【正文】 率（ROI）%年平均資本金凈利潤率（ROE）%年平均10項目投資財務(wù)內(nèi)部收益率%所得稅前項目投資財務(wù)內(nèi)部收益率%所得稅后11資本金財務(wù)內(nèi)部收益率%12盈虧平衡點%達到設(shè)計綱領(lǐng)年份第二章 項目背景和必要性 項目提出的背景按照《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟和社會穩(wěn)定發(fā)展第十個五年計劃的建議》和中國共產(chǎn)黨十六次代表大會有關(guān)農(nóng)業(yè)方面的指示精神，國家發(fā)改委、商務(wù)部等八部委聯(lián)合發(fā)文，制定了《關(guān)于促進我國現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的意見的通知》，要求各地方、各行業(yè)支持物流產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。申請銀行固定資產(chǎn)貸款7800萬元。項目總投資(投資規(guī)模)。本項目建成后員工人數(shù)為67人，其中管理人員25人，技術(shù)人員12人，工人和輔助生產(chǎn)人員30人。 環(huán)境保護根據(jù)國家相關(guān)規(guī)定，項目建設(shè)主體工程與“三廢”控制同時設(shè)計、同時施工、投產(chǎn)。臨316國道，總用地面積166665㎡，現(xiàn)場地已平整。 主要建設(shè)條件 場地概述擬建項目位于某縣某經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)。使年交易各種農(nóng)產(chǎn)品100萬噸以上，年貿(mào)易額超過40億元。 項目概況 擬建地點某縣城關(guān)。并得到了當(dāng)?shù)卣案髀毮懿块T的大力支持。為了促進省糧、棉、油、肉類、果蔬等農(nóng)產(chǎn)品的流通，減少產(chǎn)后損失，使農(nóng)副產(chǎn)品的流通進一步標(biāo)準(zhǔn)化、商品化、規(guī)范化，提高農(nóng)產(chǎn)品流通速度和貯藏水平，發(fā)揮綜合效益，根據(jù)公司自身具有優(yōu)良的物流、商業(yè)經(jīng)營經(jīng)驗和某地處華中，水路、公路、鐵路交通十分便捷及歷來就是大宗農(nóng)副產(chǎn)品主產(chǎn)區(qū)和集散地的區(qū)位優(yōu)勢，本著“建設(shè)大市場、發(fā)展大貿(mào)易、搞活大流通，實現(xiàn)貿(mào)工農(nóng)、內(nèi)外貿(mào)一體化”的思路，提出了以鄂北農(nóng)產(chǎn)品資源優(yōu)勢和某市便利的交通條件為基礎(chǔ)，建設(shè)“某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司農(nóng)產(chǎn)品交易物流市場”項目的設(shè)想。另據(jù)統(tǒng)計，、水果在運送路上腐爛，如此之多的農(nóng)產(chǎn)品足可以供養(yǎng)2億人的生活。目前，我國農(nóng)產(chǎn)品物流是以常溫物流或自然物流形式為主，農(nóng)產(chǎn)品在物流過程中損失很大。幾年來，隨著農(nóng)業(yè)生產(chǎn)技術(shù)的不斷發(fā)展，農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)產(chǎn)量、質(zhì)量都得到了長足的進步，影響農(nóng)業(yè)發(fā)展的瓶頸已經(jīng)從生產(chǎn)領(lǐng)域轉(zhuǎn)向了流通領(lǐng)域。 研究工作的范圍(1) 項目的背景和發(fā)展概況；(2) 市場分析與預(yù)測；(3) 建設(shè)條件和建設(shè)規(guī)模； (4) 場址選擇；(5) 工程技術(shù)方案；(6) 總圖；(7) 環(huán)境影響評價；(8) 勞動安全與消防；(9) 節(jié)約能源；(10) 企業(yè)模式、勞動定員和人員培訓(xùn)；(11) 項目實施進度；(12) 工程投標(biāo)；(13) 投資估算與資金籌措；(14) 財務(wù)評價；(15) 結(jié)論與建議。