【正文】 公建用地 ㎡ 988 其余公建與澳瑞特共同使用 道路用地 ㎡ 6489 公共綠地 ㎡ 17409 　建筑綜合指標總建筑面積：，（其中：，公建（商鋪）1976平方米）；住宅容積率：%；　　　　　　　 綜合容積率：%； 定位：中高檔住宅小區(qū)；　　 棟數(shù)：22棟；戶數(shù)：住宅92戶，公建商鋪房鋪面數(shù)待定。二、三期工程占地四周將不存在村莊和工廠，整個別墅區(qū)將融入文化名人廣場旅游景區(qū)中。按長治市城建規(guī)劃，不久的將來，澳瑞特健康產業(yè)股份有限公司和山門村將搬遷，云海小區(qū)的二、三期工程有望實施。 （3）項目所在地的主要產業(yè)為健身器材生產，周邊工業(yè)企業(yè)較少，基本無工業(yè)廢棄物污染及空氣、噪聲污染。 地塊現(xiàn)狀： （1）地塊大部分為閑置工業(yè)用地，目前主要建筑為澳瑞特自備水塔、水池及庫房。該別墅區(qū)距市中心的八一廣場不足3公里，北臨長治市太行東街東端，西接澳瑞特健康產業(yè)股份有限公司，隔著建東路，對面是澳瑞特學校，東面、南面為山門村、龍山村?！≡O計單位名稱：山西省第二設計院　監(jiān)理單位名稱：九鼎監(jiān)理公司 物業(yè)管理單位選定：全國物業(yè)管理先進單位――澳瑞特物業(yè)管理有限公司。 承建商名稱、資信　　承建商：山西常青建筑有限公司 承建商資信：二級總承包建筑施工企業(yè)，注冊資金2250萬元，各類有職稱技術管理人員120余名。公司成立十余年來，依托“常青”這一品牌優(yōu)勢，努力實踐“追求完美、塑造精品”的理念，重視工程質量，近三年所開發(fā)的工程質量合格率達到100%，單位工程優(yōu)良率100%。神農云海苑地產開發(fā)項目可行性研究報告 一、項目基本情況 項目概況　開發(fā)有關單位概況　開發(fā)商名稱及背景 開發(fā)商：山西常青房地產開發(fā)有限責任公司　　開發(fā)商背景：1992年成立，注冊資金1000萬元，公司資產總值2000多萬元。現(xiàn)有的職工50余人，有職稱的管理人員達29人，其中，高、中級職稱人員9人，已形成一支高素質、高效率的工作隊伍。公司不斷開拓市場，提高服務質量，展示出勃勃生機，取得了不凡的業(yè)績，所開發(fā)房產全部銷售完畢。省優(yōu)秀建筑企業(yè)、守信用單位，經(jīng)ISO9000質量管理體系認證單位。　位置 本項目位于太行東街96號，坐落在長治市東北部、老頂山森林公園腳下，緊接規(guī)劃中的名人文化廣場?！∮玫匾?guī)模和地塊現(xiàn)狀及前景 用地規(guī)模：　　（），可建筑面積用地約3200平方米（）。 （2）地塊地理位置較高，周邊視野寬闊，神農文化韻遠流長，仰望炎帝雕塑隆立于重巒之中，風清云秀，叢綠綴紅，與周邊的田野風光一起構成絢麗的自然景觀。 地塊前景　　 上述地塊為云海小區(qū)一期工程地塊。二、三期工程占地面積大致約10 公頃，占地為工礦廢地和村居拆遷地。 　項目主要經(jīng)濟技術指標　占地指標　　建筑占地：9852平方米， 綠化占地：17409平方米， 道路占地：6489平方米。詳見 經(jīng)濟技術指標。22棟樓中，別墅樓20棟，其中19棟為三層， 1棟為六層；公建樓２棟均為地下一層、地上六層。戶型以獨立單元為主，兼有復式戶型。六層建筑的住宅均為復式戶型，計31戶。戶建筑面積： 250－440m2不等，共9檔。商鋪房暫未分割鋪面。各樓棟及戶型面積見《各建筑樓號及面積指標》表。各戶面積估算詳見附件3《建筑面積估算表》。據(jù)全省統(tǒng)計，與去年同期相比，%；，%首次突破季度百億大關；一、二、三產業(yè)同步增長，%、%、%，經(jīng)濟運行良好；投資、消費、出口形勢依然向好，一季度， %；，增長16%；，%。居民收入的提高繼續(xù)刺激著居民消費的增長，%。