【正文】 定的劣勢。（6）配套優(yōu)勢：該區(qū)域位于高新區(qū)和市區(qū)的交接處，周邊有名校一中，高新區(qū)有外國語中學，周邊有丹尼斯、王府井等名店。（5）政策優(yōu)勢：西區(qū)發(fā)展是某市發(fā)展的重要區(qū)域，市委、市政府等職能部門逐漸入駐。今年我公司已按規(guī)劃準備二期開發(fā)建設35萬余平方 米。（4）發(fā)展優(yōu)勢：該項目位于某市區(qū)與高新區(qū)的結合部，市區(qū)的經(jīng)濟繁榮與西區(qū)的高科技發(fā)展，一定會帶動該區(qū)域的經(jīng)濟繁榮。（2）環(huán)境優(yōu)勢：該項目毗鄰某市最大的生態(tài)公園，“西流湖”公園，該公園不僅是水域公園還是生態(tài)公園、碑林、雕塑公園集于一體的市政重點打造的項目。 % —建筑覆蓋率105,m2容積率 93,m2③商業(yè)建筑面積合計相關經(jīng)濟技術指標總建設用地面積82,m2總建筑面積468,m2計入容積率總建筑面積362,m2二期安置區(qū)①住宅物業(yè)建筑面積合計99,m2②商業(yè)建筑面積合計25,m2③村集體辦公用房面積1,m2二期商品房開發(fā)區(qū)①住宅物業(yè)建筑面積合計項目規(guī)劃總用地面積116749平方米（），規(guī)劃總建筑面積590031平方米，其中地上建筑面積480460平方米，地下車庫105789平方米。 項目建設規(guī)模與項目開發(fā)條件 項目建設內(nèi)容本項目主要包括安置房、商業(yè)住宅、商業(yè)建筑、商務辦公用房、配套物業(yè)管理用房等內(nèi)容。本項目設計定位于中高檔水平，從規(guī)劃設計開始就高起 點、高要求、高標準，突出特性，樹立品牌，以超前的設計，一流的質(zhì)量、完善的配套、卓越的物業(yè)管理搶占市場，真正做到物美價廉，市場前景十分樂觀。如今某市是中國中部地區(qū)的特大型大都會和主要經(jīng)濟中心，是中原經(jīng)濟區(qū)的中心城市。某市素有“中 國鐵路心臟”和“中國交通十字路口”之譽，中國中東部現(xiàn)代化中心城市和國家綜合交通樞紐，全國唯一的某市航空港經(jīng)濟綜合實驗區(qū)。二手房共成交3117套（間），%，成交均價6083元/平方米；其中住宅二手房共成交3040套（間），%，成交均價5938元/平方米。商品房銷售8539套（間），%，銷售均價7896元/平方米；其中商品住宅銷售7503套（間），%，銷售均價6991元/平方米。其中，住宅待售面積增加4181萬平方米，辦公樓待售面積增加158萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積增加778萬平方米。西部地區(qū)商品房銷售面積2623萬平方米，%，%；銷售額1313億元，增長 %。2013年12月份，東部地區(qū)商品房銷售面積5415萬平方米，%，；銷售額4820億元，增長 %。（3）商品房銷售和待售情況2013年12月份，商品房銷售面積10471萬平方米，%，；其中，住宅銷售面積增長 %，%，%。（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金情況2013年房地產(chǎn)企業(yè)資金狀況有所好轉(zhuǎn)。2013年前兩月，房屋新開工面積23001萬平方米，累計同比增長 %，2012年4月以來首次恢復正增長；房屋竣工面積13524萬平方米，累計同比增長34%， 點。樓市投資反彈可能是對2012年年中以來部分城市樓市量價齊升，樓市持續(xù)升溫的持續(xù)正反饋。（1）房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況2013年12月份，房地產(chǎn)投資增速大幅反彈至20%以上，結束了2012年4月以來投資增速持續(xù)在15%16%低位徘徊的狀態(tài)。