【正文】 建設(shè)中將努力建設(shè)成為創(chuàng)新型、特色型、環(huán)保型、效益型園區(qū)。全面擴(kuò)大城市規(guī)模，“擴(kuò)容”必須放在首位，要拉開城市框架，積極推進(jìn)東山新城區(qū)和工業(yè)園區(qū)建設(shè)。做大做強(qiáng)城市主體，是某市推進(jìn)新型城市化的首要任務(wù)。（3）符合某市委市政府提出的大力推進(jìn)新型城市化政策。要積極推進(jìn)城鎮(zhèn)化和區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，提高城鎮(zhèn)綜合承載能力，落實(shí)好國家促進(jìn)區(qū)域發(fā)展各項(xiàng)規(guī)劃和政策。要促進(jìn)國內(nèi)需求特別是消費(fèi)需求持續(xù)增長，增強(qiáng)居民特別是低收入群眾消費(fèi)能力，完善促進(jìn)消費(fèi)的政策，保持投資合理增長，完善和落實(shí)鼓勵民間投資相關(guān)政策，加大對“三農(nóng)”、等領(lǐng)域的支持力度。（2）符合2009年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議精神中共中央政治局11月27日召開會議，分析研究明年經(jīng)濟(jì)工作。（1）符合《2009年中央一號文件》提出的“三農(nóng)”政策在2009年年初出臺的《2009年中央一號文件》中，提出了“推進(jìn)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展一體化”，積極擴(kuò)大農(nóng)村勞動力就業(yè)，采取有力措施，最大限度安置好農(nóng)民工，努力增加農(nóng)民的務(wù)工收入。第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景和必要性一、 項(xiàng)目建設(shè)背景 政策背景聯(lián)盟商貿(mào)會展中心建設(shè)，既是為安置農(nóng)村剩余勞動力、解決失地農(nóng)民的就業(yè)機(jī)會一項(xiàng)民心工程，也是順應(yīng)某經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市場需求而提出的一項(xiàng)富民強(qiáng)市工程。 本項(xiàng)目是為失地農(nóng)民創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會，解決生存難題的較好途徑，各級政府部門都對此類項(xiàng)目相當(dāng)關(guān)心和支持，在本項(xiàng)目過程中可以立項(xiàng)報(bào)批、建設(shè)、稅收征管等多方面進(jìn)一步尋求政策支持。管理和經(jīng)營管理，降低基建投資和經(jīng)營成本，也是提高項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益的重要途徑。項(xiàng)目盈利可觀，財(cái)務(wù)上是可行的。 ， 總收入預(yù)測為6105萬元。 本項(xiàng)目為某市望春門辦事處聯(lián)盟村村民委員會投資建設(shè)的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，對安置失地農(nóng)民就業(yè)、增加農(nóng)民收入具有重大意義，為加快某城市化發(fā)展進(jìn)程能作出重大貢獻(xiàn)。今明兩年我國國家資產(chǎn)投資調(diào)控政策總的原則是繼續(xù)保持投資總量的較快增長，積極擴(kuò)大內(nèi)需，國家為全面啟動房地產(chǎn)市場出臺了各項(xiàng)扶持政策，為該項(xiàng)目提供了政策上的支持。③、本項(xiàng)目的建設(shè)成功能為紅侖新型工業(yè)區(qū)內(nèi)企業(yè)提供了一個很好的對外展示、商貿(mào)、交流平臺，促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。②、本項(xiàng)目建成后，可安置就業(yè)人數(shù)2750人以上。（2）社會效益①、國家增稅。、%；，％。項(xiàng)目建設(shè)期計(jì)劃按3年劃分。（5） 危險源情況項(xiàng)目區(qū)內(nèi)沒有高壓線通過，周圍5公里內(nèi)沒有放射源和易燃、易爆的生產(chǎn)間和儲存間。