目前公司正在向海南、宜昌等地拓展業(yè)務(wù)，尋求在全國各地的發(fā)展契機。公司先后在某地區(qū)成功開發(fā)了七處（夢園小區(qū)、富豪花園、錦繡花園、狀元小區(qū)、薄膜小區(qū)、薄膜新區(qū)、新街口商苑、美藝公寓、興隆商苑、新村公寓、夢園新區(qū)）大規(guī)模樓盤，每處樓盤風(fēng)格各異，成為某人心目中的“家的王國”。公司成立至今已累計開發(fā)商品房面積達60萬平方米，年開發(fā)量在15萬平方米左右，年創(chuàng)利稅1200萬元。糧倉農(nóng)產(chǎn)品交易物流中心項目可行性研究報告糧倉農(nóng)產(chǎn)品交易物流中心項目可行性研究報告目 錄第一章 總論 1 項目背景 1 項目名稱 1 項目承擔(dān)單位 1 可行性研究報告依據(jù) 1 研究工作的范圍 3 項目提出的理由與過程 4 項目概況 5 擬建地點 5 建設(shè)內(nèi)容： 5 項目定位 6 主要建設(shè)條件 6 項目投入總資金及效益情況 7 主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 8第二章 項目背景和必要性 9 項目提出的背景 9 必要性 14 符合我國國情 14 符合國家產(chǎn)業(yè)政策 15 15 16“三農(nóng)”問題的重要手段之一 1保障食品安全，建設(shè)和諧社會具有積極意義 16第三章 市場分析與預(yù)測 18 糧食產(chǎn)量及預(yù)測 18 18 22 30 30 33第四章 建設(shè)條件和建設(shè)規(guī)模 36 36 獨特的區(qū)位優(yōu)勢和完善的交通設(shè)施 36 37 3電、通訊等依托工程供應(yīng)條件良好。 37 38 38 建設(shè)內(nèi)容和要求 38 建設(shè)規(guī)模 39 選址依據(jù)與選址原則 41 符合相關(guān)規(guī)劃特別是城市總體規(guī)劃的布局要求 41 具有便捷的水路、鐵路、公路聯(lián)運條件 41 具有較好的場地建設(shè)條件和公共服務(wù)、基礎(chǔ)設(shè)施配套條件 41 滿足環(huán)保等有關(guān)要求 41 42 42 42 47第六章 工程技術(shù)方案 48 48 48 49 技術(shù)方案 51 營運流程 5工藝流程和主要設(shè)備選擇 53 工程方案 56 建筑設(shè)計 56 結(jié)構(gòu)方案 57第七章 總圖 59 59 總平面布置 60 總平面主要設(shè)計指標(biāo) 61 617. 5 總圖方案 62第八章 環(huán)境影響評價 63 場址環(huán)境條件 63 自然環(huán)境 63 生態(tài)環(huán)境 64 社會環(huán)境 64 項目主要污染源 64 項目對環(huán)境影響分析 65 防護措施 65 粉塵污染的控制 65 降低噪聲的措施 65 66 綠化 66 項目的設(shè)計依據(jù) 66 詳細環(huán)保方案在項目實施過程中，見環(huán)境評估報告 66第九章 勞動安全衛(wèi)生和消防 67 勞動安全保護 67 設(shè)計依據(jù) 67 生產(chǎn)過程中危害因素分析 67 勞動保護 67 安全保護 68 工業(yè)衛(wèi)生 68 消防 68 設(shè)計依據(jù) 68 工程特征 68 總圖 69 倉庫 69 室外消防 69 電氣消防 69第十章 節(jié)約能源 71 71 71第十一章 企業(yè)模式、勞動定員和人員培訓(xùn) 72 企業(yè)模式 72 企業(yè)建設(shè)模式 72 企業(yè)組織 72 勞動定員 73 人員培訓(xùn) 73第十二章 項目實施進度 74 建設(shè)進度安排原則 74 建設(shè)進度安排計劃 74第十三章 工程招投標(biāo) 76 76 76 76 77第十四章 投資估算與資金籌措 79 投資估算 79 資金籌措 82第十五章 財務(wù)評價 84 概述 84 財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取 84 經(jīng)營收益估算 85 成本費用估算 87 財務(wù)投資評價報表 88 財務(wù)評價指標(biāo) 89 償債能力分析 90 不確定性分析 90 結(jié)論 92第十六章 結(jié)論與建議 94 