社科院發(fā)布的2013年《住房綠皮書》建議，房地產(chǎn)調(diào)控在需求管理方面，可以細化和嚴密限購政策，堵塞和糾正各種企圖改變政策的行為；在金融政策方面，可 以取消期房預售制度，完善差別化的金融政策；在稅收政策方面，可以將擴大房地產(chǎn)稅試點作為穩(wěn)定當前預期和深化住房綜合配套改革的突破口；在住房保障方面， 可以完善安居工程的各項措施，探索實施康居工程；在租賃市場方面，要規(guī)范和發(fā)展租賃市場；在土地政策方面，可以制定調(diào)控目標，探索建立抑制地價過度上漲的 機制；在空間管理方面，要根據(jù)對不同城市采取不同調(diào)控措施，針對一些城市可能出現(xiàn)的房地產(chǎn)泡沫破滅的情勢，建立房地產(chǎn)調(diào)控的應急機制，避免市嘲硬著陸“。由此可見，2013年我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的基本路線已經(jīng)確定。中央經(jīng)濟工作會議提出要“繼續(xù)堅持房地產(chǎn)調(diào)控不放松”，已經(jīng)奠定了2013年調(diào)控的基調(diào)。綜合多種因素，2013年房地產(chǎn)的發(fā)展局面或許會呈現(xiàn)為：以市場健康和民生改善為目標的調(diào)控下的，供求的階段性釋放和市場的穩(wěn)中有進。建議業(yè)主采用招標方式擇優(yōu)選取有類似工程施工經(jīng)驗的施工單位進行工程施工，在保證工程質(zhì)量的前提下，科學合理地控制建設成本，降低工程建設成本，確保工程建設按期完成。 目指標項目場址周邊市政設施配套條件較好。項目的建設符合某市城市發(fā)展總體規(guī)劃要求。 項目投入總資金及資金效益情況，%，稅 ，%，,%，財務凈現(xiàn)值 ，經(jīng)濟獲利能力較好，該項目在財務可行。河南省某住宅建設項目第一章 總論 項目概況 項目名稱某住宅建設項目 項目地理位置某市三環(huán)路與農(nóng)業(yè)路高架快速路結合部 建設規(guī)模項目規(guī)劃總用地面積116749平方米（），規(guī)劃總建筑面積590031平方米，其中地上建筑面積480460平方米，地下車庫105789平方米。項目分兩期建設，規(guī)劃總建筑面積128000平方米，規(guī)劃總建筑面積462031平方米。 承辦單位名稱公司名稱：河南某置業(yè)有限公司公司簡介：國家發(fā)改委《投資項目可行性研究指南》；國家發(fā)改委、建設部《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)第三版》；《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》（建標[2000]205號）；某市城市總體規(guī)劃；某市“十二五”規(guī)劃；《城市規(guī)劃編制辦法》；《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》；委托方提供的有關資料。項目所需用地已經(jīng)落實，相關手續(xù)正在辦理中。序號項1二期規(guī)劃用地面積畝2總建筑面積462031㎡3項目總投資萬元4項目項目收入萬元5利潤總額萬元6稅后利潤萬元7成本利潤率（稅前）%8成本凈利潤率（稅后）%9財務凈現(xiàn)值（FNPV）萬元10財務內(nèi)部收益率（FIRR）%11動態(tài)投資回收期年房地產(chǎn)行業(yè)競爭比較激烈，周邊在建和銷售的樓盤較多，項目業(yè)主應選擇有經(jīng)驗的銷售代理公司，制定有競爭力的營銷策略，加強廣告宣傳，降低項目投資風險。