同時也應該看到，開工項目過多、盲目投資和重復建設等等問題已成為山西省當前經(jīng)濟的主要矛盾，開發(fā)區(qū)整頓已成為重要議題。會議確定，將撤消36個開發(fā)區(qū)。政府將貫徹國務院常務會精神，進一步加強宏觀調控，堅決控制投資增長過快。2004年，%；，%；，%。經(jīng)濟大幅增長的同時，鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民得到了實惠，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達7073元，%，農民人均純收入達到2903元，%。隨著百強調產的投產達效，隨著長治交通打造三通一環(huán)一網(wǎng)，實現(xiàn)大十字高速公路網(wǎng)和將來的兩橫兩縱、三橫三縱，全市經(jīng)濟增長勢頭將更加強勁，經(jīng)濟發(fā)展后勁明顯增強。尤其是太原、晉城市，經(jīng)濟發(fā)展更為強勁，其房價比長治高出一截，臨近城市經(jīng)濟的發(fā)展和房地產的高價位，勢必引導本市經(jīng)濟趨向和房價的提升。近年住宅的單戶面積大致在70220㎡之間，以120160㎡的戶型居多。住宅建筑區(qū)域仍以市區(qū)人口密度較高的地區(qū)為主，從市商貿中心區(qū)域漸次向周邊人口低密度區(qū)發(fā)展。從銷售形勢看，期房預售達40%以上，現(xiàn)房銷售尾盤在20%左右。 住房市場需求情況分析從住房銷售情況可以看出，現(xiàn)階段長治市住房銷售尚有一定市場，主要需求項目檔次與人群收入狀況有直接關系。目前，長治市住宅建筑大多為中等商品房，大面積高檔房和小面積經(jīng)濟房數(shù)量較少，沒有真正意義上的別墅房。市內住宅多為拆遷改造住房，小區(qū)面積和建筑面積因拆遷地塊有限而受到一定限制，如紫金花苑、今港花園、景上書苑、金色嘉苑等。城南在新街小區(qū)、中南花園、南營小區(qū)等組成解放街片區(qū)；城北以頤圣花苑、華苑小區(qū)、復興花園、永盛苑小區(qū)等組成城北街住宅片區(qū)。 項目開發(fā)宏觀環(huán)境評價綜上所述，本項目開發(fā)面臨的宏觀環(huán)境具有如下特點：　本市經(jīng)濟發(fā)展迅速，經(jīng)濟實力不斷增強，基礎設施及交通環(huán)境日益改善、國民經(jīng)濟發(fā)展后勁十足，居民收入提高，生活水平提升，為當?shù)胤康禺a業(yè)，尤其是住宅發(fā)展奠定了有力的基礎。挑戰(zhàn)與機遇同在的局面。 長治市住宅市場呈現(xiàn)如下基本特征：① 郊區(qū)化特征：隨著城市交通環(huán)境的改善以及居民對居住環(huán)境質量要求的日益提高，在市區(qū)內樓盤為主的主格局中，郊區(qū)樓盤迅速發(fā)展。② 主題特征日益明顯，住宅市場細分日益深化，各類具有明顯主題特征的樓盤占據(jù)明顯的市場優(yōu)勢。③ 品牌因素日益走強：近年來，隨著上市住宅小區(qū)的逐步增多，長治市房地產初步形成了一些較好的品牌，如省三建公司、市建總公司、市房地產開發(fā)總公司、仁德信公司等，這些品牌給消費者留下了深刻的印象，成為購房時的首選因素之一。三、長治市總體規(guī)劃描述根據(jù)長治市總體城市規(guī)劃，確定了長治市城區(qū)布局基本取向為：北聯(lián)南拓、東建西展。新規(guī)劃將長治市城北區(qū)確定為城市發(fā)展密集區(qū)；老頂山片區(qū)開發(fā)為重點旅游區(qū)，籌建名人文化廣場，以神農文化為緼涵，吸引八方來客，發(fā)展為國家級山水園林化城市。21世紀，長治市將發(fā)展成為：一個繁榮、高效、文明的省際交通樞紐城市；一個適宜創(chuàng)業(yè)發(fā)展，又適宜居住生活的園林化生態(tài)城市。首先改造舊街道，拓寬主要道路，重建兩側樓寓，目前，已基本完成了西大街、英雄南路改造，東大街、英雄中路正在改造中。