【正文】 ，鞋后跟不得釘釘。所有工作人員的著裝必須保持清潔、平整，不得帶有污跡、褶皺、開線、掉扣。淘汰機(jī)制在實(shí)施小區(qū)物業(yè)管理過程中將嚴(yán)格按照我公司的員工考核和淘汰機(jī)制程序運(yùn)作，結(jié)合小區(qū)實(shí)際情況，貫徹實(shí)施淘汰機(jī)制，提高管理服務(wù)水平。D、培訓(xùn)項(xiàng)目結(jié)束后，對培訓(xùn)人員進(jìn)行一次全面考核?？己寺?00%，年淘汰率5%，崗位輪換率10%。（2）考核：考核檢驗(yàn)工作成效、業(yè)績以及培訓(xùn)效果的重要手段，我公司制訂了一系列的考核制度和實(shí)施辦法：A、簽訂經(jīng)營管理目標(biāo)責(zé)任書，考核整體目標(biāo)完成情況。員工考核與獎(jiǎng)懲：錄用與考核（1）錄用：根據(jù)我公司的人員編制、用工條件，經(jīng)人事部門和用人單位聯(lián)合考核、面試擇優(yōu)錄用。培訓(xùn)方式：自學(xué)；自辦培訓(xùn)班；外派學(xué)習(xí)培訓(xùn)；理論研討或?qū)ｎ}討論；參觀學(xué)習(xí)；崗位輪訓(xùn)。 定期進(jìn)行電腦培訓(xùn)和智能化管理的培訓(xùn)，引進(jìn)現(xiàn)代高科技管理技術(shù)，提高工作效率。 定期培訓(xùn)員工處理突發(fā)事件的應(yīng)急能力，熟練掌握在發(fā)生火警，治安案件等情況下應(yīng)急處理方法，并舉行消防演習(xí)，要求從從達(dá)標(biāo)。 每周安排一定時(shí)間學(xué)習(xí)有關(guān)業(yè)務(wù)文件、報(bào)刊、書籍，興行管理經(jīng)驗(yàn)座談會(huì)。 新招聘人員實(shí)行一個(gè)月業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，考試合格者留用。公眾制度目錄 住戶公約（文明公約） 職工手冊（宿舍區(qū)） 住戶登記制度 住戶信件、郵件、報(bào)紙及雜志分發(fā)規(guī)定 住戶搬入、搬出物品管理辦法 戶外廣告、招牌、宣偉設(shè)施及其他懸掛物品的管理辦法 宿舍區(qū)用電管理規(guī)定 車輛管理規(guī)定 停車場管理規(guī)定 其他內(nèi)部崗位責(zé)任制 物業(yè)服務(wù)管理中心主任崗位職責(zé) 物業(yè)服務(wù)管理中心副主任職責(zé) 公共事務(wù)部主管職責(zé) 維修部主管職責(zé) 環(huán)境管理部主管職責(zé) 辦公室文員崗位職責(zé) 檔案資料員崗位職責(zé) 工程技術(shù)崗位職責(zé) 清潔工職責(zé) 綠化工職責(zé)1 保安隊(duì)長崗位職責(zé)1 保安員崗位職責(zé)1 義務(wù)消防員職責(zé)四、 管理人員配備方案及管理制度（項(xiàng)目一期）（一） 管理人員及專業(yè)技術(shù)人員配備方案設(shè)物業(yè)服務(wù)管理中心主任一名；公共事務(wù)管理員一名，保安八名；保潔員六名；維修工二名。（二）管理規(guī)章制度我方堅(jiān)持“以人為本、服務(wù)第一”的宗旨，通過深入的接觸和踏實(shí)的工作，并將之充分體現(xiàn)在與客戶的交流、溝通中，并為之制定出一系列制度。安全預(yù)案制：我方將優(yōu)先解決住戶的安全管理產(chǎn)的問題，對治安重點(diǎn)、難點(diǎn)建立預(yù)案制度，可能出現(xiàn)地突發(fā)總是均有及時(shí)、有效的處理程序，確保安全工作的萬無一失?；卦L工作制：我方將依照自己人的標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程對開展的服務(wù)工作定期走訪住戶虛心接受住戶的建議，批評。物業(yè)服務(wù)管理中心設(shè)熱線服務(wù)電話，歡迎住戶隨時(shí)撥打。除日常管理開支外，凡需額外費(fèi)用開支（如工程修繕等）均應(yīng)事先以書面形式征得廠方同意及明確費(fèi)用撥付后，方予以實(shí)施。