98糧倉農(nóng)產(chǎn)品交易物流中心項目可行性研究報告第一章 總論 項目背景 項目名稱農(nóng)副產(chǎn)品交易市場 項目承擔(dān)單位承擔(dān)單位：某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負責(zé)人： 項目實施地點： 某縣城關(guān)可行性研究報告編制單位：國家糧食儲備局科學(xué)研究設(shè)計院咨詢資格證書等級：甲級咨詢資格證書編號：工咨甲某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是某縣委、縣政府2002年招商引資的重點民營企業(yè)，企業(yè)注冊資本金7500萬元，總資產(chǎn)已達3億元，屬房地產(chǎn)貳級開發(fā)資質(zhì)，是省房地產(chǎn)協(xié)會、孝感市房地產(chǎn)協(xié)會的會員單位，主要經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)、銷售。公司企業(yè)秉承“造福全社會，構(gòu)筑新生活”的企業(yè)宗旨，從開發(fā)理念上創(chuàng)造品牌、從設(shè)計理念上創(chuàng)造品位、從建筑理念上創(chuàng)造品質(zhì)、從居住理念上創(chuàng)造品味，把古某澤楚王城傳世文化內(nèi)涵融入現(xiàn)代人的快節(jié)奏生活，倡導(dǎo)綠色、優(yōu)美、舒適、安全、文明的人居環(huán)境，打造了某房地產(chǎn)的第一品牌。正在建設(shè)中的有富豪四期。 可行性研究報告依據(jù)(1) 某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司：“農(nóng)副產(chǎn)品交易市場項目項目建議書”；(2) 某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司委托國家糧食儲備局科學(xué)研究設(shè)計院編制“農(nóng)副產(chǎn)品交易市場項目可行性研究報告”的委托書；(3) 國家發(fā)展計劃委員會：計辦投資[2002]15號文之《投資項目可行性研究指南（試用版）》的通知；(4) 國家發(fā)展改革委建設(shè)部發(fā)改投資[2006]1325號文之《關(guān)于印發(fā)建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)的通知》（5）《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十個五年計劃綱要》；（6）《國家發(fā)展和改革委關(guān)于印發(fā)2003年農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場試點項目建設(shè)實施意見的通知》（發(fā)改經(jīng)貿(mào)[2003]54號）； （7） 原國家計委等六部委《關(guān)于印發(fā)進一步加快農(nóng)產(chǎn)品流通設(shè)施建設(shè)若干意見的通知》（計經(jīng)貿(mào)[2003]2668號）； （8）商業(yè)部等七部委《深化流通體制改革試點方案通知》（商改發(fā)[2004]654號）；（9） 省發(fā)展計劃委員會《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)國家發(fā)改委2003年農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場試點項目建設(shè)的實施意見》；（10）關(guān)于加快我國流通領(lǐng)域現(xiàn)代物流發(fā)展的指導(dǎo)意見（商改發(fā)〔2008〕53號）；（11）《農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場管理技術(shù)規(guī)范》（GB/T195752004）；（12）《農(nóng)副產(chǎn)品綠色批發(fā)市場標(biāo)準(zhǔn)》（2005年商務(wù)部部頒標(biāo)準(zhǔn)）；（13）農(nóng)業(yè)部《關(guān)于印發(fā)﹝農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場建設(shè)與管理指南（試行））的通知》（農(nóng)市發(fā)[2004]10號）； (14) 業(yè)主提供的用地、規(guī)劃、建設(shè)條件等資料；(15) 有關(guān)法律、法規(guī)、相關(guān)政策規(guī)定。 