（4） 污染情況周邊主要有環(huán)保的新型工業(yè)區(qū)、商業(yè)中心、交通樞紐，無污染源。（2） 公共設(shè)施條件項(xiàng)目區(qū)周邊的高速公路連接線和三二○國道繞城線，都規(guī)劃布置有電力、通信、給水、排水、燃?xì)獾戎鞲晒芫€，有利于項(xiàng)目區(qū)的連接使用。 主要建設(shè)條件該地塊地勢平坦、道路便利、電力充足、水源豐富，是某市人物、物流、信息流主要集散地，有得天獨(dú)厚的地理優(yōu)勢和市場優(yōu)勢。 建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)本項(xiàng)目規(guī)劃用地面積為30畝，㎡。五、 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目擬建位置本項(xiàng)目位于某市紅侖新型工業(yè)區(qū)南端、三二○國道繞城線與高速公路連接線交匯處，是新老城區(qū)交通聯(lián)系的咽喉之地。 四、 可行性研究的依據(jù)及范圍 可行性研究的依據(jù)1） 某市城市總體規(guī)劃；2） 某市紅侖新區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃；3） 某市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展“十一五”規(guī)劃；4） 國家發(fā)改委、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法與參考》（第三版）；5） 工業(yè)與民用建筑可行性研究深度要求；6） 各專業(yè)技術(shù)規(guī)范；7） 建設(shè)單位提供的各項(xiàng)基礎(chǔ)資料。為安置農(nóng)村剩余勞動力、富裕村級經(jīng)濟(jì)，聯(lián)盟村村支兩委研究決定在某新汽車站旁籌建一座商貿(mào)會展中心，為失地農(nóng)民創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會。我公司即組織有關(guān)專家及技術(shù)人員進(jìn)行調(diào)查研究，通過實(shí)地調(diào)查，廣泛征求業(yè)主及有關(guān)部門的意見，收集相關(guān)資料信息，對項(xiàng)目進(jìn)行認(rèn)真論證、分析評價，于2009年十二月完成報(bào)告的編制，供審批部門決策參考。近23年來，每年都有項(xiàng)目獲某省優(yōu)秀工程咨詢成果二、三等獎，在社會享有良好的誠信度和知名度。城市的擴(kuò)容、城市化進(jìn)程的加速，既給該村帶來了村民居住、就業(yè)等多方面的壓力，同時也給該村帶來是千載難逢的發(fā)展機(jī)遇。新建的火車站貨場、某新汽車站、市商貿(mào)物流中心等大型公共設(shè)施項(xiàng)目均規(guī)劃建設(shè)在該村轄區(qū)內(nèi)。.聯(lián)盟商貿(mào)會展中心建設(shè)可行性研究報(bào)告目 錄第一章 總 論 1一、 項(xiàng)目名稱及承辦單位 1二、 報(bào)告編制單位 1三、 項(xiàng)目提出的理由與過程 2四、 可行性研究的依據(jù)及范圍 3五、 項(xiàng)目概況 3六、 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 6七、 研究結(jié)論及建議 7第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景和必要性 10一、 項(xiàng)目建設(shè)背景 10二、 項(xiàng)目建設(shè)必要性 16第三章 市場研究 20一、 某城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 20二、 某城市發(fā)展規(guī)劃 20三、 紅侖新型工業(yè)區(qū)發(fā)展分析 21四、 某近五年房地產(chǎn)市場發(fā)展情況及分析 22五、 某市商業(yè)性房地產(chǎn)市場總體分析 23六、 某市房地產(chǎn)市場后市展望 25七、 項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析 26第四章 項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 28一、 建設(shè)地點(diǎn) 28二、 建設(shè)條件 28第五章 