首問責(zé)任制：任何員工在接到住戶咨詢、投訴、求助時(shí)，均負(fù)責(zé)將住戶的問題跟蹤至解決完畢，方可獲得公司認(rèn)可。三、 管理機(jī)構(gòu)設(shè)置和規(guī)章制度（一）管理機(jī)制時(shí)效工作制：我方對住戶的服務(wù)工作一律實(shí)行時(shí)效工作制即本公司承諾有對外的服務(wù)工作，均在對住戶公開承諾的時(shí)間內(nèi)完成或有處理結(jié)果。（六）內(nèi)部運(yùn)行機(jī)制本公司的內(nèi)部管理機(jī)制全方位地推行了標(biāo)準(zhǔn)化管理。首先，在物業(yè)入駐時(shí)，望能得到廠方大力支持，開展一次主題為“愛我家園”的喜慶活動(dòng)（旨在為船廠宿舍區(qū)域職工住戶“喬遷”新居的慶?；顒?dòng)，借此機(jī)會(huì)加強(qiáng)各方溝通及宣傳企業(yè)文化）。具體相關(guān)管理細(xì)則待商榷后制訂。所有服務(wù)于本小區(qū)的保潔人員年齡均在40歲以下，形象好，服務(wù)意識強(qiáng)，無不良習(xí)慣。然后論據(jù)本公司長年積累下來的（勞動(dòng)定額）標(biāo)準(zhǔn)通過投票來競爭上崗配置清潔工，花木工，從而確保環(huán)境服務(wù)質(zhì)量。針對環(huán)境管理這類工作的特點(diǎn)，本公司準(zhǔn)備采用如下管理方式：定額檔案制。定期檢測消防設(shè)施，器材的安全系數(shù)，做好檢查記錄，實(shí)行責(zé)任人制度，確保消防設(shè)施時(shí)刻處于很好狀態(tài)。建立一支由物業(yè)服務(wù)管理中心全體員工及部分住戶（樓長）共同參加的義務(wù)消防隊(duì)，定期組織消防演習(xí)，完善自救體系。（三）、消防管理對做好本物業(yè)小區(qū)的消防工作我們將采取以下措施：嚴(yán)格按照有關(guān)消防法規(guī)的要求，協(xié)助實(shí)施竣工驗(yàn)收和組織實(shí)施接管驗(yàn)收。承諾制、這是本公司最新引進(jìn)的全國行業(yè)享有盛譽(yù)的人性化服務(wù)制度，通過承諾制的全面推行必將大大提高物業(yè)管理的服務(wù)水平。采取酒店式一站式服務(wù)的方法，只需住戶打一個(gè)熱線服務(wù)電話，所有生活中的問題均可在承諾的時(shí)間得到處理。門崗人員必須跨立服務(wù)，統(tǒng)一著裝，配飾“人性化”服飾。本公司采取全封閉式管理，即在人員管理上將進(jìn)出小區(qū)的人嚴(yán)格實(shí)施“來訪登記”的方式進(jìn)行控制；在交通、物品出入管理上，采用本公司獨(dú)有的“記憶＋規(guī)范”法，對小區(qū)住戶的車輛粘帖有本小區(qū)標(biāo)志的準(zhǔn)停卡，標(biāo)準(zhǔn)化管理，以確保車輛及物品出入的安全；同時(shí)，本公司獨(dú)特的“安全預(yù)案制”、“巡樓制”“不均衡管理法”也將全面應(yīng)用于小區(qū)，以確保本小區(qū)在安全管理上的萬無一失。（一）、安全管理安全管理是物業(yè)管理中最敏感、最重要、最為住戶所關(guān)注的工作，必須做到萬無一失。（2）泉州市船舶工業(yè)公司（行政人事部）與泉州摯誠物業(yè)有限公司共同配合，有機(jī)把兩家公司企業(yè)文化融合在一起，達(dá)到兩個(gè)公司在“社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政治、環(huán)境”四個(gè)方面“雙贏”的碩果。該項(xiàng)目一期工程共有5 層、一層是為員工提供生活方便的各配套設(shè)施，二層以上為居住場所，共有房子160套（其中2房1廳16套，約108平方米/間，1房1廳144套，約86平方米）可提供員工住宿約1700人，是個(gè)較大規(guī)模的員工宿舍樓。一期工程有主出入口一個(gè)，次出入口一個(gè)。 在硬件配置方面，有垃圾收集點(diǎn)、化糞池、停車位、配電房、活動(dòng)場地（球場）等，也是比較齊全的。