【正文】 區(qū)，各項(xiàng)目之間相互聯(lián)動(dòng)、促進(jìn)，形成良好的整體經(jīng)營前景。只是作為旅游景點(diǎn)，專線的交通也必須逐步通過各種方式加以完善，才能保障大量的游客進(jìn)入。但自然生態(tài)的景區(qū)條件需一段時(shí)期才能形成，同時(shí)，景區(qū)水域必須保證流動(dòng)性、在植被防蚊和消殺措施方面加以保障，否則蚊蟲會影響夏秋季客人露天泡溫泉。我們的溫泉面積大，需水量也較大，根據(jù)設(shè)計(jì)應(yīng)考慮相應(yīng)的泉井水量才能保障，綜合溫泉產(chǎn)品特點(diǎn)和市場、資源、氣候等因素，應(yīng)走集約、緊湊、效益性的經(jīng)營道路。六是中間商營銷渠道的聯(lián)合和景點(diǎn)連線促銷應(yīng)予開拓，這樣才能盡快促進(jìn)發(fā)展。四是管理運(yùn)營服務(wù)等軟件必須跟上。三是必須掌握北方地域氣候特點(diǎn)，并巧妙利用它形成特色產(chǎn)品，盡可能做到四季經(jīng)營。l 綜合上述行業(yè)經(jīng)營狀況，我們認(rèn)為對于帝景度假村的開發(fā)經(jīng)營具有幾點(diǎn)關(guān)鍵性的參考啟示：一是產(chǎn)品設(shè)置是溫泉度假村成功的關(guān)鍵，在區(qū)域、相關(guān)資源優(yōu)勢滿足的情況下，根據(jù)市場設(shè)計(jì)差異化、人性化產(chǎn)品是項(xiàng)目開發(fā)必須最需要斟酌的前提(如國際風(fēng)情區(qū)和VIP別墅等中高端產(chǎn)品)。春暉園溫泉借鑒廣東增加了大型露天溫泉樂園，但由于設(shè)計(jì)粗糙，并未考慮好四季變化的通用性，在冬季只能停止?fàn)I業(yè)，但帶溫泉池的聯(lián)排別墅較符合北方市場，經(jīng)營狀況良好。整體上看，北方地區(qū)的溫泉度假村較之廣東的溫泉度假村無論在管理運(yùn)作、市場營銷模式，還是在產(chǎn)品設(shè)置規(guī)模、服務(wù)規(guī)范等方面都存在一定差距，純粹而具有相應(yīng)規(guī)模的溫泉度假景區(qū)尚未出現(xiàn)。預(yù)計(jì)隨著行業(yè)新成員的加入，競爭將更趨激烈，可以斷言，將來溫泉企業(yè)能主導(dǎo)市場的只能是兩類：一是具有相應(yīng)的產(chǎn)品差異化程度，區(qū)位資源優(yōu)勢明顯，管理服務(wù)到位，品牌型精致化的溫泉度假村；二是依仗一定規(guī)模、資源，綜合配套處絕對優(yōu)勢的溫泉景區(qū)。目前，主要溫泉企業(yè)均在市場定位、管理服務(wù)、項(xiàng)目開發(fā)和產(chǎn)品深化上做挖潛。白鶴掠飛其間、池壁均用小卵石砌成，既生態(tài)自然又按足防滑，成本低且牢固，很受追求自然、生態(tài)的散客青睞。帝都溫泉?jiǎng)t強(qiáng)調(diào)設(shè)計(jì)以人為本的觀賞、自然和侍奉環(huán)境，溫泉池的設(shè)計(jì)融中國易學(xué)思維、文化于其中，如十二生肖池、太極冷熱池等。清新溫礦泉，項(xiàng)目和產(chǎn)品定位于以體育訓(xùn)練為特色的休閑度假區(qū)，其完善的體育訓(xùn)練設(shè)計(jì)配套吸引了常年集訓(xùn)的客源，成為其穩(wěn)定的主渠道，在集訓(xùn)高峰，其國際青年旅館和各類別墅均爆滿，帶動(dòng)了相當(dāng)?shù)木C合消費(fèi)收入。珠海御溫泉是國內(nèi)第一家日式露天溫泉，其產(chǎn)品設(shè)計(jì)著重在文化、人性化和細(xì)節(jié)上做文章，做到了小而精和新且奇，重視市場營銷和品牌推廣包裝，并在溫泉旅游中率先在溫泉產(chǎn)品的療養(yǎng)、健康、季節(jié)性促銷上做了大量嘗試，為此，吸引了大量港、澳、臺及珠三角主要城市的中高檔散客，在管理和服務(wù)上也獨(dú)樹一幟，被國家旅游局譽(yù)為“溫泉行業(yè)的排頭兵”。