香港地區(qū)和新加坡，更孕育了一批優(yōu)質(zhì)的租售并舉企業(yè)?！ ∧壳埃珹股及香港上市地產(chǎn)公司僅有10%具備轉(zhuǎn)型基礎(chǔ)，而即使是那些具備了轉(zhuǎn)型潛力的企業(yè)，轉(zhuǎn)型的過程也是一次巨大的挑戰(zhàn)要忍受擴(kuò)張速度的減緩、培育期資產(chǎn)回報(bào)率的降低。截至2010年中期，A股地產(chǎn)上市公司中，性物業(yè)與存貨之比約為1：10，而在香港上市的內(nèi)地房企，這一比例更高，有些公司的出租型物業(yè)與開發(fā)物業(yè)之比已達(dá)到1：31：4水平。商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型韜略【《證券市場周刊》特約研究員 杜麗虹】針對住宅市場的調(diào)控，在一定程度上推動(dòng)了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展面對國內(nèi)住宅市場的嚴(yán)密調(diào)控和高波動(dòng)，地產(chǎn)企業(yè)們不禁羨慕起新鴻基地產(chǎn)公司（下稱“新鴻基”）的租售并舉模式，如果每年能有幾十億元穩(wěn)定的租金收益，那么，企業(yè)的生存狀況將大為改善，抗沖擊能力提升。 在此背景下，內(nèi)地地產(chǎn)企業(yè)紛紛嘗試租售并舉轉(zhuǎn)型?！ ∪欢馒櫥D(zhuǎn)型之路需要多項(xiàng)基礎(chǔ)條件足夠大的現(xiàn)金流平臺(tái)、可復(fù)制的成功商業(yè)地產(chǎn)模式、地產(chǎn)市場處于長周期的上升階段、資本市場能提供持續(xù)的融資支持；轉(zhuǎn)型過程也并非一蹴而就轉(zhuǎn)型前期準(zhǔn)備工作用了11年，集中轉(zhuǎn)型用了4年，整個(gè)轉(zhuǎn)型過程用了15年時(shí)間?！ ∪绻銣?zhǔn)備好了轉(zhuǎn)型，而且能夠忍受轉(zhuǎn)型中的代價(jià)，那么，你就跟隨著新鴻基的轉(zhuǎn)型之路前進(jìn)吧。但在相似的經(jīng)濟(jì)模式背后，香港地區(qū)和新加坡的地產(chǎn)企業(yè)走上了兩條不同的成長道路。即，香港模式強(qiáng)調(diào)的是重資產(chǎn)下的內(nèi)部資金平衡，而新加坡模式則強(qiáng)調(diào)輕資產(chǎn)下的外部資金平衡。香港模式下地產(chǎn)公司的轉(zhuǎn)型周期長、轉(zhuǎn)型門檻高，但轉(zhuǎn)型完成后企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力顯著提升；而新加坡模式下地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)型周期短、轉(zhuǎn)型風(fēng)險(xiǎn)低，但對外部金融環(huán)境的要求較高，轉(zhuǎn)型完成后開發(fā)收益仍占主導(dǎo)地位?！ 榱诉_(dá)到上述轉(zhuǎn)型門檻，新鴻基用了11年時(shí)間做轉(zhuǎn)型前期的準(zhǔn)備工作，用4年時(shí)間完成了集中轉(zhuǎn)型，使投資物業(yè)的儲(chǔ)備規(guī)模達(dá)到總土地儲(chǔ)備規(guī)模的40%50%，整個(gè)轉(zhuǎn)型過程用了15年時(shí)間?！ ⌒馒櫥修D(zhuǎn)型期用4年時(shí)間，在投資物業(yè)上投入了近百億港元，為此它等待了11年時(shí)間，直到開發(fā)物業(yè)在規(guī)模不變情況下每年能提供20億港元的凈經(jīng)營現(xiàn)金流時(shí)才開始集中轉(zhuǎn)型。百億元投資，意味著地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)物業(yè)規(guī)模不變情況下每年的凈經(jīng)營現(xiàn)金流（=凈經(jīng)營現(xiàn)金流+存貨的增加額+經(jīng)營性應(yīng)收項(xiàng)目的增加額經(jīng)營性應(yīng)付項(xiàng)目的增加額）應(yīng)能達(dá)到20億元以上。多數(shù)企業(yè)還達(dá)不到規(guī)?；顿Y的門檻。也就是說，即使未來5年，公司開發(fā)物業(yè)規(guī)模不擴(kuò)張，全力發(fā)展投資物業(yè)，投資物業(yè)在總儲(chǔ)備中的占比也僅為20%30%，仍不足以起到平滑周期風(fēng)險(xiǎn)的作用。即，兩年回籠資金，但出租物業(yè)的投資回收期通常在10年以上，因此，出租物業(yè)比重的提升必然會(huì)影響公司整體的資金周轉(zhuǎn)速度?！ ∝?fù)債空間的萎縮必然導(dǎo)致擴(kuò)張速度的減緩。但即使考慮升值收益，投資物業(yè)占比每上升10個(gè)百分點(diǎn)，開發(fā)物業(yè)的存貨增速就需要下降11%，銷售額增速下降30%。杠桿率的降低迫使新鴻基在集中轉(zhuǎn)型的4年間毅然犧牲了開發(fā)物業(yè)的高增長，只將不到20%的金融資源用于開發(fā)物業(yè)，導(dǎo)致開發(fā)物業(yè)的土地儲(chǔ)備規(guī)模不升反降。 除了擴(kuò)張速度的問題，回報(bào)率也同樣是個(gè)大問題。中國國貿(mào)目前的凈資產(chǎn)回報(bào)率也只有6%8%，而華潤置地作為內(nèi)地房企中租售并舉的代
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