項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)如下：泰山泉州船廠員工宿舍樓技術(shù)指標(biāo)單位：平方米項(xiàng)目名稱泉州船舶工業(yè)有限公司修船項(xiàng)目職工宿舍樓規(guī)劃用地面積33000一期用地面積建筑面積建筑占地面積1宿舍A建筑密度%1宿舍B容積率1宿舍C綠地率%2宿舍A室外停車位322宿舍B2宿舍C二期、三期用地面積建筑面積建筑占地面積A建筑密度%B容積率C綠地率%DEFG 該項(xiàng)目是泉州市船舶為員工創(chuàng)造良好家居生活、工作環(huán)境的福利工作。二期項(xiàng)目計(jì)劃增建長360米、寬80米、深13米的干船塢一座及550米二泊位舾裝碼頭，二期項(xiàng)目完成后可建造30萬噸的超級油輪，年造船數(shù)16艘，年造船噸位將達(dá)260萬載重噸。一期項(xiàng)目先建設(shè)長480米、寬106米、深13米的造船干塢一座，碼頭四泊位1280米及相應(yīng)的配套設(shè)施。（二）泉州船廠造船項(xiàng)目是泉州船廠的分項(xiàng)目，廠址位于惠安縣凈峰鎮(zhèn)斗尾港區(qū)，計(jì)劃占地169萬平方米，岸線4000米，使用海域面積為210萬平方米。2005 年，泰山石油榮列杰出綜合成就新加坡工業(yè)百第 16 位。其總部位于新加坡，主要在亞太地區(qū)和中國開展其業(yè)務(wù)。 泉州Z誠物業(yè)有限公司2007年9月17日一、 泉州市船舶工業(yè)有限公司員工宿舍樓項(xiàng)目簡介（一）泰山石油(新加坡)有限公司泰山石油(新加坡)有限公司是一家成立于新加坡的集團(tuán)控股公司，擁有在香港上市的泰山石化集團(tuán)有限公司 % 的股份，泉州船舶工業(yè)有限公司的全部股份以及泰山泉州海事學(xué)院的全部股份。 再次感謝泉州市船舶工業(yè)有限公司暨各位領(lǐng)導(dǎo)給予我們這次參與研究和撰寫該項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)管理方案的機(jī)會(huì)。本物業(yè)服務(wù)管理方案是根據(jù)我司組織相關(guān)專業(yè)人士對泉州市船廠員工宿舍樓項(xiàng)目（開發(fā)策劃設(shè)計(jì)方案）進(jìn)行全方位考察、探討、研究后，結(jié)合先進(jìn)的企業(yè)服務(wù)理念及標(biāo)準(zhǔn)，而編制的物業(yè)服務(wù)管理方案。我公司將依托自身的團(tuán)隊(duì)的專業(yè)管理實(shí)力，結(jié)合泉州市船廠員工宿舍樓項(xiàng)目的現(xiàn)狀，對泉州市船廠員工宿舍樓項(xiàng)目的物業(yè)管理模式、組織機(jī)構(gòu)、財(cái)務(wù)收支計(jì)劃、服務(wù)配套等作出統(tǒng)籌策劃。54 / 54前 言首先，十分榮幸能參與研究、撰寫由泉州市船舶工業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)的船廠員工宿舍樓（一期）項(xiàng)目的前期物業(yè)服務(wù)管理方案。我司將依托自身自創(chuàng)建伊始至今不斷開拓、進(jìn)取、創(chuàng)新積累的經(jīng)驗(yàn)和管理實(shí)力，憑借公司管理層多年（1998年始）從事物業(yè)服務(wù)管理工作，并一直作為物業(yè)管理公司運(yùn)作工作的最高執(zhí)行人，著眼全局，不斷學(xué)習(xí)先進(jìn)管理理念（如世界排名第三、亞洲排名第一的香港戴德梁行公司和國家一級物業(yè)管理資質(zhì)招商物業(yè)公司等行業(yè)領(lǐng)羊人的先進(jìn)管理理念）與先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《住戶大會(huì)規(guī)程》、《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)（試行）》、《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)法律法規(guī)以及ISO9000質(zhì)量管理體系、ISO14000環(huán)境管理體系、OHSAS18000職業(yè)健康安全管理體系三大國際通用標(biāo)準(zhǔn)領(lǐng)導(dǎo)全體員工本著“團(tuán)結(jié)、守規(guī)、勤奮、創(chuàng)新”八字方針開展物業(yè)服務(wù)管理工作。