l 19992003年間，伴隨旅游度假熱潮和旅游黃金周的出現(xiàn)，以廣東地區(qū)為龍頭，全國范圍內(nèi)的溫泉旅游項(xiàng)目發(fā)展迅猛，僅廣東已開發(fā)并一定規(guī)模的就有60多家，目前投資過億的幾個(gè)溫泉仍在興建之中（陽江合山、三水、龍門、河源、珠海等），就目前看，管理、規(guī)模、效益上較具影響力的代表有珠海御溫泉、恩平錦江溫泉、清新溫礦泉、蓮花山溫泉、中山仙沐園等。憑便捷的交通和周邊景點(diǎn)配套，主要吸引港、臺及廣州周邊的旅行團(tuán)?；咎厣蛢?yōu)劣勢最早的日式露天溫泉，管理、服務(wù)創(chuàng)新、規(guī)范，精致化經(jīng)營思路清晰到位，品牌推廣較為成功，經(jīng)營效益良好，景區(qū)較小，配套不夠。港、珠三角中低檔旅游團(tuán)，平日約500人，周末約1000人。各類配套齊全，周邊景點(diǎn)多但尚未開發(fā)。首創(chuàng)溫泉沖浪漂流，各類溫泉60多種、園區(qū)設(shè)計(jì)自然且合理。自然式園林溫泉、各類池30多個(gè)，占地80畝。屬中型綜合型溫泉度假村，溫泉產(chǎn)品在設(shè)計(jì)和運(yùn)營推廣方面較重視，市場呈增長趨勢表二2. 市場分析/Analyses 競爭市場調(diào)查/ Product amp。園池區(qū)設(shè)計(jì)粗糙，受季節(jié)影響較大，冬季無法營業(yè)中式園林風(fēng)格做得較地道，運(yùn)動(dòng)康體和會議市場做得較好，綜合配套完善，但溫泉設(shè)計(jì)、運(yùn)營等不成氣候，管理運(yùn)營不夠?qū)I(yè)，溫泉不成為主導(dǎo)產(chǎn)品配套基本完善，露天溫泉區(qū)較大，產(chǎn)品設(shè)計(jì)與季節(jié)性結(jié)合較理想，有別于華北其它溫泉、具南方溫泉產(chǎn)品風(fēng)格。166畝田園風(fēng)情，30多種溫泉池，有水力健身區(qū)（瀑布、氣泡、水流、水床等）和藥浴區(qū)（各類加料泉）主要項(xiàng)目配套基本完善的各類配套設(shè)施，以客房、別墅為主3000人的會議廳，32道保全球館，12片國際網(wǎng)球場，16片國際羽毛球場，2000多套客房及各類完善的娛樂、餐飯、康體項(xiàng)目基本配套完善300多個(gè)標(biāo)準(zhǔn)床位，豪華別墅，大型會議室，室內(nèi)游泳館，保全球館及完善的康體娛樂設(shè)施主要產(chǎn)品價(jià)格客房：700350元/套，溫泉80元/位，包價(jià)套票：298268元/位人（含三餐和住宿）客房：2880580元/套，溫泉：100元/位，商務(wù)金卡：年費(fèi)1800元。102 / 472. 市場分析/Analyses表一 競爭市場調(diào)查/ Product amp。由此說明，目前我國旅游業(yè)處于高速發(fā)展階段，行業(yè)發(fā)展空間十分廣闊，其中北京、天津、上海、重慶、廣東等重要城市旅游行業(yè)的發(fā)展前景更是非?？春谩＃?。重要城市之中，%。宏觀經(jīng)濟(jì)條件為項(xiàng)目地發(fā)展奠定了相應(yīng)地基礎(chǔ)。2001年，%、%%。l 度假村隸屬珠江國際溫泉城，溫泉城占地22500畝，由五星級酒店、溫泉度假村、27洞高爾夫、學(xué)校、住宅、小區(qū)配套等主要類型構(gòu)成，總建筑面積約410萬平方米，項(xiàng)目周邊有九園工業(yè)園、知識森林島、華夏大學(xué)城等已開發(fā)和即將開發(fā)的大型項(xiàng)目，占地均在20000畝以上，后期的區(qū)域經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)將會帶動(dòng)區(qū)域的整體發(fā)展，形成以工業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)和本項(xiàng)目具有的獨(dú)特旅游資源的，以珠江溫泉城為核心的新興城市，對本項(xiàng)目經(jīng)營將起到積極的作用。