第二章 項目投資環(huán)境與市場需求研究2013年一季度，我國房地產(chǎn)市場的供求矛盾或減弱，預期改變釋放的剛性需求和城市化進程催生的新增需求，會激發(fā)市場的供給信心；與此同時，中央已經(jīng)明確了2013年繼續(xù)實行嚴格的房地產(chǎn)調(diào)控政策的基調(diào)。目前，我國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型要求主動降低過快的增長速度，宏觀經(jīng)濟也開始企穩(wěn)，這種局面減弱宏觀調(diào)控與房地產(chǎn)調(diào)控的矛盾，使樓市調(diào)控獲得了空間。隨后，住房和城鄉(xiāng)建設部也明確表示，2013年將繼續(xù)實行嚴格的房地產(chǎn)調(diào)控政策，同步實行差別化的住房信貸和稅收政策，支持合理自住及改善性需求。業(yè)界觀點認為，2013年，通過強化和完善調(diào)控政策，取法其上，將爭取房地產(chǎn)市場理性回歸；得乎其中，將實現(xiàn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)中有進；避乎其下，要防止房地產(chǎn)市場反彈和“硬著陸”。預計2013年的房地產(chǎn)市場，在價格上將保持穩(wěn)定，有所理性回歸，保證價位較低，城市的房價增幅不能超過經(jīng)濟增長率，價位較高城市的房價下降；在銷售上將穩(wěn)步增長，尤其保障房和普通商品房銷售比例將要上升；在投資上將總體適度，保障房和普通商品房投資將穩(wěn)步快速增加。12月，全國房地 產(chǎn)開發(fā)投資完成額6670億元，%，；其中住宅投資4583億元，%，增速提高12 個百分點。雖然住宅方面的推盤節(jié)奏可能會因政策有所影響，但這無礙于房產(chǎn)商加速商業(yè)地產(chǎn)的計劃。較高的增速可能源于去年同期較低的基數(shù)，但也表示未來將會有較充足的市場潛在供應。2013年12月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金18926億元，%，增速比2012年全年提高21個百分點；其中自籌資金占比39%。商品房銷售額7361億元，%， 個百分點；其中，%，%，%。中部地區(qū)商品房銷售面積2433萬平方米，%，；銷售額1229億元，增長 %。2013年2月末，商品房待售面積41904萬平方米，比去年末增加5444萬平方米。2013年1月份，%；，%；，同比上漲1149%。非住宅銷售1036套（間），%，銷售均價12647元/平方米。某市，是中國，中部重要中心城市，地處中華腹地，九州之中，位于河南省中部偏北，萬里母親河黃河南岸，是中國八大古都之一，中原地區(qū)大都會。某市是中西部地區(qū)主要大城市之一，1920－1930年代由于鐵路的建設而成為重要內(nèi)陸商埠。本項目位于某市區(qū)與高新區(qū)的結合部，市區(qū)的經(jīng)濟繁榮與西區(qū)的高科技發(fā)展，一定會帶動該區(qū)域的經(jīng)濟繁榮。第三章 項目建設規(guī)模項目規(guī)劃總用地面積116749平方米（），規(guī)劃總建筑面積590031平方米，其中地上建筑面積480460平方米，地下車庫105789平方米。項目分兩期建設，規(guī)劃總建筑面積128000平方米，規(guī)劃總建筑面積462031平方米。 93,m2②商務辦公樓建筑面積合計 45,m2④配套設施建筑面積合計 4,m2地下建筑面積 %綠化率 項目開發(fā)條件一、項目SWOT分析優(yōu)勢（strength）（1）區(qū)位優(yōu)勢：按某市北區(qū)的劃分，屬于三環(huán)以內(nèi)的中心區(qū)域。