我公司將以嶄新的物業(yè)管理服務(wù)理念，在結(jié)合國家政策法規(guī)和泉州市船舶工業(yè)有限公司對該項(xiàng)目的定位和實(shí)際需要的前提下，憑借公司在長期物業(yè)管理服務(wù)過程中積累的豐富經(jīng)驗(yàn)以及充足的人才，為泉州市船廠員工宿舍樓項(xiàng)目的住戶創(chuàng)造一個(gè)和諧而優(yōu)美的居住、生活及購物環(huán)境，提升泉州市船廠員工宿舍樓項(xiàng)目的物業(yè)價(jià)值，造就泉州市船廠員工宿舍樓項(xiàng)目成為泉州市乃至福建省又一個(gè)知名的高檔綜合物業(yè)管理品牌。我司一旦有機(jī)會(huì)與泉州市船舶工業(yè)有限公司合作，將組建強(qiáng)有力的團(tuán)隊(duì)實(shí)現(xiàn)服務(wù)管理方案中所有承諾。希望我司能有對該項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)管理機(jī)會(huì)。該公司成立于 1996 年 1 月，投資領(lǐng)域涉及石油運(yùn)輸、倉儲(chǔ)、供應(yīng)、分銷、造船和船舶維修等方面。泰山石油于 1998 年被新加坡貿(mào)易工業(yè)部授予全球貿(mào)易商家計(jì)劃證書，并于 2002 年贏得新加坡 1000 強(qiáng)稱號，同時(shí)還成為了新加坡商業(yè)聯(lián)盟的法定成員。同時(shí)還被新加坡國際企業(yè)發(fā)展局和新加坡標(biāo)準(zhǔn)、生產(chǎn)力與創(chuàng)新局授予發(fā)展最快50家中小企業(yè)的獎(jiǎng)項(xiàng)。項(xiàng)目規(guī)劃有兩個(gè)造船塢和6個(gè)碼頭泊位，計(jì)劃分兩期建設(shè)。一期項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資約30億元，每年能生產(chǎn)10萬噸級、17萬噸級貨船、油輪及8000標(biāo)箱的集裝箱貨輪12艘，并兼容超級油輪和海洋工程船，年造船噸位達(dá)到148萬載重噸的能力，一期項(xiàng)目完成后，每年能帶來58億元的銷售收入。 （三）員工宿舍樓項(xiàng)目簡介泉州市船廠項(xiàng)目位于泉州市惠安縣尾斗鎮(zhèn)涂斗斗路南側(cè)，與海灣加油站隔路相望。整個(gè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)較為合理，內(nèi)配套有醫(yī)務(wù)室、圖書館、活動(dòng)室、收發(fā)室、棋牌室、庫房、餐廳、超市、理發(fā)室、酒吧、網(wǎng)吧、健身房，是員工安居樂業(yè)的好地方。該項(xiàng)目分三期建設(shè)，現(xiàn)在一期已基本竣工，計(jì)劃近期交付使用，二、三期也在緊張的籌建中。主出入口位于涂斗路邊，交通十分方便，次出入口位于2號樓邊。 項(xiàng)目服務(wù)管理宗旨及理念：（1）以物業(yè)服務(wù)管理為重點(diǎn)，走物業(yè)服務(wù)企業(yè)與廠方員工共創(chuàng)文明居住小區(qū)為宗旨。