建設(shè)規(guī)模與建設(shè)內(nèi)容 33一、 建設(shè)規(guī)模 33二、 建設(shè)內(nèi)容 33第六章 專業(yè)技術(shù)方案 35一、 規(guī)劃設(shè)計(jì)原則 35二、 總平面設(shè)計(jì) 35三、 建筑設(shè)計(jì) 36四、 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 37五、 給排水設(shè)計(jì) 39六、 電氣設(shè)計(jì) 41七、 弱電設(shè)計(jì) 43八、 動力設(shè)計(jì) 47第七章 環(huán)境保護(hù)與節(jié)能 50一、 環(huán)境保護(hù) 50二、 綠化 53三、 節(jié)能 53第八章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 54一、 建設(shè)工期 54二、 項(xiàng)目招標(biāo)方案 56第九章 投資估算及資金籌措 58一、 投資估算 58二、 資金籌措 59第十章 效益評價 61一、 財(cái)務(wù)評價的主要依據(jù)： 61二、 銷售收入及銷售稅金估算 61三、 總成本費(fèi)用估算 63四、 財(cái)務(wù)效益分析 63五、 風(fēng)險分析 65六、 財(cái)務(wù)評價結(jié)論 66七、 社會效益評價 67附圖： 總規(guī)用地規(guī)劃圖 項(xiàng)目位置圖 項(xiàng)目效果圖 ..第一章 總 論一、 項(xiàng)目名稱及承辦單位 項(xiàng)目名稱聯(lián)盟商貿(mào)會展中心 承辦單位某市望春門辦事處聯(lián)盟村村民委員會 承辦單位基本情況某市望春門辦事處聯(lián)盟村座落在某城市核心區(qū)北部，人口3500余人。轄區(qū)內(nèi)有湘黔鐵路穿村而過，某火車站也座落在該村境內(nèi)?？梢哉f，聯(lián)盟村是某市“南拓北進(jìn)”戰(zhàn)略實(shí)施的“北進(jìn)主戰(zhàn)場”。二、 報(bào)告編制單位編制單位：工程咨詢公司法人代表： 證書編號：發(fā)證機(jī)關(guān)：國家發(fā)展和改革委員會工程咨詢公司是經(jīng)**市人民政府批準(zhǔn)，于1996年成立，是具有全國第一批由國家發(fā)改委頒發(fā)的乙級工程咨詢資格證書機(jī)構(gòu)，公司聘有各類專業(yè)咨詢專家50余人，其中具有高級職稱的30余人，國家注冊咨詢工程師9人，擁有各種多媒體制作印刷平臺現(xiàn)代設(shè)備，固定資產(chǎn)80余萬元，五年來完成咨詢項(xiàng)目500余項(xiàng)，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)享譽(yù)社會。為了做好某市聯(lián)盟商貿(mào)會展中心建設(shè)項(xiàng)目的前期工作，某市望春門辦事處聯(lián)盟村村民委員會委托**工程咨詢公司承擔(dān)本項(xiàng)目的可行性研究任務(wù)。三、 項(xiàng)目提出的理由與過程由于聯(lián)盟村地處某市主城區(qū)北部、正在興建的紅侖新型工業(yè)區(qū)南端，該村大片集體土地都將面臨著因城市的擴(kuò)容而征收。該項(xiàng)目的建設(shè)，符合某市委市政府提出的“群眾居住條件有改善，生活水平有提高”的安置指導(dǎo)思想，結(jié)合了該村得天獨(dú)厚的地理優(yōu)勢和市場需求，必將得到市人民政府和各級職能的認(rèn)可和支持。 可行性研究的范圍依據(jù)國家有關(guān)政策、法規(guī)，對項(xiàng)目建設(shè)的必要性、建設(shè)內(nèi)外部條件、市場研究、建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模、專業(yè)技術(shù)方案、投資估算及經(jīng)濟(jì)效益等方面進(jìn)行研究。東鄰正在興建的國家二級站——某新火車站北廣場，西毗市城鄉(xiāng)客運(yùn)中心和高速公路連接線，北倚正在崛起的紅侖新型工業(yè)區(qū)，南臨即將新建的三二○國道繞城線和市商貿(mào)物流中心。項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容包括商貿(mào)市場、大型展廳、會議中心、餐飲接待、商務(wù)旅館五大功能部分。