隨著大北京都市圈戰(zhàn)略的進(jìn)一步發(fā)展，將使寶坻經(jīng)濟(jì)由農(nóng)業(yè)向工業(yè)和高新技術(shù)轉(zhuǎn)化，形成寶坻工業(yè)園區(qū)、物流區(qū)。如此雄厚的區(qū)域經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ),存在者巨大的客源潛力巨大的客源潛力。根據(jù)京津地區(qū)私家車擁有量的迅猛增長和休閑度假的消費(fèi)需求，相關(guān)家庭、親朋散客市場的套餐包價(jià)、活動(dòng)推廣參與、戶外廣告和網(wǎng)絡(luò)促銷等都將予以強(qiáng)化實(shí)施，并在開業(yè)前進(jìn)行各類VIP優(yōu)惠卡的會員促銷；2. 市場分析/Analysesl 帝景溫泉度假村地處京津冀北地區(qū)中心區(qū)域。帝景溫泉度假村隸屬珠江國際溫泉城的一部分，整體的房產(chǎn)、高爾夫、酒店以及合生會等綜合品牌和促銷，都將貫穿始終，我們將緊密聯(lián)合整體的促銷活動(dòng)，利用城區(qū)交通及各單項(xiàng)產(chǎn)品之間的優(yōu)勢，做好相關(guān)營銷；l 挖掘A類集團(tuán)消費(fèi)。1. 概要/Executive Summary根據(jù)以上目標(biāo)，結(jié)合北方市場、氣候、客人消費(fèi)和行業(yè)經(jīng)營等特點(diǎn)，我們在市場營銷中將著重把握以下市場總策略：l 充分有效宣傳推廣帝景溫泉作為溫泉景區(qū)的優(yōu)勢，著重突出差異化、尊貴性的全新產(chǎn)品（公共溫泉、國際風(fēng)情區(qū)、溫泉?jiǎng)e墅和SPA保健），并根據(jù)不同的消費(fèi)群體，包裝和定造各類產(chǎn)品，先聲奪人地推出產(chǎn)品和引導(dǎo)市場消費(fèi)；l 形成開業(yè)前后強(qiáng)勢的媒體宣傳和廣告投放效應(yīng)，有計(jì)劃、有實(shí)效地展開軟、硬廣告宣傳計(jì)劃，迅速建立度假村的公眾形象；l 加強(qiáng)季節(jié)性營銷策劃和節(jié)慶促銷，主要根據(jù)北方冬冷夏熱和溫泉的特性，進(jìn)行產(chǎn)品包裝和活動(dòng)策劃，如春日賞櫻花、桃花的“溫泉之旅”，冬日踏雪松、賞臘梅的“冰雪溫泉之旅”；夏日推廣“冷霧湯境”、“清涼仲夏之夜”等，努力化解不利因素，引導(dǎo)客人消費(fèi)；l 注重與中間商的景點(diǎn)連線促銷，開拓短線和長線（日、韓、港、臺）溫泉旅游市場。h、 多功能廳及中、小會議室：分別容納300人－30人，供團(tuán)隊(duì)各類會議、拓展、活動(dòng)、舞會等使用；i、 溫泉食街：以中餐團(tuán)隊(duì)圍餐、散臺和包房為主，主要出品北方菜、特色菜和粵菜為主，適應(yīng)旅游、會議團(tuán)隊(duì)和各類散客；j、 日韓餐廳：出品日、韓風(fēng)味餐和西餐、自助餐，主要針對日韓客人和其它散客，兼顧會議、多功能廳、康樂中心的出品。b、 小木屋：努力創(chuàng)造一個(gè)秘密、自然、浪漫的空間，順應(yīng)家庭、情侶、商務(wù)、客人的需求；景區(qū)內(nèi)擁有10間風(fēng)格別致的情侶小木屋。 1. 概要/Executive Summary 定位/Positioning Statementl 產(chǎn)品定位a、 公共溫泉：以溫馨冬園、動(dòng)態(tài)夏園、康樂秋園、浪漫春園為主線，融合各類動(dòng)水娛樂池，加料池，情趣池，景觀池，沖擊池，個(gè)性池和休閑保健配套。