二、 整體方案策劃思路針對本物業(yè)小區(qū)的自然條件和住戶構(gòu)成特點(diǎn)，按照相關(guān)物業(yè)管理規(guī)定和物業(yè)管理行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，本公司準(zhǔn)備對泉州船廠職工住宅小區(qū)采取的總體管理思路為：以創(chuàng)建船廠文明宿舍樓區(qū)為宗旨，依照廠方企業(yè)文化對宿舍區(qū)公眾部位采取統(tǒng)一有效的日常物業(yè)管理工作，結(jié)合駐宿舍區(qū)域船廠職工樓層分單元自管、評級體系（推選宿舍區(qū)職工代表——樓長）。針對本小區(qū)的特點(diǎn)。保安人員素質(zhì)要求：采用復(fù)員軍人，采取每周六天制準(zhǔn)軍事化管理、培訓(xùn)；所有服務(wù)于本小區(qū)的保安人員年齡均在2228歲，身高173以上。（二）、公共事務(wù)管理與人性化服務(wù)針對本小區(qū)的實(shí)際情況，本公司準(zhǔn)備在公共事務(wù)管理中全面推行標(biāo)準(zhǔn)化管理和人性化服務(wù)的管理模式，特別措施有：設(shè)定小區(qū)服務(wù)中心?！皶r(shí)效制”所有物業(yè)服務(wù)管理中心的對外服務(wù)工作均采用限時(shí)工作制，在對住戶公開承諾的時(shí)間內(nèi)完成。不均衡管理、所有員工的工作均是按照住戶的生活節(jié)奏設(shè)計(jì)的，均以滿足住戶的生理需要和心理需要為主要目標(biāo)。建立防火規(guī)章制度，由物業(yè)服務(wù)管理中心與小區(qū)住戶簽定《消防責(zé)任書》，并實(shí)施必要的獎(jiǎng)懲措施。經(jīng)常進(jìn)行防火檢查，及時(shí)清除消防通道違夫擺放的物品，消除住戶辦公區(qū)域內(nèi)的火險(xiǎn)隱患。（四）環(huán)境服務(wù)管理環(huán)境服務(wù)是形象工程。首先將清潔和綠化劃分成四級分別制定出不同的清潔標(biāo)準(zhǔn)。按照國際環(huán)境質(zhì)量體系的要求全面管理小區(qū)的生活環(huán)境，將環(huán)境服務(wù)控制擴(kuò)大至小區(qū)噪音、粉塵、汽車尾氣、垃圾分揀處理等到方面，必然帶給本小的住戶一個(gè)寧靜、優(yōu)雅、滯凈、安詳?shù)纳瞽h(huán)境。建議將物業(yè)管理整合該項(xiàng)目配套餐飲、娛樂、休閑場所進(jìn)行統(tǒng)一管理，與駐宿舍區(qū)職工日常生活緊密聯(lián)系，便于實(shí)施一體化管理模式，組成完整架構(gòu)的船廠企業(yè)文化。（五）社區(qū)文化為了營造健康活潑、個(gè)性鮮明、美好、和諧的社區(qū)文化氛圍，寓教育于社區(qū)文化活動(dòng)之中，創(chuàng)建高品位的人文環(huán)境，活躍轄區(qū)氣氛，增強(qiáng)業(yè)住戶參與意識，使物業(yè)服務(wù)管理中心工作的得到住戶及住房及社會(huì)各界的支持和理解，建立良好的社會(huì)公共關(guān)系，我公司將在本小區(qū)開展豐富多彩的社區(qū)文化活動(dòng)。其次，在日常管理服務(wù)期間，每季度開展諸如象棋比賽，書法比賽等益智活動(dòng)；每到節(jié)日還將舉行小型慶祝活動(dòng)；在小區(qū)顯眼處設(shè)置主題宣傳欄，定期組織保安員及工作人員，及小區(qū)住戶共同參加學(xué)習(xí)交流，每月更換社區(qū)宣傳欄，讓住戶了解物業(yè)服務(wù)管理中心，信任物業(yè)服務(wù)管理中心，支持物業(yè)服務(wù)管理中心的工作。如接管本小區(qū)，我們公司將全面推行一套成熟的標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程，規(guī)范化管理，規(guī)范化服務(wù)。公開服務(wù)制：所有服務(wù)工作均面向住戶、廠方管理，禁止員工向住戶索取任何酬勞。財(cái)務(wù)公開制：我方將定期向廠方公開財(cái)務(wù)收支賬目，接受廠方的公開咨詢。全天候服務(wù)：我方實(shí)行全天24小時(shí)服務(wù)。不均衡管理：我方各項(xiàng)服務(wù)工作均會(huì)依照工作的輕重緩急和住戶的生活規(guī)律進(jìn)行統(tǒng)籌安排，通過優(yōu)化后的工作編排