（3）交通優(yōu)勢：該項目位于三環(huán)路與農(nóng)業(yè)路高架快速路結合部，同時也是1號地鐵出口，從該小區(qū)上南北西三個高速路口均可在15分鐘上高速路，交通優(yōu)勢非常明顯。周邊的樓盤有“托斯卡納”目前銷售均價在6500元 /平方米；“九龍城”目前銷售均價在7500元/平方米；“晶華城”目前銷售均價在7500/平方米。和省內(nèi)中高端的物業(yè)管理公司合作，提升小區(qū)品牌形象。對我項目的市政配套費、土地掛牌、維修基金等都給予了大力支持及優(yōu)惠。未來的市行政部門，將西遷至，該區(qū)域必將成為一個集行政、金融、教育、休閑等為一體的綜合的配套區(qū)域，發(fā)展優(yōu)勢非常明顯。機會（opportunity）隨著某市經(jīng)濟的不斷開發(fā)建設，人民生活水平的不斷提高，經(jīng)濟條件越來越富裕，購買力逐漸增強，加上隨著某市高新區(qū)知名度的逐漸提升，市場供需兩旺，空置率底，優(yōu)質(zhì)樓盤上市供不應求。 項目市場定位消費者是市場的主導因素，只有與其形成良性溝通，真正滿足消費者生活的基本欲望與需求，才是樓盤的生存之本，通過對某市可能的消費群研究，本項目市場定位為:核心客戶群：公務員、在附近工作的中高檔收入人仕、收租保值的當?shù)鼐用?。第四章以人為本整體尺度設定,環(huán)境設計以中心尺度為基準，宏觀層面上的總體考慮與微觀層面上的各具體細部設計相結合，強調(diào)人性化的規(guī)劃設計原則。生態(tài)化充滿自然異趣的居住氛圍是最重要的開發(fā)賣點之一，該案擬樹立“藍天、陽光、綠水、雅居”的整體環(huán)境形象，使居住環(huán)境的營建盡可能地貼近自然，強調(diào)整體自然環(huán)境與生態(tài)觀的引入。在戶型配備方面，充分考慮多樣化的需求，調(diào)查用戶群的需求，以適應場地以及多元化、個性化的市場要求。 規(guī)劃設計理念該規(guī)劃以人為中心，以社會效益、經(jīng)濟效益和環(huán)境效益三者統(tǒng)一為基準點，著意刻畫優(yōu)質(zhì)生態(tài)環(huán)境，為居民塑造都市中自然優(yōu)美、舒適便捷、衛(wèi)生安全的怡然棲息之地。整體性與獨立性的銜接強調(diào)全區(qū)建設的整體性，包括：功能布局、住宅分布、道路系統(tǒng)、綠化系統(tǒng)與市政基礎設施統(tǒng)一規(guī)劃,形成統(tǒng)一整體。集約性原則充分保護自然資源與改善環(huán)境質(zhì)量的同時，強調(diào)地塊使用與管理的集約性，便于資源共享，促進相互交流，大量的開放性空間創(chuàng)造出“舒適、和諧、健康、優(yōu)美且富于文化氣息”的生活環(huán)境。功能分區(qū)、用地劃分、項目設施、建筑經(jīng)濟等方面長期性、環(huán)保性與人文延續(xù)性。 規(guī)劃設計總體布局居住區(qū)的規(guī)劃布局，應貫徹以人為本和可持續(xù)發(fā)展的思想，遵循居民的行為心理和居住行為的軌跡，綜合考慮路網(wǎng)結構、公建與住宅布局、群體組合、綠地系統(tǒng)及空 間環(huán)境的內(nèi)在聯(lián)系，有效、有機地組織居住區(qū)內(nèi)的物質(zhì)功能要素，使全區(qū)各項功能布局合理，構成一個完善的、相對獨立的有機整體。同時還應處理好建筑、道路、綠地和空間環(huán)境等各方面相互間的關系，以適應居民物質(zhì)與文化、生理與心理、動與靜的要求。住宅區(qū)出口南北方向，并設置室外綠化帶。車輛出入便捷，建筑右側設有回車場。住宅樓布置在用地的南側，居民盡最大可能充分感受并享用優(yōu)雅的內(nèi)外部空間，充分利用遮蔭間距，提高了土地使用率，避免了對