建設經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，以城西路為中心，由太行西街向北漸次發(fā)展，至北外環(huán)，包括城北街兩側及相應的住宅建設，如復興花園、永盛小區(qū)等。長治市社區(qū)建設按園林化城市建設標準要求，并逐步向三、三、四的世界城市建設格局靠攏，即30%建筑，30%道路，40%綠化的生態(tài)自然環(huán)境發(fā)展。鑒于區(qū)域的中小城市特點，區(qū)域內交通便利，市區(qū)房地產開發(fā)板塊已經(jīng)逐步形成；同時考慮該項目的定位特點，現(xiàn)以城西路至老頂山森林公園，紫金街至城北街之間為主，將區(qū)域定義擴大為整個市區(qū), 東逾東外環(huán)，西至火車站，北越城北街，南出解放街。目前，住宅建設發(fā)展迅速，其重點是：市內拆遷改造、市周拓建規(guī)模?？v觀長治市房地產開發(fā)市場如下： 銷售市場A、短期內整個售房市場看好。B、銷售價上揚較快。C、銷售兩端缺口較大。多層樓的高層次也因優(yōu)惠多多，成為暢銷熱點。D、別墅房僅是樓中樓的代名詞，現(xiàn)房、期房均未具備別墅的環(huán)境特點。　建筑特點趨勢A、建筑戶型呈多元化、檔次呈上升趨勢。C、越來越注重社區(qū)環(huán)境建設，包括綠化占地比例與健身設施配套。從以上的各項特點可以看出：長治市居民住宅銷費觀念的變化，住房需求已由追求安居，轉變?yōu)閮A向于大面積、高檔次住房；居民收入在較大幅度提高，住房投入比率大幅度增長。 區(qū)域規(guī)劃發(fā)展方向　　根據(jù)規(guī)劃，長治市區(qū)域隨著百強調產的實現(xiàn)，長興路商務區(qū)、城西北路高新技術開發(fā)區(qū)的形成，老頂山神農旅游區(qū)的開發(fā)，及長治市成為交通樞紐城市的實現(xiàn)，將發(fā)展成為山水園林文化型大城市。由于國家對別墅建設的審批控制等原因，神農云海苑在較長的一段時間內，將成為長治市唯一真正意義上別墅區(qū)。五、項目開發(fā)條件 地塊概況　本項目地塊緊靠老頂山國家森林公園，太行東街東端，距市中心不足3公里?？砂l(fā)展用地為澳瑞特健康產業(yè)股份公司工業(yè)用地和山門村、龍山村地塊，約10公頃（近150畝），目前主要是荒地、農田和廠區(qū)，位于規(guī)劃中的名人文化廣場片區(qū)?！〉貕K所在片區(qū)具有濃厚的“神農文化”韻涵。在上黨，炎帝始種五谷以為民食，制作耒耜以利耕耘，遍嘗百草以醫(yī)民恙，治麻為布以御民寒，陶冶器物以儲民用，削桐為琴為怡民情，日中為市以利民生，剡木為楫以安民居，帶領人類實現(xiàn)了由漁獵到農耕、由游牧到定居的重大轉折，開創(chuàng)了中華民族的古代文明?！吧褶r文化”形成旅游品牌，必將帶來項目地塊的大幅升值。步行至2路公交車終點站僅用數(shù)分鐘時間，可以到達市府、市公安、電視臺、電訊公司、多幢商貿大樓和大型賓館，并可直達長治市客運中心和長治火車站。與神農文化旅游品牌相適應，市區(qū)交通加快改造，目前，八條路段建設項目已經(jīng)招標，太行東街進行延伸建設，介時，原有的便利交通會更加通暢，道路綠化會更加秀麗。交通的升檔將為項目樓盤帶來升值期望。 地塊周邊環(huán)境地塊所在地，東側和南側為耕地，一片田園景色，以老頂山森林公園為依托，極目而望，風光無限。隔街而望，澳瑞特住宅小區(qū)建筑錯落有致。以現(xiàn)況看，因流水作業(yè)的技術含量增高，企業(yè)環(huán)保意識較強，雖然存在工業(yè)污染、噪音污染源，經(jīng)環(huán)保部門監(jiān)測，已達到環(huán)保要求?！? 優(yōu)勢（Strength）　開發(fā)商（常青房地產開發(fā)公司）注重文化氛圍、打造精品的開發(fā)理念有利于樹立別具一格的項目形象，以較低成本迅速占領市場。