項目提出的理由與過程“三農(nóng)”問題是目前影響我國國民經(jīng)濟發(fā)展的重要問題。發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)品物流業(yè)，正在成為解決大市場與小生產(chǎn)矛盾的重要舉措。有數(shù)據(jù)表明，我國水果、蔬菜等農(nóng)副產(chǎn)品在采摘、運輸、儲存等物流環(huán)節(jié)上的損失率在25%~30%，而發(fā)達國家的果蔬損失率則控制在5%以下。某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司專門組織人員對省乃至全國農(nóng)產(chǎn)品商貿(mào)市場和流通行業(yè)的市場需求和發(fā)展前景進行了多方位調(diào)研，了解我國目前農(nóng)產(chǎn)品集貿(mào)市場、批發(fā)市場、生鮮超市都不完善，需要改造升級；農(nóng)產(chǎn)品供應(yīng)和銷售鏈脆弱，環(huán)節(jié)過多，成本高，損耗大，供應(yīng)與銷售不能結(jié)合，用戶找不到大的供應(yīng)商，供應(yīng)商尋找大客戶困難。某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在主管部門的支持下，經(jīng)過充分調(diào)研，認真準(zhǔn)備項目建設(shè)資料。并完成了項目備案、規(guī)劃選址意見書、項目建設(shè)環(huán)境保護初審。 建設(shè)內(nèi)容：農(nóng)產(chǎn)品交易及管理：物流信息系統(tǒng)，市場綜合服務(wù)中心農(nóng)產(chǎn)品交易市場；農(nóng)產(chǎn)品超市、種子交易市場、農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場、農(nóng)產(chǎn)品分揀、農(nóng)產(chǎn)品物流中心，糧食加工、包裝及配送，冷藏保鮮及冷鏈儲運農(nóng)產(chǎn)品檢驗檢測檢疫中心配套設(shè)施：垃圾處理，供電，消給排水，總圖工程，食堂，廁所等生活設(shè)施 項目定位中部最重要的農(nóng)產(chǎn)品物流中心和交易平臺某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司農(nóng)產(chǎn)品交易物流市場將通過批發(fā)貿(mào)易、現(xiàn)貨交易、包裝加工、物流配送、電子商務(wù)、信息服務(wù)、農(nóng)技培訓(xùn)等多種功能，采取”合縱”和”連橫”相結(jié)合的方式，上接農(nóng)戶、經(jīng)紀(jì)人、初加工企業(yè)，下連用戶、零售商和深加工企業(yè)；橫向聯(lián)合全國各地大型農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場和中小型專業(yè)市場，資源共享。使某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司農(nóng)產(chǎn)品交易物流市場成為中部最重要的農(nóng)產(chǎn)品物流中心和交易平臺。云應(yīng)公路以東，富思特路與南二環(huán)路之間。 外部條件該項目位于城區(qū)內(nèi)，供電、供水、通訊等相關(guān)部門承諾滿足項目建設(shè)和生產(chǎn)運行的要求。項目做好環(huán)境評估，根據(jù)國家對環(huán)境保護的有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)范要求，做到“三同時”，達到環(huán)保要求。 項目投入總資金及效益情況 投資估算，,。 資金來源。 經(jīng)濟效益%，%，（含建設(shè)期1年），,總投資收益率（ROI）%，項目資本金凈利潤率（ROE）％，該項目財務(wù)評價是可行的。　 