1. 概要/Executive Summary 定位/Positioning Statementl 度假村定位： 以全新的溫泉沐浴、保健產(chǎn)品為主導(dǎo)，以完善的餐、住、游、購、娛相配套，走中高檔經(jīng)營路線，形成“世界一流，亞洲第一”的國家4A級溫泉旅游度假景區(qū)。 基于以上使命和目標(biāo)，我們將致力于：l 秉承溫泉沐浴文化，引導(dǎo)健康度假潮流的開發(fā)經(jīng)營理念，以全新的差異化產(chǎn)品進(jìn)入市場，保障市場和經(jīng)營從產(chǎn)品開發(fā)之始，就處于行業(yè)領(lǐng)先地位；l 以市場為先導(dǎo)，將市場營銷貫穿于產(chǎn)品、管理、服務(wù)、保障的系統(tǒng)之中；l 在景點(diǎn)接待人數(shù)、平均消費(fèi)水平、產(chǎn)品利用率、營收和成本控制方面居于同行業(yè)領(lǐng)先地位；l 敏銳把握市場，采取靈活多變的市場策略，促進(jìn)經(jīng)營的持續(xù)發(fā)展，力求在競爭中處于優(yōu)勢地位；l 按照規(guī)范化、個(gè)性化原則，逐步形成先進(jìn)、高效的，具有珠江帝景溫泉度假村特色的經(jīng)營、運(yùn)營模式；l 堅(jiān)持以人為本，貫徹“員工第一，顧客為尊”的管理理念，促進(jìn)企業(yè)與員工、企業(yè)與顧客之間的共生共榮、俱時(shí)發(fā)展。 Competitors Profile Report 競爭市場調(diào)查 Current Market Trend Analysis 溫泉行業(yè)經(jīng)營態(tài)勢分析 Competitors Strength and Weakness Comparison 項(xiàng)目優(yōu)、劣勢分析3. Sales amp。天津珠江帝景溫泉度假村經(jīng)營方案REGAL RIVIERA HOT SPRING RESORT TIANJINCONTENT Sales amp。 Marketing / 市場推廣及銷售 1. Executive Summary 概要 Mission Statement 企業(yè)使命 Overall Objective 總體目標(biāo) Positioning Statement 市場定位 Overall Marketing Strategies 市場總策略2. Analyses 市場分析 Economic Outlook 經(jīng)濟(jì)背景展望 Product amp。 Marketing Activities 銷售及市場推廣活動(dòng) Sales activities plan 銷售計(jì)劃 Marketing promotion plan 市場推廣計(jì)劃 Advertising Schedules 廣告計(jì)劃 4. Budgets and Targets 預(yù)算及目標(biāo) Pricing Strategy 產(chǎn)品價(jià)格策略 Revenue Budgets 營業(yè)預(yù)算 Advertising Budget 廣告預(yù)算 Printing Budget 印刷品預(yù)算 Activities Budget (Promotion) 推廣活動(dòng)費(fèi)用預(yù)算 Travel Expenses Budget 差旅費(fèi)預(yù)算 Sales Expenses Budget 銷售費(fèi)用預(yù)算1. 概要/Executive Summary 企業(yè)使命/Mission Statement將帝景溫泉度假村打造成溶匯世界溫泉沐浴文化風(fēng)情，集溫泉沐浴、休閑保健、