（1） 交通情況項(xiàng)目區(qū)毗鄰某市新汽車站，周邊有火車站北廣場、貨場和市商貿(mào)物流中心，地塊臨高速公路連接線和三二○國道繞城線，交通運(yùn)輸十分方便。（3） 地形地貌本項(xiàng)目規(guī)劃用地現(xiàn)狀主要為農(nóng)田，地塊方正、地勢平坦，有利于項(xiàng)目規(guī)劃布局和工程建設(shè)。本項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)行過程中將采用有效的保障措施，項(xiàng)目無“三廢”排放，不會對環(huán)境產(chǎn)生負(fù)面影響。 項(xiàng)目總投資及效益情況，其中：，申請銀行貸款1500萬元。（1）經(jīng)濟(jì)效益。％，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（基準(zhǔn)收益率為8％），（含建設(shè)期），可見，該項(xiàng)目具有較強(qiáng)的盈利能力。效益分析表明。能有效安置失地農(nóng)民就業(yè)、增加農(nóng)民收入。六、 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號指標(biāo)名稱單位指標(biāo)備注1總用地面積㎡ 合30畝2規(guī)劃總建筑面積㎡ 　(1)一樓商業(yè)門面㎡ 　(2)二樓會展大廳㎡ 　(3)三樓商務(wù)辦公㎡ 　(4)46商務(wù)旅館㎡ 　(5)其它配套建筑㎡ 　(6)地下停車場㎡ 　4公用停車場㎡ 　5容積率　 　6建筑密度%%　7綠地率%%　8建設(shè)總工期月18　9建設(shè)投資萬元 　10銷售收入萬元 　11總成本費(fèi)用萬元 　12利潤總額萬元 　13稅后利潤萬元 　14投資利潤率%%　15凈利潤率%%　16全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%%稅后17全部投資回收期年 稅后七、 研究結(jié)論及建議（一） 結(jié)論 項(xiàng)目建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策。該項(xiàng)目在城市規(guī)劃的指導(dǎo)下進(jìn)行實(shí)施，將有力地促進(jìn)城市布局結(jié)構(gòu)的完整和城市面貌形象的提升。 本項(xiàng)目為紅侖新型工業(yè)區(qū)內(nèi)企業(yè)提供了一個很好的對外展示、商貿(mào)、交流平臺，對促進(jìn)地方貿(mào)易交流、加快地方經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展具有深遠(yuǎn)意義。%。 從項(xiàng)目的敏感性分析結(jié)果說明，要提高項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，提高經(jīng)營收入是最為關(guān)鍵。（二） 建議 資金是項(xiàng)目建設(shè)的關(guān)鍵，應(yīng)保證資金按期到位，以確保項(xiàng)目的順利實(shí)施。 從項(xiàng)目諸多方面的研究表明，該項(xiàng)目的投資開發(fā)意義重大、切實(shí)可行，建議有關(guān)部門給予大力支持，并從政策上加以扶持，以利于項(xiàng)目的順利實(shí)施。該項(xiàng)目建設(shè)既符合國家法律法規(guī)，也可從中央到地方的有關(guān)文件中找到充足的政策依據(jù)。同時，充分挖掘農(nóng)業(yè)內(nèi)部就業(yè)潛力，拓展農(nóng)村非農(nóng)就業(yè)空間，鼓勵農(nóng)民就近就地創(chuàng)業(yè)。明年要繼續(xù)加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控，保持宏觀政策的基本取向，把握好政策實(shí)施的力度、節(jié)奏、重點(diǎn)，落實(shí)和豐富完善應(yīng)對國際金融危機(jī)沖擊的一攬子計(jì)劃，提高經(jīng)濟(jì)發(fā)展的穩(wěn)定性、協(xié)調(diào)性、可持續(xù)性。要提升開放型經(jīng)濟(jì)水平，完善穩(wěn)定外需政策，促進(jìn)對外貿(mào)易平穩(wěn)增長，積極擴(kuò)大進(jìn)口，提高利用外資水平，促進(jìn)企業(yè)對外投資合作。要加快解決涉及人民群眾切身利益的問題，加大就業(yè)促進(jìn)政策力度。2009年4月，中共某市委市人民政府出臺了《關(guān)于大力推進(jìn)新型城市化的實(shí)施意見》。