本項目與之恰成鮮明對比?！∫郎?、造水、筑屋，自然景觀優(yōu)美，綠色生態(tài)環(huán)境。迎合現(xiàn)代成功人士 “買天買地買健康”的購房理念和親近自然的趨向，以及因北方缺水形成的北方人“好水”心態(tài)，項目借重老頂山富氧生態(tài)環(huán)境，根據(jù)地塊原始地貌布置住宅組團，打造綠色多水環(huán)境，巧置休閑景觀，形成別具一格的競爭優(yōu)勢。區(qū)域內很難找到如本地塊這樣自然條件優(yōu)良、具有一定規(guī)模、又適宜別墅建筑的住宅用地。根據(jù)長治市規(guī)劃，商貿片區(qū)、經(jīng)濟技術開發(fā)片區(qū)、工礦片區(qū)、住宅片區(qū)、旅游開發(fā)片區(qū)均已確定。填補了長治市區(qū)域無高收入人群集中居住區(qū)的空白。本項目初步估算，僅首期工程開發(fā)即需投入近億元，吸引富裕人群遷入，穩(wěn)定本區(qū)域發(fā)展投入，減少資金外流，對本地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展將起到一定作用。如果長遠規(guī)劃不變，除神農山莊別墅區(qū)的二期開發(fā)外，不會審批其它的別墅用地?！”卷椖康貕K是尚待開發(fā)地帶，未來發(fā)展?jié)摿Υ蟆? 知名的物業(yè)管理，完善的周邊生活服務，提高居民購買欲望。澳瑞特物業(yè)公司管理小區(qū)服務項目齊全，具有多個小型超市、美容美發(fā)店、飲食店，有菜肉市場、食品加工店、健身器材店、裝飾材料店，還有學校、健身廣場、文化娛樂活動中心、醫(yī)藥診所等。 地塊便利的交通和車庫的設置，可提高客戶期待。本項目車庫數(shù)與戶數(shù)比超過1:1，是長治市區(qū)域內唯一的大比值車庫數(shù)量的住宅區(qū)，可滿足擁有自備車族的需要，且地塊緊接太行東街，對富裕人群具有較大吸引力。 劣勢（Weakness）　地塊位于旅游開發(fā)片區(qū)內，從長遠來看，隨著旅游人群的增長，對別墅區(qū)的安全性、私密性及幽靜環(huán)境的影響尚是變數(shù)，會對一部份客戶造成購買心理障礙?！‰S著開發(fā)商“圈地現(xiàn)象”的增多，政府已對建設用地加強控制，尤其對別墅建設控制更嚴，地塊的二、三期擴建工程面臨一定的政策風險。　地塊周邊無公共景觀、園林可以借用，大大增加了項目自身綠化及景觀投入，提高建設成本。這一過快現(xiàn)象潛藏著住房快速飽和、房地產業(yè)趨向冷卻的危險?！≌h(huán)境保護力度增加，社會環(huán)保意識增強，民眾對購房生態(tài)環(huán)境需求增長，居民別墅期望值會進一步增大。目前，長治市正在掀起國內外老頂山“神農文化”宣傳熱潮，旅游人數(shù)的增幅，將為地塊提供銷售機遇。 面臨威脅（Threat）　　　鄰近樓盤供應量和潛在供應量大，樓盤檔次和樓盤環(huán)境不斷提高，由于價格較低，會吸引部分購房客源，形成競爭?！∮捎谡w投資大，存在金融風險。六、項目開發(fā)競爭對手分析 區(qū)域內競爭對手及競爭樓盤分析　長治市(包括所屬縣)房地產開發(fā)企業(yè)共74家，其中長治市30余家。具有競爭力的對手主要有：省建三公司、市房地產發(fā)展總公司、仁德信公司、宏圖公司、恒昌公司、潞礦公司等。短期內，由于本區(qū)域沒有同檔次別墅樓盤，不存在等量級的競爭。這些分流的客源是富裕人群中的收入較低者，對主流客源影響不大。 其他區(qū)域競爭對手及競爭樓盤分析長治市所屬縣區(qū)共9個，除距長治市50公里左右的黎城縣城已有別墅區(qū)外，其它縣均無別墅建設規(guī)劃。大城市和發(fā)達城市外銷樓盤對本地塊項目銷售有一定影響。但本項目地塊良好的社會環(huán)境、人文環(huán)境和生態(tài)環(huán)境具有更大的優(yōu)勢，“貴族領地棲