發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)品物流業(yè)，是有效解決“三農(nóng)”問題、建設(shè)社會主義新農(nóng)村的重要組成部分，對于開拓農(nóng)村市場意義重大。發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)品物流，降低農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和農(nóng)產(chǎn)品流通過程中的物流成本，提高農(nóng)產(chǎn)品流通速度，不僅能為經(jīng)營主體提供真實、準(zhǔn)確的有效信息，減少市場運營過程中的不確定性和盲目性，提高農(nóng)民的組織化程度和農(nóng)產(chǎn)品的市場競爭力，使農(nóng)產(chǎn)品在流通過程中實現(xiàn)增值；而且可以提高農(nóng)產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化程度和質(zhì)量安全，減少農(nóng)產(chǎn)品在運輸過程中的損耗，降低和杜絕農(nóng)產(chǎn)品公共安全事件的爆發(fā)，有利于保障成相居民的根本利益，穩(wěn)定增加農(nóng)民收入，推動農(nóng)業(yè)的產(chǎn)業(yè)化、現(xiàn)代化進程，提高農(nóng)業(yè)的整體效益。加大投資力度，加快建設(shè)“北糧南運”和“西煤東運”工程。進一步加強農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場建設(shè)，完善鮮活農(nóng)產(chǎn)品儲藏、加工、運輸和配送等冷鏈物流設(shè)施，提高鮮活農(nóng)產(chǎn)品冷藏運輸比例，支持發(fā)展農(nóng)資和農(nóng)村消費品物流配送中心。很多企業(yè)正是看到了物流行業(yè)的巨大發(fā)展?jié)摿?，才開始涉足這一產(chǎn)業(yè)。2004年外資在我國物流領(lǐng)域投資已突破45億美元，當(dāng)前外資進入中國物流業(yè)是個大趨勢。如果國內(nèi)研究和發(fā)展稍微慢一點，包括農(nóng)產(chǎn)品物流在內(nèi)的整個物流業(yè)將被國外先進的物流企業(yè)占領(lǐng)。具體地說，它包括農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)、收購、運輸、儲存、裝卸、搬運、包裝、配送、流通加工、分銷、信息活動等一系列環(huán)節(jié)，并且在這一過程中實現(xiàn)了農(nóng)產(chǎn)品價值增值和組織目標(biāo)。通常來說農(nóng)產(chǎn)品物流通常具有以下特點：第一，農(nóng)產(chǎn)品物流數(shù)量大、品種多。這些商品除部分農(nóng)民自用外，大都成為商品，數(shù)量之大，品種之多，都是世界罕見，形成了巨大的農(nóng)產(chǎn)品物流。農(nóng)產(chǎn)品與工業(yè)品不同，是有生命的動物性與植物性產(chǎn)品，在物流過程中包裝難、裝卸難、運輸難、倉儲難。一是季節(jié)性生產(chǎn)要求物流的及時性；二是為保證安全必須實施農(nóng)產(chǎn)品綠色物流；三是要滿足一些農(nóng)產(chǎn)品的特種物流方式，比如糧食的散裝運輸，水產(chǎn)品的冷凍運輸，分割肉的冷藏運輸，牛奶等制品的恒溫運輸?shù)鹊龋凰氖菫檎{(diào)劑余缺，形成農(nóng)產(chǎn)品進出口物流。其中出口214．3億美元，增長18．1％，進口189．3億美元，增長52．1％。根據(jù)農(nóng)產(chǎn)品物流的具體對象不同，農(nóng)產(chǎn)品物流可劃分為糧食作物物流、經(jīng)濟作物物流、畜牧產(chǎn)品物流、水產(chǎn)品物流、林產(chǎn)品物流和其他農(nóng)產(chǎn)品物流等六大類：糧食作物物流。如今，人們不僅可直接食用或?qū)⒓Z食加工成食品，還把它廣泛用作輕化工原料。經(jīng)濟作物物流。經(jīng)濟作物物流依經(jīng)濟作物品種進行細分。畜牧產(chǎn)品不但向人們生活提供肉、蛋、奶等食物，還向輕工、化工、制革、制藥工業(yè)提供原料，對物流需求量大。據(jù)資料統(tǒng)計，1998年我國肉類產(chǎn)量為5