某市在推進(jìn)新型城市化工作會議上提出，要堅(jiān)持“擴(kuò)容提質(zhì)并舉”，大力實(shí)施“南拓北進(jìn)”戰(zhàn)略，大手筆建設(shè)，大力度管理，使舊城改造和東山新區(qū)開發(fā)齊頭并進(jìn)。東山新區(qū)將建成某市政治、文化、教育、科技、金融中心和商業(yè)次中心，主要包括以東山書院為中心的文化教育旅游中心、沿江健康生態(tài)居住中心以及金融、商業(yè)中心等亮點(diǎn)工程。目前，東山新城建設(shè)正有序推進(jìn)，某大橋、鎮(zhèn)湘橋全線拉通，新老城區(qū)開始融為一體。（4）符合某市委市政府的失地農(nóng)民安置工作政策2009年9月9日，**市委常委 、某市委書記李世宏在視察安置工作時，就如何更快更好地搞好安置工作提出了三點(diǎn)要求：一是要堅(jiān)持標(biāo)準(zhǔn)。要精心規(guī)劃、精心設(shè)計(jì)，加強(qiáng)管理，確保工程質(zhì)量和建設(shè)進(jìn)度；三是要統(tǒng)籌考慮。各級各部門一定要堅(jiān)持群眾滿意這個標(biāo)準(zhǔn)，把群眾安置好，以高度負(fù)責(zé)的態(tài)度高標(biāo)準(zhǔn)搞好安置工作。為解決失地農(nóng)民的生機(jī)、富裕村級經(jīng)濟(jì)，作出了“群眾居住條件有改善，生活水平有提高”的要求和指示。由西漢時期建縣至今，有2000多年歷史。某市是隸屬于**市的縣級市，距**市43公里，是長株潭“金三角”周邊9個衛(wèi)星城市之一，共同構(gòu)筑長株潭城市群，為了加快這一地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，1997年某省委、省政府決定實(shí)施長株潭一體化發(fā)展戰(zhàn)略，使長株潭城市群成為某經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心增長極。這是加快某市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的極好機(jī)遇。（2） 某市城市總體規(guī)劃背景某市舊城區(qū)現(xiàn)狀僅8平方公里，絕大部分公共設(shè)施、絕大部分城市人口都集中在舊城區(qū)，舊城區(qū)人口和建筑密度過大，容量爆滿，城區(qū)范圍相對狹小，基礎(chǔ)設(shè)施老化，已成為制約某市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的瓶頸。根據(jù)某市總體規(guī)劃，到2020年，%提高到40%，城市發(fā)展空間格局為：舊城區(qū)為城市商貿(mào)中心，北面紅侖新區(qū)為城市新型工業(yè)園區(qū)，南面東山城區(qū)為城市的行政、文化、科教、居住中心。分為紅侖新型工業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)和東郊皮革產(chǎn)業(yè)區(qū)，是以工業(yè)為主體集行政辦公、居住、商業(yè)金融、物流與倉儲為一體的新城區(qū)；東郊片區(qū)規(guī)劃面積2平方公里，以皮革生產(chǎn)、研發(fā)、展示、皮革制品深加工為主體的工業(yè)園區(qū)。南起湘黔鐵路，北至上瑞高速公路，西郊湘壺線往西600米，東接市主干道望春路，屬長株潭金三角地帶。已有金子箱包、南車集團(tuán)等多家高科技和外資企業(yè)入園。既是紅侖新區(qū)開發(fā)建設(shè)的前沿陣地，也是人流、物流、信息流的集散地。在此興建商貿(mào)會展中心，符合規(guī)劃布局要求，也符合市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律。隨著某市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，原有的火車站已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足日益增容的運(yùn)輸需求，嚴(yán)重制約了地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。2011年春運(yùn)投入使用?；疖囌緮U(kuò)建范圍基本都在聯(lián)盟村境內(nèi)，為了確保某火車站改擴(kuò)建工程順利進(jìn)展，聯(lián)盟村廣大拆遷戶村民在村支兩委的積極帶領(lǐng)